Darlehen für Immokauf komplett über eine Bank?

[membersound]

Hallo zusammen,

 

wir stehen kurz davor eine DHH zu erwerben.

Zur Situation: wir sind beide um die 30, verheiratet, keine Kinder aber 2 geplant.

 

Ich verdiene 45k, meine Frau 37k. Langfristig wird sie auf Halbtag umschwenken und sich vermutlich bei etwa 15-18k einpendeln.

 

Bei den Rückzahlungsraten würden wir uns gerne im Bereich 700 - 850 Euro bewegen. Einfach, um die monatlichen regelmäßigen Belastungen gering zu halten, und lieber 5-10k im Jahr über Sondertilgung zuschießen. Bei der ING habe ich beispielsweise gesehen, dass kostenlos bis zu 5% drin sind, was etwa 10k währen. Was auch immer "kostenlos" in diesem Zusammenhang letztendlich heißen wird.

 

Eigenkaptital: 50k

Objektpreis: 250k (möglicherweise gehen hier noch 10-15k runter wegen notwendigen Modernisierungsmaßnahmen; Baujahr '90)

Nebenkosten: ~20k (NRW 6,5% Grunderwerb + Grundbuch; keine Makler da Privatverkauf)

Sanierungs- und Modernisierungskosten: 10-15k

 

50k wollen wir über Kfw "Wohneigentumsprogramm 124" finanzieren. Wenn ich das richtig verstanden habe, steht dies jedem Hauskäufer zu? (berichtigt mich hier bitte falls ich falsch liege).

 

Wir kämen also auf ein notwendiges Bankdarlehen von etwa 175k-190k.

 

 

Fragen:

- Würdet ihr den vollen Betrag über ein Annuitätendarlehen bei einer Bank versuchen zu bekommen? Uns wäre es grundsätzlich wichtig, dass wir stets den Kredit tilgen, und nicht in irgendwelchen Bauspar-/Riesterverträgen feststecken.

- Ist es momentan ratsam den Zins so lange wie möglich festzuschreiben?

- Findet ihr die Vorgehensweise sinnvoll, die Laufzeit über Sondertilgungen zu drücken und niedrige Raten zu wählen?

- Wie vergleiche ich die Angebote der Banken an besten? Einfach mit obigen Zahlen hingehen und um Angebote für Annuitätendarlehen bitten; dann eben die Bank mit dem niedrigsten Effektivzins und flexiblen Sondertildungsmöglichkeiten nehmen?

- Kann man für eine 80-90% Finanzierung wie wir sie hier hätten überhaupt vernünftigen Kreditkonditionen bekommen?

 

 

Danke für eure Einschätzung.

[herr_welker]

Eine Frage vorweg.

 

Ist in diesen 700 bis 850 Euro Rückzahlung die Kfw Rate mit drinnen, oder soll diese nochmal extra zurückgezahlt werden?

 

Wenn man nämlich das Programm 124 nimmt und das Darlehen bis zur Sollzinsbilndung (10 Jahre) zurückgezahlt haben will, dann fallen da schon ca. 500 Euro pro Monat an.

[membersound]

Ja, in der Rückzahlungsrate sollte Kfw mit berücksichtigt sein. Wir wollen Kfw nicht komplett in den 10 Jahren zurückzahlen, da sonst der Monatsbetrag eben entsprechend in die Höhe geht.

Ein Risiko ist da natürlich das Ende der Zinsbindung nach 10 Jahren. Habe hier auch schon den Gedanken gehabt, Kfw komplett außen vor zu lassen und rein über die Bank zu gehen, um längere Finanzierungssicherheit zu haben?

[tyr]

Uns wäre es grundsätzlich wichtig, dass wir stets den Kredit tilgen, und nicht in irgendwelchen Bauspar-/Riesterverträgen feststecken.

Du möchtest "stets" den Kredit tilgen. Dir ist klar, dass du am Anfang zu größeren Teilen vor allem Zinsen zahlen wirst? https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Tilgungsbeispiel_Annuit%C3%A4tendarlehen.png

[zwo50]

... Bei der ING habe ich beispielsweise gesehen, dass kostenlos bis zu 5% drin sind, was etwa 10k währen. Was auch immer "kostenlos" in diesem Zusammenhang letztendlich heißen wird.

