Wohnungsfinanzierung Tilgung

[Dudelinode]

Hallo allerseits,

 

ich Alter 26 habe vor 4 Jahren eine Wohnung in Berlin aus Insolvenz herausgekauft und vermiete diese. Der Kauf war zu 60% finanziert der Rest Eigenkapital und das Gute Stück ist in 1 Jahr abgezahlt. Das Investment läuft nahezu cash flow neutral (Mieteinnahmen - Nebenkosten - Admin deckt fast die monatliche Tilgung). Allerdings bin ich in dieses Investment mehr hineingestolpert ohne großartige Vorbereitung oder intensive Rechnung. Ich muss hier wirklich von Glück sprechen da sich seitdem der Marktwert (welche ich nicht gezahlt habe) ebenfalls >40% gesteigert hat und sich keinerlei andere Probleme ergeben haben.

 

Aktuell suche ich nach neuen derartigen Investitionen würde aber gerne mehr % finanzieren und ein besseres Gefühl dafür bekommen was eine gute durchschnittliche Tilgungsrate im Monat sein könnte. Allgemein möchte ich mich dem Thema diesmal ein wenig intensiver und mit mehr Geist auseinandersetzen.

 

Wenn wir ein wenig über die Finanzierungshöhe und Tilgungsrate sowie Zeitraum philosophieren könnten wäre das für mich sicherlich lehrreich.

 

Ich habe eine Tilgungsrate mal basierend auf meinem Monatlichen Nettoeinkommen - fixkosten - Lebenskosten - Urlaubs/Reisekosten - silly stuff, gerechnet und lande bei ca 800EUR im Monat welche ich ohne jegliche Einschränkung jeden Monat hierfür nutzen könnte. Im Hinterkopf hatte ich an einen Abzahlungszeitraum von 10J gedacht.

Ist dies eine Rate am oberen oder unteren Ende bei Wohnungskäufen über diesen Zeitraum?

Ist der Zeitraum für ein deratiges Vorhaben zu lang oder kurz gewählt?

Was für Objektgrößen (EUR) sollte ich mir dahingehend ansehen?

Ist eine 100% Finanzierung zu Risikohaft? Ich sehe bei aktuellen Kapitalkosten nichts was dagegen spricht.

 

Vielleicht noch wichtig, Wohnungskauf ist nicht in Hamburg, München, Düsseldorf, Berlin, Stuttgart, Frankfurt oder Köln geplant.

 

Best,

 

 

 

edit: ein konkretes Objekt kann ich aktuell nicht vorweisen da die Suche hierfür gerade erst anläuft.

[fibonacci]

Ich erkenne keine Fragen. Anhand eines konkreten Objektes, würde es leichter fallen fabulieren.

[Rohlöff]

Bei 10 Jahren Laufzeit mit einer monatlichen Rate von 800€ (Zins+Tilgung) kommst Du bei einem Zins von 1,4% auf einen Darlehensbetrag von ca. 90.000€

Dann wärst Du nach den angesprochenen 10 Jahren bei 0€ Restschuld.

Kaufnebenkosten sind hierbei nicht berücksichtigt.

Bekommst Du für max. 90k ein interessantes Objekt?

[chrizzy]

Die gestellten Fragen gehen so ins Detail, dass es schwierig wird zu antworten. Was man mit 800 Euro Tilgung in 10 Jahren erwarten kann, wurde ja bereits vorgerechnet. Alles andere ist nur anhand viel konkreterer Angaben, Lebensumstände usw. zu beantworten.

Ein Immobilienkauf ist etwas sehr individuelles und gerade aus einer rein renditeorientieren Sicht als Kleinanleger imho schwierig umzusetzen.

Mein Vorschlag wäre dich erstmal allgemein zu dem Thema einzulesen, bevor man weiter konkretisiert.

 

 

 

[Dudelinode]

Bei 10 Jahren Laufzeit mit einer monatlichen Rate von 800€ (Zins+Tilgung) kommst Du bei einem Zins von 1,4% auf einen Darlehensbetrag von ca. 90.000€

Dann wärst Du nach den angesprochenen 10 Jahren bei 0€ Restschuld.

Kaufnebenkosten sind hierbei nicht berücksichtigt.

Bekommst Du für max. 90k ein interessantes Objekt?

 

 

Vielen Dank für die Antwort. Nein ich denke 90k EUR ist definitiv nicht ausreichend. Ich war bei 800Eur von meinem eigenen Anteil zum Tilgen ausgegangen. Würde aber ja noch ca ca 2/3 der Mieteinnahmen hinzuaddieren können, da ich die Wohnung eben gerne vermieten möchte.

