Finanzierung einer Kapitalanlage Wohn und Geschäftshaus

[mobay]

Wollte mal euren Rat hören bei einem Projekt das ich gerne abschließen würde.

 

Es geht um den Kauf einer Immobilie /Wohn und Geschäftshaus für ca. 350 - 400 TEUR (inklusive notar, grunderwerb etc.)

Einnahmen kalt ca. 25 TEUR p.a.

 

Da es eine Kapitalanlage sein soll und ich steuerlich die Zinsen absetzen kann/will sind meine Überlegungen im Moment die folgenden:

 

- Finanzierung sollte mit so wenig EK wie möglich sein

- Zins ist dann fast "nebensächlich"

- Wieviel Tilgung ist ok/normal?

- Welche Alternativen gibt es um EK einzubringen? Beleihung Anleihenportfolio?!?!

 

Habe im Moment mehrere Angbeote der Banken und bin mir einfach nicht schlüssig:

 

Bank 1:

100% Finanzierung zu 1.4% für 10 Jahre oder 1.8% für 15 Jahre + 1.8% Tilgung

 

Bank 2:

80% Finanzierung zu 1.18% für 10 Jahre oder 1.5% für 15 Jahre + 2% Tilgung

 

Angebot 3:

60% finanzierung zu 1% für 10 Jahre mit 3% Tilgung

 

Wenn ich das ganze in einen "Immo-Rendite Rechner" einpflege dann läuft es eigentlich immer auf die 100% Finanizerung hinaus da durch das geringere EK (im dem Fall keines) natürlich die EK Rendite höher ist und ich mehr zum "absetzen" habe für die Steuer.

Mache ich dabei einen gedanklichen Fehler?

Anlagehorzont sollten 15 - 20 Jahre sein.

Sicherlich gefühlssache wie sich die Zinsen entwickeln aber würdet ihr bei diesem Aufschlag von ca +0.35 eher für 10 Jahre oder 15 Jahre finanzieren? Kann man natürlich auch als optionsprämie sehen, da man nach 10 Jahren ja eh rauskommen würde...

 

Bei der Überlegung ob und wieviel EK soll es nicht um das Risiko des Projektes gehen. Das EK ist vorhanden. Es soll lediglich darum gehen wo was am besten genutzt/effizient angelegt werden kann.

Gerade auch bei den steuerlichen Gedanken tue ich mich schwierig unter welchem gesichstpunkt was besser ist...

[tyr]

Es geht um den Kauf einer Immobilie /Wohn und Geschäftshaus

[...]

Da es eine Kapitalanlage sein soll und ich steuerlich die Zinsen absetzen kann/will

Bist du professioneller Immobilienverwalter oder begründet sich dein Lebensunterhalt sonstwie aus einer Immobilienbranchen-nahen Tätigkeit? Oder bist du Steuerberater? Wenn beide Funktionen, die du da zu verwirklichen vor hast extern zugekauft werden sollen oder du gar vor hast, die als privates Hobby zu erlernen würde ich an deiner Stelle davon die Finger lassen.

 

Wenn du in die Geldanlageklasse Immobilien investieren möchtest: dafür gibt es REITs und offene Immobilienfonds. Geld auszugeben, mit der Laien-Einschätzung, das Vorhaben mit einer Steuerersparnis zu finanzieren halte ich für einen klassischen Anlegerfehler.

[mobay]

Es geht um den Kauf einer Immobilie /Wohn und Geschäftshaus

[...]

Da es eine Kapitalanlage sein soll und ich steuerlich die Zinsen absetzen kann/will

Bist du professioneller Immobilienverwalter oder begründet sich dein Lebensunterhalt sonstwie aus einer Immobilienbranchen-nahen Tätigkeit? Oder bist du Steuerberater? Wenn beide Funktionen, die du da zu verwirklichen vor hast extern zugekauft werden sollen oder du gar vor hast, die als privates Hobby zu erlernen würde ich an deiner Stelle davon die Finger lassen.

 

Wenn du in die Geldanlageklasse Immobilien investieren möchtest: dafür gibt es REITs und offene Immobilienfonds. Geld auszugeben, mit der Laien-Einschätzung, das Vorhaben mit einer Steuerersparnis zu finanzieren halte ich für einen klassischen Anlegerfehler.

 

Danke der Fürsorge.

Es geht weniger darum das Projekt aufgrund der Steuerersparnis zu tätigen als vielmehr die steuerliche Lage richtig einzuschätzen.

 

Bleibt weiterhin die Frage welche Finanzierungsform sich am besten eignet für ein solches Vorhaben in der momentanen Zinslandschaft ...

[tyr]

Nochmal: bist du professioneller Immobilienverwalter (Hauptaufgabe) oder zumindest Steuerberater (dein finanzielles Nebenziel)?

 

Diese einfachen Milchmädchenrechnungen reichen aus meiner Sicht nicht aus, um ansatzweise das Vorhaben zu planen. Du rechnest die Finanzierung für den Kauf einer Kugel Eis in der Waffel, hast aber eigentlich vor, einen Geschäftsplan für die ganze Eisdiele für die nächsten Jahrzehnte zu erstellen.

