Lohnt sich Immobilienkauf als Kapitalanlage?

[Cymbidium]

Hallo,

 

ich habe die Möglichkeit günstig an ein paar 2 Zimmer ETW zu kommen und überlege, ob sich das überhaupt lohnt. Sprich wie hoch die effektive Rendite ist.

 

Klar, mindestens 10 Jahre ist man gebunden.

 

Viele Sprechen von Renditen um die 3 - 5 %.

 

Anleger in ETF, Aktien usw. erreichen zum Teil mehr Rendite > 6 %.

 

Unter dem Aspekt der Diversifikation verstehe ich das, aber durch diese "niedrige" Rendite ziehe ich mein ganzes Portfolio nach unten.

 

Frag ist auch, bekommt man später wenigstens den Kaufpreis wieder, wenn man verkauft. Von vielen sehe ich aktuel, das das kaum hinkommt. Meist unter dem.

Das ist dann wohl die Inflation. *hüstel*

 

Was die Verwaltung und Rechnungsstellung betrifft, sehe ich nicht das Problem.

 

Welche Überlegungen sollte man anstellen, ob man in Immobilien als Kaptialanlage Geld steckt?

 

Habe hier schon einiges gelesen, aber nirgends gibt es eine halbwegs brauchbare Antwort, die ich Nachvollziehen kann.

 

Viele Grüße

Cymbidium

[bondholder]

Welche Überlegungen sollte man anstellen, ob man in Immobilien als Kaptialanlage Geld steckt?

Willst du vermietete Immobilien wie ein Hobby betreiben, also so viel wie möglich selbst erledigen? (Ja, das machst du dann in deiner Freizeit!)

Oder sollen sich andere an dir eine goldene Nase verdienen?

[kafkaesk93]

Welche Überlegungen sollte man anstellen, ob man in Immobilien als Kaptialanlage Geld steckt?

Als erstes würde ich mir den Mietzins ausrechnen, anschließendweitere Einflussfaktoren und Risiken bedenken und am endeentscheiden.

[Der Träumer]

Hallo,

 

ich habe die Möglichkeit günstig an ein paar 2 Zimmer ETW zu kommen und überlege, ob sich das überhaupt lohnt. Sprich wie hoch die effektive Rendite ist.

 

Klar, mindestens 10 Jahre ist man gebunden.

 

Viele Sprechen von Renditen um die 3 - 5 %.

 

Anleger in ETF, Aktien usw. erreichen zum Teil mehr Rendite > 6 %.

 

Unter dem Aspekt der Diversifikation verstehe ich das, aber durch diese "niedrige" Rendite ziehe ich mein ganzes Portfolio nach unten.

 

Frag ist auch, bekommt man später wenigstens den Kaufpreis wieder, wenn man verkauft. Von vielen sehe ich aktuel, das das kaum hinkommt. Meist unter dem.

Das ist dann wohl die Inflation. *hüstel*

 

Was die Verwaltung und Rechnungsstellung betrifft, sehe ich nicht das Problem.

 

Welche Überlegungen sollte man anstellen, ob man in Immobilien als Kaptialanlage Geld steckt?

 

Habe hier schon einiges gelesen, aber nirgends gibt es eine halbwegs brauchbare Antwort, die ich Nachvollziehen kann.

 

Viele Grüße

Cymbidium

 

Wie hoch die Rendite ist kann man im Vorfeld kaum sagen. Dazu müsstest du die Entwicklung der Mieten sowie die Preisentwicklung der Immobilien kennen. Zur Rendite bei Immobilien allgemein lässt sich sagen, dass einige der größten Vermögen weltweit auf Immobilienspekulation beruhen. Aber das waren noch die goldenen Zeiten in Japan, China, etc..