 

Fragen:

- Würdet ihr den vollen Betrag über ein Annuitätendarlehen bei einer Bank versuchen zu bekommen? Uns wäre es grundsätzlich wichtig, dass wir stets den Kredit tilgen, und nicht in irgendwelchen Bauspar-/Riesterverträgen feststecken.

- Ist es momentan ratsam den Zins so lange wie möglich festzuschreiben?

- Findet ihr die Vorgehensweise sinnvoll, die Laufzeit über Sondertilgungen zu drücken und niedrige Raten zu wählen?

- Wie vergleiche ich die Angebote der Banken an besten? Einfach mit obigen Zahlen hingehen und um Angebote für Annuitätendarlehen bitten; dann eben die Bank mit dem niedrigsten Effektivzins und flexiblen Sondertildungsmöglichkeiten nehmen?

...Bei der Diba wärst du aktuell gar nicht falsch - und ja die 5% sind bei denen mit dabei, nicht abwählbar, somit kostet es nicht mehr, wie bei manch anderen aber auch.

 

m.M.n.:

- Ja und trotzdem denkbar Riester via Banksparplan für Sondertilgungen zu verwenden, wenn Kind(er) da und deine Frau evtl. mit dem Mindesteigenbeitrag die Zulagen nutzen kann.

- möglich wären sogar 40 J. - eher nicht - aus deinen Angaben wären 15 J. durchaus sinnvoll.

- Ja, allerdings scheinen mir die gedachten Sondertilgungen etwas sportlich (zumindest ab "Halbtag")

- indem du die Parameter genauer definierst (idealerweise auch die Sondertilgung) und die Banken zeitnah (mit kompletten Unterlagen) abklapperst, da sich die Konditionen einzelner innerhalb einer Woche ändern können - es gibt aber auch "Berater" die über Plattformen auf Knopfdruck einen Teil des Marktes tagesaktuell abbilden können.

[membersound]

Ja das stimmt, solche Sondertilgungen können wir nur aufrecht erhalten, solange wir beide voll berufstätig sind. Das ist uns klar.

Normalerweise sagt man beim momentanen Zins ja: möglichst hohe Anfangstilgung. Um flexibel zu bleiben, wollen wir diese "hohe" Anfangstilgung dann über Sondertilgungen erreichen, und die monatlichen Fixkosten eher gering halten.

Aber selbst wenn wir jährlich 3k sondertilgen würde das so eine Laufzeit schon um die 10 Jahre drücken. Und 250 EUR pro Monat weglegen halte ich durchaus für realistisch.

 

Zum Riester-Punkt: das sehe ich ein, dass mit 1-2 Kindern Riestern Sinn machen kann. Aber wenn ich das richtig sehe, macht das ja auch erst dann Sinn sich darum zu kümmern, und bringt bei der Erstfinanzierung erstmal nichts?

[Akaman]

Ja das stimmt, solche Sondertilgungen können wir nur aufrecht erhalten, solange wir beide voll berufstätig sind. Das ist uns klar.

Trotz 75k pa ziemlich auf Kante genäht.

 

Macht euch bitte ehrlich klar, was ihr wirklich pM aufbringen wollt.

 

In meinem Bekanntenkreis gibt es mehrere Beispiele dafür, wie Beziehungen an solchen Situationen zerbrechen können. Dann ist nicht nur cash knapp, sondern plötzlich ...

[Cire84]

Habt ihr das vollständig durchgerechnet? Die Rate + Sondertilgung scheint mir bei zwei geplanten Kindern extrem sportlich.

[membersound]

Ja, ich geben zu, in eingangs erwähnten 5-10k sind doch überheblich kalkuliert.

Wir haben es zumindest grob durchgerechnet (eben für die Feinheiten und Beurteilung schreibe ich ja auch hier), und halten daher 800 Euro Raten pro Monat für wirklich realistisch.

Dabei kommen wir nach eigenen Berechnungen grob auf 33 Jahre Laufzeit, was schon echt lange ist. Es ist sicher unschön bis 63J zu tilgen, würde aber dennoch gehen.

 

Aber angenommen, wir schaffen durchschnittlich 2000 EUR im Jahr über zusätzliche Sondertilgungen, sind wir schon bei 25 Jahren Laufzeit. Dann bin ich 55J, das wäre schon wieder ganz ok.

[Akaman]

Aber angenommen, wir schaffen durchschnittlich 2000 EUR im Jahr über zusätzliche Sondertilgungen, sind wir schon bei 25 Jahren Laufzeit. Dann bin ich 55J, das wäre schon wieder ganz ok.

