Kapitalanlage in Ludwigshafen Empfehlenswert

[Sir_Ben]

Hallo ich möchte mal mich hier informieren was Ihr dazu sagt habe vor eine Wohnung als Kapitalanlage in Ludwigshafen genauer gesagt in Oggersheim zu kaufenDa ich auch noch recht neu bin auf dem Gebiet will ich mich hier mal erkundigen.Das Gebäude ist Baujahr 1998 und es sind insgesamt 3 Wohnblöcke nebeneinander mit je 10 Wohneinheiten.Die Wohnung wo zum Verkauf ist 90 qm und ist im Dachgeschoss und soll 161.000€ kosten plus 12.000€ Einzel Tiefgarage.Der Verkäufer bietet mit dem Kauf auch für einen monatlichen Betrag von 25€ eine Möglichkeit mit einer Verwaltungsgesellschaft einen Sondereigentumsverwaltungsvertrag nach marktüblichen Gebühren abzuschließen. Falls ich mich gegen diesen Mietpool oder den SEV Vertrag entscheide muss ich mich selbst um alle Aufgaben kümmern.-Abschluss der Mietverträge -Einforderung rückständiger Mieten-Durchführung der Anschlussvermietungen- Jährliche Nebenkostenabrechnung Das sind zum Teil Dinge die damit abgedeckt werden bei dem Verwaltungsvertrag.Gibt es da Erfahrungswerte würde mich freuen über Antworten.

[chart]

Jetzt muss man schon seinen Monitor auf den Kopf drehen damit man alles lesen kann.

[Fleisch]

Mich würde bei sowas immer interessieren

 

- wer ist aktueller Eigentümer ? Privat bewohnt, private Kapitalanlage, Fonds, Immo-GmbH

- Wie sind die Mehrheitsverhältnisse im Objekt ? Gibt's einen "Anker-Eigentümer" ?

- Wie schauts mit geplanten, zurückgehaltenen Instandhaltungen aus ? Stichwort Rücklage, Sonderumlagen

- Mieterstruktur ?

- usw. usw.

[ika]

Mir erscheint die Höhe der nicht umlagefähigen Kosten mit 1,10 €/m²/Monat eindeutig zu niedrig angesetzt.

 

0,25 €/m²/Monat fallen schon an Verwaltungskosten auf WEG Ebene an, wobei 19€ netto monatlich schon vergleichsweise günstig sind. Unter 20 € kenne ich in Berlin gar nicht, je nach Größe der Anlage eher 22 € - 26 € pro WE pro Monat. Wenn du die SE-Verwaltung mitmachen lässt (was ich bei deinem vermuteten Kenntnisstand zumindest für die Anfangszeit befürworten würde) liegst du dann schon beim doppelten, sprich 0,50 €/m².

 

Für Instandsetzung würde ich (im langfristigen Mittel) ungefähr 1,00 €/m² veranschlagen (zusätzlich zur auf WEG-Ebene gebildeten Rückstellung).

 

Noch dazu kommen Kosten auf WEG-Ebene, die ebenfalls nicht umlagefähig sind, wie z.B. Kontoführung, Gerichts-/Anwaltskosten oder (kalkulatorische) Kosten bei dir für Leerstand, Mietausfallwagnis, Steuerberater, etc.

 

Insgesamt ist man so schnell bei 2,00 €/m² oder mehr.

 

 

Ob die Abschreibung so richtig gerechnet ist bewage ich zu bezweifeln, beim BMF gibt es ein Excel-Tool für die Kaufpreiszerlegung. Das würde ich mal mit den relevanten Daten füttern und schauen..

 

 

Zudem ist mir nicht so ganz klar, was diese abenteuerliche Berechnung eines Sparanteils inkl. Tilgung soll.

 

Fakt ist, dass du aus dem (angenommenen) Überschuss der Mieteinnahmen zzgl. Steuerersparnis die Tilgungsraten nicht bedienen kannst. (Ist bestimmt nur ein Zufall, dass gerade an der Stelle die Rotfärbung negativer Zahlen aussetzt )

 

 

Ebenfalls fehlt in der "Berechnung" die Berücksichtigung der Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler). Selbst wenn du das alles aus deinem EK zahlst wird dir keine Bank zu den Konditionen das Objekt voll finanzieren. Bei EK-Einsatz müssten dann m.E. allerdings noch kalkulatorische Zinsen dafür angesetzt werden..

 

 

 

tl;dr: Unter den bisher dargestellten Annahmen: Finger Weg.

[IRRer-Zins]

Ist ein 08/15 Angebot bei der momentanen Marktlage.

Da schon vieles gesagt wurde, nur noch die Frage: Wie willst du damit Geld verdienen?

[Sir_Ben]

Danke für die Antworten der liebe Herr sagt nach ca. 10 Jahren müsste es dann null auf null sein mit den Kosten.Was würde sich in dem Fall lohnen lieber eine gute Eigentumswohnung statt so einer unsicheren Kapitalanlage.Was gibt es für andere gute Anlagen?Aber vielen Dank für die Antworten.