 

Es gab in Deutschland in den vergangenen Jahren auch Regionen mit Immobilienpreissteigerungen von um die 20% pro Jahr. Das waren die großen Ballungsräume. Im ländlichen Bereich sind die Preise sogar gefallen, in den Kleinstädten stagnieren sie größtenteils. Die von dir genannten 3-5% lassen sich im Grunde nur erzielen, wenn es Preissteigerungen gibt. Die meisten Leute, die von 3-5% Rendite bei Immobilien reden, rechnen (jährlicher Bruttomietertrag/Anschaffungskosten der Immobilie)x100. Das kommt natürlich nicht hin, da die Instandhaltungskosten einer Immobilie im Zeitablauf ansteigen. Aufgrund von Erfahrungen der Vergangenheit geht man davon aus, dass die "wirtschaftliche Nutzungsdauer" von Immobilien (da mag es auch Ausnahmen geben, es trifft jedoch auf die meisten Gebäude zu) bei ca. 80-100 Jahren liegt. Nach Ablauf dieser Zeit entsprechen Immobilien aufgrund ihrer Ausstattung und Raumaufteilung in der Regel nicht mehr der Nachfrage und verusachen hohe Instandhaltungskosten, so dass es dann interessanter ist sie abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Was bleibt ist der Grundstückswert und das ist auch der Grund, warum Immobilien in Ballungsräumen steigen und im ländlichen Raum nicht. Preissteigerungen gibt es nämlich im Grunde nur bei den Grundstückspreisen und nicht bei den Gebäuden an sich. Die Gebäude verlieren im Zeitablauf an Wert aufgrund der Abnutzung. Da der Grundstückanteil bei Gebäuden in Ballungszentren aufgrund höherer Preise deutlich höher ist, als im ländlichen Raum, steigen dort die Preise mit den Grundstückspreisen. Auf dem Land sind derartige Preissteigerungen gar nicht möglich.

 

Wie du siehst ist die Frage, ob sich der Erwerb von Immobilien lohnt oder nicht, davon abhängig wo du sie erwirbst. Wächst die Einwohnerzahl in deiner Region in Zukunft stark und ist es nicht möglich neu zu bauen, da der Raum begrenzt ist, steigen die Preise. Stagniert die Einwohnerzahl kann man von stagnierenden oder sogar fallenden Preisen ausgehen.

 

Durch die Flüchtlingskrise kann es in einigen Regionen möglicherweise zu Preissteigerungen bei Immobilien kommen, denn auch qualitativ schlechter Wohnraum lässt sich künftig mit Sicherheit gut vermieten, da es nicht genug Wohnungen gibt.

[Cymbidium]

Hallo,

 

ich habe die Möglichkeit günstig an ein paar 2 Zimmer ETW zu kommen und überlege, ob sich das überhaupt lohnt. Sprich wie hoch die effektive Rendite ist.

 

Klar, mindestens 10 Jahre ist man gebunden.

 

Viele Sprechen von Renditen um die 3 - 5 %.

 

Anleger in ETF, Aktien usw. erreichen zum Teil mehr Rendite > 6 %.

 

Unter dem Aspekt der Diversifikation verstehe ich das, aber durch diese "niedrige" Rendite ziehe ich mein ganzes Portfolio nach unten.

 

Frag ist auch, bekommt man später wenigstens den Kaufpreis wieder, wenn man verkauft. Von vielen sehe ich aktuel, das das kaum hinkommt. Meist unter dem.

Das ist dann wohl die Inflation. *hüstel*

 

Was die Verwaltung und Rechnungsstellung betrifft, sehe ich nicht das Problem.

 

Welche Überlegungen sollte man anstellen, ob man in Immobilien als Kaptialanlage Geld steckt?

 

Habe hier schon einiges gelesen, aber nirgends gibt es eine halbwegs brauchbare Antwort, die ich Nachvollziehen kann.

 

Viele Grüße

Cymbidium

 

Wie hoch die Rendite ist kann man im Vorfeld kaum sagen. Dazu müsstest du die Entwicklung der Mieten sowie die Preisentwicklung der Immobilien kennen. Zur Rendite bei Immobilien allgemein lässt sich sagen, dass einige der größten Vermögen weltweit auf Immobilienspekulation beruhen. Aber das waren noch die goldenen Zeiten in Japan, China, etc..