Auch dann darf 25 Jahre lang nicht viel aus der Kategorie "ungeplant Unangenehmes" passieren. Solche 25-Jahres-Perioden gab es in meinem Leben bisher nicht.

[Sapine]

Nachdem Euer Erspartes im wesentlichen für die Nebenkosten und die Renovierung drauf geht, steht zu befürchten, dass Ihr nicht die allerbesten Hypothekenkonditionen bekommt. Hast Du diesbezüglich mal bei der Bank angefragt? Ein halbes Prozent mehr oder weniger bei den Zinsen macht einen großen Unterschieb über einen langen Zeitraum.

 

15 Jahre Zinsfestschreibung macht vermutlich Sinn, um das Risiko bei der Anschlussfinanzierung zu reduzieren, denn nach 15 Jahren ist die Restschuld einfach kleiner. Stell Dir vor, die Zinsen steigen auf 6 oder 7 % wenn es so weit ist und die Restschuld beträgt nach 10 Jahren noch 200k. Das würde Euch definitiv das Genick brechen und Ihr hättet jahrelang umsonst gespart. Auch bei einer Restschuld von 150k nach 15 Jahren wäre das Risiko noch zu hoch, am Ende alles zu verlieren. Daher geht es nicht ohne höhere Tilgung. Erst wenn ihr ziemlich sicher seid nicht mehr als 120k Restschuld zu haben nach 15 Jahren seid Ihr denke ich auf der sicheren Seite. Ob ihr das Ziel über Sondertilgungen oder eine höhere monatliche Rate schafft ist völlig egal, aber entscheidend ist, dass Ihr die Situation realistisch einschätzt.

 

Seid Ihr beide bereit, so eisern zu sparen wie es nötig sein wird? Habt Ihr in der Vergangenheit bereits ähnlich sparsam gelebt über einen längeren Zeitraum?

 

Mit KFW kenne ich mich nicht aus, aber sollte man damit die Beleihungsgrenze bei der Bank reduzieren können, dürfte das einen niedrigeren Zinssatz beim Kredit geben. Bauspardarlehen kann ich mir nicht vorstellen, dass das sinnvoll ist in Eurer Situation.

[Sulawesi]

Seid Ihr beide bereit, so eisern zu sparen wie es nötig sein wird? Habt Ihr in der Vergangenheit bereits ähnlich sparsam gelebt über einen längeren Zeitraum?

 

Nein, bei dem Einkommen haben beide vermutlich nicht studiert und arbeiten vermutlich schon 10 Jahre. Trotzdem zu zweit nur 50k gespart.

 

Auch wenn ich für so einen Hauspreis in München vermutlich gerade mal eine Doppelgarage bekomme, für de beiden wird es zu viel sein, es sei den sie oder er suchen einen anderen Job.

[TheMarl]

Warum will deine Frau langfristig nur halbtags arbeiten?

[membersound]

Wir arbeiten beide seit 2-3 Jahren Vollzeit, und schätzen uns durch Ausbildung und Studium sparfest ein. Auch eine Hochzeit haben wir vergangenes Jahr gestemmt. Die Ersparnisse sind das, was sich in den vergangenen 3 Jahren angesammelt hat, da unser erklärtes Ziel im Wohneigentum liegt.

 

Meine Frau wird/will sobald/falls wir 2 Kinder haben erstmal nur halbtags arbeiten. Wir haben nicht vor unsere Kinder Vollzeit an andere abzugeben.

[herr_welker]

Hast du dein Brutto- oder Nettogehalt im ersten Post abgegeben?

[membersound]

Alle Angaben sind Brutto.

[fibonacci]

Dann ergänze doch mal bitte alle Nettoangaben. Wenn Ihr bei 60k zusammen ca 3100 zusammen Netto habt, bleiben nach der Rate noch 2300 Netto für 2 Erwachsene und 2 Kinder. Wenn das halbe Gehalt deiner Frau ausfällt, dann bleiben noch 2600 Netto vor, oder 1800 Euro nach Rate. Autofahren, Urlaub oder Sondertilgung sind denke ich nicht machbar, in keinem der beiden Szenarien. Also entweder einen besser bezahlten Job suchen oder einen kleineres Haus, würde ich raten. Zu knapp gestrickt.

[Sapine]

Deine Rechnung kann ich nicht nachvollziehen.

