Wohnung - Anschlussfinanzieren oder Tilgen bei gewerbl. Nutzung

[klauskahn]

Hallo,

 

 

 

 

ich habe 2 Eigentumswohnungen, die eine wurde Cash gekauft und wird z.Z. vermietet (ca. 550 EUR) und die andere wird für mein Geschäft als Büro genutzt und ist finanziert (15 Jahre Festzins zu 4,2 % ). Da das Darleihen nun bald 10 Jahre läuft, gäbe es die Möglichkeit des Sonderkündigungsrechts nach § 489 bgb. Somit könnte ich eine Anschlussfinanzierung mit deutlich besseren Zinssatz (ca. 1,6% bei 10 Jahren Laufzeit') bekommen. Die Restschulden betragen 75000 EUR. Die Kreditzinsen werden wegen der gewerbl. Nutzung der Wohnung zu 100 % abgesetzt. Nun stehe ich vor der Frage:

 

 

 

 

1. Kündigen und alles cash tilgen

 

2. oder Kündigen und Anschlussfinanzieren?

 

 

 

 

Wenn ich tilge, hätte ich keine Finanzierungskosten mehr, dafür aber weniger Liquidität auf dem Tagesgeldkonto. Die Zinskosten bei dem neuen Kredit wären ca. 1000 EUR im Jahr, was jedes Jahr laut Tilgungsplan weniger wird. Bei einem Grenzsteuersatz von ca 26% ist das nicht die Welt. Wenn ich neu finanziere, hätte ich die Finanzierungskosten, aber auch das Geld noch auf dem TG-Konto, sprich 1,6% Kreditzinsen gegen ca. 1% Guthabenzinsen.

 

Was würdet ihr empfehlen? Welche Pro/Contras hätten beide Möglichkeiten?

 

 

 

 

2. Basisangaben zur persönlichen Situation

 

2.1 Alter, Familienstand, Kinder, geplanter Renteneintritt

 

40, verheiratet, 0, 65

 

 

2.2 Berufliche Situation / Bruttojahreseinkommen / wieviel Geld bleibt bei Abzug aller Kosten im Monat übrig

 

selbstständig / 40000 EUR / 800 EUR

 

 

2.3 mtl. reserviertes Kapital für Altersvorsorge insgesamt

 

500 EUR

 

 

2.4 Risikotyp / Risikobereitschaft / Umgang mit Verlusten

 

eher auf Sicherheit / gering / muss nicht sein

 

 

2.5 bisherige Risikovorsorge / Falls nicht: Personen und Sachversicherungen im Überblick

 

 

Eigentumswohnung zur Vermietung ist ohne Kredit gekauft worden, bringt ca. 550 EUR Mieteinnahme monatlich. Private Rentenversicherung bei EUROPA aus dem Jahre 2003 = Garantiert Rente am 62 Jahre ca. 700 EUR, gesetzl. Rente ein paar EUR z.Z.

 

 

2.6 Umfang der Absicherung (Einzelperson, Familie, Lebenspartner)

 

Haftpflicht und Unfallversicherung

 

 

2.7 bisherige Erfahrung mit Altersvorsorgeanlagen

 

einiges eingelesen

 

 

 

 

3. Das 3-Säulenmodell und bisherige Ansprüche

 

3.1 Gesetzliche Rente

 

kaum

 

 

3.2 kapitalbasierende, staatlich geförderte Rente wie Riester, Rürup, Eichel

 

Riester wegen mittelbarer Förderberechtigung durch Ehepartner,

 

 

3.3 Arbeitgeberfinanzierte Rente (bAV), AVWL-Zahlung möglich ?

 

keine

 

 

 

 

 

3.4 private Vorsorge aus Eigenmitteln (Lebensversicherungen, Fonds, ETFs usw. bei Fondspolicen bitte die WKN / ISIN des Fonds angeben)

 

ca. 40000 EUR in Aktien & ETFs

 

 

3.5 Zusammenfassung / Umrechnung in monatliches Rentenäquivalent

 

 

3.6 benötigte Rente und erwartete Rentenlücke nach bisheriger Kalkulation

 

1500 EUR mind. , es fehlen dafür aber auch nur noch ca. 250 EUR

 

 

 

 

 

 