 

Es gab in Deutschland in den vergangenen Jahren auch Regionen mit Immobilienpreissteigerungen von um die 20% pro Jahr. Das waren die großen Ballungsräume. Im ländlichen Bereich sind die Preise sogar gefallen, in den Kleinstädten stagnieren sie größtenteils. Die von dir genannten 3-5% lassen sich im Grunde nur erzielen, wenn es Preissteigerungen gibt. Die meisten Leute, die von 3-5% Rendite bei Immobilien reden, rechnen (jährlicher Bruttomietertrag/Anschaffungskosten der Immobilie)x100. Das kommt natürlich nicht hin, da die Instandhaltungskosten einer Immobilie im Zeitablauf ansteigen. Aufgrund von Erfahrungen der Vergangenheit geht man davon aus, dass die "wirtschaftliche Nutzungsdauer" von Immobilien (da mag es auch Ausnahmen geben, es trifft jedoch auf die meisten Gebäude zu) bei ca. 80-100 Jahren liegt. Nach Ablauf dieser Zeit entsprechen Immobilien aufgrund ihrer Ausstattung und Raumaufteilung in der Regel nicht mehr der Nachfrage und verusachen hohe Instandhaltungskosten, so dass es dann interessanter ist sie abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Was bleibt ist der Grundstückswert und das ist auch der Grund, warum Immobilien in Ballungsräumen steigen und im ländlichen Raum nicht. Preissteigerungen gibt es nämlich im Grunde nur bei den Grundstückspreisen und nicht bei den Gebäuden an sich. Die Gebäude verlieren im Zeitablauf an Wert aufgrund der Abnutzung. Da der Grundstückanteil bei Gebäuden in Ballungszentren aufgrund höherer Preise deutlich höher ist, als im ländlichen Raum, steigen dort die Preise mit den Grundstückspreisen. Auf dem Land sind derartige Preissteigerungen gar nicht möglich.

 

Wie du siehst ist die Frage, ob sich der Erwerb von Immobilien lohnt oder nicht, davon abhängig wo du sie erwirbst. Wächst die Einwohnerzahl in deiner Region in Zukunft stark und ist es nicht möglich neu zu bauen, da der Raum begrenzt ist, steigen die Preise. Stagniert die Einwohnerzahl kann man von stagnierenden oder sogar fallenden Preisen ausgehen.

 

Durch die Flüchtlingskrise kann es in einigen Regionen möglicherweise zu Preissteigerungen bei Immobilien kommen, denn auch qualitativ schlechter Wohnraum lässt sich künftig mit Sicherheit gut vermieten, da es nicht genug Wohnungen gibt.

Hallo alle,

 

vielen Dank für die Antworten, helfen!!!

 

Bei der Renditeberechnung verstehe ich nicht, ob dann die Wohnung schon voll abbezahlt ist oder nicht.

Auch sind Finanzierungskosten damit nicht berücksichtigt. Gibt es eine erweiterte Formel dafür? Habe noch nichts gefunden per Google.

 

Auch würde mich interessieren, wieviel Prozent vom Hausgeld auf den Mieter umgeschlagen werden können, da man diesen Teil ja selber zahlen muss.

Instandhaltungskosten sind bei unserem Hausgeld mit integriert. Aber ich habe mittlerweile die unterschiedlichsten Haushaltsgeld-Berechnungen gesehen, bei denen ich nicht

sicher bin, ob die stimmen. Bei unserem Objekt, bei dem wir gerade selber eine ETW gekauft haben, sind wir sehr zufrieden, da meiner Meinung nach alles drin ist. Aber das ist ein anderes Thema.

 

Im Prinzip darf das Objekt nicht allzuviel kosten, da die Ortsüblichen Mieten eine entsprechende Höhe haben, damit auf eine Vernünftige Rendite kommt.

Dann ist natürlich noch interessant, was übrig bleibt.

 

Viele Grüße

Cymbidium

[Der Träumer]

Hallo alle,

 

vielen Dank für die Antworten, helfen!!!

 

Bei der Renditeberechnung verstehe ich nicht, ob dann die Wohnung schon voll abbezahlt ist oder nicht.

Auch sind Finanzierungskosten damit nicht berücksichtigt. Gibt es eine erweiterte Formel dafür? Habe noch nichts gefunden per Google.

 

Auch würde mich interessieren, wieviel Prozent vom Hausgeld auf den Mieter umgeschlagen werden können, da man diesen Teil ja selber zahlen muss.

