Chancen und Risiken langfristiger Immobiliendarlehen

[hanser80]

Hallo Forum,

 

meine Frau und ich erwägen mittelfristig eine Immobilie (z.B. eine gebrauchte Doppelhaushälfte) zu kaufen. Das soll erstmal nicht primär zur Kapitalanlage oder Altersvorsorge dienen sondern zur Steigerung der Wohn- und Lebensqualität. Hier in den Metropolen des Ruhrgebietes (z.B. Düsseldorf) leidet diese in den letzten Jahren aus diversen Gründen doch deutlich zumindest wenn man in Gegenden mit relativ günstigen Mieten wohnt.

 

Eigenkapital ist etwas vorhanden und zwei (relativ) sichere Vollzeitstellen im öff. Dienst. Da die Immobilienpreise im Umland aber natürlich parallel zur Zinsentwicklung deutlich gestiegen sind und leider auch das Angebot ziemlich knapp ist muss ein Teil (30-50%) der Kauf- bzw. bei älteren Immobilien Kauf+Sanierungungskosten sicherlich über ein langfristiges Immobiliendarlehen abgedeckt werden. Da ich jetzt 35 bin habe ich z.B. mal mit einer Volltilgung über 25 Jahre und entsprechender Zinsbindung gerechnet.

 

Welche Chancen und Risiken seht ihr bei solchen langfristigen Darlehen? Es gibt ja durchaus Kritiker die gerade wegen der aktuellen Lage vor langfristigen Krediten warnen. In der Welt war heute auch ein Artikel mit entsprechenden teils negativen Kommentaren.

[TheMarl]

Risiko könnte halt z.B. sein, dass bei der Anschlussfinanzierung die Zinsen wieder so hoch sind, dass ihr es euch nicht mehr leisten könnt.

[Kolle]

Den verlinkten "Kritiker" wirst du doch nicht ernst nehmen ? Betrachte mal das Datum 4. März 2011 und wie es wirklich weitergegangen ist. So einen dumpfbackigen Käse habe ich schon lange nicht mehr gesehen, lasse dich nicht verblöden !

 

Kommen wir zu den Risiken langfristiger Kredite: Keine ! Nach §489 BGB kommst du nach 10 Jahren immer raus.

Es gibt aber andere Risiken im Zusammenhang mit der Immobilie, Arbeitsplatz usw. Aber kein Zinssteigerungsrisiko !

[Schwachzocker]

Kommen wir zu den Risiken langfristiger Kredite: Keine ! Nach §489 BGB kommst du nach 10 Jahren immer raus.

Kannst Du mir mal erläutern, wieso das kein Risiko sein soll?

Der Darlehensnehmer muss das Darlehen zurückzahlen. Wie hoch ist in 10 Jahren der Zinssatz? Wo nimmt er das Geld her?

 

 

 

[odensee]

Kommen wir zu den Risiken langfristiger Kredite: Keine ! Nach §489 BGB kommst du nach 10 Jahren immer raus.

Kannst Du mir mal erläutern, wieso das kein Risiko sein soll?

Der Darlehensnehmer muss das Darlehen zurückzahlen. Wie hoch ist in 10 Jahren der Zinssatz? Wo nimmt er das Geld her?

 

Bei 25jähriger Zinsbindung KANN der Darlehnsnehmer nach 10 Jahren aus dem Vertrag, er MUSS es nicht. Der Darlehnsnehmer wird die Entscheidung in 10 Jahren dann wohl von dem dann möglichen Zinssatz abhängig machen

[Kolle]

Kommen wir zu den Risiken langfristiger Kredite: Keine ! Nach §489 BGB kommst du nach 10 Jahren immer raus.

Kannst Du mir mal erläutern, wieso das kein Risiko sein soll?

Der Darlehensnehmer muss das Darlehen zurückzahlen. Wie hoch ist in 10 Jahren der Zinssatz? Wo nimmt er das Geld her?

 

Da ich jetzt 35 bin habe ich z.B. mal mit einer Volltilgung über 25 Jahre und entsprechender Zinsbindung gerechnet.

[hanser80]

Den verlinkten "Kritiker" wirst du doch nicht ernst nehmen ? Betrachte mal das Datum 4. März 2011 und wie es wirklich weitergegangen ist. So einen dumpfbackigen Käse habe ich schon lange nicht mehr gesehen, lasse dich nicht verblöden !

 

Kommen wir zu den Risiken langfristiger Kredite: Keine ! Nach §489 BGB kommst du nach 10 Jahren immer raus.

Es gibt aber andere Risiken im Zusammenhang mit der Immobilie, Arbeitsplatz usw. Aber kein Zinssteigerungsrisiko !

 

Den Artikel habe ich auch nicht unbedingt ernst genommen. Ich habe mich allerdings gefragt ob es denn sein kann, dass die Bank unter Umständen den Wert der Immobilie neuberwerten kann und weitere Sicherheiten haben will. Kann mir nicht vorstellen, dass das so einfach möglich ist bei einem laufenden Kredit.

