Sondertilgen oder nicht?

[micham83]

Schönen guten Abend,

 

da ich in meinem anderen Thread (Aktien auf kredit) schon die geballte Kompetenz zu spüren bekommen habe () hier noch eine interessante Frage. Meine Freundin und ich haben zusammen seit 2013 eine ETW. Wir haben bei Abschluss des kredits extra 10% Sondertilgung rausgehandelt die wir auch schon einmal genutzt haben, was 15000 EUR entspricht. Unser langfristiger Plan ist jedch ein schnuckeliges Häuschen, was wir so in 4-5 Jahren haben möchten. Ganz genau steht das aber noch nicht fest, vielleicht dauert es auch länger.

 

Da ich mir in letzter Zeit intensiver über meine Finanzen Gedanken mache, stellte ich mir die Frage, ob wir in den nächsten Jahren Sondertilgen wollen oder nicht. Unser Zinssatz des Darlehens liegt bei 2,3% (auf 10 Jahren). Meine Überlegungen sind nun folgende:

 

1) Flexiblität bei weiteren Darlehen: Wenn wir nicht sondertilgen sondern das Geld anderweitig anlegen, dann sind wir in etlichen Jahren bei der Finanzierung einer Immobilie flexibler. Zwar steht einer Sondertilgung auch ein Gegenwert (unsere ETW) entgegen. Jedoch glaube ich, haben wir mit Cash bei Banken in Kreditverhandlungen immer noch bessere Karten. Ggf. müssen wir keine Bewertung unserer Immobilie machen oder bzgl. des Ergebnisses streiten. Auch müssten ggf. keine Eintragungen im Grundbuch gemacht werden.

 

2) Monitär: Einfache Überlegung ist, dass wir die 2,3% schlagen. Wie genau wir unser Geld anlegen müssten, habe ich nur grob überlegt. Ggf. in einem Aktienfond (z.B. Arero), oder in einen Bausparer. Vorallem die Bausparervariante gefällt mir spontan: Anstatt zu sonder tilen stecken wir die Kohle in einen Bausparer. Vielleicht kriegen wir dann anstatt den 2,3% nur 1% auf das Kapital. Jedoch können wir uns jetzt schon Zinsen für in 5 Jahren sichern. Wenn wir in 5 Jahren höhere Zinsen hätten (auch wenn nur 3-4%) könnten wir mit einem Niedrigzinsdarlehne auch nochmal Asche sparen.

 

Was haltet ihr von meinen Überlegungen? Was würdet ihr machen? Bin gespannt auf Expertenmeinungen :-)

 

Viele Grüsse

[freesteiler]

2) Monitär: Einfache Überlegung ist, dass wir die 2,3% schlagen. Wie genau wir unser Geld anlegen müssten, habe ich nur grob überlegt. Ggf. in einem Aktienfond (z.B. Arero)

Hast du das nicht bereits in einem anderen Thread diskutiert?

Zahl deine Schulden. Soviel wie möglich. Fertig.

[Walter White]

Die Antwort ist einfach:

 

1. Sondertilgen, wo sonst kannst du risikolos und effizient 15 k anlegen! Natürlich spricht bei Deinem Vorhaben auch nichts gegen einen kleinen Bausparer, um dir günstige Zinsen auf längere Sicht zu sichern.

 

2. Nach bezahlen der Schulden an Vermögensaufbau denken.

[micham83]

Das klingt so nach Ratschläge meiner Oma: "Kind, zahl deine Schulden". Für meine Oma sind Schulden aber böse. Im richtigen Kontext mag sie recht haben. Aber diese Regel auf alle Finanzsituationen anzuwenden halte ich für weit hergeholt. Ich zweifle also mal an, alles mit dieser Antwort zu erschlagen ;-)

 

Aber ich formuliere die Frage um, vielleicht müssen wir den Scope einschränken: Habe ich mit Bargeld eine bessere Verhandlungsposition bei einem Neudarlehen als mit einer, mehr, abbezahlten Immobilie?

 

Zum Risikolosen Anlegen: Das kann ich in einem Festgeldkonto oder Bausparer auch (auch wenn nicht zu 2,3% zinsen).

 

Mir geht es ja "nur" darum, denn sinnvollsten Weg auszuloten. Wenn sich herausstellen sollte, dass ist sondertilgen, dann werden wir das tun. Gar keine Frage. Aber vielleicht stellen wir in 5 jahren fest: Mist, eigentlich wäre es besser gewesen, die Sondertilgung anzusparen damit wir jetzt flexibler und/oder bessere Konditionen bekommen.