 

 

Die gestellten Fragen gehen so ins Detail, dass es schwierig wird zu antworten. Was man mit 800 Euro Tilgung in 10 Jahren erwarten kann, wurde ja bereits vorgerechnet. Alles andere ist nur anhand viel konkreterer Angaben, Lebensumstände usw. zu beantworten.

Ein Immobilienkauf ist etwas sehr individuelles und gerade aus einer rein renditeorientieren Sicht als Kleinanleger imho schwierig umzusetzen.

Mein Vorschlag wäre dich erstmal allgemein zu dem Thema einzulesen, bevor man weiter konkretisiert.

 

 

 

Kannst du allgemeine Literatur empfehlen? Über zuviele Details habe ich mir aufgrund meines aktuellen Wissenmangels noch nicht Gedanken gemacht. Allerdings bin ich sehr klar was meine Lebensumstände und die nächsten 2-5 Jahre angeht, sowohl privat als auch karrieretechnisch. Auch habe ich eine relativ gute Transparenz was meine mindest Gehaltssteigerung zumindest in den nächsten 3 Jahren sein werden.

[PIBE350]

Ich muss bei diesem Thema irgendwie immer an Mietnomaden oder Messis denken, obwohl wahrscheinlich 90% aller Mieter angemessen mit den Wohnungen umgehen und regelmäßig ihre Mieten zahlen. Das Problem ist nur: Wenn es einen erwischt, kann das von Miet- und Vermögenseinbußen (Mietnomaden) bis hin zu einem Totalverlust (Messis) führen...

 

Da ich in ein paar Jahren in eine andere Stadt ziehen werde, bin ich mir also noch nicht sicher, ob ich meine jetzige Wohnung vermieten statt verkaufen werde.

 

Jedenfalls sollte man zumindest kurzzeitige Mietausfälle (Mieterwechsel und Zahlungsschwierigkeiten) immer in seine Kalkulation mit einbeziehen.

 

Ob sich der ganze Stress und Zeitaufwand (Vermietung, Verwaltung, Renovierung, Instandhaltung, Reparatur, Abrechnung) am Ende überhaupt lohnt und rechnet, ist pauschal nicht zu sagen. Es gibt zu diesem Thema echt tolle Bücher.

[Dudelinode]

Ich muss bei diesem Thema irgendwie immer an Mietnomaden oder Messis denken, obwohl wahrscheinlich 90% aller Mieter angemessen mit den Wohnungen umgehen und regelmäßig ihre Mieten zahlen. Das Problem ist nur: Wenn es einen erwischt, kann das von Miet- und Vermögenseinbußen (Mietnomaden) bis hin zu einem Totalverlust (Messis) führen...

 

Da ich in ein paar Jahren in eine andere Stadt ziehen werde, bin ich mir also noch nicht sicher, ob ich meine jetzige Wohnung vermieten statt verkaufen werde.

 

Jedenfalls sollte man zumindest kurzzeitige Mietausfälle (Mieterwechsel und Zahlungsschwierigkeiten) immer in seine Kalkulation mit einbeziehen.

 

Ob sich der ganze Stress und Zeitaufwand (Vermietung, Verwaltung, Renovierung, Instandhaltung, Reparatur, Abrechnung) am Ende überhaupt lohnt und rechnet, ist pauschal nicht zu sagen. Es gibt zu diesem Thema echt tolle Bücher.

 

Vielen Dank für deinen Input. 2 Punkte hierzu. Ich habe vor in Stadtteilen zu kaufen und entsprechende Einkommenklassen vermieten zu lassen wo dieses Risiko eher gering ist. Auschließen kann man es natürlich kaum. Desweiteren lasse ich das komplette Thema Mieterauswahl & Admin & Vermietung von einer 3. Partei erledigen welche auch das Mietausfallrisiko für mich trägt. Ich glaube es gibt sogar bereits Versicherungen hierfür. Sprich ich mitigiere dieses Risiko komplett was natürlich ein wenig kostet. Ich habe aber einfach keine Zeit mich derartige Admintätigkeiten zu kümmern und wollte eben auch dieses Risiko vor allem wegen des damit verbundenen Aufwandes loswerden.

 

So funktioniert es bei meiner aktuell vermieteten Immobilie und ist auch für kommende so angedacht.

 

Best

[derLord]

Servus,

 

Buchtipp: http://www.amazon.de/Kaufen-oder-mieten-richtige-Entscheidung/dp/3593390809

 

1 ETW in 1 Jahr abbezahlt Kosten werden "fast" gedeckt was auch immer das ist Baujahr? Geld für Reperaturen zurückgelegt?