Bei 63k Brutto (Frau halbtags)sollten mehr als 3000 netto rauskommen mit zwei Kindern zuzüglich Kindergeld oder Kinderzuschuss. Ist nicht üppig keine Frage, aber wer wenig teure Hobbies hat und keine großen Fahrtkosten kann damit rumkommen.

[vanity]

Die letzten Posts erwecken den Eindruck, als hätten die beiden bisher unter der Brücke oder in einer günstigen Hundehütte gewohnt, Ich würde vielleicht die entfallende Miete noch mit ins Kalkül miteinbeziehen.

 

Sauber durchgerechnet sollte es natürlich auf alle Fälle werden, damit es keine Überraschungen gibt. Allerdings frage ich mich, wer denn 250k-300k-Wohneigentum erwerben soll, wenn schon ein 60k-Brutto-Vierpersonenhaushalt, der dem Anschein nach seine Mittel zusammenhalten kann, daran scheitern sollte.

[tyr]

Ich würde vielleicht die entfallende Miete noch mit ins Kalkül miteinbeziehen.

Die Miete entfällt bei einem Immobilienkauf auf Pump nicht. Das halte ich für einen Trugschluss. Die Wohnkosten werden immer bezahlt. Man zahlt als Immokäufer auf Pump die Tilgung, die Geldleihgebühr und in jedem Fall weiterhin die Wohnkosten.

 

Alle Kosten, die der Vermieter nicht als Betriebskosten direkt abrechnen kann muss man als Käufer selbst abdecken. Nur die geringe, in der Regel einstellige prozentuale Gewinnspanne des Vermieters entfällt.

[fibonacci]

Soll er es doch machen. Vielleicht gehts ja auch gut. Aber vielleicht kann dann seine Frau doch nicht arbeiten. Er verliert seinen Job und kann, weil er die Stadt nicht wechseln kann wegen des Hauses nur eine schlechter bezahlten Job finden. Dann gibt's bald nur noch Fischstäbchen und Reis in einem zugegeben ziemlich schicken Haus. Wieso muss es um jeden Preis das selbstbewohnte Haus sein. Wieso nicht einfach mal mehr Sicherheit und zur Miete wohnen. Wieso muss es immer das Maximum sein, dass man gerade noch so stemmen kann?

[BigSpender09]

Ein Bekannter hat mal was von gesplitteten Darlehen bei einer Bank gesagt.

Ich weiß aber nicht, ob das seinen Wünschen entstammt oder der Realität entspricht.

Aber ich würde mal fragen, ob ggf. eine Bank Darlehen über unterschiedlichen Zinsfestschreibungen anbietet.

 

Also eigentlich die bekannte Festgeldleiter nur umgekehrt. So verringert man für einen Teil des Darlehens die Rate wegen besserer Zinsen.

Sichert sich aber gleichzeitig für einen andere Teil mit längerer Laufzeit einen festen Zinssatz.

 

Nur mal so als Überlegung in den Raum geworfen.

 

Uns wurde sowas damals nicht angeboten. Wir sind aber selbst auch nicht auf so eine Idee gekommen, weil wir sowas vorher auch nie gehört haben.

Aber vielleicht ist das tatsächlich realisierbar?!

 

 

Davon ab ist es natürlich existentiell wichtig im Vorfeld möglichst genau zu berechnen wie hoch die Rate maximal sein darf.

[DarkBasti]

Soll er es doch machen. Vielleicht gehts ja auch gut. Aber vielleicht kann dann seine Frau doch nicht arbeiten. Er verliert seinen Job und kann, weil er die Stadt nicht wechseln kann wegen des Hauses nur eine schlechter bezahlten Job finden. Dann gibt's bald nur noch Fischstäbchen und Reis in einem zugegeben ziemlich schicken Haus. Wieso muss es um jeden Preis das selbstbewohnte Haus sein. Wieso nicht einfach mal mehr Sicherheit und zur Miete wohnen. Wieso muss es immer das Maximum sein, dass man gerade noch so stemmen kann?

Für die meisten Menschen ist das Ziel des sparen oft ein Haus oder Auto. Ist eben ein komplett anderer Livestyle, wenn man seine eigenen 4 Wände hat. Am effizientesten währe natürlich eine Mietwohnung von 9m². Aber so viele Leute möchten das nicht.

 

Asso und wegen der Sicherheit: Mehr als du hast kann dir keiner wegnehmen. In einer Bruchbude kannst du immer noch mit Harz 4 leben.