[Walter White]

Nun, du hast wie ich lese eine kostenlose Sondertilgung vereinbart. In dem Fall ist Tilgen wirtschaftlicher als Sparen. Sparen auf einem TG oder FG reichen i.d.R. momentan nicht mal als Inflationsausgleich. Du machst in Deinem Fall das Sparen zum Minusgeschäft.

 

Denn du hast die Möglichkeit über Sondertilgung deine Schulden kostengünstig abzubauen, Kreditverpflichtungen sind teuer als eine gut verzinste Spareinlage. Und eine Niedrig oder Hoch Zinsphase spielt keine Rolle, der Schlüssel liegt immer zwischen den Kredit und Sparzinsen der Geldinstitute.

 

Und hier auf Aktien zu pokern ist der falsche weg, das war schon zu Omas Zeiten so.

[soundjunk]

Was passiert denn mit eurer ETW, wenn ihr in 4-5 Jahren den Hausbau/Kauf anpackt? Verkaufen oder vermieten? Bei letzterem würde ich die hohe Sondertilgung auf den Prüfstand stellen. Wer einmal im Jahr bis zu 15 TEUR Sondertilgung anpeilen kann, wird wohl auch gut verdienen und dann wäre bei Vermietung der ETW steuerliche Komponenten interessant, bei denen man dann möglichst wenig tilgt+ Abschreibungen nutzt, um Einkünfte aus V+V durch die Aufwendungen zu drücken. Was man dann mit den 15 TEUR macht, hängt dann von eurer Risikobereitschaft sowie Zinsmeinung in 4-5 Jahren ab...

[HnsPtr]

"Bargeld" könnt ihr dann zwar auf den Tisch legen, aber die Hypothek auf der alten Wohnung gibt es ja dann nach wie vor.

Das Risiko der Wertschwankung der Immobilie (nach unten) wird damit auch nicht aufgefangen, da damit unter Umständen das Verhältnis aus Restschuld zu aktuellem Wert auch ungünstig aussehen kann.

 

Dein Argument mit der Bewertung der Immobilie fällt also meiner Meinung nach flach.

[micham83]

Was passiert denn mit eurer ETW, wenn ihr in 4-5 Jahren den Hausbau/Kauf anpackt? Verkaufen oder vermieten? Bei letzterem würde ich die hohe Sondertilgung auf den Prüfstand stellen. Wer einmal im Jahr bis zu 15 TEUR Sondertilgung anpeilen kann, wird wohl auch gut verdienen und dann wäre bei Vermietung der ETW steuerliche Komponenten interessant, bei denen man dann möglichst wenig tilgt+ Abschreibungen nutzt, um Einkünfte aus V+V durch die Aufwendungen zu drücken. Was man dann mit den 15 TEUR macht, hängt dann von eurer Risikobereitschaft sowie Zinsmeinung in 4-5 Jahren ab...

 

Einer Vermietung sind wir nicht abgeneigt. Kann also durchaus passieren. Könnte aber auch passieren das wir sie verkaufen. Je nachdem was sinnvoller ist. Was ist V+V?

 

 

 

"Bargeld" könnt ihr dann zwar auf den Tisch legen, aber die Hypothek auf der alten Wohnung gibt es ja dann nach wie vor.

Das Risiko der Wertschwankung der Immobilie (nach unten) wird damit auch nicht aufgefangen, da damit unter Umständen das Verhältnis aus Restschuld zu aktuellem Wert auch ungünstig aussehen kann.

 

Dein Argument mit der Bewertung der Immobilie fällt also meiner Meinung nach flach.

 

 

Nachdem man hier etwas diskutiert kristalliert sich auch das ein oder andere raus. Ich denke die Gretchenfrage lautet: Bringt mir bei einer weiteren Immobilie Vermögen in Cash Vorteile ggü. Vermögen in Steinen.

[Warambuffet]

Habt Ihr denn ausreichende Cash-Reserven um eine finanzielle Sondersituation (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Autoersatz, etc...) entspannt zu überstehen?

[DarkBasti]

Wenn man in 4-5 Jahren ein Haus baut und bereits einen Kredit hat, bekommt man dann überhaupt noch einen?. Also ich würde sagen nur zu extrem schlechten Konditionen. Du hast ja dann im Endeffekt doppelte Kreditbelastung.

[soundjunk]

Wenn er die ETW vermietet, hat er ja parallel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V), die ja gegen die Kreditbelastung gerechnet werden.

Die Kreditkonditionen bei Baufis richten sich ja idR danach, wieviel Geld man wie lange ins Verhältnis zum Beleihungswert des Objektes aufnimmt. Alternativ verkauft er die ETW, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank und der Kredit ist weg.