 

Meiner Einschätzung nach wären die Hauptrisiken neben Arbeitsplatzverlust, Arbeitsunfähigkeit oder Tod. Oder eben bei einer wirklich galopierenden Inflation, dass man die Zahlungen an die Bank nicht mehr leisten kann.

[odensee]

Oder eben bei einer wirklich galopierenden Inflation, dass man die Zahlungen an die Bank nicht mehr leisten kann.

 

Deine Zahlungen sind doch fest für 25 Jahre. Was juckt dich da eine Inflation? Genau dann bist du doch mit einem Darlehn auf der Gewinnerseite.

[tyr]

Meiner Einschätzung nach wären die Hauptrisiken neben Arbeitsplatzverlust, Arbeitsunfähigkeit oder Tod. Oder eben bei einer wirklich galopierenden Inflation, dass man die Zahlungen an die Bank nicht mehr leisten kann.

Oder auch:

Einkommenseinbußen/Verlust des Einkommens durch z. B.: Trennung, Scheidung oder gescheiterte Selbständigkeit

Arbeitsunfähigkeit/Berufsunfähigkeit z. B. durch schwere/chronische Krankheit mit bleibenden Schäden oder private Unfälle

 

Manche Risiken sind versicherbar, andere nicht.

[Kolle]

Ich habe mich allerdings gefragt ob es denn sein kann, dass die Bank unter Umständen den Wert der Immobilie neuberwerten kann und weitere Sicherheiten haben will. Kann mir nicht vorstellen, dass das so einfach möglich ist bei einem laufenden Kredit.

 

Meiner Einschätzung nach wären die Hauptrisiken neben Arbeitsplatzverlust, Arbeitsunfähigkeit oder Tod. Oder eben bei einer wirklich galopierenden Inflation, dass man die Zahlungen an die Bank nicht mehr leisten kann.

 

Die Bank kann bei Vorliegen objektiver Tatbestände eine Neubewertung vornehmen und Ersatzsicherheiten verlangen. Ich kenne einen Fall wo der Nachmieter des ersten Mieters nicht nur keine Miete bezahlt hat sondern das Haus zugrunderichtete, z.B. die Türen und Holzdielen verfeuerte. Theoretisch kann die Bank bei einem Immobilienpreisverfall ( z.B. durch stark steigende Zinsen ) genauso verfahren, bzw. den Kredit weiterverkaufen und/oder die Bank bzw. der Käufer will nach Zinssteigerungen den Darlehensvertrag mit den dann zu tiefen Zinsen loswerden und versucht seine Konstrukte. Insbesondere führen steigende Zinsen zu Wertverlusten. Deshalb ist eine Vollfinanzieung auch so kritisch zu sehen. Du hast aber doch 30 bis 50 % EK was solche extremen Fälle abfedert. Bei einer "galoppierenden Inflation" wird es für dich einfacher die festen Raten aufzubringen, zudem galoppiert der Wert des Hauses weitgehend mit.

[Kolle]

Ganz ängstliche Naturen können es machen wie ich: Altes Haus mitheiraten und sparen bis es zum Wunschhaus reicht.

 

Im Ernst: über Zwischenstufen hochhangeln. Die mehrfache Grunderwerbsteuer ist billiger als die Zinsen.

[Schwachzocker]

Kannst Du mir mal erläutern, wieso das kein Risiko sein soll?

Der Darlehensnehmer muss das Darlehen zurückzahlen. Wie hoch ist in 10 Jahren der Zinssatz? Wo nimmt er das Geld her?

 

Bei 25jähriger Zinsbindung KANN der Darlehnsnehmer nach 10 Jahren aus dem Vertrag, er MUSS es nicht. Der Darlehnsnehmer wird die Entscheidung in 10 Jahren dann wohl von dem dann möglichen Zinssatz abhängig machen

Heißt das, der Darlehensnehmer kann nach 10 Jahren Zinsbindung jederzeit aus dem Vertrag, sich den genauen Zeitpunkt also selbst aussuchen? Ggf. also auch nach z.B. 13 Jahren kündigen, weil es dann gerade passt?

Das war mir so noch nicht klar.

 

 

 

[tyr]

 

 

Bei 25jähriger Zinsbindung KANN der Darlehnsnehmer nach 10 Jahren aus dem Vertrag, er MUSS es nicht. Der Darlehnsnehmer wird die Entscheidung in 10 Jahren dann wohl von dem dann möglichen Zinssatz abhängig machen

Heißt das, der Darlehensnehmer kann nach 10 Jahren Zinsbindung jederzeit aus dem Vertrag, sich den genauen Zeitpunkt also selbst aussuchen? Ggf. also auch nach z.B. 13 Jahren kündigen, weil es dann gerade passt?

Das war mir so noch nicht klar.

 

Bitte lesen:

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html

 

So schwer ist das doch nicht?

