Depot oder Kredit Eigenkapital ?

[millionendieb]

Hallo zusammen,

 

mich würde einmal interessieren wie Ihr ein Aktiendepot für die Altersvorsorge (> 30 Jahre) in Kombination mit einer Immobilien-Hypothek seht.

Würdet ihr auf jeden Fall das Depot (nach Möglichkeit ohne Verluste auflösen) und das Geld als Eigenkapital nutzen (wären evtl. bis zu 35%)?

Oder würdet Ihr versuchen die Hypothek ohne EIgenkapital oder mit geringerem Eigenkapital aufzunehmen und das Depot laufen lassen?

 

Vielen Dank für Eure Meinungen!

[Ex-Studentin]

Ich würde es von dem aktuellen Stand meines Depots zu dem Zeitpunkt abhängig machen.

Wenn mir mein Depot oder einzelne Positionen rote Zahlen anzeigen, würde ich keine Veluste realisieren wollen. Meine Swapper sollen zudem ja mal vom Steuerstundungseffekt profitieren. Letzten Endes würde ich nur das, was mir nicht weh tut und irgendwie sinnvoll erscheint, liqudieren.

 

Es kommt ein bisschen auch darauf an, ob wir hier von 500€ monatlicher Tilgungsrate sprechen oder 1500€.

 

Wenn man das Wagnis Immobilie schon angeht, dann bevorzugt mit einem sinnvollen Anteil an Eigenkapital und einer moderaten monatlichen Belastung. Die Zinskonditionen werden dadurch ja auch ein bisschen besser.

Wenn man zudem die Option des Sondertilgens hat, kann man sich jedes Jahr neu überlegen, ob man seine Überschüsse erneut anlegt oder zum Tilgen nutzt.

[Schwachzocker]

... und einer moderaten monatlichen Belastung.

Ich verstehe nicht, wo der Wunsch nach einer moderaten monatlichen Belastung immer herkommt. Je geringer die monatliche Belastung desto länger muss man Zinsen zahlen und desto teurer wird die Immobile. Der längere Finanzierungszeitraum kann dann auch dazu führen, dass man zu einem später viel höheren Zinssatz nachfinanzieren muss.

Angesicht der historisch niedrigen Zinsen sehe ich keinen Sinn darin, den Finanzierungszeitraum künstlich zu verlängern.

 

Wenn man zudem die Option des Sondertilgens hat, kann man sich jedes Jahr neu überlegen, ob man seine Überschüsse erneut anlegt oder zum Tilgen nutzt.

Eine solche Option kostet aber auch.

 

 

 

Nachtrag:

Diese vom TE erstellt Abstimmungsoption verstehe ich auch nicht:

Die Zinsen sind eh sehr gering, sowenig EIgenkapital wie nötig investieren, den rest langfristig angelegt lassen

Gerade wenn die Zinsen niedrig sind, muss ich doch meine Schulden so schnell wie möglich tilgen. Eine eventuell erforderlich Nachfinanzierung ist doch aufgrund des dann gültigen Zinssatzes ein enormes Risiko.

Auf was soll man denn hier spekulieren? ...dass die Zinsen in 15-20 Jahren noch immer so niedrig oder noch weiter gesunken sind?

 

 

[Ex-Studentin]

Ich verstehe nicht, wo der Wunsch nach einer moderaten monatlichen Belastung immer herkommt. Je geringer die monatliche Belastung desto länger muss man Zinsen zahlen und desto teurer wird die Immobile. Der längere Finanzierungszeitraum kann dann auch dazu führen, dass man zu einem später viel höheren Zinssatz nachfinanzieren muss.

Angesicht der historisch niedrigen Zinsen sehe ich keinen Sinn darin, den Finanzierungszeitraum künstlich zu verlängern.

Ich spreche hier nicht durch niedrige monatliche Belastung durch niedrige Tilgung, sondern eher durch niedrige Belastung durch niedrige Darlehenssumme. Vielleicht tickt da jeder anders, aber ich rechne den Leuten notfalls vor, welche Nebenkosten noch auf sie zukommen, wenn sie allein die Hälfte ihres Einkommens nur für die monatliche Rate einplanen. Anfangs sollte man natürlich so viel wie möglich tilgen, aber man sollte bei Gehaltsausfall auch noch handlungsfähig zu sein.