[Batman_BU]

ich frage gerade Ähnliches an. Meine finanzierende Bank würde problemlos die aktuelle Immobilie als Sicherheit nehmen. Ohne Neubewertung wird die freie Grundschuld als EK-Ersatz akzeptiert. Mein Score war durch die bereits geleisteten Sondertilgungen sogar etwas besser geworden. (Aussage Berater)

 

Die Konditionen sind gut und wären mit "echtem" EK identisch. Letzteres habe ich noch mit einer Online-Bank geprüft.

Ich würde angeblich etwas Notargebühren sparen, da weniger Grundschuld eingetragen werden muss.

[mzl]

Herrjemine, Du hast ernsthaft überlegt, Aktien auf Kredit zu kaufen, obwohl Du noch eine höhere Immofinanzierung laufen hast und Dich kaum auskennst?

 

Die meisten Immofinanzierungen bedeuten ja bereits eine gehörige Spekulation (Wertsteigerungs- und Zinsblabla), weil Betongold in fast allen Fällen nicht wirtschaftlich durchgerechnet wird. Wenn ich Dir an dieser Stelle unrecht tue, weise mich gerne darauf hin. Leider lieferst Du kaum Informationen wie z.B. Eure monatlichen Überschüsse, sonstigen Vermögensverhältnisse oder die Lage und den Kredithebel der erwähnten ETW.

 

Also bleibt nur die Standardempfehlung: maximal sondertilgen, weil Du 2,3 % nach Steuern, Kosten und Inflation mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht schlagen wirst. Außerdem lebt und finanziert es sich leichter, wenn man seine Schulden rasch abbezahlt. Es ist schon lustig, dass Du auf die Omahaftigkeit verweist und selbst wie ein Milchmädchen argumentierst. *zwei Euro fürs Floskelschwein*

 

Wir können gerne ernsthaft diskutieren, aber bitte stelle dann einmal Eure Einkunfts- und Vermögenssituation dar und ganz wichtig: skizziere, in welcher Region die Immoshow stattfinden soll und welches Volumen angepeilt ist. Zur Vermietung einer ETW bei gleichzeitigem Kauf eines selbstgenutzten Hauses würde ich nur raten, falls ein erhebliches Wertpapierdepot vorliegt - Stichwort Diversifikation und Klumpenrisiko...

[Warambuffet]

Bzgl. ETW vermieten oder verkaufen vielleicht auch mal kurz hier reinschauen:

 

EDIT: @soundjunk:Sorry, im Buch geht es auch um die langfristigen Renditen von vermieteten ETWs, dachte das käme im Video auch vor.

[soundjunk]

So so. Das ist also der hier viel gelobte Herr Kommer. Fachlich war der Vortrag top, formal eher unterirdisch. Es geht aber nicht um vermieten oder verkaufen sondern um mieten oder kaufen...

[micham83]

Habt Ihr denn ausreichende Cash-Reserven um eine finanzielle Sondersituation (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Autoersatz, etc...) entspannt zu überstehen?

 

Ja etwas Cash ist als Reserve da. BU-Versicherung habe ich, bei einer Arbeitslosigkeit wird auch noch etwas Cash verfügbar.

 

 

 

ich frage gerade Ähnliches an. Meine finanzierende Bank würde problemlos die aktuelle Immobilie als Sicherheit nehmen. Ohne Neubewertung wird die freie Grundschuld als EK-Ersatz akzeptiert. Mein Score war durch die bereits geleisteten Sondertilgungen sogar etwas besser geworden. (Aussage Berater)

 

Die Konditionen sind gut und wären mit "echtem" EK identisch. Letzteres habe ich noch mit einer Online-Bank geprüft.

Ich würde angeblich etwas Notargebühren sparen, da weniger Grundschuld eingetragen werden muss.

 

Interessant, dass die Sondertilgung positiv bewertet werden und das du keinen unterschied feststellst (zwischen Stein-EK und Cash-EK).

 

 

Herrjemine, Du hast ernsthaft überlegt, Aktien auf Kredit zu kaufen, obwohl Du noch eine höhere Immofinanzierung laufen hast und Dich kaum auskennst?

 

Die meisten Immofinanzierungen bedeuten ja bereits eine gehörige Spekulation (Wertsteigerungs- und Zinsblabla), weil Betongold in fast allen Fällen nicht wirtschaftlich durchgerechnet wird. Wenn ich Dir an dieser Stelle unrecht tue, weise mich gerne darauf hin. Leider lieferst Du kaum Informationen wie z.B. Eure monatlichen Überschüsse, sonstigen Vermögensverhältnisse oder die Lage und den Kredithebel der erwähnten ETW.