Du Wohnst zu Miete oder im Eigenheim?

 

Warum alles in Immobilien? (falls es alles ist, wovon ich ausgehe sonst würdest du nicht finanzieren)

Siehst du dadurch wirklich bessere Renditen als mit anderen Geldanlagen?

[Dudelinode]

Servus,

 

Buchtipp: http://www.amazon.de...g/dp/3593390809

 

1 ETW in 1 Jahr abbezahlt Kosten werden "fast" gedeckt was auch immer das ist Baujahr? Geld für Reperaturen zurückgelegt?

Du Wohnst zu Miete oder im Eigenheim?

 

Warum alles in Immobilien? (falls es alles ist, wovon ich ausgehe sonst würdest du nicht finanzieren)

Siehst du dadurch wirklich bessere Renditen als mit anderen Geldanlagen?

 

Danke für den Buchtipp.

 

Baujahr ist 1930 ish. Das Haus wurde aber 1 Jahr vor meinem Kauf komplett Kernsaniert. Geld für Reperaturen habe ich aktuell nicht zurückggelegt. Ich habe aber 40-50k EUR als Tagesgeld immer griffbereit für solche Fälle.

Ich wohne noch für 2 Monate zur Miete. Danach für 2-3 Jahre zur Miete auf Kosten meines Arbeitgebers. Für mich selbst kommt aktuell ein Eigenheim nicht in Frage da ich zu oft umziehe.

 

 

Danke für die Frage zum Portfolio. Aktuell baue ich mein ETF Portfolio auf mit ca 6-8k EUR im Jahr an investment was für die nächsten Jahre ebenfalls geplant ist. Dieses habe ich bei der Berechnung des Tilgungssatzes bereits herausgerechnet (habe hier nur mein Fixnetto als topline angesetzt und ETFs würde ich aus Bonuszahlungen oder Projektboni kaufen) da dies für mich ein kotinuierlicher Kostenpunkt der nächsten Jahre sein wird.

Ich möchte nicht zwangsläufig wegen der Rendite sondern eben auch weil es ein "sicherer" Teil meines Portfolioes werden soll in eine weitere Immobilie investieren. Persönliche Gründe wie die Altersvorsorge für meine Eltern (treten in 15 Jahren in die Rente ein) sind hier ein zusätzlicher Punkt.

 

 

 

Best,

[Rohlöff]

Ob Du eigene Immobilien zu Deinem sicheren Anteil rechnen solltest. ... Ich weiß nicht.

Da gibt es bestimmt bessere Möglichkeiten um sein Portfolio zu diversifizieren.

Mir wäre dieses Klumpenrisiko zu groß. Insbesondere, da Du auch noch Verwalter dazwischen schalten willst, die auch noch mal Geld kosten.

Nur weil es beim ersten mal so gut lief, würde ich nicht unbedingt weiter auf dieses Pferd setzen.

Just my 2 Cents.

 

[IRRer-Zins]

Bist du denn von deiner bisherigen Wohnung noch als Investment überzeugt?

Glaubst du, dass sich die Bewertung der Wohnung in der Zukunft verändern wird?

Du könntest sie verkaufen, wenn du eher pesimistisch die Lage in Berlin siehst. Steuern auf den Gewinn wären allerdings fällig.

Dann hättest du aber ein höheres Eigenkapital und könntest dich nach mehreren Einheiten umsehen.

Ich persönlich würde nicht in einzelne Wohnungen an verschiedenen Orten investieren, vor allem, da du in Eigentümergemeinschaften hineinkommst, die irgendwann mal andere Ziele als du verfolgen werden.

Literaturempfehlung als Einstieg in Immobilien, wurde hier im Forum irgendwo schon mal genannt: Andreas Sell: Der reichste Hausmeister Deutschlands

Da wird grob gezeigt, was bei Immobilieninvestments letztendlich wichtig ist. Auch Probleme werden angesprochen und Nachteile von Immobilieninvestments kann man herauslesen.

Der Kommer ist das Gegenmodell, allerdings eher auf Eigennutzung ausgelegt, deswegen auch lesen.

Wenn du dann überzeugt bist, kann man weitere Themengebiete bei Immobilien angehen.

 

Zur Behandlung im Portfolio:

Meiner Meinung nach vermietete Immobilien immer im riskanten Teil. Erst recht, wenn sie auch noch finanziert sind.

Eigengenutzte Immobilie in eine separate Betrachtung auslagern und dort mit Humankapital, Altersvorsorge, Risikovorsorge, .... und dem vermögensaufbauenden Portfolio eingliedern.

