Immobilienerwerb Tilgungsaussetzung - ETF Sparplan

[immob]

Hallo WP Forum

 

Nachdem ich seit einiger Zeit mit großem Interesse die vielen Infos und Diskussionen im Forum verfolge , möchte ich einen Lösungsweg zu o.g. Thema zur Diskussion stellen, der mir sehr logisch erscheint. Zunächst möchte ich aber meine Hochachtung über das Forum ausdrücken, in dem ich den Eindruck habe, daß hier kluge Leute ihre sehr fundierten Erfahrungen mitteilen und auf hohem Niveau diskutieren.

Zu meiner Person:

Mit jetzt 56 Jahren bin ich mit meiner "Zusatzaltersversorgung" quasi in der Zielgeraden. Ich habe seit 19 Jahren hauptsächlich auf Immobilien gesetzt. Mit 65 werde ich meine Immobilien schuldenfrei haben und so wie es jetzt aussieht eine monatliche Zusatzrente von ca 3K € über die (Netto) Mieteinahmen erlösen (Davon muß man natürlich die Instandhaltungskosten abziehen und den Erlös auch noch versteuern). Diese Immobilien habe ich hauptsächlich über FK finanziert und so gerechnet, daß sie sich "von allein" tragen. Trotzdem wurde ich von Rückschlägen nicht verschont und musste im Laufe der Zeit durch Mietausfall, Insolvenz eines Verwalters u.ä. ca 20K an EK investieren. Davon hat bei meinem Steuersatz das Finanzamt ca 40 % übernommen. Ich habe also ein wenig Ahnung von Immobilien.

Zum eigentlichen Thema:

 

Ich soll für meine Tochter und Ihren Freund eine ETW in einer Metropole in NRW kaufen, da diese nur schlechte und teure Wohnungen zur Miete erhalten.

Die ETW 67 m²(Neubau) soll 270 k € kosten. Mit NK sind dies 290K die ich komplett mit fremdfinanzieren will. Meine Hausbank bietet mir als gutem Kunden 1,56 % Zinsen an ohne Tilgungsvereinbarung. Nach Aussage meines Bankberaters ist es zur Zeit Usus, eine Immobilie in so hochpreisigen Städten zu kaufen und nur die Kreditzinsen zu zahlen um dann die Wohnung nach 10 Jahren wieder mit Gewinn zu verkaufen (als 0-Summenspiel).

Dies finde ich mutig, aber ggf eine Alternative. Mit diesem Angebot komme ich auf eine monatliche Zinsbelastung von 377 €. Die Mieteinnahmen werden auf ca 880 € veranschlagt, so daß ich einen "Gewinn" von 460 € habe. Der kluge Rechner wird einen Fehler in der Rechnung feststellen, die sind die nicht umlagefähigen Kosten des Wohngeldes. (41€)

Durch diesen "Gewinn" möchte ich einen ETF Sparplan einrichten und auf 830 € aufstocken. In 20 Jahren sind dies ohne Rendite etwa 200K, mit dem ich (oder meine Erben ) die Wohnug dann weitgehend abgezahlt hätten. Als Sparplan würde ich einen passiven Fonds wählen Aktiendominiert die den DAX und auch ausländische Indizes (z.B. MSCI World UCITS ETF) abbilden

Ist das ein gangbarer Weg?. Ich freue mich über Diskussionen (mir meinen Plan auszureden )

[klein Gordon]

Lass Dir doch von Deiner Hausbank aufschlüsseln, wie der Zinsatz für die ersten 40%, die weiteren 20%, 20% und 20% Fremdkapital sind. Für die letzten 20% Fremdkapital wirst du deutlich über 2.5% Zinsen zahlen. Diesen Kredit würde ich separat abschließen und möglichst schnell tilgen. Ob du dann auf Kredit spekulieren möchtest, nichts anderes ist ein endfälliger Kredit mit Tilgungsträger, oder nicht, kann und will ich dir nicht beantworten.

[ImperatoM]

Ich würde sagen, dass der Plan in rund 75% der Fälle aufgehen dürfte. Die Frage ist, ob Dir das reicht und ob Ihr mit den Konsequenzen leben könnt, wenn etwas schiefgeht.

 

Insbesonder würde ich folgende Sondersituationen beachten:

- Was passiert, wenn zur Kreditfälligkeit die Aktienmärkte im Keller sind? Ist eine Folgekreditwürdigkeit dann in jedem Fall gewährleistet? Ist es überhaupt sinnvoll, dann einen weiteren Kredit aufzunehmen?