 

Also bleibt nur die Standardempfehlung: maximal sondertilgen, weil Du 2,3 % nach Steuern, Kosten und Inflation mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht schlagen wirst. Außerdem lebt und finanziert es sich leichter, wenn man seine Schulden rasch abbezahlt. Es ist schon lustig, dass Du auf die Omahaftigkeit verweist und selbst wie ein Milchmädchen argumentierst. *zwei Euro fürs Floskelschwein*

 

Wir können gerne ernsthaft diskutieren, aber bitte stelle dann einmal Eure Einkunfts- und Vermögenssituation dar und ganz wichtig: skizziere, in welcher Region die Immoshow stattfinden soll und welches Volumen angepeilt ist. Zur Vermietung einer ETW bei gleichzeitigem Kauf eines selbstgenutzten Hauses würde ich nur raten, falls ein erhebliches Wertpapierdepot vorliegt - Stichwort Diversifikation und Klumpenrisiko...

 

Vielleicht sollten wir das Kapitel Aktien auf Kredit in diesem Thread schließen. ;-) Ich möchte auch nicht meine jetzige Immobilienfinanzierung, die Eckdaten unserer ETW und auch nicht meine Einkunfts- und Vermögenssituation diskutieren. Das zieht mir zu weite Kreise. Meine Kernfrage ist und bleibt: Bringt uns mehr EUR-Cash bei einer neuen Finanzierung Vorteile ggü. Steine-Cash. Batman hat das bereits mit seiner Erfahrung verneint.

 

 

Bzgl. ETW vermieten oder verkaufen vielleicht auch mal kurz hier reinschauen:

 

Öhm, die Frage ist doch vermieten oder verkaufen?

 

 

 

[Batman_BU]

 

ich frage gerade Ähnliches an. Meine finanzierende Bank würde problemlos die aktuelle Immobilie als Sicherheit nehmen. Ohne Neubewertung wird die freie Grundschuld als EK-Ersatz akzeptiert. Mein Score war durch die bereits geleisteten Sondertilgungen sogar etwas besser geworden. (Aussage Berater)

 

Die Konditionen sind gut und wären mit "echtem" EK identisch. Letzteres habe ich noch mit einer Online-Bank geprüft.

Ich würde angeblich etwas Notargebühren sparen, da weniger Grundschuld eingetragen werden muss.

 

Interessant, dass die Sondertilgung positiv bewertet werden und das du keinen unterschied feststellst (zwischen Stein-EK und Cash-EK).

 

 

Es sei aber erwähnt, dass die Immobilie 2010 erworben wurde und wir zwischenzeitlich sicherlich eine gewisse Wertsteigerung erlebt haben. Für die Bank also eigentlich sogar noch mehr Sicherheit.

Das ist übrigens nicht das Schufa-Rating, sondern ein bankinternes Scoring. Hätte ich dort ein laufendes Konto, wäre der Wert wohl noch besser. Das waren zumindest die Aussagen der Verkäuferin.

Es handelt sich bei der abgefragten Finanzierung übrigens um eine 100% Finanzierung, bei der knapp 30% durch "Stein-EK" gesichert würden - zum Immowert von 2010 ohne Neubewertung.

[DarkBasti]

Es sei aber erwähnt, dass die Immobilie 2010 erworben wurde und wir zwischenzeitlich sicherlich eine gewisse Wertsteigerung erlebt haben. Für die Bank also eigentlich sogar noch mehr Sicherheit.

Das ist übrigens nicht das Schufa-Rating, sondern ein bankinternes Scoring. Hätte ich dort ein laufendes Konto, wäre der Wert wohl noch besser. Das waren zumindest die Aussagen der Verkäuferin.

Es handelt sich bei der abgefragten Finanzierung übrigens um eine 100% Finanzierung, bei der knapp 30% durch "Stein-EK" gesichert würden - zum Immowert von 2010 ohne Neubewertung.

Mal eine Frage zur Wertsteigerung. Deckt sie die Kaufnebenkosten + Kreditnebenkosten?

Markler+ Grunderwerbssteuer+ Notar+ Kredit < Wertsteigerung?

 

Für mich ist es kaum zu glauben aber, wenn die Wohnung das doppelte oder dreifache wert ist würde ich überlegen sie zu verkaufen. Mit Vermietung wirst du das wahrscheinlich erst in 20 Jahren (wenn überhaupt) hereinbekommen.