[mobay]

Nochmal: bist du professioneller Immobilienverwalter (Hauptaufgabe) oder zumindest Steuerberater (dein finanzielles Nebenziel)?

 

Diese einfachen Milchmädchenrechnungen reichen aus meiner Sicht nicht aus, um ansatzweise das Vorhaben zu planen. Du rechnest die Finanzierung für den Kauf einer Kugel Eis in der Waffel, hast aber eigentlich vor, einen Geschäftsplan für die ganze Eisdiele für die nächsten Jahrzehnte zu erstellen.

 

Wenn ich nun sage ja beantwortest du mir dann meine eigentliche Frage?

 

Ich sehe es ganz genauso wie du, dass die Verwaltung eines Hauses ein komplettes Business inkl. Businessplan etc bedarf und etwaige Dienstleistungen natürlich teuer dazugekauft werden müssen, dass ist aber bei einem REIT oder immofonds nichts anderes.

 

Ich will hier in dem Thread aber eigentlich nicht diskutieren ob und weche Risiken bei einem Direktinvestment in Immobilien die Rendite killen können (oder wo die vor und nachteile bei REITS vs direktinvestement liegen) weil ich nicht weiss wie die Steuererklärung auszufüllen ist.

 

Es soll lediglich um die wirtschaftliche Betrachtung gehen und unter welchem Aspekt welche Finanzierung besser ist....

 

Wobei ich noch nicht ganz erkennen kann wieso ein Steuerberater ein guter Immoverwalter sein soll

[klein Gordon]

Es soll lediglich um die wirtschaftliche Betrachtung gehen und unter welchem Aspekt welche Finanzierung besser ist....

Grundsätzlich gilt, es ist die Finanzierungslösung zu wählen, wo die höchsten Steuern anfallen, denn es gilt umso höher der Gewinn / das Einkommen / ... desto größer ist die Steuerlast*.

 

 

 

 

*) Gilt nur für KMUs und natürliche Personen.

 

 

[fibonacci]

Eigentlich sollte die Dauer der Zinsbindung nur noch das Sahnehäubchen der Betrachtung sein. Viel wichtige für den Erfolg sind andere Faktoren, wie die Wahrscheinlichkeit eines Leerstandes, der generelle Erhaltungszustand/Renovierungsstau des Hauses, die Sicherheit deines Jobs und deine Einsicht in den örtlichen Mietmarkt generell.

 

Um es aber mal vollkommen verkürzt darzustellen, würde ich zunächst prüfen, ob man mit dem Objekt zusammen mit der Finanzierung 3% Tilgung und Rücklagen für Renovierungen i.H.v. 1-3 Euro/qm/Monat (je nach Zustand des Hauses) realisieren kann unter Betrachtung der Ortsüblichen Miete. Wenn die Gefahr von längeren Leerständen besteht, müssen Anpassungen in der Rechnung gemacht werden.

[mzl]

Ich will hier in dem Thread aber eigentlich nicht diskutieren ob und weche Risiken bei einem Direktinvestment in Immobilien die Rendite killen können (oder wo die vor und nachteile bei REITS vs direktinvestement liegen) weil ich nicht weiss wie die Steuererklärung auszufüllen ist.

Es soll lediglich um die wirtschaftliche Betrachtung gehen und unter welchem Aspekt welche Finanzierung besser ist....

Naja, so ganz ohne Risikobetrachtung kannst Du keine vernünftige wirtschaftliche Betrachtung durchführen. Bei Vernachlässigung der Risikofaktoren (Kursverluste, etc.) müsste man eigentlich immer in Aktien investieren, weil bessere Erwartungswerte als bei den meisten anderen Wertpapieren im Raum stehen.

 

In Deinem Fall würde ich über eine 80+ % Finanzierung nur nachdenken, wenn ich über ein diversifiziertes Wertpapierdepot in mindestens hoher sechsstelliger Höhe verfügte. An sich ist der Kauf eines Mehrfamilienhauses natürlich eine gute Idee, weil man deutlich niedrigere Quadratmeterpreise zahlt als beispielsweise beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung. Nachdenken würde ich über diesen Kauf jedoch nur in einer mittelgroßen Universitätsstadt aufwärts, in der ich mich auskenne. Zinsbindung mindestens zehn Jahre, eher fünfzehn Jahre bei den absurd niedrigen Zinsen. Eventuell würde ich sogar über ein volltilgendes Darlehen nachdenken, um das Zinsänderungsrisiko komplett zu eliminieren. Falls die Zinsen weiter fielen, könntest Du ja trotzdem nach zehn Jahren den Vertrag kündigen.

 

Der kombinierte Zins- und Tilgungssatz sollte 6 % betragen (sofern kein volltilgendes Darlehen abgeschlossen wird), d.h. wir sprechen in Deinem Fall von 4 - 5 % Tilgung. Zusammen mit relevanten Instandhaltungsrücklagen, Puffern für Leerstand/Mietnomaden/Zahlungsverzug der Gewerbemieter etc. beginnst dann langsam zu knirschen. Die Kaufnebenkosten scheppern auch ordentlich und tun richtig weh. Wenn Du keinen guten Verwalter engagierst, was wieder Geld kostete, käme relevanter Verwaltungsaufwand auf Dich zu. Wenn Du ein "ruhiges" Haus haben willst, müsstest Du ohnehin regelmäßig Zeit für den Dialog mit Mietern investieren. Wenn man das alles berücksichtigt, muss man sich schon fragen, ob die Mehrrendite im Vergleich zu einem diversifizierten Aktiendepot inkl. REITs den ganzen Aufwand wert wäre. Ach ja, die Illiquidität der Anlage sollte man zusätzlich berücksichtigen.

