Immobilienkredit: Sondertilgung, Rücklage oder Neuaufbau Depot?

[ramirez_asdf]

Guten Abend,

 

ich würde gern um Rat wissen, wie ich am besten in dem nächsten Jahren handeln sollte.

 

Situation:

- verheiratet, 2 Kinder

- ein Großverdiener hat sicheren und gut bezahlten Job, ca. 1.500 EUR Überschuss monatlich.

- ~150 TEUR Restschuld nach Immobilienerwerb (Eigentumswohnung), der brav getilgt wird (anfängl. Tilgungsrate bei ~7%). Der Immobilienerwerb wurde primär aus Lebensqualitäts-Gründen vollzogen.

- KfW 1,71%, Bankkredit 2,89%. Zinsbindung endet im Herbst 2023. Inkl. bereits getätigter Sondertilgungen ist der KfW in 5 Jahren getilgt, der andere Kredit in ca. 10 Jahren.

- Sondertilgung KfW jederzeit möglich, anderer Kredit jährl. 5%

- RK1 Festgelder in den nächsten Jahren fällig über ca. 38 TEUR

- RK1 liquide (Tagesgeld) ca. 35 TEUR

- vor Immobilienerwerb und Auflösung Depot wurde 60/40 RK3/RK1 gefahren (RK3: ETFs, RK1: Festgeld, Tagesgeld)

 

Nun frage ich mich, wie ich weiter fortfahre bzgl. Investitionen. Horten auf RK1 Tagesgeld fühlt sich irgendwie "komisch / verschenkt" an.

 

Defensive Variante (alles auf die RK1):

- Liquidität: 1 Jahr Bankzahlungs Rücklage auf RK1 Tagesgeld

- Sondertilgen was das Zeug hält, auch den günstigen 1,71% KfW Kredit. 5 jährige Festgelder bringen aktuell nur unwesentlich mehr (5 Jahre Laufzeit entspricht Volltilgungsziel des KfW Kredit siehe oben)

- Wenn keine weitere Sondertilgungen mehr möglich sind, in Festgeld investieren mit max. Laufzeiten bis zum Zinsbindungs-Ende (aktuell 2023)

 

Offensivere Variante (Neuaufbau RK3):

- Liquidität: 1 Jahr Bankzahlungs Rücklage auf RK1 Tagesgeld

- Nur den 2,89% Kredit jährlich sondertilgen

- 60/40 RK3/RK1 über Festgeld neu aufbauen

 

Zu welcher Variante würdet ihr tendieren?

 

Danke.

[fibonacci]

Bevor in andere Geldanlagen investiert werden sollte, müssen die Konsumschulden abbezahlt werden. Selbstgenutzte Immos sind Konsum. Alles andere ist spekulieren auf Kredit. Wieso sparst du als Großverdiener nur 1500 Euro im Monat?

[troi65]

Bevor in andere Geldanlagen investiert werden sollte, müssen die Konsumschulden abbezahlt werden. Selbstgenutzte Immos sind Konsum. Alles andere ist spekulieren auf Kredit. Wieso sparst du als Großverdiener nur 1500 Euro im Monat?

 

Allgemein ( und über den TO hinaus ):

Soviel im übrigen zur Haltbarkeit so manch angelegter/vorgestellter Depots.

Möchte nicht wissen , wieviel % der jährlichen Depotvorstellungen sich nach wenigen Jahren von selbst ( und aus den verschiedensten Gründen ) erledigt haben.

Angegebenen Anlagezeiträumen von > 10 Jahren traue ich schon lange nicht mehr.

[CHX]

Soviel im übrigen zur Haltbarkeit so manch angelegter/vorgestellter Depots.

Möchte nicht wissen , wieviel % der jährlichen Depotvorstellungen sich nach wenigen Jahren von selbst ( und aus den verschiedensten Gründen ) erledigt haben.

Angegebenen Anlagezeiträumen von > 10 Jahren traue ich schon lange nicht mehr.

 

So schaut's aus - konnte man auch wieder sehr schön an den Reaktionen im Forum bezüglich des Anleihenknicks vor kurzem erkennen.