Aber das musst du dir selber durchrechnen ich kenne deine Finanzen nicht.

[Batman_BU]

Es sei aber erwähnt, dass die Immobilie 2010 erworben wurde und wir zwischenzeitlich sicherlich eine gewisse Wertsteigerung erlebt haben. Für die Bank also eigentlich sogar noch mehr Sicherheit.

Das ist übrigens nicht das Schufa-Rating, sondern ein bankinternes Scoring. Hätte ich dort ein laufendes Konto, wäre der Wert wohl noch besser. Das waren zumindest die Aussagen der Verkäuferin.

Es handelt sich bei der abgefragten Finanzierung übrigens um eine 100% Finanzierung, bei der knapp 30% durch "Stein-EK" gesichert würden - zum Immowert von 2010 ohne Neubewertung.

Für mich ist es kaum zu glauben aber, wenn die Wohnung das doppelte oder dreifache wert ist würde ich überlegen sie zu verkaufen. Mit Vermietung wirst du das wahrscheinlich erst in 20 Jahren (wenn überhaupt) hereinbekommen.

Aber das musst du dir selber durchrechnen ich kenne deine Finanzen nicht.

 

Ich habe nichts zur tatsächlichen Wertentwicklung gesagt, bitte keine falschen Schlüsse ziehen. Die einzige Aussage, die ich getroffen habe, ist eigentlich, dass die Bank die freie Grundschuld als EK-Ersatz akzeptiert und so 30% EK eingebracht werden können. Wir haben bereits einen Teil unseres ursprünglichen Kredites getilgt.

Eine etwaige Wertsteigerung wäre eine zusätzliche Sicherheit für die Bank.

Und wir bewohnen die Wohnung selbst, daher ist mir eine Wertsteigerung ziemlich egal. Ich will nicht ausziehen.

 

 

Mal eine Frage zur Wertsteigerung. Deckt sie die Kaufnebenkosten + Kreditnebenkosten?

Markler+ Grunderwerbssteuer+ Notar+ Kredit < Wertsteigerung?

 

 

Meinst du die Gesamtkosten 2010 verglichen mit dem heutigen Wert? Die Antwort ist eindeutig ja.

 

Realistisch betrachtet dürfte die Wertsteigerung irgendwo bei 30% liegen.

[Warambuffet]

Bzgl. ETW vermieten oder verkaufen vielleicht auch mal kurz hier reinschauen:

Öhm, die Frage ist doch vermieten oder verkaufen?

Sorry, in der Buchfassung befasst sich ein ganzes Kapitel mit der historischen Rendite von durch Privatpersonen vermieteten Wohnungen. Das fehlt im Video.

[soundjunk]

Und magst du uns auch das Fazit sagen?

[freesteiler]

Und magst du uns auch das Fazit sagen?

Das Kapitel heißt "Warum Sie keine Immobilie zur Vermietung erwerben sollten".

[Warambuffet]

Und magst du uns auch das Fazit sagen?

Ja, die Kapitelüberschrift ist eigentlich sehr aussagekräftig, habe das Buch leider nicht mehr.

Das Fazit von Hr. Kommer war ganz grob:

 

-Klumpenrisiko, da meist bereits selbstgenutzte Immobilie vorhanden

-Diversifikation über Asset Klassen daher nicht mehr möglich

-keine Nutzung von Skaleneffekten, Synergien wie bei Wohnungsbauunternehmen (deren Rendite siehe Wertgrund etc., Einzelvermieter daher noch niedriger)

-Immenser Aufwand in Relation zur Rendite (Reparaturen, Mieterwechsel, Abrechnung, Versammlungen, etc.)

-ein etwaiger Hausverwalter frisst die mögliche minimale Real-Rendite auf

-Geringe reale Wertsteigerung (Werte aus Video sind nicht so ganz daneben, sind noch schlimmer wenn teilweise fremdfinanziert)

-Geldillusion trügt viele Vermieter im nachhinein, daher wird falsche Information immer weitergegeben

-Steuervorteile sollten niemals Hauptgrund für eine Anlageform sein

-Flexibilität ist nicht vorhanden

-Transaktionskosten sind immens

-Lagen verändern sich manchmal in der Wertigkeit

-Kompetenz fehlt oft, aus Renditesicht werden oft falsche Objekte gewählt

 

...mehr habe ich jetzt nicht mehr parat...

 

Nichtsdestotrotz, die wohl beliebteste Anlageform für Menschen, die sich nicht mit anderen Anlageklassen befassen und eine sehr ketzerische Sichtweise gegenüber der üblichen dt. Betongold-Anleger-Mentalität.