4. Sonstige Vermögenssituation (Wünsche und Ziele)

 

4.1 aktuelle Sparleistungen

 

3000 EUR im Jahr in die private RV, 300 im Monat ETF Fondsparplan, ca. 400 EUR im Monat aufs Tagesgeldkonto, insgesamt ca. 90000 EUR auf Tagesgeldkonto

 

 

4.2 Schulden (Bitte Kredithöhe, Kreditzinsen und Gesellschaft nennen)

 

ca. 75000 EUR Restschulden Hypothekenkredit für 2. Eigentumswohnung, die geschäftlich genutzt wird

 

 

4.3 absehbare Investitionen und preisliche Vorstellung der Wünsche und Ziele in x Jahren (Urlaub, Auto, Wohnung, Haus)

 

 

keine

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Grüße

 

Klaus

 

 

 

[CHX]

Hängt wohl in erster Linie von deinem Bedarf an Liquidität ab. Grundsätzlich: Liquidität geht vor Rentabilität.

[Yoko]

Rechne es durch.

 

Case 1:

Anschlussfinanzierung zu 1,6%

10-jähriges Festgeld gibt es mit ca. 2,1% p.a.

-> Mehr Rendite auf Festgeld, also sinnvoller es hier anzulegen. Nachteil: geringere Liquidität

 

Case 2:

Anschlussfinanzierung zu 1,6%

Tagesgeld liefert dir 1%

 

-> 1,6% die du gewerblich absetzen kannst. Bei 26% Grenzsteuersatz (ist der bei dir wirklich so gering?) entsprächen dies Netto ca. 1,184% p.a.

-> Tagesgeld Brutto 1%. Wie wird dies in deinem Fall versteuert? Bei 26% wären dies 0,74% p.a.

--> Differenz nach Steuern beträgt 0,44%.

 

Nun musst du wissen, wie wichtig dir Liquidität ist. Sind es dir 0,44% Wert? Und ist Tagesgeld wirklich die rentablste Form, wie du das Geld investieren kannst? Wären neue Maschinen oder Angestellte nicht eine bessere Investition?

 

Persönlich würde ich eher zur Anschlussfinanzierung tendieren und die Liquidität entsprechend anders verwenden.

[Kolle]

Insgesamt sehr solide Voraussetzungen.

 

Mit dem Thema gewerbliche Kredite tilgen versus alternativ anlegen beschäftige ich mich schon seit Jahren ohne ganz klare Richtung was besser ist. Kommt immer auf weitere Fakten an, z.B. die alternativen Anlagemöglichkeiten. Die sind bei mir klar besser wegen diverser noch gut verzinsten Bauspar- und Banksparpläne.

 

Den Kredit zu prolongieren kannst du nutzen um ohne Risiko auf auf zukünftige Zinserhöhungen zu spekulieren. Mehr nicht !

 

Ich bin für klare und übersichtliche Verhältnisse. Wegen insgesamt ein paar hundert Euro Zinsgewinn alternativ in Festgeld mit langer Festschreibung, womöglich noch bei einer fragwürdigen Bank, würde ich keinesfalls prolongieren. Kredite und ETF-Sparpläne passen m.M. nach auch nicht zusammen. Die bisherige vorteilhafte Abgeltungssteuer wird vermutlich umgewandelt und mit dem persönlichen Grenzsteuersatz belastet.

 

Also aus dem Bauch heraus: Kredite ablösen und Schluss der Debatte ! Solltest du für deinen Betrieb doch einmal größere Investitionen tätigen wollen, kannst du deine Immobilien neu belasten.

[Kolle]

Noch ein Nachtrag wegen der Allgemeingültigkeit, auch für spätere Leser.

 

Immer die Nachsteuerrendite betrachten !

 

- Sparerpauschbetrag ausnutzen bringt Steuervorteil. Bei den derzeitigen Zinsen weniger relevant.

- "Drohen" private Ausgaben wie Auto ( nicht Firmenwagen ) etc, lieber gewerbliche Kredite strecken als in nicht absetzbare Konsumkredite zu schliddern.

- Jegliche private Kredite meiden wenn vermeidbar. Dazu zählen auch private Immobilien. Private Immobilien sind Konsum, keine Anlageform.