Instandhaltungskosten sind bei unserem Hausgeld mit integriert. Aber ich habe mittlerweile die unterschiedlichsten Haushaltsgeld-Berechnungen gesehen, bei denen ich nicht

sicher bin, ob die stimmen. Bei unserem Objekt, bei dem wir gerade selber eine ETW gekauft haben, sind wir sehr zufrieden, da meiner Meinung nach alles drin ist. Aber das ist ein anderes Thema.

 

Im Prinzip darf das Objekt nicht allzuviel kosten, da die Ortsüblichen Mieten eine entsprechende Höhe haben, damit auf eine Vernünftige Rendite kommt.

Dann ist natürlich noch interessant, was übrig bleibt.

 

Viele Grüße

Cymbidium

 

Eine positive Rendite erzielst du erst, wenn die Anschaffungskosten der Wohnung in irgend einer Art und Weise in Form von Einnahmen zurück geflossen sind. Dies kann durch die Mietzahlungen geschehen, es geschieht zum Teil durch Steuervorteile und oftmals im Wesentlichen durch einen späteren Verkauf der Wohnung. Sofern die Wohnung nicht verkauft wird, müsste man halt bis zum Abriss rechnen um die Rendite zu ermitteln (da hättest du am Ende aber immer noch den Grundstückswert, den du dann irgendwie ansetzen müsstest).

 

Eine Standardformel die alle Komponenten berücksichtigt gibt es nicht. Das ist aber nicht tragisch, denn im Grunde benötigst du nur den Saldo (also die Summe) der Ein- und Auszahlungen pro Jahr. Du müsstest überlegen was du pro Jahr zu bezahlen hast und was du an Zahlungen erhältst. Die Summe daraus ist dann eine positive oder negative Zahl. So eine Rechnung kannst du am besten mit einem Tabellenkalkulationsprogramm, z.B. Excel machen. Also sowohl die Auszahlungen wie der Kaufpreis, die Maklergebühr, der Notar, die Grunderwerbssteuer, den Hausverwalter, Reparaturen in den Folgejahren usw. als auch die Einzahlungen auf dein Konto, z.B. Miete oder der Verkaufserlös der Wohunung zu einem späteren Zeitpunkt gehören da mit rein. Immer eine Summe pro Jahr ermitteln. Dann hast du einen Zahlungsstrom, der wenn du ihn über alle Jahre hinweg addierst schon einmal positiv sein sollte. Ist er das nicht, hättest du eine negative Rendite. Aus diesen Zahlungen der einzelnen Jahre kannst du dann den internen Zinssatz (internal rate of return) ermitteln. Dazu gibt es Formeln. Du kannst das auch mit Excel und wahrscheinlich auch mit Open Office berechnen.

 

Wenn du ein wenig mit den Zahlen rumspielst, also z.B. Mieterhöhungen und Kostensteigerungen (z.B. beim Hausverwalter oder den Instandhaltungen) mit einbeziehst ändert sich das Ergebnis. Ich habe vor Jahren mal solche Modelle für einzelne Immobilien gemacht und bei mir kam als Ergebnis dabei heraus, dass es eigentlich nur interessant ist, wenn man einen Wertanstieg der Immobilie mit einplanen kann.

 

Was die Umlage vom Hausgeld an die Mieter angeht. Normalerweise kannst du alles außer die Verwaltergebühr, Kontoführungsgebühren, Instandhaltungen umlegen. Wobei das nicht ganz stimmt. Sofern zu einem späteren Zeitpunkt Kosten hinzu kommen, die noch nicht im Mietvertrag standen, kannst du die nicht umlegen (bzw. darfst sie nicht umlegen). Ich denke aber, die meisten Vermieter machen es bewusst oder unbewusst trotzdem und die meisten Mieter merken es nicht oder sagen nichts, da sie es sich wegen 3,50 Euro nicht mit dem Vermieter verderben wollen. Die Antwort auf Streß ist meist Mieterhöhung ;-)

[mzl]

Da Du - nichts für ungut - keine Ahnung von Immos zu haben scheinst, empfehle ich wie stets den Kauf eines guten Immobuchs oder beispielsweise des Immospezials der Stiftung Finanztest aus dem letzten Herbst als Einstieg in diese komplexe Materie...