[ramirez_asdf]

Bevor in andere Geldanlagen investiert werden sollte, müssen die Konsumschulden abbezahlt werden. Selbstgenutzte Immos sind Konsum. Alles andere ist spekulieren auf Kredit. Wieso sparst du als Großverdiener nur 1500 Euro im Monat?

 

Die Konsumschulden werden über die normale monatliche Annuität abbezahlt. Da die Sondertilgungen (leider) begrenzt sind, kann ich nicht mehr abbezahlen als ich könnte... Die 1500 EUR Sparquote sind nach allen monatlichen Ausgaben, inkl. der Annuität. 1500 EUR sind fest, realistisch und optimistischer über Boni sind es eher 3000 EUR, aber das schwankt und will ich nicht einpreisen.

 

Insgesamt lese ich aber heraus, dass ich die defensivere Variante wählen sollte, deiner Meinung also komplette Sondertilgung des KfW, und RK1 evlt. sogar 100% auf Tagesgeldkonto?

[troi65]

Insgesamt lese ich aber heraus, dass ich die defensivere Variante wählen sollte, deiner Meinung also komplette Sondertilgung des KfW, und RK1 evlt. sogar 100% auf Tagesgeldkonto?

Kennst Du ein Tagesgeld, welches aktuell dauerhaft den KfW-Zins schlägt ?

Betonung liegt auf dem Unterstrich; also keine TG-Aktionsangebote für kurze Zeit !

[ramirez_asdf]

@troi65:

Klar, ich tilge eher den KfW als die mickrigen Tagesgeld-Konto Zinsen zu bekommen Die Frage ist nun, was mache ich mit dem Geld nach allen möglichen Sondertilgungen...:

- RK3 per ETF

- RK1 Festgeld (max. Laufzeit Zinsbindungs-Ende)

- RK1 Tagesgeld (höchste Liquidität für alle Eventualitäten, falls was passiert). Beim RK1 Tagesgeld wollte ich in jedem Fall Rücklagen für die jährliche Annuität bilden.

[Sapine]

Was ich machen würde (muss für Dich oder andere nicht richtig sein)

 

Zuerst tilgen was geht und das bei beiden Darlehen.

 

Was danach noch übrig bleibt in den ersten 4 Jahren in ein 100% Aktien Depot stecken. Auf den risikoarmen Teil würde ich verzichten, da das Geld bereits in die Sondertilgungen geflossen ist. Meiner Einschätzung nach könnt Ihr Euch das Risiko leisten, weil es die Finanzierung der Immobilie nicht gefährdet, falls der Aktienmarkt schlecht läuft und ihr vielleicht nur 80 % der Einzahlungen rausbekommt aus dem Sparplan.

 

Weitere Sparraten ab Jahr 5 dann risikoarm anlegen, weil die Restanlagedauer dann einfach zu kurz wird. Ab 2020 je nach Börsenentwicklung Gewinne am Aktienmarkt durch Verkauf stückweise sichern (Risikomanagement).

 

Vorraussetzung für so einen Plan ist eine ausreichend hohe Risikotragfähigkeit (es gefährdet die Immobilie nicht) und Risikobereitschaft (ihr könnt auch bei Verlusten noch ruhig schlafen).

[ramirez_asdf]

Danke für Eure Meinungen, wie vermutet schwanken Eure Ansichten wie bei mir zwischen voll RK1 und auch RK3.

 

Insgesamt kann ich obigen zustimmen, dass Depotplanungen wenn man <35 Jahre alt ist noch keine Familie hat wirklich schnell für die Katz sein können. Es ist relativ natürlich, dass man sich dann nach einer Eigentumswohnung umsieht, auf deren Gestaltung man mehr Einfluss hat. Ich war immer überzeugter Mieter und konnte mir nie vorstellen eine Wohung/Haus zu kaufen.

 

Bezogen auf Wohneigentum für kaufinteressierte Forums-Leser:

- Niedriger Zinssatz impliziert fast immer teurere Immobilien, egal was Kreditvermittler oder Makler sagen. Man bekommt nichts geschenkt.