 

Nicht die Liquidität gefährden wie schon Licuala schrieb. Gerade als Selbständiger. Geldanlagen müssen notfalls liquidiert werden können, Festgelder sind die falsche Anlageform wenn Liquidität wichtig ist. Dann lieber börsennotierte Anleihen bester Bonität nehmen, auch wenn sie weniger Rendite bringen. Das bringt auf Kredit aber keine Vorteile, die Bank will ihren Anteil ( Marge ).

 

Günstige ( grundpfandrechtlich besicherte ) Kredite gibt es nicht unter 50.000 €. Der falsche Weg bei Kleininvestitionen. Werden steuerlich nur anerkannt für den direkten geschäftlichen Zweck.

 

Ein solides risikoarmes Geschäftsmodell ist tausendmal besser als Jonglieren an der Börse. Human Capital pur. Da ist man näher dran, an der Börse sind andere näher dran. Für Angestellte und Beamte kann das anders sein, sie profitieren von der Arbeitsteilung. Wolle diese Karriere machen, gilt wieder das Gleiche wie bei Selbständigen. Weiterbildung ist langfristig lohnender als an der "Börse rumzuhängen".

[asche]

Wenn Du (offenbar) nicht in die gesetzliche RV einzahlst, scheint mir Deine Sparquote deutlich zu gering bzw. die Einkünfte aus der Selbstständigkeit zu niedrig zu sein wenn das 40k brutto sind ...

 

Auf Deine Frage hin: Ich würde bei der dünnen Einkommens- und Kapitaldecke ebenfalls eher zur Anschlussfinanzierung raten, da die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können.

[Kolle]

Man muss keine Schwarz-/Weiß-Entscheidung ( alles oder nichts ) treffen. Was ich noch gerade mitgehen würde, ist eine Anschlussfinanzierung von 50.000 € auf 5 Jahre fest, endfällig. Gegenüber jetzt mit > 3000 € Zinsen liegt man dann bei ~750 € Zinsen die das Tagesgeld auffrischen würden. Die ohnehin vage Spekulation auf steigende Zinsen entfällt dann, ist aber nicht schlimm. Das würde zumindest die Liquidität schonen und die steuerliche Absetzbarkeit aufrechterhalten. Ist aber nicht mein Vorzugsszenario, ich kenne den möglichen Liquiditätsbedarf nicht.

[klauskahn]

vielen Dank für eure Kommentare. Eigentlich bin ich auf etwas Liquidität nur für einen Fall angewiesen: Wenn ich die Selbstständigkeit aufgebe, dann werden durch die Wohnung stille Reserven aufgedeckt, die versteuert werden müssten. Ich schätze, die belaufen sich z.Z. auf ca. 40.000 EUR. Jedes Jahr kommen ca. 3500 EUR durch die AfA hinzu, sowie die Wertsteigerung der Wohnung. Mal angenommen ich beende das Gewerbe in 5 Jahren, dann müsste sich durch das Überführen der Wohnung ins Privatvermögen das zu versteuernde Einkommen um ca. 55.000 EUR erhören, wären wir bei ca. 100.000 EUR Einkommen in dem Jahr. Dann wären ca. 20.000 EUR extra zu zahlen.

 

Sonst tendiere ich auch zur Tilgung, da mir keine sichere Anlage für das Geld einfällt. Ich hatte noch überlegt :

 

-tilgen

 

-eine weitere Wohnung zur privaten Selbstnutzung zu kaufen, statt weiterhin ca. 500 Miete zu zahlen

 

 

 

 

Aber noch eine Wohnung ist zu viel Klumpenrisiko, dann vielleicht sowas wie Flexibler VorsorgePlan Invest der Cosmos, aber da habe ich andererseits etwas Zweifel wegen der Gesellschaft. Übrigens 500 EUR von den Mieteinnahmen der anderen Wohnung gehen seit 2 Jahren monatlich in den DKB Sparpan (der alte zu den 1,55% + Bonus). Von daher brauche ich noch eine andere Art der Anlage.

[Kolle]

Wenn du den alten DKB-Sparplan hast, kannst du sofort 35 Monatsraten im Voraus überweisen, das sind 17.500 € vom Tagesgeld. Bei Bedarf erhälst du die nicht "verbrauchten" Raten wieder zurück ( 2000 € sofort, Rest in 3 Monaten ).