 

Eine solche Option kostet aber auch.

Jop, stimmt. Wird auch meines Wissens von den wenigsten genutzt. Aber soweit ich weiß müsste das bei vielen Verträgen mittlerweile Standard sein, dass man 1x im Jahr bis zu 5% der Darlehenssumme kostenlos tilgen kann. Kann mich auch irren.

 

Aber für das Thema Immobilienfinanzierung kann millionendieb dann ja bei Bedarf einen separaten Thread erstellen.

[Joseph Conrad]

Da muss ich Schwachzocker einmal recht geben. Je höher die Eigenkapitalquote um so besser. Eine Immobilie ist ja erst eine Anlage wenn sie schuldenfrei ist. Sonst ist sie nur eine Belastung.

Eine Immobilie sollte man so schnell als möglich entschulden. Bei niedrigen Zinsen also eine hohe Tilgung wählen. In Aktien kann man erst gehen wenn man ohne Schulden ist.

Ausnahmen sind nur sehr vermögende Anleger und wo die "vorfristige Tilgung von Immobilienkrediten aus Kostengründen nicht vertretbar ist." Zitat : Kommer

Erst dann kann man sich ruhigen Gewissens ein Aktiendepot aufbauen.

Der Hauskredit darf auch nur so hoch sein, das man mit etwa fünfzig Lebensjahren schuldenfrei ist. Bis zur Rente ist dann noch genügend Zeit sich ein nettes Depot zusammen zu tragen.

 

PS: Da gab es kürzlich einen lustigen Fall. Ein Lehrerehepaar (Akademiker) bemerkte schockiert , das sie bei ihrem Hauskredit mit 92 (Sie) und 96 (Er) erst schuldenfrei wären und verklagten ihre Bausparkasse. Und verloren

 

Gruß

Joseph

[Schwachzocker]

...

Ich spreche hier nicht durch niedrige monatliche Belastung durch niedrige Tilgung, sondern eher durch niedrige Belastung durch niedrige Darlehenssumme.

Letztlich geht es aber doch um dasselbe. Nur eine hohe Eigenkapitalquote am Anfang macht dann keinen Sinn, wenn ich dann die monatlichen Raten künstlich niedrig halte.

Man sollte soviel Eigenkapital einsetzen wie individuell möglich; das gilt für das anfängliche Eigenkapital ebenso wie für die monatlichen Tilgungsraten.

 

Wenn ich schon auf Kredit spekulieren will, kann man es ja auch gleich konsequent machen und kein Eigenkapital einsetzen und so gut wie gar nicht tilgen. Sofern das eine Bank mitmacht, habe ich dann auch genug Geld, um Aktie zu kaufen. Das wäre dann der Gipfel des Risikos. Wenn es gut läuft, zahle ich mein Darlehen am Ende der Laufzeit von den Aktiengewinnen zurück. Wenn es schlecht läuft, muss ich nachfinanzieren, jedoch mit dem dreifachen Zinssatz. Das dürfte dann der Genickbruch sein.

 

 

 

[herr_welker]

Ich verstehe nicht, wo der Wunsch nach einer moderaten monatlichen Belastung immer herkommt. Je geringer die monatliche Belastung desto länger muss man Zinsen zahlen und desto teurer wird die Immobile.

 

Der kommt wahrscheinlich daher, dass man die Rate auch im Krankheitsfall oder in wirtschaftlich schlechten Zeiten bedienen will.

Die Zinsen würde ich für die gesamte Laufzeit fest machen. Das gibt Sicherheit.

[Ex-Studentin]

Letztlich geht es aber doch um dasselbe. Nur eine hohe Eigenkapitalquote am Anfang macht dann keinen Sinn, wenn ich dann die monatlichen Raten künstlich niedrig halte.

...

Wenn ich schon auf Kredit spekulieren will, kann man es ja auch gleich konsequent machen und kein Eigenkapital einsetzen und so gut wie gar nicht tilgen.

