Wohnung: Renovierungskosten absetzen bei nachträglicher Vermietung

[Philipp_]

Hallo,

ich möchte in meine Wohnung evtl. neue Fenster und ein neues Bad einbauen lassen und zum Teil selbst einbauen. Zahlen würde ich sofort, ohne Kredit. Es kann aber sein, dass ich in den nächsten Jahren umziehen und die Wohnung vermieten muss. Würde ich eine vermietete Wohnung renovieren, könnte ich die Kosten doch über ein paar Jahre abschreiben und mit der Kaltmiete verrechnen. Wie ist das, wenn ich z.B. 2016 renoviere, aber erst ab 2018 oder 2019 vermiete? Kann ich die Kosten dann trotzdem teilweise geltend machen? Oder renoviere und vermiete ich einfach "in der falschen Reihenfolge"?

 

Danke, Philipp

 

PS: Kosten wären um die 8 -10k€ jeweil für Fenster und Bad - einiges mache ich selber

[jogo08]

Lustige Idee, erst für den Eigenbedarf renovieren und Jahre später beim Finanzamt geltend machen.

 

Fremde Arbeitskosten kannst du jetzt schon geltend machen, mehr aber auch nicht.

[moonraker]

Kannst bei der (Erst-)Vermietung doch einfach mehr Miete verlangen, wenn es der Markt hergibt (und wenn lt. Mietspiegel erlaubt)

[reckoner]

Hallo,

 

auch die neuen Fenster und das neue Bad könnten im Rahmen der AfA geltend gemacht werden. Ist zwar nur eine Kleinigkeit (2%), aber immerhin.

 

Stefan

[Philipp_]

Lustige Idee, erst für den Eigenbedarf renovieren und Jahre später beim Finanzamt geltend machen.

 

Ich hab nicht viel Ahnung von Steuer. Da kommt man manchmal auf lustige Ideen...

 

Kannst bei der (Erst-)Vermietung doch einfach mehr Miete verlangen, wenn es der Markt hergibt (und wenn lt. Mietspiegel erlaubt)

 

Klar, renoviert könnte ich die Wohnung auch besser vermieten. Aber wenn ich die Renovierungskosten zum Teil zusätzlich abschreiben kann, mache ich das natürlich.

 

auch die neuen Fenster und das neue Bad könnten im Rahmen der AfA geltend gemacht werden. Ist zwar nur eine Kleinigkeit (2%), aber immerhin.

 

Vielen Dank, woher kommen die 2%? Hier steht "Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden". Ob das auch für spätere Vermietung von für Eigenbedarf renovierte Wohnungen gilt, weiß ich natürlich nicht.

 

PS: die 2% sind wahrscheinlich die jährliche Abschreibung auf den Kaufpreis der Immobilie. 50 Jahre lang 2% pro Jahr... Für Renovierungen gelten anscheinend die obigen Fristen

[reckoner]

Hallo,

 

Vielen Dank, woher kommen die 2%?

Steht doch auch in dem Artikel: AfA 50 Jahre, macht dann 2% pro Jahr.

 

Mal ein Beispiel: Du kaufst ein Haus für 100T, renovierst dann nochmal für 200T (direkt nach dem Kauf, dann sind es anschaffungsnahe Herstellungskosten). Dann kannst du natürlich 300T abschreiben.

Deine Kleinigkeiten (ich meine in Relation zum Immobilienwert, vermutlich) wirken sich da zwar nicht viel aus, aber es sind trotzdem 2%.

 

Hier steht "Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden".

Ja, das ginge auch, aht allerdings den Haken, dass du von den maximal 5 Jahren selber schon einen größeren Teil verbraucht hast (deine selbstgenutzte Zeit zählt nämlich auch).

 

Für Renovierungen gelten anscheinend die obigen Fristen

Nicht ganz, Renovierungen werden eigentlich sofort in voller Höhe abgeschrieben, das mit den 2-5 Jahren ist eine Sonderregel.

 

Stefan

[Philipp_]

Hallo Stefan,

 

Hier steht "Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden".

Ja, das ginge auch, aht allerdings den Haken, dass du von den maximal 5 Jahren selber schon einen größeren Teil verbraucht hast (deine selbstgenutzte Zeit zählt nämlich auch).

Ist klar. Wenn ich 2016 renoviere und ab 2018 vermiete, könnte ich dann eine 5-jährige Abschreibung geltend machen, von der halt schon zwei Jahre abgelaufen sind? Muss das Finanzamt sowas anerkennen?

Kannst Du das mit der Sonderregel vielleicht kurz erklären?

[jogo08]

Würde das hier nicht auf dich zutreffen?

 

2.6 Fall 6: Vermietung nach vorangegangener Selbstnutzung

Beabsichtigt ein Steuerpflichtiger, die von ihm selbstgenutzte Wohnung zu vermieten, können auch in diesem Fall vorweggenommene Werbungskosten - beispielsweise infolge der Wohnungsrenovierung - anfallen.

Ein Werbungskostenabzug ist jedoch nur dann möglich, wenn die Aufwendungen nach Beendigung der Selbstnutzung anfallen (BFH 14.12.04, IX R 34/03, BStBl II 05, 343). Noch während der Zeit der Eigennutzung durchgeführte Instandsetzungsmaßnahmen sind selbst dann, wenn sie zu einer Verbesserung der Wohnqualität und damit zu einer höheren erzielbaren Miete führen, durch die Eigennutzung mitveranlasst. In derartigen Fällen greift das Aufteilungs- und Abzugsverbot des § 12 Nr. 1 EStG mit der Folge, dass selbst ein nur anteiliger Werbungskostenabzug ausgeschlossen ist (BFH 1.4.09, IX R 51/08, BFH/NV 09, 1259).

Quelle

[Philipp_]

Würde das hier nicht auf dich zutreffen?

Quelle

 

Doch, natürlich. Also ist die Reihenfolge zwingend

Ausziehen --> Renovieren --> Vermieten --> Absetzen

 

Schade...