Ozelot-25 November 7, 2015 Hallo Community! Ich bin, wie ihr wahrscheinlich erkennen könnt, neu hier, und hätte gerne eure Meinung zu folgender Geschichte. In der Gegend, in der ich wohne, steht momentan ein Haus zum Verkauf. Das Haus wurde vor 5 Jahren gebaut und befindet sich laut Makler in 1A Zustand. In dem Haus befinden sich 10 Wohneinheiten. Die monatlichen Einnahmen betragen ca. 25T€, also 2,5T pro Wohnung. Das sind "einfach gerechnet", also ohne weitere Ausgaben, 300T€/Jahr. Das Haus wird um ca. 1 Mio. verkauft. (inklusive Makler, Notar, etc.) Ich denke man könnte den Preis verhandeln, die Besitzerin hatte schon zuvor versucht, das Haus zu diesem Preis zu verkaufen, und hatte es nicht geschafft. Aber ich denke mir, wenn ich eine Vollfinanzierung nehmen würde, und vom ersten Tag an den Kredit mit den Mieteinnahmen abbezahlen würde, wäre das Haus ja nach ein paar Jahren bereits vollständig abbezahlt. Schon klar, dass viele Banken keine Vollfinanzierungen machen. Aber das klingt doch alles verrückt... was übersehe ich hier? Mir scheint es, als wäre es eine idiotensichere Sache. Vielen vielen Dank! ... fürs Öffnen der Augen, oder auch nicht... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
klein Gordon November 7, 2015 Wenn deine Angaben stimmen, mach es sofort! Wer zahlt bitte 2.5k Miete pro Monat? (Oder, wo befindet sich das Haus?) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
otto03 November 7, 2015 In der Gegend, in der ich wohne, steht momentan ein Haus zum Verkauf. Das Haus wurde vor 5 Jahren gebaut und befindet sich laut Makler in 1A Zustand. In dem Haus befinden sich 10 Wohneinheiten. Die monatlichen Einnahmen betragen ca. 25T€, also 2,5T pro Wohnung. Das sind "einfach gerechnet", also ohne weitere Ausgaben, 300T€/Jahr. Das Haus wird um ca. 1 Mio. verkauft. (inklusive Makler, Notar, etc.) Ich denke man könnte den Preis verhandeln, die Besitzerin hatte schon zuvor versucht, das Haus zu diesem Preis zu verkaufen, und hatte es nicht geschafft. Aber ich denke mir, wenn ich eine Vollfinanzierung nehmen würde, und vom ersten Tag an den Kredit mit den Mieteinnahmen abbezahlen würde, wäre das Haus ja nach ein paar Jahren bereits vollständig abbezahlt. Ein Haus für 3,x Jahresmieten, sofort zuschlagen Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
tyr November 7, 2015 · bearbeitet November 7, 2015 von tyr Die Rendite für Vermieter nach Abzug der Kosten beträgt in nicht wenigen Fällen 0%. Selbstzitat: Nach folgender Studie verdienen über ein Drittel aller Vermieter nach Abzug der Kosten kein Geld: http://www.faz.net/-hs7-7u13t 20 % der Vermieter haben 0 bis 2 % Rendite, also nach Abzug der Inflation "nichts". Nur rund 18% haben ordentliche Renditen von 5% und mehr, so dass sich das Geschäft nach Abzug der Inflation lohnt. Wie denkst du als nicht-Immobilienexperte Geld zu verdienen, wenn schon andere erfahrenere Marktteilnehmer das Objekt nicht zu diesem Preis haben wollen? Wenn es so einfach wäre würden es die Banker oder der Makler selber machen. 2500 Euro Miete, 10 Wohnungen und nur 1 Million Euro Kaufpreis. Lage direkt neben einem Atomkraftwerk mit Platin-Wasserhähnen und Sauna pro Wohnung? Oder in München direkt neben der Autobahn?? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
chaosmaker85 November 7, 2015 Hallo Community! Ich bin, wie ihr wahrscheinlich erkennen könnt, neu hier, und hätte gerne eure Meinung zu folgender Geschichte. In der Gegend, in der ich wohne, steht momentan ein Haus zum Verkauf. Das Haus wurde vor 5 Jahren gebaut und befindet sich laut Makler in 1A Zustand. In dem Haus befinden sich 10 Wohneinheiten. Die monatlichen Einnahmen betragen ca. 25T€, also 2,5T pro Wohnung. Das sind "einfach gerechnet", also ohne weitere Ausgaben, 300T€/Jahr. Das Haus wird um ca. 1 Mio. verkauft. (inklusive Makler, Notar, etc.) [/img] Willkommen im Forum Da hast Du etwas falsch verstanden, eine Immobilie die 300 TEUR p.a. generiert