 

Da hab ich mich falsch ausgedrückt. Man soll die Monatsraten nicht künstlich niedrig halten, man soll sich nur nicht übernehmen. Deswegen bin ich eher dafür, ein hohes Eigenkapital zu haben als eine 100 oder gar 110%-Finanzierung. Stimmt schon, dass man so schnell wie möglich fertig sein sollte mit der Finanzierung, um sich dann wieder seinem Depot widmen zu können. Der Begriff "moderate" Belastung ist da wohl falsch gewählt gewesen.

 

Ist ein wenig Off-Topic: Ich schüttel oft Kopf, wenn man sich von niedrigen Zinsen zum plötzlichen Hauskauf verleiten lässt. 110%-Finanzierung heißt für mich: Die monatliche Belastung ist höher als eine gängige Miete und somit trägt sich die Wohnung nicht von alleine, falls ich diese aus irgendwelchen Gründen nicht mehr selbst bewohnen kann. Optimistisch die Finanzierung so auslegen, dass man das Darlehen mit maximalem finanziellen Einsatz schnell abbezahlt hat, kann man machen, aber geht schnell auch schief. Deswegen würde ich lieber niedriger ansetzen mit der Option, die Tilgung ggf.anpassen zu können und Sonderzahlungen vornehmen zu können.

Aber letzten Endes war ja nach jedermanns Meinung gefragt. Und ich bleibe dabei: Liquidieren, was sinnvoll ist. Aber ich muss nun keine 0 im Depot stehen haben, wenn ich aus steuerrechtlichen oder sonst wie strategischen Gründen ein paar Positionen behalten möchte.

 

 

 

[Joseph Conrad]

Letztlich geht es aber doch um dasselbe. Nur eine hohe Eigenkapitalquote am Anfang macht dann keinen Sinn, wenn ich dann die monatlichen Raten künstlich niedrig halte.

...

Wenn ich schon auf Kredit spekulieren will, kann man es ja auch gleich konsequent machen und kein Eigenkapital einsetzen und so gut wie gar nicht tilgen.

 

Da hab ich mich falsch ausgedrückt. Man soll die Monatsraten nicht künstlich niedrig halten, man soll sich nur nicht übernehmen. Deswegen bin ich eher dafür, ein hohes Eigenkapital zu haben als eine 100 oder gar 110%-Finanzierung. Stimmt schon, dass man so schnell wie möglich fertig sein sollte mit der Finanzierung, um sich dann wieder seinem Depot widmen zu können. Der Begriff "moderate" Belastung ist da wohl falsch gewählt gewesen.

 

Ist ein wenig Off-Topic: Ich schüttel oft Kopf, wenn man sich von niedrigen Zinsen zum plötzlichen Hauskauf verleiten lässt. 110%-Finanzierung heißt für mich: Die monatliche Belastung ist höher als eine gängige Miete und somit trägt sich die Wohnung nicht von alleine, falls ich diese aus irgendwelchen Gründen nicht mehr selbst bewohnen kann. Optimistisch die Finanzierung so auslegen, dass man das Darlehen mit maximalem finanziellen Einsatz schnell abbezahlt hat, kann man machen, aber geht schnell auch schief. Deswegen würde ich lieber niedriger ansetzen mit der Option, die Tilgung ggf.anpassen zu können und Sonderzahlungen vornehmen zu können.

 

Aber letzten Endes war ja nach jedermanns Meinung gefragt. Und ich bleibe dabei: Liquidieren, was sinnvoll ist. Aber ich muss nun keine 0 im Depot stehen haben, wenn ich aus steuerrechtlichen oder sonst wie strategischen Gründen ein paar Positionen behalten möchte.

 

 

 

Die Finanzierung muss halt tragfähig sein. Am Ende des Monats sollte man noch etwas Luft haben. Die Sondertilgung zum Jahresende ist da die bessere Wahl, als zu hohe Monatsraten.

Ich persönlich würde niemandem unter 50% Eigenkapital zum Hauskauf raten. Es sei denn man verfügt über ein exorbitant hohes Gehalt. Dann gelingen selbst 100% Finanzierungen. Für alle anderen heißt es aber Verzicht zu üben und sparsam zu sein. Das ist gar nicht so einfach. Oft will nach ein paar Jahren der Partner doch regelmäßig in Urlaub, teure Klamotten oder ein schickes Auto. Man kann aber nur auf einer Hochzeit tanzen. Dies ist auch der einzige Grund warum Hauseigentümer oft vermögender als Mieter sind. Sie waren nämlich gezwungen sparsamer zu leben als ein Mieter. Dieser muss sich schon andere Gründe suchen auf Konsum zu verzichten.