[ika]

Danke für die Antworten der liebe Herr sagt nach ca. 10 Jahren müsste es dann null auf null sein mit den Kosten.Was würde sich in dem Fall lohnen lieber eine gute Eigentumswohnung statt so einer unsicheren Kapitalanlage.Was gibt es für andere gute Anlagen?Aber vielen Dank für die Antworten.

 

- Das Darlehen ist auf 30 Jahre angelegt.

- Die restlichen Kosten sind "fix".

 

 

Für andere Anlagemöglichkeiten schau dich einfach im Forum um.

[Sir_Ben]

Hallo also der Herr hat mir noch ein paar Daten gegeben und die Laufzeit ist zum abzahlen 20 Jahre das Blatt mit der Auflistung ist nur grobe Beispiel die genaue Finanzierung wird dann noch gemacht. Für die Verwaltung fällt ein Betrag von 26€ monatlich an.Die Teilungserklärung und den aktuellen Mietvertrag habe ich auch bekommen sowie die Wohnflächenberechnung.

Wie sind die Meinungen zu so einer Verwaltung wo alles macht damit Mann keine Arbeit hat? Fallen da zusätzlich kosten an?

Er sagt die nicht umlagefähige Kosten von 1€ den qm ist so genug ist sogar weniger.

[bondholder]

die genaue Finanzierung wird dann noch gemacht.

Hallo Benjamin,

erzähl doch 'mal, wie die gut 170.000 Euro zur Zeit angelegt sind.

(Oder hast du soviel Geld gar nicht? Dann wäre so eine einzelne Eigentumswohnung erstens ein heftiges Klumpenrisiko und zweitens dürfte deine persönliche Bonität dann vermutlich nicht besonders hoch sein.)

 

Falls du zufällig über Vermögen im mindestens zweistelligen Millionenbereich verfügen solltest:

Kaufe ganze Mietshäuser, keine einzelnen Wohnungen!

[hugolee]

Wenn man die Kosten für Wohnung, Garage/Stellplatz und Makler (3,5% angeonommen) zusammennimmt, kommt man auf einen Daumenpreis von 179.000Euro

Die Kosten für den Notar hab ich mal weggelassen.

 

 

Ich vermute, dass due die 179.000Euro nicht zur Verfügung hast und finanzieren müsstest, dennoch hier mal eine Alternative, ganz in der Nähe

 

Wenn Du von Oggersheim etwas über den Tellerrand schaust, dann siehst Du diese Große Fabrik

Für 179.000Euro bekommst du ca. 2400Anteilsscheine an einem tollen Unternehmen.

Das KGV ist aktuell zu hoch, und es ist ein zyklisches Unternehmen.

2400Anteilsscheine hätten dieses Jahr eine Dividende von 6720Euro bedeutet.

 

Viele Grüße

hugolee

[Sir_Ben]

 

Wenn man die Kosten für Wohnung, Garage/Stellplatz und Makler (3,5% angeonommen) zusammennimmt, kommt man auf einen Daumenpreis von 179.000Euro

Die Kosten für den Notar hab ich mal weggelassen.

 

 

Ich vermute, dass due die 179.000Euro nicht zur Verfügung hast und finanzieren müsstest, dennoch hier mal eine Alternative, ganz in der Nähe

 

Wenn Du von Oggersheim etwas über den Tellerrand schaust, dann siehst Du diese Große Fabrik

Für 179.000Euro bekommst du ca. 2400Anteilsscheine an einem tollen Unternehmen.

Das KGV ist aktuell zu hoch, und es ist ein zyklisches Unternehmen.

2400Anteilsscheine hätten dieses Jahr eine Dividende von 6720Euro bedeutet.

 

Viele Grüße

hugolee

[Cai Shen]

Hallo Benjamin,

erzähl doch 'mal, wie die gut 170.000 Euro zur Zeit angelegt sind.

Die Frage ist doch dämlich, die Informationen stehen bereits im 1. Bild - könnt ihr alle nicht auf'm Kopf lesen :'(

 

Einkommen: 72.000 p.a.

Kaufpreis incl. Nebenkosten: 173.000 €

Hypothek: 173.000 €

-> Ich tippe mal auf eine 100%+ Finanzierung?

 

Kauf der Wohnung, Finanzierung, Verwaltung sowie Steuerberatung scheints aus einer Hand zu geben, das wäre für mich schon Grund genug die Füße in die Hand zu nehmen :-

http://www.rodenbach-partner.de/albert-haueisenring.html

http://www.rodenbach-partner.de/tl_files/pdf/Oggersheim_2-6%20WEB.pdf

 

Bei 173.000 Euro Schulden für einen monatlichen Rückfluss von 550 € vor Kosten brauchts schon ordentlich Fantasie, um da einen hypothetischen Gewinn des Geschäfts hinein zu konstruieren.