wird niemand für 1 Mio. verkaufen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Zeitgenosse November 8, 2015 · bearbeitet November 8, 2015 von Zeitgenosse Hallo Community! Ich bin, wie ihr wahrscheinlich erkennen könnt, neu hier, und hätte gerne eure Meinung zu folgender Geschichte. In der Gegend, in der ich wohne, steht momentan ein Haus zum Verkauf. Das Haus wurde vor 5 Jahren gebaut und befindet sich laut Makler in 1A Zustand. In dem Haus befinden sich 10 Wohneinheiten. Die monatlichen Einnahmen betragen ca. 25T€, also 2,5T pro Wohnung. Das sind "einfach gerechnet", also ohne weitere Ausgaben, 300T€/Jahr. Das Haus wird um ca. 1 Mio. verkauft. (inklusive Makler, Notar, etc.) [/img] Willkommen im Forum Da hast Du etwas falsch verstanden, eine Immobilie die 300 TEUR p.a. generiert wird niemand für 1 Mio. verkaufen. Herzl. willkommen auch von mir. Ich stimme den obigen zu; nicht mal als Notverkauf weil es sinnlos wäre f.d. Verkäufer. Wenn du das Angebot auf Immoscout gesehen hast, kann es manchmal passieren, dass die JAHRESMIETEINNAHMEN in der Rubrik monatlich veröffentlicht wird. Geschieht manchmal - meist steht es dann ohnehin weiter unten richtig. Es dürften sich eher um 25t/Nettokaltmiete P.A handeln - ist realistischer. Falls es aber Inserate von bestimmten Maklern sind (Br...dt, W...l LTD, usw.; schreibe die Namen absichtlich nicht aus um rechtliches zu vermeiden), dann forget it. Sind nicht koscher. Wenn du die 25t als echten, realen Wert annimmst, dann würde die Rendite ca. 2,1% ausmachen - nicht besonders überragend. Ich habe beim Kaufpreis uberschlagsmäßig noch die ungefähren Maklerkosten und Grundbucheintragungen usw. hinzu addiert. LG Der Genosse PS.: Falls wer KKWs mit Platinwasserspendern und Whirlpools verkauft - bitte melden. .DD PPS.: Sry: die Maklerkosten usw. sind ja schon dabei - ändert trotzdem wenig an der eher mauen Rendite. .D Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ozelot-25 November 8, 2015 Hallo, 2-3T für eine Miete ist in der Gegend nicht ungewöhnlich. Das Haus steht auch nicht neben einem AKW oder einer Autobahn Ich erwähnte, dass die Besitzerin bereits versuchte, das Haus zu verkaufen. Womöglich habe ich da aber etwas verwechselt, sie besitzt, oder besaß nämlich noch die zwei Nachbarhäuser. Es kann sein, dass es das Nachbarhaus war, welches verkauft wurde. Es hatte eine ähnliche Fläche, Mieteinnahmen und Preis. Vielleicht ist dieses Haus also morgen schon verkauft. Ihr Mann ist vor ein paar Jahren gestorben und sie ist jetzt alleine mit dem Kind, er hat die Häuser gebaut. Angeblich möchte sie wieder wegziehen (oder ist schon weggezogen). Ich habe die Frau nie persönlich gekannt oder gar gesehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
bluedream333 November 8, 2015 Sofort Kauf, aber ich denke ohne Eigenkapital wird dir keine Bank einen Kredit in höhe von 1.Mio zu einem vernünftigen Zinssatz anbieten. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
odensee November 8, 2015 ...bereits versuchte,... Womöglich habe ich da aber etwas verwechselt, ... Es kann sein,....Vielleicht ist dieses Haus ...Angeblich .... Merkst du was? Nichts greifbares... Und wenn das Haus wirklich in den nächsten Jahre 300TEur an Miete bringt: warum kaufst du es nicht? In wenigen Jahren hast den den Kredit abgezahlt, danach machst du 300TEur/Jahr (vor Steuern...) Gewinn. Ist doch der Deal des Lebens. :- Oder muss es nächstes Jahr abgerissen werden? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
freesteiler November 8, 2015 Sofort Kauf, aber ich denke ohne Eigenkapital wird dir keine Bank einen Kredit in höhe von 1.Mio zu einem vernünftigen Zinssatz anbieten. Unbedingt. TO wird hier auch sicher nicht übers Ohr gehauen, ein Kaufpreis von 3 Jahresmieten sind absolut üblich. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