 

Leg Dir einmal "Der reichste Hausmeister Deutschlands" von Andreas Selg zu. Dieser Herr scheint mit Mehrfamilienhäusern sein Glück gemacht zu haben und wartet mit ein paar klugen Gedanken auf. Er will vorher Immobilienfachmann gewesen sein und bildete den Grundstein mit einer 100 % Finanzierung in Berlin.

 

Prinzipiell denke ich auch über ein vergleichbares Geschäft nach. Noch ist mein Depot als Gegengewicht jedoch viel zu klein, deswegen warte ich ab, bis in einigen Jahren die ersten Käufer des jetzigen Immorausches in Zahlungsschwierigkeiten geraten und die Zeit der Schnäppchen wieder beginnt.

[iliad]

Leg Dir einmal "Der reichste Hausmeister Deutschlands" von Andreas Selg zu. Dieser Herr scheint mit Mehrfamilienhäusern sein Glück gemacht zu haben und wartet mit ein paar klugen Gedanken auf. Er will vorher Immobilienfachmann gewesen sein und bildete den Grundstein mit einer 100 % Finanzierung in Berlin.

Danke mzl, guter Tipp! Das Buch scheint momentan nicht lieferbar.. Hast Du eine Idee wie wo man es kaufen könnte? Benötigst Du Deins noch?

[mzl]

Danke mzl, guter Tipp! Das Buch scheint momentan nicht lieferbar.. Hast Du eine Idee wie wo man es kaufen könnte? Benötigst Du Deins noch?

Ah, Herr Selg will wohl über Verknappung den Preis erhöhen. Dasselbe gilt natürlich auch für mich - der Wert meines Exemplars scheint sprunghaft gestiegen zu sein. Spaß beiseite, ich habe mir nur eine digitale Ausgabe gekauft. Hätte ich eine Printausgabe, würde ich jene allerdings nicht verkaufen, weil das Thema für mich auch einmal interessant werden könnte...Keine Ahnung, wo man momentan ein Exemplar auftreiben könnte. Vielleicht ihn direkt kontaktieren?

[bond007]

Danke mzl, guter Tipp! Das Buch scheint momentan nicht lieferbar.. Hast Du eine Idee wie wo man es kaufen könnte? Benötigst Du Deins noch?

Ah, Herr Selg will wohl über Verknappung den Preis erhöhen. Dasselbe gilt natürlich auch für mich - der Wert meines Exemplars scheint sprunghaft gestiegen zu sein. Spaß beiseite, ich habe mir nur eine digitale Ausgabe gekauft. Hätte ich eine Printausgabe, würde ich jene allerdings nicht verkaufen, weil das Thema für mich auch einmal interessant werden könnte...Keine Ahnung, wo man momentan ein Exemplar auftreiben könnte. Vielleicht ihn direkt kontaktieren?

 

Ein Mehrfamilien- und Geschäftshaus mit 25K Einnahmen für <=400k ? Steht das in Dunkeldeutschland, hat es einen enormen Modernisierungsrückstand, ständig Ärger mit Mietern die zu häufig wechseln, die Lage ist nicht top usw.

Wir hier im Forum können die Investition gar nicht beurteilen weil wir Stadt, Lage und Zustand nicht kennen.

Außerdem: Wenn es eine gute Rendite abwirft warum wird es so günstig verkauft?

Bei mir in der Nachbarschaft würde so ein Wohn- und Geschäftshaus mindestens das Vierfache kosten. Für 400k gibt's nur eine 90qm Wohnung.

[mobay1]

Ah, Herr Selg will wohl über Verknappung den Preis erhöhen. Dasselbe gilt natürlich auch für mich - der Wert meines Exemplars scheint sprunghaft gestiegen zu sein. Spaß beiseite, ich habe mir nur eine digitale Ausgabe gekauft. Hätte ich eine Printausgabe, würde ich jene allerdings nicht verkaufen, weil das Thema für mich auch einmal interessant werden könnte...Keine Ahnung, wo man momentan ein Exemplar auftreiben könnte. Vielleicht ihn direkt kontaktieren?

 

Ein Mehrfamilien- und Geschäftshaus mit 25K Einnahmen für <=400k ? Steht das in Dunkeldeutschland, hat es einen enormen Modernisierungsrückstand, ständig Ärger mit Mietern die zu häufig wechseln, die Lage ist nicht top usw.

Wir hier im Forum können die Investition gar nicht beurteilen weil wir Stadt, Lage und Zustand nicht kennen.

Außerdem: Wenn es eine gute Rendite abwirft warum wird es so günstig verkauft?

Bei mir in der Nachbarschaft würde so ein Wohn- und Geschäftshaus mindestens das Vierfache kosten. Für 400k gibt's nur eine 90qm Wohnung.