[Dudelinode]

Mein Input below:

 

 

Bist du denn von deiner bisherigen Wohnung noch als Investment überzeugt? Ja

Glaubst du, dass sich die Bewertung der Wohnung in der Zukunft verändern wird? Von welcher sprichst du? Ich gehe davon aus das diese welche ich besitze als auch die welche ich kaufen möchte im schlimmsten Fall langsam im Wert steigen werden.

Du könntest sie verkaufen, wenn du eher pesimistisch die Lage in Berlin siehst. Steuern auf den Gewinn wären allerdings fällig. Warum sollte ich dies tun? Es ist nahezu eine Cash-cow.

Dann hättest du aber ein höheres Eigenkapital und könntest dich nach mehreren Einheiten umsehen. Eigenkapital ist nicht das Problem. Ich möchte bei den aktuellen Finanzierungskosten mein Eigenkapital aber nicht zum kauf nutzen.

Ich persönlich würde nicht in einzelne Wohnungen an verschiedenen Orten investieren, vor allem, da du in Eigentümergemeinschaften hineinkommst, die irgendwann mal andere Ziele als du verfolgen werden. Dieser Punkt ist berechtigt.

Literaturempfehlung als Einstieg in Immobilien, wurde hier im Forum irgendwo schon mal genannt: Andreas Sell: Der reichste Hausmeister Deutschlands

Da wird grob gezeigt, was bei Immobilieninvestments letztendlich wichtig ist. Auch Probleme werden angesprochen und Nachteile von Immobilieninvestments kann man herauslesen.

Der Kommer ist das Gegenmodell, allerdings eher auf Eigennutzung ausgelegt, deswegen auch lesen.

Wenn du dann überzeugt bist, kann man weitere Themengebiete bei Immobilien angehen.

 

Zur Behandlung im Portfolio:

Meiner Meinung nach vermietete Immobilien immer im riskanten Teil. Erst recht, wenn sie auch noch finanziert sind. Warum? Wenn genug Eigenkapital da ist um 50% auf einmal zu tilgen ich dies aber einfach nicht tun möchte, und 0% Mietausfallrisiko habe sehe ich das Problem nicht.

Eigengenutzte Immobilie in eine separate Betrachtung auslagern und dort mit Humankapital, Altersvorsorge, Risikovorsorge, .... und dem vermögensaufbauenden Portfolio eingliedern. Eigennutzung ist nicht geplant.

 

 

 

 

Ob Du eigene Immobilien zu Deinem sicheren Anteil rechnen solltest. ... Ich weiß nicht. Warum sollte ich dies nicht tun? Was spricht dagegen?

Da gibt es bestimmt bessere Möglichkeiten um sein Portfolio zu diversifizieren. Ja, allerdings ist eine Immobilie eine Asset und eben keine Papier. Es hat für mich einen bestehenden greifbaren Wert.

Mir wäre dieses Klumpenrisiko zu groß. Insbesondere, da Du auch noch Verwalter dazwischen schalten willst, die auch noch mal Geld kosten. Ja diese Kosten sind mir in der Tat ein Dorn im Auge aber für (1EUR/m2) des monatlichen Mieteinkommens nahezu jedes Risiko & Zeitaufwand loszuwerden ist es mir Wert.

Nur weil es beim ersten mal so gut lief, würde ich nicht unbedingt weiter auf dieses Pferd setzen. Stimmt, dies ist definitiv keine Erfolgsgarantie.

Just my 2 Cents.

 

 

 

 

Die aktuelle Situation sieht nun wie folgt aus das ich konkrete Objekte im Blick habe und auch die Finanzierung geklärt sein sollte. Allerdings tue ich mich schwer mit dem Abzahlungszeitraum.

Der Business case stellt sich wie folgt dar:

1) Abzahlungs über 25Jahre Kosten ca = ca 400 Euro Netto Kaltmiete (bereits abzgl. aller Kosten e.g. Nebenkosten, Rücklagen, Versicherungen, Mietausfallrisiko abgedeckt, Adminkosten) - Finanzierungskosten = -100 bis -150 Euro pro Monat für 25 Jahre. 10 Jahre fixe Zinsbindung

2) Abzahlung über 10 Jahre = mindestens 450 Euro pro Monat für 10 Jahre. 10 Jahre fixe Zinsbindung.

 

Schnellere Tilgung vs. höhere Cashflow Belastung vs. Steuereinfluss Zinskosten. Vergesse ich hier einen wichtigen Parameter?