Aus steuerrechtlichen oder strategischen Gründen ein paar (kleine) Positionen behalten kann die allgemeine Sparsamkeit vielleicht sogar noch anfeuern.

 

Gruß

Joseph

 

 

 

[Kolle]

Die grundsätzliche Frage lautet doch: Will ich einen Gewinn anstreben oder möglichst mein Risiko begrenzen. Das gibt dann den Ausschlag zur Antwort.

 

Und in der Folge: Habe ich genügend Speck auf den Rippen, dass ich mir ein Risiko leisten kann ?

 

In der Praxis:

 

- Erst wenn ich im Alltag genügend abgesichert bin, dann darf es auch ein bisschen Risiko sein.

- Wenn ich im Alltag fast total abgesichert bin, dann muss ein bisschen Risiko sein wegen der Rendite.

- Jemand der einen Kredit benötigt um eine Immobilie überhaupt kaufen zu können, gehört nicht in die Kategorie "total abgesichert". Mit wenig Eigenkapital schafft man erst ein Risko, das man vorher nicht hatte.

 

Sonderfälle: Einen in den Vorjahren abgeschlossenen gut verzinsten Bausparvertrag löst man nicht auf, den beleiht man. Aktien, Derivate und sonstiges volatiles Zeug löst man auf.

[millionendieb]

Okay, danke für eure Meinungen und Denkansätze!

[andjessi]

Die derzeit extrem niedrigen Zinsen führen nicht nur zu höheren Immobilienpreisen, sondern auch dazu, dass sich die Leute größere Häuser kaufen. Das letztere sei jedem gegönnt, aber man sollte auch bedenken, dass mietfreies Wohnen im Alter nicht kostenfreies Wohnen bedeutet. Letztlich ist bei einem Pärchen alles über eine 3-Zimmerwohnung mit Balkon/kleinem Garten hinaus Konsum. Auch das ist nicht schlimm, aber man sollte sich nicht einreden, dass das 600.000,- EUR-Haus eine Altersvorsorge ist. Es ist zu einem Teil eben eine (nicht zwingend notwendige) Konsumausgabe, die vielen wird im Alter auch zur finanziellen Last werden kann. Ich würde daher für eine Familie eher "klein" kaufen und mir keinen Klotz ans Bein binden.

 

Insgesamt würde ich auch schnell tilgen, wobei die Eigenkaptialquote bei einer angemssen Immoblie nicht überbewertet werden sollte. Es gibt keinen Grund, warum sich eine Familie Anfang 30 eine paar Jahre selbstkasteien sollte, wenn der Bedarf nach einer Immobilie jetzt da ist und es finanziell passt. Die Nebenkosten + Küche + Modernisierung sollte man aber in jedem Fall gespart haben, damit eine Scheidung o.ä. nicht den finanziellen Ruin bedeutet. Anders sieht es z.B. bei einem 45-jährigen mit einer 100%-Fianazierung aus. Wenn der in seinem Alter immer noch nichts gespart hat, sollte er sich fragen, warum er mit Immobilie auf einmal sparsam leben will.

 

Bezüglich der Auflösung des Depots sollte man sich folgende Frage stellen: Würde man einen Kredit auf sein Haus aufnehmen, um damit Aktien zu kaufen? Wenn nein, sollte man das Depot auflösen.

[Joseph Conrad]

Die derzeit extrem niedrigen Zinsen führen nicht nur zu höheren Immobilienpreisen, sondern auch dazu, dass sich die Leute größere Häuser kaufen. Das letztere sei jedem gegönnt, aber man sollte auch bedenken, dass mietfreies Wohnen im Alter nicht kostenfreies Wohnen bedeutet. Letztlich ist bei einem Pärchen alles über eine 3-Zimmerwohnung mit Balkon/kleinem Garten hinaus Konsum. Auch das ist nicht schlimm, aber man sollte sich nicht einreden, dass das 600.000,- EUR-Haus eine Altersvorsorge ist. Es ist zu einem Teil eben eine (nicht zwingend notwendige) Konsumausgabe, die vielen wird im Alter auch zur finanziellen Last werden kann. Ich würde daher für eine Familie eher "klein" kaufen und mir keinen Klotz ans Bein binden.