 

hahaha, ich gehe davon aus das du ähnlich wie ich in einer "A-Lage" wohnst. (sprich München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Berlin, Hamburg) da ist sowas natürlich nicht zu bekommen außer für den doppelten Preis.

Deshalb befinden wir uns hier in einer C-Lage oder um unseren "reichen Hausmeister" zu quotieren -"weniger Prestige dafür mehr Gewinn"

 

Kleiner Tipp, das buch ist übrigends halb bei google books frei zu lesen - gibt zumindest einen ersten Eindruck bevor es vllt hoffentlich bald wieder verfügbar ist.

 

Um nochmals ganz am Anfang anzufangen, die ganze Kalkulation habe ich natürlich schon zigtausend mal durchgspielt was die verschiedenen Faktoren angeht und auch den Kaufpreis betrifft.

 

Habe hierfür das Ertragswertverfahren (für die Kapitalanlage im Bereich der Gewerbe aber auch Merhfamilienhäuser das gängie Verfahren) in die einzelnen Teile zerlegt und für meinen Standort angepasst... gerade über die Mietverhaltnisse habe ich die verschiedenen Einheiten des Hauses mit Mietausfallwahrscheinlichkeiten verknüft und gewichtet, dann kommt on top die verwaltung (die ich mit eingerechnet habe falls ich mich dafür entscheiden sollte diese abzugeben) und instandhaltung die ich mit 12EUR/qm bewertet habe(hängt natürlich je nach Objekt stark vom Alter ab)

Dann habe ich die von euch angesprochenen bewirtschaftungskosten.

 

Die Finanzierungsfrage ist natürlich vollkommen richtig das sahnehäubchen. Für mich stellt sich nur die Frage wie finanzieren - Denn der wert des objektes wird natürlich eins zu eins mit den zinsen korreliert (negativ 1) seinen wert verlieren.

Daher würde ich natürlich bei 5 Jahren sehr viel spekulieren wenn dann die zinsen wieder bei 4% sind und meine einnahmen (berecnet auf den einstand) aber nur 5.5% betragen, daher habe ich mich dafür entschieden das objekt über 15jahre zu finanzieren, da der aufschlag von ca. 0.5% für 20jahre (von 15 auf 20 Jahre) mir dann doch wieder zu viel ist (anders gesagt 0.5% x 15Jahre aufschlag x kaufpreis = viele tausend euro quasi als absicherungsprämie)

 

Da oftmals der vergleich zu REITs angestellt wird - Nicht falsch verstehen aber ich finde der vergeich hinkt ein wenig. Denn wenn ich in REIts investiere bezahle ich eine "expertentruppe" mit einem sicherlichen guten wissen das ich aber auch bezahle mit einem guten gehalt...

siehe Fair value real estate: EBIT 6Mio oder so und kosten für personal (haupsächlich vorstand) buchhaltung etc pp von fast 3 Mio. ....

Versteht mich wirklich nicht falsch, eine gute REIt mit 3-5% div redite ist top aber wenn ich ein objekt erwerben kann mit dem ich ca. 5-7% rendite erziele und dann bedingt durch FK den zins bei 2% fixen kann dann ist meine rendite auf mein EK natürlich sehr attraktiv --> LEVERAGE (solange die Restnutzungsdauer hoch genug ist)

Der Hebel bringt natürlich auch die dementsprechenden Risiken mit sich aber der kann eben auch nur zum verhängnis werden wenn die rendite aufrgund von mietausfall ausbleibt oder aber natürlich die startkomponente das objekt nicht die qualtiät hat die man glaubt erworben zu haben..

..und das gute alte thema inflation hilft (sollte) natürlich auch auf beiden seiten helfen - auf der einnahmenseite und der FK seite.

 

 

 

 

 

[IRRer-Zins]

Du scheinst dir schonmal einige Gedanken gemacht zu haben.

Warum postest du nicht dein Ertragswertverfahren? Ich denke dann können einige hier im Forum Tipps geben.

Bist du in der Lage die Restlebensdauer zu beurteilen bzw. die ausstehenden Investitionen einzuschätzen?

[fibonacci]

Wieviele Accounts hast du eigentlich in diesem Forum?

[mobay1]

Wieviele Accounts hast du eigentlich in diesem Forum?

 

einen - anderer wurde in abstimmung mit den admins deaktiviert - siehe status von mobay

 

Du scheinst dir schonmal einige Gedanken gemacht zu haben.

Warum postest du nicht dein Ertragswertverfahren? Ich denke dann können einige hier im Forum Tipps geben.

Bist du in der Lage die Restlebensdauer zu beurteilen bzw. die ausstehenden Investitionen einzuschätzen?

 

mache ich gerne. Stelle ich in den nächsten Tagen online

[mzl]

Die Finanzierungsfrage ist natürlich vollkommen richtig das sahnehäubchen. Für mich stellt sich nur die Frage wie finanzieren - Denn der wert des objektes wird natürlich eins zu eins mit den zinsen korreliert (negativ 1) seinen wert verlieren.