[herr_welker]

Die letzten Posts erwecken den Eindruck, als hätten die beiden bisher unter der Brücke oder in einer günstigen Hundehütte gewohnt, Ich würde vielleicht die entfallende Miete noch mit ins Kalkül miteinbeziehen.

Ich nehme mal an die Miete ist in Rückzahlungsrate von 800 Euro schon mit drinnen?

 

Sauber durchgerechnet sollte es natürlich auf alle Fälle werden, damit es keine Überraschungen gibt. Allerdings frage ich mich, wer denn 250k-300k-Wohneigentum erwerben soll, wenn schon ein 60k-Brutto-Vierpersonenhaushalt, der dem Anschein nach seine Mittel zusammenhalten kann, daran scheitern sollte.

Das Problem ist hier nicht das Einkommen, sondern die geringen Eigenmittel.

 

Wenn man in 3 Jahren 50.000 Euro sparen kann, dann kann man auch weitere 3 Jahre sparen und die restlichen 90.000 Euro Kredit über die nächsten 10 Jahre abzahlen. (das würde man mit 800 Euro Rate ganz ohne Sondertilgung schaffen)

In 13 Jahren wäre alles bezahlt, so gut wie kein Risiko und fertig ist die Sache.

 

 

Ich hab diese Annahme mal in meinem Rechner eingegeben:

190.000 Euro Kredit, zu 2% nominal (wird man wohl nicht schaffen), Rückzahlungsrate von 800 Euro mit einer jährlichen Sondertilgung von 2.000 Euro.

Die Tilung beträgt knapp 3%. Dann komme ich auf 20 Jahre.

[membersound]

Danke für alle eure Beiträge, auch wenn ich nicht auf jeden einzelnen extra geantwortet habe. Es ist sehr hilfreich unterschiedliche Meinungen zu lesen und zu durchdenken!

Wir gehen kommende Tage mit einem Architekten durchs Haus, daher ist die Entscheidung noch lange nicht gefallen.

 

Dennoch waren wir zwischenzeitlich schonmal bei der Sparda. Die bieten allerdings maximal 10-jährige Zinsfestschreibung, was uns deutlich zu wenig ist.

 

Man hat uns dort in etwa folgendes Modell vorgeschlagen, basierend auf einem theoretischen Finanzierungsbedarf von 235k:

- 200k über Bausparvertrag (+1% = 2k Abschlussgebühr; keine weiteren laufenden Vertragskosten)

- 35-40k über normales Bankdarlehen mit 10 Jahren Sollzinsbindung

- da wir das Geld im Falle des Falles ja direkt benötigen, ein Vorfinanzierungsdarlehen, auf das wir bis zum Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages "nur" die Zinsen zahlen. Bei zB 50% löst dieser dann das Vorausdarlehen ab, mit den Zinskonditionen, die stand heute im Bausparvertrag verankert sind (was ich persönlich für durchaus sinnvoll halte, da die Zinsen wohl nicht mehr viel weiter fallen können). Was mich daran stört ist, dass wir hierbei X Jahre die vollen Zinsen auf 200k tilgen, und diese ja nicht weniger werden, da im Bausparvertrag nur angespart wird. Ist das dennoch ein denkbares Modell?

- Sondertilgung möglich, wahlweise aufs Bankdarlehen oder Zusatzzahlungen in den Bausparvertrag

 

Das scheint das einzige Modell zu sein, was sie dort anbieten können, wenn man Planungssicherheit und längere Zinsfestschreibung möchte.

Wir haben jetzt noch keine konkrete durchgerechnete monatliche Belastung, man sagte uns aber, dass das mit 800+200 gut machbar wäre in 20-25 Jahren. Klar, denn Verträge bei der Bank schließen ist natürlich auch für die Bank eine schöne Sache.

 

Frage an euch: ist das der gängige Weg, den man hier durchaus gehen könnte? Lohnt es sich den Ansatz zu verfolgen und uns hiermit konkreter zu beschäftigen, sobald im Fall der Fälle Kaufpreis und Renovierungskosten fix sind?

Oder doch besser nach Banken suchen, die lange Sollzinsbindung mit Annuitätendarlehen bieten (wie zB die ING - ohne da jetzt zu wissen ob die überhaupt >80% finanzieren würden).

 

Welche Banken finanzieren überhaupt eine Summe von >80% und bieten langfristige Sollzinsbindung?

 

Danke