 

- Was passiert bei überraschend frühem Ableben einer beteiligten Person? RLV für die beiden jüngeren? Was passiert, wenn Du stirbst und der Sparplan nicht aufgestockt werden kann?

 

- Was passiert, wenn die Wohung in 20 Jahren deutlich an Wert verloren hat?

[polydeikes]

Es bleibt kreditfinanzierte Spekulation inkl. aller Chancen und Risiken. MMn würde ich eher nicht auf derart riskobehaftete Rendite vs. garantierte Kosten setzen, aber das muss nichts heißen.

 

Es ist ja nicht nur das Aktienrisiko. Ein junges Paar hat vielleicht in 20 Jahren 3 Kinder, nen Hund und nen Garten in der Vorstadt. Oder man verändert sich beruflich und zieht in die nächste Stadt. Wer weiss, was die Immobilie in 20 Jahren wert ist oder was man in der Zeit ggf. für Mieter(-nomaden) erdulden muss.

 

Auf der anderen Seite ist immer alles eine Frage des Gesamtvermögens, besser gesagt 2 Fragen:

 

1) Welche Auswirkungen auf meine Altersvorsorge hat / hätte ein individuell zu bezifferndes Worst Case Szenario

2) Welchen Mehrwert für meine Altersvorsorge hätte ein individuell zu bezifferndes positives Szenario

 

Und dann mal schauen, womit man selbst leben kann, ggf. auch mit einer Lösung unter 1xx % Finanzierung.

[polydeikes]

Noch eine triviale Anmerkung zu einem gern in Vergessenheit geratenem Punkt. Bei einem Sparplan über 20 Jahre habe ich NICHT 20 Jahre Risikozeitraum.

 

Simpel erklärt: Was bei einem Sparplan in den ersten Jahren passiert ist relativ egal. Der weitere Kapitalzufluss wird höher sein als zu erwartende Wertschwankungen. Irgendwann ergibt sich aber der Schnittpunkt, wenn die Substanz im Sparplan mehr wert ist als der ausstehende Kapitalzufluss.

 

Und ab da habe ich den eigentlichen Risikozeitraum und das mit deiner individuellen Beschränkung ggf. Geld zum Lebensunterhalt zu benötigen.

 

Das nur als generelle Denkanregung.

[immob]

Lass Dir doch von Deiner Hausbank aufschlüsseln, wie der Zinsatz für die ersten 40%, die weiteren 20%, 20% und 20% Fremdkapital sind. Für die letzten 20% Fremdkapital wirst du deutlich über 2.5% Zinsen zahlen. Diesen Kredit würde ich separat abschließen und möglichst schnell tilgen. Ob du dann auf Kredit spekulieren möchtest, nichts anderes ist ein endfälliger Kredit mit Tilgungsträger, oder nicht, kann und will ich dir nicht beantworten.

zur Info:

1. 5 Jahre fest

2. 10 Jahre fest

 

Ich würde sagen, dass der Plan in rund 75% der Fälle aufgehen dürfte. Die Frage ist, ob Dir das reicht und ob Ihr mit den Konsequenzen leben könnt, wenn etwas schiefgeht.

 

Insbesonder würde ich folgende Sondersituationen beachten:

- Was passiert, wenn zur Kreditfälligkeit die Aktienmärkte im Keller sind? Ist eine Folgekreditwürdigkeit dann in jedem Fall gewährleistet? Ist es überhaupt sinnvoll, dann einen weiteren Kredit aufzunehmen?

 

- Was passiert bei überraschend frühem Ableben einer beteiligten Person? RLV für die beiden jüngeren? Was passiert, wenn Du stirbst und der Sparplan nicht aufgestockt werden kann?

 

- Was passiert, wenn die Wohung in 20 Jahren deutlich an Wert verloren hat?

 

- 1. Kredit verlängern (mit dem Risiko höherer Zinsen)

 

- 2. Das Objekt sollte sich ohne EK tragen ggf muß der Sparbetrag um die Aufstockung vermindert werden.

 

- 3 möglich aber unwahrscheinlich. Die Mietpreise werden in angesagten Großstädten m.E. nicht fallen

 

Natürlich bin ich mir der Risiken bewusst. Ich habe aber immer den Gegenwert der Wohnung.

[bondholder]

Die ETW 67 m²(Neubau) soll 270 k € kosten. Mit NK sind dies 290K die ich komplett mit fremdfinanzieren will. Meine Hausbank bietet mir als gutem Kunden 1,56 % Zinsen an ohne Tilgungsvereinbarung. Nach Aussage meines Bankberaters ist es zur Zeit Usus, eine Immobilie in so hochpreisigen Städten zu kaufen und nur die Kreditzinsen zu zahlen um dann die Wohnung nach 10 Jahren wieder mit Gewinn zu verkaufen (als 0-Summenspiel).