FranzFerdinand November 8, 2015 · bearbeitet November 8, 2015 von f*****5 Angesichts der völligen Ahnungslosigkeit des Fragestellers (hinterfragt nichtmal 2,5k Monatsmiete je Wohnung in einem offenbar stinknormalen Haus) würde ich hier um Mietshäuser einen weiten Bogen machen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
CHX November 8, 2015 Es dürften sich eher um 25t/Nettokaltmiete P.A handeln - ist realistischer. Dann wäre ein Immobilienpreis von ca. 500.000 Euro schon an der Obergrenze ... Sollte sich ein Käufer finden, der bereit wäre, bei derartiger jährlicher Nettokaltmiete 1 Million für die Immobilie auf den Tisch zu legen: Glückwunsch an den Verkäufer ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
mzl November 8, 2015 · bearbeitet November 8, 2015 von mzl Kauf oder leih und lies ein Immobuch wie z.B. Andreas Selgs "Der reichste Hausmeister Deutschlands", dann wirst Du erkennen, dass an dem Angebot etwas nicht stimmen kann. Vor zehn Jahren vielleicht, aber bestimmt nicht jetzt... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
bondholder November 8, 2015 Wer zahlt bitte 2.5k Miete pro Monat? Handelt es sich vielleicht um ein Bordell oder so etwas ähnliches? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
asche November 8, 2015 Dann wäre ein Immobilienpreis von ca. 500.000 Euro schon an der Obergrenze ... Verallgemeinerungen taugen nicht. In München wäre für 25k p.a. NJKM ein Kaufpreis von über einer Mio. EUR nicht ungewöhnlich. Vielleicht wirtschaftlich nicht sinnvoll, aber jedenfalls nicht ungewöhnlich. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
IRRer-Zins November 8, 2015 · bearbeitet November 8, 2015 von IRRer-Zins Der Makler wäre dumm, wenn er bei den im Eröffnungspost genannten Zahlen den Verkauf durchführen würde. Da ist viel mehr für ihn drinnen, außer es gibt Gründe, warum das Haus so günstig ist, z.B. Erbpacht o.ä., da laut TO keine Mängel vorhanden sind. Kennst du dich im Umfeld des Objektes aus? Was sind die üblichen Preise? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ozelot-25 November 9, 2015 Die Miete - ich bin in Wien - ist ganz normal und für die Gegend nichts ungewöhnliches. Ich bin in der Gegend aufgewachsen und kenne sie sehr gut. Wieso ich das Haus nicht kaufe? Tja, vermutlich bin ich deshalb auf diesem Forum, weil ich es selber eigenartig finde? Ich hab das Thema nicht eröffnet, um zu zeigen, ich hätte den "Deal des Jahres" gefunden. Was könnte ich den Makler denn noch alles fragen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Zeitgenosse November 9, 2015 · bearbeitet November 9, 2015 von Zeitgenosse Die Miete - ich bin in Wien - ist ganz normal und für die Gegend nichts ungewöhnliches. Ich bin in der Gegend aufgewachsen und kenne sie sehr gut. Wieso ich das Haus nicht kaufe? Tja, vermutlich bin ich deshalb auf diesem Forum, weil ich es selber eigenartig finde? Ich hab das Thema nicht eröffnet, um zu zeigen, ich hätte den "Deal des Jahres" gefunden. Was könnte ich den Makler denn noch alles fragen? Erbbaurecht und Erbpacht wären, für mich zumindest, bereits Ausschließungsgründe. Du solltest auf alle Fälle gucken, ob nicht jemand vorderrangig im Grundbuch steht - ich weise auf eventuelle Hypothekenbelastungen hin und/oder mehrere Nutznießer. Das findest du jedoch nur im Grundbuchauszug. Wien? Wäre für Hietzing oder den ersten auch nicht normale Mieten es sei denn, es handelt sich bei diesen 10 WE um Penthousestrukturen - aber das kann ich mir nicht so wirklich vorstellen. Wenn es so ist, wie es ist, dann wäre die Rendite bei 30 prozent (!)