 

Insgesamt würde ich auch schnell tilgen, wobei die Eigenkaptialquote bei einer angemssen Immoblie nicht überbewertet werden sollte. Es gibt keinen Grund, warum sich eine Familie Anfang 30 eine paar Jahre selbstkasteien sollte, wenn der Bedarf nach einer Immobilie jetzt da ist und es finanziell passt. Die Nebenkosten + Küche + Modernisierung sollte man aber in jedem Fall gespart haben, damit eine Scheidung o.ä. nicht den finanziellen Ruin bedeutet. Anders sieht es z.B. bei einem 45-jährigen mit einer 100%-Fianazierung aus. Wenn der in seinem Alter immer noch nichts gespart hat, sollte er sich fragen, warum er mit Immobilie auf einmal sparsam leben will.

 

Bezüglich der Auflösung des Depots sollte man sich folgende Frage stellen: Würde man einen Kredit auf sein Haus aufnehmen, um damit Aktien zu kaufen? Wenn nein, sollte man das Depot auflösen.

 

Richtig Die Immobilie muss eine moderate, bezahlbare Größe haben. Früher wurde über die hohen Zinsen gejammert und jetzt halt über die gestiegenen Hauspreise. Mit 45-50 Lebensjahren sollte das Depot als lebenslanger Mieter eigentlich schon so groß sein, das man sich ein kleines Häuschen praktisch bar kaufen kann. Wenn dies nicht der Fall ist, hat man etwas falsch gemacht. Aber nur für den Fall das man den Immobilienkauf als Wunsch hegt. Als Mieter lebt es sich auch sehr angenehm. Man muss sich schon in jungen Jahren überlegen was man möchte.

 

Gruß

Joseph

 

 

 

[millionendieb]

Die Größe hat es ja, ansonsten käme mir die Idee ja auch garnicht, das Depot parallel zu behalten.

Der Kaufpreis wäre unter einem realistischen Gutachtenwert, Nebenkosten und Sanierungskosten sind bekannt und geplant.

Die Tilgung wäre auf jeden Fall vor dem Renteneintritt abgeschlossen, egal ob ich das Depot einsetze oder behalte.

Der Kredit wäre auch 100% besichert durch weiteres Immobilieneigentum.

Wenn ich einen Kreditrechner bemühe und Volumen und Tilgung eintippe, wird das Ergebnis nicht wahnsinnig besser,

wenn ich den Depotwert von dem Kreditbetrag abziehe.

[Joseph Conrad]

Die Größe hat es ja, ansonsten käme mir die Idee ja auch garnicht, das Depot parallel zu behalten.

Der Kaufpreis wäre unter einem realistischen Gutachtenwert, Nebenkosten und Sanierungskosten sind bekannt und geplant.

Die Tilgung wäre auf jeden Fall vor dem Renteneintritt abgeschlossen, egal ob ich das Depot einsetze oder behalte.

Der Kredit wäre auch 100% besichert durch weiteres Immobilieneigentum.

Wenn ich einen Kreditrechner bemühe und Volumen und Tilgung eintippe, wird das Ergebnis nicht wahnsinnig besser,

wenn ich den Depotwert von dem Kreditbetrag abziehe.

 

Das dürfte doch dann auch als Steuersparmodell für dich interessant sein. Hört sich sehr solide an.

 

Gruß

Joseph

 

 

 

[chaosmaker85]

Die Größe hat es ja, ansonsten käme mir die Idee ja auch garnicht, das Depot parallel zu behalten.

Der Kaufpreis wäre unter einem realistischen Gutachtenwert, Nebenkosten und Sanierungskosten sind bekannt und geplant.

Die Tilgung wäre auf jeden Fall vor dem Renteneintritt abgeschlossen, egal ob ich das Depot einsetze oder behalte.

Du hast Dir dein Vorgehen sicherlich gut überlegt, es bleibt trotzdem eine kreditfinanzierte Wertpapier-Spekulation.

 

Der Kredit wäre auch 100% besichert durch weiteres Immobilieneigentum.