- Hat relativ wenig mit Investition und/oder Altersversorgung zu tun. Wenn man nicht gerade Millionär ist, holt man sich ein hohes Klumpenrisiko ins Boot.

- Ist Luxus, "Investition" in Lebensqualität. Wie oben beschrieben ist es als eine Konsumausgabe zu sehen

- Man sollte es sich leisten können. Auf Kante kalkulieren (bspw. 1% Tilgung, 10 Jahre Laufzeit, <20% Eigenkapital) ist finanzieller Selbstmord!

- Verständnis der Parameter: Eigenkapital, Fremdkapital, Zinsbindungslaufzeit, Tilgungsrate, Zinshöhe, Sondertilgung. Es ist erschreckend, wie viele Kreditnehmer diese nicht verstehen...

[tyr]

Warum verwendest du den Avatar von ImperatoM? https://www.wertpapier-forum.de/topic/46487-gesetze-langfristanleger-wieder-bevorzugen/?do=findComment&comment=957319

[Pfennigfuchser]

Kleine Anmerkung:

 

- Ist Luxus, "Investition" in Lebensqualität. Wie oben beschrieben ist es als eine Konsumausgabe zu sehen

 

Das habe ich früher genauso gesehen. Die Immo sogar eher noch als Liability betrachtet, denn man muss sich nicht nur die Anschaffung, sondern auch die laufenden Kosten und die Rücklagen leisten können.

 

Inzwischen sehe ich das differenzierter. Nicht die Immobilie ist die Liability, sondern das Wohnenmüssen an sich. Einen Einfluss auf die Höhe dieser Verpflichtung habe ich durch Wahl von Wohnungsgröße, -lage, und -preis.

 

Es kann sich je nach Markt aber durchaus lohnen auch eine teure Immobilie zu beziehen, wenn dies dem Kapitalerhalt oder gar der Vermehrung dient. Die reichen Erben, die sich bei uns in der Stadt die Gründerzeithäuser kauf(t)en, suchen eine sichere Geldanlage, setzten die Renovierung wg. Denkmalschutz zu 90% von der Steuer ab und können die Häuser de facto inflationsbereinigt nach 20-30 Jahre Nutzung mind. zum Kaufpreis + Renovierung verkaufen, meist deutlich mehr. Die machen an den Häusern oft einen satten Gewinn und haben die ganze Zeit auch noch in einem schönen Gründerzeithaus gewohnt. Mit ner gequetschten Neubaubude, wie sie sich der Ottonormalverdiener leisten kann, die nach 20 Jahren einfach ein abgewohntes Objekt in engem Umfeld ist, sieht das natürlich ganz anders aus. Genauso mit den 70er Jahre Häusern, die in den Vororten nach Umzug der Bewohner ins Alternsheim freiwerden, da muss der Markt schon sehr angespannt sein, damit man noch einen vernünftigen Preis erzielt, selbst wenn sie gut in Schuss sind.

 

Zur ursprünglichen Fragestellung:

 

Wir haben einen Zins unter 2% über zehn Jahre, da findet man hin und wieder noch einmal ein Festgeldangebot, das mithalten kann oder leicht besser ist. Das nutzen wir dann auch. Wobei momentan genug übrig ist, um trotzdem die Sondertilgung voll auszuschöpfen. Bei knapp 3% Zins und nur noch 8 Jahren Laufzeit wird es aber schwierig ein passendes Angebot zu finden. Ansonsten gehen wir auf Risiko und legen den Überschuss, der nicht in Sotis fließt, ganz normal an, d.h. in Fonds (nach den üblichen x Monatsgehältern auf dem TG-Konto etc.). Wir haben auch unsere fondsbasierte Altersvorsorge weiterlaufen lassen. Es ist klar, dass das Spekulieren auf Pump ist, es ist aber auch klar, dass wir uns das Risiko wirtschaftlich leisten können, da wir den Kredit eben auch ohne Einsatz der in den Fonds liegenden Mittel vernünftig tilgen können (6% anfängliche Tilgung + 5% Sondertilgung).

 

Ich hielte es also eher mit der von Sapine vorgeschlagenen Version, allerdings nur, wenn ich mir den Verlust ggf. auch wirklich leisten könnte.