Für die finanzierende Bank ist von Interesse, ob deine Bonität eine Kreditrückzahlung zuläßt, falls die Spekulation auf Kredit nicht aufgeht.

Für dich tun Verluste eventuell auch dann weh, wenn sich die Privatinsolvenz vermeiden läßt?

 

Die Mietpreise werden in angesagten Großstädten m.E. nicht fallen

Amen.

(Diese Aussage gilt selbstverständlich für jede einzelne Wohnung in jeder angesagten Großstadt.)

[FranzFerdinand]

Ich würde mich auch fragen, wie lange Tochter und Freund Bock auf so eine Mini-Bude haben. Wegen 5 Jahren in einer Stadt würde ich mir keinen solchen Klotz ans Bein binden.

[IRRer-Zins]

In deiner Rechnung fehlt noch die Rücklagenbildung, welche auch finanziert werden muss.

Mit dem Objekt (ca. Faktor 25) ist kein gewinnträchtiges Investment zu erwarten. Es ist eine Konsumentscheidung deinerseits für deine Tochter.

 

Ich würde mich auch fragen, wie lange Tochter und Freund Bock auf so eine Mini-Bude haben. Wegen 5 Jahren in einer Stadt würde ich mir keinen solchen Klotz ans Bein binden.

Das ist ein wichtiger Punkt. Was passiert nach ihrem eventuellen Auszug? Ist die Miete schon über der ortsüblichen Miete für diese Wohnungsgattung? Überprüfen, wie sieht das Angebot der Wohnungen, Lage usw. aus, so wie du es bei einem reinen Investmentobjekt machst.

 

Rechne doch einfach mal die Rendite bzw. deinen monetären Mehrgewinn vor und nach Steuer bei verschiedenen Renditeszenarien aus. Dann ist eine Entscheidung eventuell leichter möglich, denn für X€ Mehrwert unter der jeweiligen Bedingung würdest du vielleicht nicht ein solches Risiko eingehen.

[immob]

Erst mal schönen Dank für die Antworten.

Die Frage Wohnung kaufen oder nicht, stellt sich mir eigentlich nicht mehr. Wichtiger finde ich dem anderen Teil meiner Eingangsfrage:

 

 

Durch diesen "Gewinn" möchte ich einen ETF Sparplan einrichten und auf 830 € aufstocken. In 20 Jahren sind dies ohne Rendite etwa 200K, mit dem ich (oder meine Erben ) die Wohnug dann weitgehend abgezahlt hätten. Als Sparplan würde ich einen passiven Fonds wählen Aktiendominiert die den DAX und auch ausländische Indizes (z.B. MSCI World UCITS ETF) abbilden

 

 

 

1,5 % Zinsen erscheinen sehr günstig, um eine durch eine Tilgungsaussetzung eine Rendite zu erzielen um anschließend die Wohnung schneller tilgen zu können. Mit einer Tilgung der Kredite z.B. in Höhe des Sparplanes würde ich 1,5% indirekte „Rendite“ erzielen. Da das Finanzamt 40 % der Zinsen übernimmt, bleibt eine theoretische Rendite von 0,9 %. Alles was ich mit dem Sparplan über 0,9 % Rendite erziele wäre dann besser. Deshalb die Idee mit der Tilgungsaussetzung.

[PIBE350]

Erst mal schönen Dank für die Antworten.

Die Frage Wohnung kaufen oder nicht, stellt sich mir eigentlich nicht mehr. Wichtiger finde ich dem anderen Teil meiner Eingangsfrage:

 

 

Durch diesen "Gewinn" möchte ich einen ETF Sparplan einrichten und auf 830 € aufstocken. In 20 Jahren sind dies ohne Rendite etwa 200K, mit dem ich (oder meine Erben ) die Wohnug dann weitgehend abgezahlt hätten. Als Sparplan würde ich einen passiven Fonds wählen Aktiendominiert die den DAX und auch ausländische Indizes (z.B. MSCI World UCITS ETF) abbilden

 

 

 

1,5 % Zinsen erscheinen sehr günstig, um eine durch eine Tilgungsaussetzung eine Rendite zu erzielen um anschließend die Wohnung schneller tilgen zu können. Mit einer Tilgung der Kredite z.B. in Höhe des Sparplanes würde ich 1,5% indirekte „Rendite“ erzielen. Da das Finanzamt 40 % der Zinsen übernimmt, bleibt eine theoretische Rendite von 0,9 %. Alles was ich mit dem Sparplan über 0,9 % Rendite erziele wäre dann besser. Deshalb die Idee mit der Tilgungsaussetzung.