... Ich würde auf alle Fälle eine Begehung durchführen auch unter Beteiligung der Mieter (falls möglich), also sich die Mieterstruktur anzusehen. Einen Bausachverständigen mitnehmen!! Der auch gutachtet. Du kannst selbst als Profi nicht alle Mängel selber sofort feststellen. Falls alles so ist wie es ist (und ich kann es mir nicht vorstellen), dann würden die Fakten ausreichen, um von einer Bank einen solchen Kredit zu erhalten. Voraussetzung ist ein SEHR gutes Verhältnis und A1-Bonität. Eines solltest du jedoch wirklich berücksichtigen: Wenn es so ist, dann wäre der Makler sehr altruistisch...ich an seiner Stelle würde es mir selber unter den Nagel reißen! Bitte bedenke dies, weil dieser Punkt für mich der eigentümlichste von allen ist. Davon abgesehen, könnten hohe Mieteinnahmen auch anders erzielt werden - wenn es sich um Bekannte usw. des derzeitigen Vermieters handelt: ist ein beliebter Trick, Renditen darzustellen, die es nicht wirklich gibt. Auch kurzfristige Mieterhöhungen während der Verkaufszeit,m die dann indirekt den Mietern wieder zurückgezahlt werden gehören auch in diese Manipulationskategorie. Nachtrag: Mit der Käuferin versuchen in Kontakt zu kommen. Das gefällt den Maklern nicht immer, aber ich halte es für wichtig. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
bondholder November 9, 2015 Was könnte ich den Makler denn noch alles fragen? Es gibt eigentlich nur eine relevante Frage: Wo liegt der Haken? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Sulawesi November 9, 2015 Die Miete - ich bin in Wien - ist ganz normal und für die Gegend nichts ungewöhnliches. Ich bin in der Gegend aufgewachsen und kenne sie sehr gut. Wieso ich das Haus nicht kaufe? Tja, vermutlich bin ich deshalb auf diesem Forum, weil ich es selber eigenartig finde? Ich hab das Thema nicht eröffnet, um zu zeigen, ich hätte den "Deal des Jahres" gefunden. Was könnte ich den Makler denn noch alles fragen? Woher kommt das Angebot? Von Immoscout? War der Kontakt in Englischer Sprache? Klingt schon sehr nach Abzocke.... Wenn Dinge zu schön sind um wahr zu sein dann sind sie es auch.... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
klein Gordon November 9, 2015 Die Miete - ich bin in Wien - ist ganz normal und für die Gegend nichts ungewöhnliches. Ich bin in der Gegend aufgewachsen und kenne sie sehr gut. Wieso ich das Haus nicht kaufe? Tja, vermutlich bin ich deshalb auf diesem Forum, weil ich es selber eigenartig finde? Ich hab das Thema nicht eröffnet, um zu zeigen, ich hätte den "Deal des Jahres" gefunden. Was könnte ich den Makler denn noch alles fragen? In welchem Wiener Bezirk wohnst Du? Dass in Wien 2500E/Monat für eine 120 qm Wohnung "normal" sind, kannst du mir nicht erzählen! Wo liegt die Immobilie, welche du kaufen könntest? Wieviel qm hat das Haus insgesamt? Was du den Makler noch fragen könntest? Warum er dir das Haus verkaufen will und nicht selbst kauft. Diese Spezies ist nicht für ihre soziale Ader bekannt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
CHX November 9, 2015 Dann wäre ein Immobilienpreis von ca. 500.000 Euro schon an der Obergrenze ... Verallgemeinerungen taugen nicht. In München wäre für 25k p.a. NJKM ein Kaufpreis von über einer Mio. EUR nicht ungewöhnlich. Vielleicht wirtschaftlich nicht sinnvoll, aber jedenfalls nicht ungewöhnlich. Mir ist durchaus bewusst, dass derartige Preise in einigen Ballungszentren bezahlt werden. Wirtschaftlich sicherlich mehr als nur fragwürdig, und (wie ich bereits anmerkte) sehr schön für die entsprechenden Verkäufer. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
fibonacci November 9, 2015 Vielleicht kann Ozelot mal ein bisschen aufklären, dann muss nicht so viel fabuliert werden. Die technischen Rahmendaten des Konzeptes lassen sich alle klären durch einen Anruf beim Makler. Also Inklusive des Kaufpreises und der Darstellung der zur Zeit erreichten Nettokaltmieten pro Monat. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Sulawesi November 10, 2015 Für die Finanzierung empfiehlt es sich unseren ZEN Investor an Bord zu holen, der hat auch solche Renditevorstellungen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
fibonacci November 10, 2015 Ich bin gespannt wie Flitzebogen auf die Antworten und Details von Ozelot über dieses Projekt. Ich hoffe er kommt auch nochmal zurück. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