[DerFremde]

setzten die Renovierung wg. Denkmalschutz zu 90% von der Steuer ab und können die Häuser de facto inflationsbereinigt nach 20-30 Jahre Nutzung mind. zum Kaufpreis + Renovierung verkaufen, meist deutlich mehr.

 

 

 

Das funktioniert in den wenigstens Fällen. Das liegt daran das man nicht 90% der Renovierungskosten absetzen kann, sondern nur 90% der durch Denkmalschutzauflagen entstandenen zusätzlichen Kosten. Und die zusätzlichen Kosten dieser Denkmalschutzauflagen fressen den Steuervorteil meist auf. Dazu kommen nochmal total überzogenen Quadratmeterpreise für diese Art der Kapitalanlage. Der einzige Gewinner ist der Investor der billigst sanierte Immobilien überteuert weiterverkauft!

 

Gruß

 

[Pfennigfuchser]

setzten die Renovierung wg. Denkmalschutz zu 90% von der Steuer ab und können die Häuser de facto inflationsbereinigt nach 20-30 Jahre Nutzung mind. zum Kaufpreis + Renovierung verkaufen, meist deutlich mehr.

 

 

 

Das funktioniert in den wenigstens Fällen. Das liegt daran das man nicht 90% der Renovierungskosten absetzen kann, sondern nur 90% der durch Denkmalschutzauflagen entstandenen zusätzlichen Kosten. Und die zusätzlichen Kosten dieser Denkmalschutzauflagen fressen den Steuervorteil meist auf. Dazu kommen nochmal total überzogenen Quadratmeterpreise für diese Art der Kapitalanlage. Der einzige Gewinner ist der Investor der billigst sanierte Immobilien überteuert weiterverkauft!

 

Gruß

 

Ich rede nicht von Investorenmodellen, da kenne ich mich nicht aus. Ich meine Leute, die privat ein lottriges denkmalgeschütztes Haus kaufen und es in Absprache mit dem Denkmalschutz renovieren. Die können mitnichten nur die denkmalbedingten Mehraufwendungen absetzen. Man kann alle Aufwendungen, die zur zeitgemäßen Bewohnung der Immobilie notwendig sind (in dem mir bekannten Fall waren das z.B. neues Dach, neue Fenster, Elektro- und Heizungs- und Sanitärinstallationen, Trockenlegung des Kellers, Putzarbeiten, neue Bäder, Tapeten, Farben, Lacke, etc.) zu 90% über 10 Jahre absetzen, solange die entsprechenden Arbeiten vorher vom Denkmalamt vorabbescheinigt wurden (§10f EStG). Billig ist so eine Sanierung natürlich nicht, das lohnt sich nur, wenn man eh keine Kunststofffenster haben wollte und nicht mit der Wimper zuckt, wenn mal 10.000 zusätzlich für Stuckarbeiten anfallen :-

 

Eine Sanierung von 250.000 zusätzlich zum Kaufpreis, der auch schon siebenstellig sein dürfte, verlangt allerdings nach einer hinreichenden Liquidität, selbst wenn ein Teil über die Steuererstattung zurückfließt.

[ramirez_asdf]

Ich glaube auch, dass das für Privatleute nach hinten losgehen kann. Ich denke interessant für sehr wohlhabende Leute (ansonsten Klumpenrisiko), außerdem sollte man sich sehr gut im Bauwesen auskennen. Zudem sollte es der Person Spaß machen, sich mit Sanierung älterer Bausubstanz über längeren Zeitraum zu beschäftigen. Ich habe einen Bekannten, der wg. sehr hohem Eigenkapital zwar nicht Pleite gegangen sind, aber im innerstädtischen Altbau auf so viele (überraschende) Leichen im Keller gestoßen ist, die die Investition ad absurdum geführt haben.

 

@Pfennigfuchser: Vielen Dank für Erläuterung Eurer Tilgungs / Investitionsstrategie, ist schlüssig Sondertilung so hoch wie möglich und danach RK1 per Festgeld und RK3 Aktien mit Sparplan zu machen.