Daher würde ich natürlich bei 5 Jahren sehr viel spekulieren wenn dann die zinsen wieder bei 4% sind und meine einnahmen (berecnet auf den einstand) aber nur 5.5% betragen, daher habe ich mich dafür entschieden das objekt über 15jahre zu finanzieren, da der aufschlag von ca. 0.5% für 20jahre (von 15 auf 20 Jahre) mir dann doch wieder zu viel ist (anders gesagt 0.5% x 15Jahre aufschlag x kaufpreis = viele tausend euro quasi als absicherungsprämie)

 

Versteht mich wirklich nicht falsch, eine gute REIt mit 3-5% div redite ist top aber wenn ich ein objekt erwerben kann mit dem ich ca. 5-7% rendite erziele und dann bedingt durch FK den zins bei 2% fixen kann dann ist meine rendite auf mein EK natürlich sehr attraktiv --> LEVERAGE (solange die Restnutzungsdauer hoch genug ist)

Ich würde mir noch mehr Gedanken über die Finanzierung machen. 5 - 7 % Bruttorendite finde ich bei einem derartigen Vorhaben nicht besonders viel und Steuereffekte würde ich niemals einrechnen. Warum nicht das Zinsänderungsrisiko 'rausnehmen, ein paar Prozentpunkte mehr zahlen und ggf. nach zehn Jahren den Vertrag kündigen und neu finanzieren, falls die Zinsen noch weiter gesunken sein sollten? Oder zumindest mit einer ernsthaften Tilgungsrate wie von mir vorgeschlagen arbeiten? Sofern Du nicht bereits Multimillionär sein solltest, verstehe ich nicht, warum Banken oder Du ernsthaft mit 1 - 2 % Tilgung abschließen wollen...

 

Das Du von einem Objekt in C-Lage sprichst, ist klar. Gerade deswegen sind Risiken wie Leerstand etc. meiner Meinung nach auch größer. Auf der anderen Seite würde ich weder jetzt noch zukünftig daran denken, in einer A-Lage entsprechend zu kaufen.

[mobay1]

Ich würde mir noch mehr Gedanken über die Finanzierung machen. 5 - 7 % Bruttorendite finde ich bei einem derartigen Vorhaben nicht besonders viel und Steuereffekte würde ich niemals einrechnen. Warum nicht das Zinsänderungsrisiko 'rausnehmen, ein paar Prozentpunkte mehr zahlen und ggf. nach zehn Jahren den Vertrag kündigen und neu finanzieren, falls die Zinsen noch weiter gesunken sein sollten? Oder zumindest mit einer ernsthaften Tilgungsrate wie von mir vorgeschlagen arbeiten? Sofern Du nicht bereits Multimillionär sein solltest, verstehe ich nicht, warum Banken oder Du ernsthaft mit 1 - 2 % Tilgung abschließen wollen...

 

Das Du von einem Objekt in C-Lage sprichst, ist klar. Gerade deswegen sind Risiken wie Leerstand etc. meiner Meinung nach auch größer. Auf der anderen Seite würde ich weder jetzt noch zukünftig daran denken, in einer A-Lage entsprechend zu kaufen.

 

Steuerlich meinst du, dass man Zinsen gegenrechnen kann oder von welchen Steuereffekten sprichst du??

 

Naja da bin ich voll bei dir - mir wären auch 10% lieber.

(aber sicherlich müssten wir erstmals klären was du unter "bruttorendite verstehst damit wir hier vom gleichen sprechen)

Das scheint im momentan Umfeld aber wohl eher utopisch daher ist 5-7% mit stabiler Vermietung schon eher das obere Ende würde ich behaupten (wenn man aktuell den Fuß in die Tür kriegen will), außer man geht aufs Land dann bleibt aber wieder die stabile Vermietung aus...

Vor Jahren lagen die Renditen knapp über dem 10 Jahreszins - sprich Zins bei 6% - Renditen bei 8%. Heute liegt der Zins bei 1% und die Renditen bei 3 - 6% ... da die beidne immer im Gleichschritt marschieren werden sehe ich nicht genau was du meisnt - höchstens deine Aussage will ausdrücken - Immobilien werfen dir generell zu wenig Rendite ab....am Ende (solange finanziert wird) geht es doch meistens um den spread zwischen finanzierung und einkommen

 

C-Stadt bedeutet nicht gleich Leerstand - da würde ich widersprechen. Es gibt viele Unistädte die aus allen Nähten platzen, da ist zumindest die nächsten 10 Jahren nicht wirklich an hohe Leerstände zu denken.

 

Die Tilgungsrate ist leicht zu erklären. Nur weil ich mich nicht direkt verpflichte zu tilgen heißt ja nicht, dass das Geld verloren ist, ganz im Gegenteil - ich sehe es als free option an. Bei den meisten Darlehen kann man 5% sondertilgen pro Jahr. Da nutze ich lieber diese Option falls das Geld noch günstiger wird als jetzt oder sogar negativ - als mich direkt für eine hohe Tilgung zu verpflichten. (zinvorteile sehe ich nicht wirklich) Angenommen ich wähle eine Laufzeit über 10 Jahre und 4% tilgung anstatt 1.5% tilgung. (der unterschied zwischen dieser tilgung sollte in meinem gesamtportfolio auch einen ertrag erwirtschafften und im besten fall wesentlich mehr als den zinssatz den ich mir durch die tilgung ersparen würde. (wie du schon schriebst - zinsen einmal außen vor gelassen)

 

Wenn sich nun das zinsniveau nach 5 Jahren auf 3% und höher verändert bin ich nicht die nächsten 5 jahre daran gebunden weiterhin die hohe tilgung zu zahlen sondern ich kann das geld höherprozentig anlegen.

