Investieren in Immobilien/Seniorenheime

[schmidtl]

Hi,

 

in meiner Nachbarschaft wird derzeit ein Neubauobjekt als "Sicheres Immobilieninvest für's Alter" beworben.

 

Super Sicher, mit um die 5% Rendite. Es kann nix schief gehen - der Mieter ist der Betreiber des Seniorenheims, Mietausfälle sind undenkbar, Instandhaltungskosten sogar umlegbar, eigentlich free Money. Nun gut, nun weiß sogar ich das risikolose 5% entweder nicht risikolos oder nicht wirklich 5% sind

 

In der Broschüre der Truppe (http://www.bau-complex.de/files/downloads/Residenz-am-Pohlandplatz-Broschuere.pdf) sind dann auch (Seite 11) einige Risiken aufgeführt.

 

Nun meine grundsätzliche Frage: haltet Ihr die wirklich für so hoch, das denen keine Bank Geld gibt? Ich bin unschlüssig ob das eher in die Kategorie 'offensichtlicher Nepp' oder eher 'kann mit bissl Glück schon gut gehen, Risikoprämie halt' fällt.

Würde jemand so etwas gegenüber einer 'normalen' ETW als Kapitalanlage in Betracht ziehen?

[SkyWalker]

Dann könntets du auch einfach die Anleihe oder den Genussschein der SeniVita Sozial kaufen. DIe sind wenigsten Börsengehandelt und du bist liquide.

 

Die SeniVita Sozial gGmbH betreibt zwei Behinderteneinrichtungen und mit der SeniVita Social Care GmbH elf Altenpflegeeinrichtungen in Bayern. Zur Unternehmensgruppe gehören weiter vier Schulbetriebe.

 

Häuser der Gruppe

 

IR Unterlagen

[Fleisch]

der Mieter ist der Betreiber des Seniorenheims, Mietausfälle sind undenkbar, Instandhaltungskosten sogar umlegbar

 

Wenn der Mieter der Betreiber ist, dann handelt es sich wohl eher um eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG), die im Stile eines Seniorenheims gebaut ist. Mietausfälle gibt's bei sowas nicht, allerdings und da sehe ich ein Problem: Was ist mit dem Hausgeld ? Was passiert wenn da einer nicht zahlt ? Was passiert, wenn da einer auszieht ? Verkauf an wen für wieviel ? Was passiert bei Leerstand ? Ist das eine private Einrichtung oder ist das ein auch anerkanntes Heim im Sinne der Pflegeversicherung. Worauf sind die spezialisiert ? Mobilitätseinschränkung ? Demenz ? Krebs ? usw. ?

 

Wie sieht der nötige Personalschlüssel je Bewohner aus ? Wie hoch sollen die monatlichen (Betriebs)Grundkosten sein ? Instandhaltungskosten sind bei Eigentümergemeinschaften immer umlegbar, benötigen aber vor der Durchführung einen Beschluss der Versammlung. By the way: Was passiert, wenn einer einen gesetzlichen Betreuer (GB) bekommt ? Kann der die Maßnahme stoppen aufgrund einer Vereinbarung in der Satzung ?

 

Mehr erspar ich mir, das wird sonst zu lang außer die Anmerkung: 5 % super sicher bei einem solchen Modell = dann hätte es jede Bank ohne große Bauchschmerzen vollfinanziert

[schmidtl]

Naja, gefühlt ist das Risiko da aber doch ein anderes, oder? (Total-)Ausfall bei Insolvenz des Betreibers im Falle der Anleihe gegenüber "nur" Mietausfall beim Immokauf.

[schmidtl]

außer die Anmerkung: 5 % super sicher bei einem solchen Modell = dann hätte es jede Bank ohne große Bauchschmerzen vollfinanziert

 

Das ist natürlich der Hauptgrund warum ich denen nicht sofort all mein Geld gegeben hab'

 

Mir ist zum Beispiel auch nicht klar warum die Betreibergesellschaft nicht über Anleihen Geld einsammelt, und damit dann selber Heime baut, und die betreibt. Mangelnde Kompetenz bei der Baudurchführung? Oder währen die Anleihen aufgrund des hohen Risikos dann nur mit einem exorbitantem Koupon zu platzieren?

 

 

[Ramstein]

Das ist ein bunter Prospekt, aber kein ordentlicher Verkaufsprospekt.

 

Bei den Apartments haben sie über 100% Gemeinschaftsflächenaufschlag und wollen für die Gesamtfläche 12€ pro qm. Welche Zusatzkosten fallen an? Wie ist das im Vergleich mit anderen lokalen Anbietern? Der Pachtvertrag läuft 25 Jahre (an anderer Stelle 20 Jahre mit Verlängerungsoption) und Pachterhöhungen sind im Rahmen der Inflationsrate vereinbart; das wäre für normale Mieterverträge paradiesisch wenig. Es wird nicht gesagt, für wie lange die Finanzierung zum momentan niedrigen Festzins gesichert ist, nur auf das anschließende Risiko hingewiesen. Kostenplanungen gibt es keine, aber viele schöne Worte. Die möglichen Probleme bei der Instandhaltung "Dach und Fach" sind dir bekannt?

 

Solange keine harten Fakten vorliegen, kann man das Angebot nicht beurteilen, schon garnicht positiv.

[ImperatoM]

Vielleicht interessiert Dich die Eyemaxx AG, die den Bau von Seniorenheimen kürzlich zu ihrem neuen Geschäftsfeld erklärt hat und auch schon ein erstes Großprojekt in dem Bereich recht erfolgreich abgeschlossen hat (Waldalgesheim).