Auch der Wert des weiteren Immobilieneigentums ist nicht in Stein gemeißelt, von daher wäre ich mit derartigen Aussagen vorsichtig! "First focus on risk before focus on return"...

[CHX]

Mit 45-50 Lebensjahren sollte das Depot als lebenslanger Mieter eigentlich schon so groß sein, das man sich ein kleines Häuschen praktisch bar kaufen kann.

 

Grundsätzlich richtig, nichtsdestotrotz weit von der Realität entfernt ...

[Kolle]

Mit 45-50 Lebensjahren sollte das Depot als lebenslanger Mieter eigentlich schon so groß sein, das man sich ein kleines Häuschen praktisch bar kaufen kann.

 

Grundsätzlich richtig, nichtsdestotrotz weit von der Realität entfernt ...

 

Meine Version:

 

Mit 45-50 Lebensjahren sollte das selbstbewohnte EFH eigentlich schon so weit abbezahlt sein, das man sich praktisch ein kleines Depot einrichten kann.

 

Vermutlich bei den meisten aber ebenso weit von der Realität entfernt ...

[Kolle]

Nachtrag: Da momentan und vermutlich in den nächsten Jahren keine großen Gewinne bei Kapitalanlagen zu erwarten sind, kann man den Zinseszinseffekt vernachlässigen und verstärkt ab 50 in die Kapitalbildung einsteigen. Am besten über Steuersparmodelle ( BAV etc. ), weil dann wirken sich diese besonders effektiv aus.

[SteveP-84]

Das ist recht schwer pauschal zu beantworten, die Hauptfragen sind:

 

- wieviel Zinsen werden für den Kredit bezahlt

- welche (realistische) Rendite schaffe ich mit meinen Investments

- wie wichtig ist einem die Absicherung

 

 

Habe mal bisschen gerechnet für zB. einen Hauskauf alles zusammen Kredit 210.000€

20.000 liegen im Fondsdepot in ETF's oder Fonds:

500€ mtl. werden in die ETF's gespart

Angenommen:

- Zinsen auf den Kredit im Schnitt 4% p.A. 30 Jahre Laufzeit

- Performance des Portfolios/Fonds 4% p.A.

- Kosten: 1,5% Verwaltungsgebühr, 25% Steuer ohne Freibetrag

 

Rückzahlung Kredit, Sparen in den Fonds:

210.000€, 30 Jahre, ca. 1000€ mtl.

 

 

Fonds:

Einzahlungen gesamt: 200.000€

Wert nach 30 Jahren: 280.000€

 

Gesamtausgaben: 360.000 + 200.000 = 560.000€

Guthaben nach 30 J.: 280.000€

 

----------------------------------------------------------------------------

 

Rückzahlung Kredit so schnell wie möglich:

190.000€, Mtl. Rückzahlung: 1500€ (1000€ Rate + 500€ Zusatztilgung)

nach 164 Monaten ist der Kredit getilgt.

 

Danach werden 17 Jahre 1500€ mtl. in den Fonds eingezahlt.

 

Guthaben nach 30 Jahren: 361.000€

 

-----------------------------------------------------------------------------

 

Dieselbe Rechnung mit 6 bzw. 8% Fondsperformance:

Kreditspekulation:

6%: 383.000€

8%: 541.500€

 

Kreditrückzahlung:

6%: 416.000€

8%: 485.000€

 

Je höher die angenommene Rendite ist desto mehr lohnt es sich "auf Kredit" anzulegen - also Kredit & Fondssparen - es lohnt aber erst bei einer Rendite von mind. 8% p.A.

 

Andererseits:

Bei #1 ("zocken auf Kredit") benötigt man für das Kapital eine gesamte Einzahlung von: 560.000€ wobei hier 360.000 die Bank bekommt (bei geringeren Zinsen natürlich dementsprechend einiges weniger)

Bei #2 ("Rückzahlung so schnell wie möglich") benötigt man für das Kapital eine gesamte Einzahlung von: 552.000€ wobei hier nur 240.000€ an die Bank gehen..

 

Weitere Vorteile bei #2:

Man muss nicht auf dauerhaft niedrige Kreditzinsen hoffen!

Man ist flexibler und hat auch keinen Einkommensdruck mehr weil nach 13 Jahren schuldenfrei!