Daher sehe ich lediglich in einem signifikant niedrigeren zinsniveau ein risiko zusammen mit keiner möglichkeit das geld zurückzuzahlen - da dies aber durch die sondertilgung gegeben sein sollte, sehe ich nicht wieso eine hohe tilgung besser ist (abgesehen von einem sicherheitsgedanken und einem möglichen "spareffekt" den manche sicherlich brauchen denn ansonsten würden sie das ged verprassen nur weil sie nicht verpflichtet sind es monatlich abzuführen an die Bank. Solange man diesem "verprassen" nicht verfällt, sehe ich keinen grund in einer hohen direkten Tilgung. (eine ansparung an der seite macht daher meiner Meinung nach wesentlich mehr Sinn - aus Zinssicht sowie auch aufgrund der angesprochenen Optionalität) - macht sinn?

 

Einer meiner Profs meinte mal "Eine Eigenstumswohnung wirft eigentlich eine negative Rendite ab aber durch den erzwungenen Spareffekt durch die Tilgung kann am Ende doch wieder ein positiver Effekt dabei rumkommen"

[IRRer-Zins]

In deinem Ertragswertverfahren unterschätzt du meiner Meinung nach die Verwaltungskosten. Wohnst du direkt vor Ort? Machst du die Steuergeschichte selbst? Eventuell hast du mal Anwaltskosten usw.; dein eigener Stundenlohn müsste streng genommen auch mit rein.

Bei den schon rausgerechneten Betriebskosten bleibt leider oft auch etwas am Vermieter hängen, da nicht alles sofort umlegbar ist.

Zu den Instandhaltungskosten kann ich nichts sagen, da ich da keine Erfahrungen habe und auch keinen Einblick in die momentan marktüblichen Abschätzungen.

Da kannst du aber mal die Zwangsversteigerungsgutachten aus dieser Stadt durchsehen, um einen Eindruck zu bekommen. Spart das Geld für die offiziellen Dokumente.

Gilt auch hinsichtlich Liegenschaftszinssatz und weiterer Punkte.

 

Jetzt lass ich nochmal Platz für Leute die sich damit langjährige Erfahrung haben und auch beruflich beschäftigen.

[mzl]

Steuerlich meinst du, dass man Zinsen gegenrechnen kann oder von welchen Steuereffekten sprichst du??

 

Das scheint im momentan Umfeld aber wohl eher utopisch daher ist 5-7% mit stabiler Vermietung schon eher das obere Ende würde ich behaupten (wenn man aktuell den Fuß in die Tür kriegen will), außer man geht aufs Land dann bleibt aber wieder die stabile Vermietung aus...

 

C-Stadt bedeutet nicht gleich Leerstand - da würde ich widersprechen. Es gibt viele Unistädte die aus allen Nähten platzen, da ist zumindest die nächsten 10 Jahren nicht wirklich an hohe Leerstände zu denken.

 

Die Tilgungsrate ist leicht zu erklären. Nur weil ich mich nicht direkt verpflichte zu tilgen heißt ja nicht, dass das Geld verloren ist, ganz im Gegenteil - ich sehe es als free option an. Bei den meisten Darlehen kann man 5% sondertilgen pro Jahr.

Genau, das Gegenrechnen der Darlehenszinsen würde ich nie als Rendite einrechnen. Zu häufig entwickelt sich die persönliche Steuerlast anders als gedacht.

 

Du hast recht, wir müssten gewisse Begriffe definieren. Diesen Ball spiele ich allerdings gerne an Dich zurück, da Du Dich bisher weder zu Deinen Vermögens- noch Einkommensverhältnissen geäußert hast. Du möchtest zwar nur über Deine Zahlen diskutieren, aber dieses Forum ist kein Wunschkonzert. Teilweise habe ich den Eindruck, dass Du ein (ehemaliger) BWL-Student bist, der Immos "geil" findet und irgendein Objekt durchkalkulieren will. Was Du unterschätzt, sofern Du keine Immoerfahrungen hast: In Excel oder auf dem Papier mag alles gut aussehen und dann sitzt Du mit irgendwelchen merkwürdigen Leuten, die Sachargumenten nur bedingt zugänglich sind, in der WEG-Versammlung. Diese Hürde hättest Du als alleiniger Eigentümer nicht, doch Handwerker, Mieter, etc. reichen.

 

Zum Thema des Risikos und der Rendite: Ich bin Unternehmer und habe Immoerfahrungen. Gerade deswegen würde ich niemals eine halbe Million bei Aussicht auf magere 5 % vor Steuern und Kosten investieren. Das ist einfach ein vergleichsweise riskantes bzw. schlechtes Geschäft. Und, um Dich zu zitieren, momentan möchte ich keinen "Fuß in die Tür bekommen". Lass die anderen immomäßig verrückt spielen. Ich warte geduldig im Hintergrund bis wieder richtige Schnäppchen möglich sind.