 

Ich würde niemals etwas auf Kredit finanzieren und erst recht nicht auf Kredit spekulieren. Hilft Dir dies weiter? Nein, weil es letztendlich Deine Gier Entscheidung und Dein mögliches Risiko ist.

 

Erst Schulden weg, dann investieren.

 

Soll ich auf Kredit spekulieren?

[tyr]

Ich würde niemals etwas auf Kredit finanzieren und erst recht nicht auf Kredit spekulieren. Hilft Dir dies weiter? Nein, weil es letztendlich Deine Entscheidung und Dein mögliches Risiko ist.

Warum nicht, wenn man das Risiko ausführlich bewertet hat und im schlimmstmöglichen Fall der Schaden tragbar ist?

[PIBE350]

Ich würde niemals etwas auf Kredit finanzieren und erst recht nicht auf Kredit spekulieren. Hilft Dir dies weiter? Nein, weil es letztendlich Deine Entscheidung und Dein mögliches Risiko ist.

Warum nicht, wenn man das Risiko ausführlich bewertet hat und im schlimmstmöglichen Fall der Schaden tragbar ist?

 

Dann los. Jeder ist für seine Entscheidungen und deren möglichen Folgen selbst verantwortlich.

[tyr]

 

Warum nicht, wenn man das Risiko ausführlich bewertet hat und im schlimmstmöglichen Fall der Schaden tragbar ist?

 

Dann los. Jeder ist für seine Entscheidungen und deren möglichen Folgen selbst verantwortlich.

Das ist keine Antwort auf meine Frage...

[PIBE350]

 

 

Dann los. Jeder ist für seine Entscheidungen und deren möglichen Folgen selbst verantwortlich.

Das ist keine Antwort auf meine Frage...

 

Ich kann Dir auf Deine Frage keine Antwort geben. Wie ich zu Krediten/Schulden und erst recht Spekulationen auf Kredit stehe, habe ich bereits gesagt. Falls es klappt: Glückwunsch. Falls nicht: zum Glück nicht meine Sorgen.

[_Henrik_]

Es ist Spekulation auf Kredit.

Nichts anderes machen aber auch Unternehmer die ihre Rendite mit Bankkrediten hebeln.

Private Equity-Investoren machen das.

Nach 10 Jahren ,nach Ende der Zinsbindung, muß die Rechnung noch mal neu gemacht werden.

Wenn das ein allgemeiner Trend ist, dann wundern mich die Wohnungspreise von über 25 Jahresmieten auch nicht mehr.

Andererseits ist es auch genau die Methode die kürzlich in großen Maßstab schief gegangen ist.

Ob die besagte Wohnung in 20 Jahren den gewünschten Wert hat ist dabei die Gretchenfrage die keiner beantworten kann.

[immob]

Es ist Spekulation auf Kredit.

Nichts anderes machen aber auch Unternehmer die ihre Rendite mit Bankkrediten hebeln.

Private Equity-Investoren machen das.

Nach 10 Jahren ,nach Ende der Zinsbindung, muß die Rechnung noch mal neu gemacht werden.

Genau so sehe ich das auch. Man kann ja jederzeit , wenn sich die Voraussetzungen ändern, nach 5 oder 10 Jahren mit dem Tilgen beginnen.Unabhängig vom Sparplan..

[polydeikes]

Mit Verlaub, das machen sie nicht. Unternehmer produzieren etwas oder bieten eine Dienstleistung an. Die Produkte oder Dienstleistungen werden teurer verkauft als Herstellung oder Darstellung zu beziffern sind. Anlaufkosten, Optimierungskosten sind ggf. durch Kredite darzustellen. Auch der unternehmerische Spielraum steuerlicher Gestaltungen mit Fremdkapital ist ein ganz Anderer als der von Privatpersonen.

 

Dennoch kurzum, Unternehmer nehmen Kredite auf um produktiven Wert oder neue Erträge zu schaffen.

 

Private Equity sattelt auf dem Konzept auf, nur das eben statt Arbeitsleistung Kapital eingebracht wird und dieses Kapital ggf. FK ist.