[Kolle]

Heißt das, der Darlehensnehmer kann nach 10 Jahren Zinsbindung jederzeit aus dem Vertrag, sich den genauen Zeitpunkt also selbst aussuchen? Ggf. also auch nach z.B. 13 Jahren kündigen, weil es dann gerade passt?

Das war mir so noch nicht klar.

 

 

Ja !

 

Der Termin für die Kündigung verfällt nicht.

 

Darlehensnehmer sollten sich auf keinen Fall durch die derzeit sehr günstigen Konditionen für 5 und 10 Jahren blenden lassen und immer fristenkongruent finanzieren. Der Aufschlag von ca 1 % p.a für langfristige Finanzierungen ist als Versicherungsprämie zu sehen. Auch wenn 3000 € im Jahr ( 250 € im Monat ) bei einem 300 T€ Darlehen viel aussehen. Die Folgen bei einer nicht auszuschließenden Zinserhöhung nach Auslauf der Zinsbindung können sehr drastisch sein !

[hanser80]

Heißt das, der Darlehensnehmer kann nach 10 Jahren Zinsbindung jederzeit aus dem Vertrag, sich den genauen Zeitpunkt also selbst aussuchen? Ggf. also auch nach z.B. 13 Jahren kündigen, weil es dann gerade passt?

Das war mir so noch nicht klar.

 

 

Ja !

 

Der Termin für die Kündigung verfällt nicht.

 

Darlehensnehmer sollten sich auf keinen Fall durch die derzeit sehr günstigen Konditionen für 5 und 10 Jahren blenden lassen und immer fristenkongruent finanzieren. Der Aufschlag von ca 1 % p.a für langfristige Finanzierungen ist als Versicherungsprämie zu sehen. Auch wenn 3000 € im Jahr ( 250 € im Monat ) bei einem 300 T€ Darlehen viel aussehen. Die Folgen bei einer nicht auszuschließenden Zinserhöhung nach Auslauf der Zinsbindung können sehr drastisch sein !

 

Das sehe ich auch so. Es würde nur Sinn machen, wenn man durch den Zinsvorteil bei 10 jähriger Zinsbindung eine Volltilgung in dieser Zeit hinbekommt was aber meistens nicht möglich ist. Dafür ist der Zinsvorteil dann doch nicht groß genug.

 

In Teilen der 70-90er Jahre gab es auch durchaus mal Zinsen über 10% und dann wird es bei den hohen Darlehenssummen, die heute teilweise üblich sind, richtig eng.

[Kolle]

Für die Darlehensgeber stellen sehr lange Zinsbindungen ein erhebliches Risiko dar. Die Refinanzierung ist schwierig. Ein Risikoaufschlag ist nur für 10 Jahre durchsetzbar, weil die Kunden danach das volle einseitige Wahlrecht haben.

 

- Steigen die Zinsen, bleiben die Kunden drin.

- Fallen die Zinsen, sind die Kunden raus weil sie woanders den Kredit billiger bekommen.

- Bleiben die Zinsen gleich, wechseln die Kunden auch, denn 15Jahreskredite sind fast immer billiger und die EK-Quote ist dann drastisch besser.( Teil abbezahlt, evtl. Wertsteigerungen des Objekts.

[rupa]

Nur mal so als Denkanstoß.

Rechne doch mal aus, anhand dem Zinssatz der jeweiligen Zinsfestschreibungen (-10, 15, 20 Jahre), wie hoch die Restschuld nach 10, 15 und 20 Jahre ist bei einer gleich hohen Monatlichen Rate (Zinsen+Tilgung).

Anhand der Restschuld errechnest du wie hoch zu diesem Zeitpunkt die Zinsen sein "dürfen" um keine Verluste zu einer längeren Zinsfestschreibung zu machen. Dann abwägen ob du mit einem solchen Zinsanstieg rechnest.

 

Beispiel:

Kredit 250.000

Monatliche Rate von 1300 Euro, Zinsen 1,3%, Laufzeit 10j

Monatliche Rate von 1300 Euro, Zinsen 1,8%, Laufzeit 15j

Monatliche Rate von 1300 Euro, Zinsen 2,3%, Laufzeit 20j

 

Restschuld:

 

bei 1,3% nach 10 Jahren jeweils: 118.000

bei 1,8% nach 10 Jahren jeweils: 128.000

bei 2,3% nach 10 Jahren jeweils: 140.000

bei 1,8% nach 15 Jahren jeweils: 60.000

bei 2,3% nach 15 Jahren jeweils: 74.000

bei 2,3% nach 19,5 Jahren: 0 -> getilgt

 

 

in 10 Jahren dürfen die Zinsen auf 5% sein, damit in weiteren 9,5 Jahren der Restbetrag von 118.000 getilgt ist.

in 15 Jahren dürfen die Zinsen auf 7,5% sein, damit in weiteren 4,5 Jahren der Restbetrag von 60.000 getilgt ist.

 

Nur mal so als Beispiel das höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung nicht automatisch bedeuten, dass der Kredit insg. teurer wird ;-)

 

 

Grüße

rupa