 

Ein Immoprofi bin ich nicht. Ganz naiv würde ich die Bruttorendite mit 25/350 - 25/400 TEUR abschätzen, also 6 - 7 % vor Kosten aller Art, Steuern und ohne Berücksichtigung Deiner Opportunitätskosten (kalkulatorischer Stundensatz für Deine Arbeitszeit). Ich verstehe nicht, was daran so dermaßen attraktiv sein sollte. Aus dem Kopf hat Andreas Selg sich stets nur für Objekte mit 10 % interessiert. Universitätsstädte mittlerer Lage laufen bei mir unter B-Lage, aber ich kenne die "offizielle" Definition nicht.

 

Deine Argumentation bzgl. der Tilgung kann ich nicht nachvollziehen. Wir sprechen von mehreren Hundertausend Euro und die willst Du ernsthaft nicht mit einer schmerzhaften Zins- und Tilgungsrate absichern? Ich nähere mich einmal von der anderen Seite: Keep it simple und stupid, d.h. für mich möglichst viele Dinge automatisieren, beispielsweise durch eine hohe Dauertilgung. Falls noch relevante monatliche Überschüsse bestehen, würde ich zusätzlich maximal sondertilgen. Bei meiner ersten Immofinanzierung habe ich auch den Fehler begangen, nur eine Minitilgung zu vereinbaren. Selbst 1 % Zinsersparnis nach Steuern, Kosten und ohne zusätzlichen Aufwand sind gemäß Deines Angebot 3 kein extrem schlechtes Ergebnis, welches die meisten Privatanleger langfristig im Durchschnitt nicht erzielen...

 

Zum Ertragswertverfahren kann ich nichts sagen, weil ich damit nicht vertraut bin.

[mobay1]

Teilweise habe ich den Eindruck, dass Du ein (ehemaliger) BWL-Student bist, der Immos "geil" findet und irgendein Objekt durchkalkulieren will. Was Du unterschätzt, sofern Du keine Immoerfahrungen hast: In Excel oder auf dem Papier mag alles gut aussehen und dann sitzt Du mit irgendwelchen merkwürdigen Leuten, die Sachargumenten nur bedingt zugänglich sind, in der WEG-Versammlung. Diese Hürde hättest Du als alleiniger Eigentümer nicht, doch Handwerker, Mieter, etc. reichen.

 

Zum Thema des Risikos und der Rendite: Ich bin Unternehmer und habe Immoerfahrungen. Gerade deswegen würde ich niemals eine halbe Million bei Aussicht auf magere 5 % vor Steuern und Kosten investieren. Das ist einfach ein vergleichsweise riskantes bzw. schlechtes Geschäft. Und, um Dich zu zitieren, momentan möchte ich keinen "Fuß in die Tür bekommen". Lass die anderen immomäßig verrückt spielen. Ich warte geduldig im Hintergrund bis wieder richtige Schnäppchen möglich sind.

 

Bei meiner ersten Immofinanzierung habe ich auch den Fehler begangen, nur eine Minitilgung zu vereinbaren.

 

Zum Ertragswertverfahren kann ich nichts sagen, weil ich damit nicht vertraut bin.

 

Ganz richitg ich habe BWL studiert auch wenn das schon etwas her ist - man wird auch nicht jünger...

 

Sehr schön. In welcher Art und Weise bist du denn investiert? Gebäude für deine Firma oder nur Eigenheim?

Vllt. kannst du etwas Licht hier ins Dunkel bringen für diejenigen hier die bisher keine Erfahrung haben. Wieso/weshalb/warum hast du gekauft/investiert?

 

Fraglich für mich ist nur wie du in Immos bisher investiert hast aber nicht mit dem Ertragswertverfahren vertraut bist.

Das wäre als wenn ich Aktien kaufe und nicht weiß was ein KGV ist....

[mobay1]

Ganz naiv würde ich die Bruttorendite mit 25/350 - 25/400 TEUR abschätzen, also 6 - 7 % vor Kosten aller Art, Steuern und ohne Berücksichtigung Deiner Opportunitätskosten (kalkulatorischer Stundensatz für Deine Arbeitszeit). Ich verstehe nicht, was daran so dermaßen attraktiv sein sollte. Aus dem Kopf hat Andreas Selg sich stets nur für Objekte mit 10 % interessiert.

 

Du hast vollkommen Recht - Herr Sell hat einen Volltreffer mit seinen Berlin Investments gelandet !

Allerdings vergisst du die Situation in welche er investiert hat....

Das Zinsniveau lag 2003 bei 4.5% für 10jährige und er hatte eine erwartete Rendite von 10% ...heute ist das Zinsniveau bei 1.0% und die Mietrendite bei 3 -6% ....

Zweiter Punkt ist - den Herr Sell auch ganz klar betont hat in seinem Buch - er hat eine Vorhersage(Wette) für den Immomarkt Berlin gemacht....Damals hatte Berlin Leerstände von ca.5% wenn ich mich recht erinnere...heute sind wir bei 0.5%... was das für die Mieten bedeutet brauch ich sicherlich nicht erörtern. Er hat gekauft als die Lage ziemlich einfach ausgedrückt Sch****** war.....Die 10% waren nicht standard in 2003....im aktienbereich/unternehmerjargon würde ich von turnaround-investment sprechen...