 

---

 

Hier wird lediglich (Stand aktuell mMn blauäugig) auf die Theorie einer kreditfinanzierten möglichen Mehrrendite spekuliert. Das kann man tun - vorausgesetzt man stellt vernünftig bereits erwähnte Prüfschritte an. Ich mache selbst auch nichts anderes, wenn auch im Unterschied zu hier mit kalkulierbaren Zahlungsverpflichtungen oder Versprechen.

 

Das hat aber absolut nichts Produktives und ist in keinerlei Art und Weise mit Unternehmern oder PE vergleichbar.

[PIBE350]

Meine Formel zum ultimativen Lebensglück: keine Kredite/Schulden + hohe Sparquote = maximale Freiheit/Unabhängigkeit (Arbeitgeber, Sozialämter, Gläubiger). :wub:

[_Henrik_]

Mit Verlaub, das machen sie nicht. Unternehmer produzieren etwas oder bieten eine Dienstleistung an. Die Produkte oder Dienstleistungen werden teurer verkauft als Herstellung oder Darstellung zu beziffern sind. Anlaufkosten, Optimierungskosten sind ggf. durch Kredite darzustellen. Auch der unternehmerische Spielraum steuerlicher Gestaltungen mit Fremdkapital ist ein ganz Anderer als der von Privatpersonen.

Genug Unternehmen gehen pleite wenn die Verpflichtungen zu hoch werden. Ich denke das kann man sehr wohl vergleichen, auch wenn die Bedingungen nicht genau die gleichen sind.

 

Dennoch kurzum, Unternehmer nehmen Kredite auf um produktiven Wert oder neue Erträge zu schaffen.

Der produktive Wert wäre hier die Miete. Daher auch immer die Faustregel mit dem Kaufpreis/Jahresmieten.

 

Private Equity sattelt auf dem Konzept auf, nur das eben statt Arbeitsleistung Kapital eingebracht wird und dieses Kapital ggf. FK ist.

Ich kenne persönlich zwar nur zwei Fälle von PE näher, aber in beiden sind die Produktionsmittel verpfändet.

 

Hier wird lediglich (Stand aktuell mMn blauäugig) auf die Theorie einer kreditfinanzierten möglichen Mehrrendite spekuliert. Das kann man tun - vorausgesetzt man stellt vernünftig bereits erwähnte Prüfschritte an. Ich mache selbst auch nichts anderes, wenn auch im Unterschied zu hier mit kalkulierbaren Zahlungsverpflichtungen oder Versprechen.

Die Haftungsfrage mit Privatbesitz macht den Unterschied aus, das ist richtig.

[LosMintos]

Meine Formel zum ultimativen Lebensglück: keine Kredite/Schulden + hohe Sparquote = maximale Freiheit/Unabhängigkeit (Arbeitgeber, Sozialämter, Gläubiger).

Und wie wohnst Du? Wohnwagen? Miete (Mietzins)? Eigentum? ... Reine Neugierde ;-)

[Yoko]

Meine Hausbank bietet mir als gutem Kunden 1,56 % Zinsen an ohne Tilgungsvereinbarung. Nach Aussage meines Bankberaters ist es zur Zeit Usus, eine Immobilie in so hochpreisigen Städten zu kaufen und nur die Kreditzinsen zu zahlen um dann die Wohnung nach 10 Jahren wieder mit Gewinn zu verkaufen (als 0-Summenspiel).

1. Bankberater sind keine Berater, sondern Verkäufer

2. Die Hausbank will nur dein bestes, und zwar dein Geld. Und davon möglichst viel.

3. Wenn es so Risikolos ist wie dargestellt von der Bank, warum macht diese es nicht selbst? Kauf die Wohnung, freut sich über Mieteinnahmen und verkauft diese in 10 jahren.

 

Du spekulierst auf Kredit. Das kann man machen, man muss sich aber dem Risiko bewusst sein, denn durch den Kredit hebelst du das Risiko massiv. Aktienmärkte können auch mal um 80% einbrechen. Dann hast du in 20 Jahren nicht nur die 80% Verlust in deinem Depot, also statt 200k nur 40k im Depot, sondern auch noch 270k an Schulden die die Bank zurückfordert. Was machst du, wenn die Kreditzinsen dann in 20 Jahren deutlich höher sind, vielleicht bei 6% liegen? 270-40=230k mit 6% Zinsen ergibt knapp 14.000 Euro Zinsen pro Jahr.

 

Wenn dann würde ich nicht alles in Aktien stecken, das Risiko wäre einfach zu massiv. Einen Teil würde ich tilgen oder in sichere Anlageformen stecken wie beispielsweise langlaufenden Festgeld (sofern deren Rendite höher ist als die Zinsbelastung).