Das wäre so als wenn ich vorhersage dass in 10 Jahren wieder alle aufs Land ziehen und ich jetzt in MeckPomm investiere.... da bekomme ich jetzt auch 10%...

 

Außerdem geben sich manche eben auch mit weniger zufrieden

[mobay1]

In deinem Ertragswertverfahren unterschätzt du meiner Meinung nach die Verwaltungskosten. Wohnst du direkt vor Ort? Machst du die Steuergeschichte selbst? Eventuell hast du mal Anwaltskosten usw.; dein eigener Stundenlohn müsste streng genommen auch mit rein.

Bei den schon rausgerechneten Betriebskosten bleibt leider oft auch etwas am Vermieter hängen, da nicht alles sofort umlegbar ist.

Zu den Instandhaltungskosten kann ich nichts sagen, da ich da keine Erfahrungen habe und auch keinen Einblick in die momentan marktüblichen Abschätzungen.

Da kannst du aber mal die Zwangsversteigerungsgutachten aus dieser Stadt durchsehen, um einen Eindruck zu bekommen. Spart das Geld für die offiziellen Dokumente.

Gilt auch hinsichtlich Liegenschaftszinssatz und weiterer Punkte.

 

Jetzt lass ich nochmal Platz für Leute die sich damit langjährige Erfahrung haben und auch beruflich beschäftigen.

 

Danke für den Hinweis. Bei den Verwaltungskosten habe ich eigetnlich lediglich den Marktstandard genommen - der bei ca 20 EUR pro monat pro Einheit liegt wenn ich die Verwaltung aus der Hand geben würde --> ca. 240 EUR pro Einheit liegt x 5 Einheiten = 1200 EUR.

[mzl]

Es geht in diesem Faden ja nicht um mich, denn ich habe keine Fragen zu meinen Investmententscheidungen. Wie Du an meiner Historie sehen kannst, mische ich mich hier regelmäßig in Immodiskussionen und versuche, auf kritische bzw. meiner Meinung nach wichtige, aber vernachlässigte Punkte hinzuweisen. Immos sind eben mehr als reine Rechenexempel. Ich kann mir nicht vorstellen, jemals eine Immobilie für eines meiner Unternehmen zu kaufen. Das unternehmerische Kapital lässt sich an anderer Stelle viel sinnvoller einsetzen. In Großstädten gibt es auch genug professionelle Gewerbevermieter, mit denen man vernünftig reden kann.

 

In Kurzform: meine erste Transaktion war der Kauf eines völlig unterbewerteten Anlageobjekts, an dem Herr Selg seine oder Du Deine helle Freude hättest. Mein zweiter Kauf war eine Immobilie zur Eigennutzung, deren Kauf ich gemäß Forenkonsens als Konsumentscheidung werte und daher keine Renditemaßstäbe anlege. In diesem Sinne stimme ich Dir zu, dass es nicht immer um das letzte Pünktchen Rendite geht. Wenn es sich um REINE Anlageobjekte handelt, allerdings schon. Dementsprechend habe ich dazwischen und danach immer wieder Immos geprüft und mich aus Renditegründen dagegen entschieden.

 

Fraglich für mich ist nur wie du in Immos bisher investiert hast aber nicht mit dem Ertragswertverfahren vertraut bist.

Das wäre als wenn ich Aktien kaufe und nicht weiß was ein KGV ist....

Meinst Du das wirklich ernst? Abgesehen davon, dass Dein Vergleich mMn hinkt: Eine der ersten und wichtigsten Lektionen des Studiums sollte doch sein, dass ich nicht alles en Detail wissen muss, sondern wo es steht bzw. wen ich fragen kann. Ich bin mir ziemlich sicher, dass es reihenweise KGV-Charttechnik-XZY-Experten gibt, die deutlich schlechtere Ergebnisse erzielen als "ahnungslosere" Privatanleger, die diversifiziert und langfristig vorgehen. Und das hat bei Letzteren wenig mit Glück oder Zocken zu tun. Ich muss auch keine HGB-konforme Bilanz selbst aufstellen können, um ein guter Geschäftsführer zu sein. Es reicht, Bilanz und GuV lesen zu können. Natürlich kenne ich das Ertragswertverfahren und kann die Ermittlung nachvollziehen, aber ich könnte es nicht aus dem Stegreif vorrechnen bzw. vergesse die Details jedes Mal aufs Neue, nachdem die Investmententscheidung gefällt wurde. In solchen Fällen bezahle ich einen Sachverständigen, dessen Kerngeschäft die Immobewertung ist. An dieser Stelle zu sparen, wäre mMn der Fehler...

 

Zurück zu Dir. Bitte beantworte mir drei einfache Fragen, dann lasse ich Dich auch in Ruhe.

1. Wie gut kennst Du Dich in der entsprechenden Stadt/Region aus?

2. Welche Immoerfahrungen hast Du bisher gesammelt?

3. Warum möchtest Du unbedingt jetzt genau dieses Mehrfamilienhaus kaufen?