[IRRer-Zins]

Bist du denn von deiner bisherigen Wohnung noch als Investment überzeugt? Ja

Glaubst du, dass sich die Bewertung der Wohnung in der Zukunft verändern wird? Von welcher sprichst du? Ich gehe davon aus das diese welche ich besitze als auch die welche ich kaufen möchte im schlimmsten Fall langsam im Wert steigen werden.

Du könntest sie verkaufen, wenn du eher pesimistisch die Lage in Berlin siehst. Steuern auf den Gewinn wären allerdings fällig. Warum sollte ich dies tun? Es ist nahezu eine Cash-cow.

Dann hättest du aber ein höheres Eigenkapital und könntest dich nach mehreren Einheiten umsehen. Eigenkapital ist nicht das Problem. Ich möchte bei den aktuellen Finanzierungskosten mein Eigenkapital aber nicht zum kauf nutzen.

Ich persönlich würde nicht in einzelne Wohnungen an verschiedenen Orten investieren, vor allem, da du in Eigentümergemeinschaften hineinkommst, die irgendwann mal andere Ziele als du verfolgen werden. Dieser Punkt ist berechtigt.

Literaturempfehlung als Einstieg in Immobilien, wurde hier im Forum irgendwo schon mal genannt: Andreas Sell: Der reichste Hausmeister Deutschlands

Da wird grob gezeigt, was bei Immobilieninvestments letztendlich wichtig ist. Auch Probleme werden angesprochen und Nachteile von Immobilieninvestments kann man herauslesen.

Der Kommer ist das Gegenmodell, allerdings eher auf Eigennutzung ausgelegt, deswegen auch lesen.

Wenn du dann überzeugt bist, kann man weitere Themengebiete bei Immobilien angehen.

 

Zur Behandlung im Portfolio:

Meiner Meinung nach vermietete Immobilien immer im riskanten Teil. Erst recht, wenn sie auch noch finanziert sind. Warum? Wenn genug Eigenkapital da ist um 50% auf einmal zu tilgen ich dies aber einfach nicht tun möchte, und 0% Mietausfallrisiko habe sehe ich das Problem nicht.

Eigengenutzte Immobilie in eine separate Betrachtung auslagern und dort mit Humankapital, Altersvorsorge, Risikovorsorge, .... und dem vermögensaufbauenden Portfolio eingliedern. Eigennutzung ist nicht geplant.

 

Zur vorhandenen Wohnung: Glaubst du, dass die Marktbewertung zukünftig stagniert, steigt oder fällt?

Annahme: Du hast sie zu einem Faktor von 15 gekauft und momentan wird sie mit einem Faktor von 21 bewertet. Macht also 40% Gewinn.

(Steuerbetrachtungen und Kaufnebenkosten mal außen vor)

Es macht z.B. Sinn diese zu verkaufen, wenn du Wohnungen deutlich unter Faktor 21 kaufen könntest, da du dort eine bessere Rendite erhältst. Behalten macht dann Sinn, wenn du glaubst, dass noch weitere Steigerungen möglich sind.

Dies ist eine Betrachtung nach aktueller Bewertung; der Kaufpreis liegt dabei in der Vergangenheit und interessiert aktuell nur dahingehend, dass du Gewinn gemacht hast. Dass die Wohnung für dich rentabel ist aufgrund des Kaufpreises, ist klar. Du "realisierst" den Bewertungsgewinn und reinvestierst ihn dort, wo mehr Bewertungsgewinne drinnen sind oder sich andere Vorteile ergeben z.B. Besitz der meisten Stimmanteile in der Eigentümergemeinschaft.

Durch einen Verkauf könntest du mehrere neue Objekte kaufen und dies erreichen.

Wie dann die Finanzierung und der EK-Anteil aussieht ist Teil der daraufhin erfolgenden Investitionsentscheidung.

 

Zum Portfolio:

Du kannst es handhaben wie du möchtest, aber mich wundert, dass du Immobilien vom Risiko in einen Topf mit Tages- oder Festgeld wirfst.

Die Hauptgründe schlechthin für die Einordnung im riskanten Teil sind Illiquidität und Bewertungsschwankungen bzw. Cashflowschwankungen (die du ja mit 0% Risiko ausschließt). Die 0% sind viel zu gering. Es gibt immer die Möglichkeit, dass sich die Miete mindert oder ausfällt.

Bei Privatleuten ist der risikolose Teil so gestaltet, dass man nur in extremsten Situationen (Systemkrisen) einen nominalen Verlust erleidet.

Zusätzlich ist er meistens auch sehr liquide gestaltet bzw. ein Wechsel der Strategie, z.B. Auflösung des Festgelds schadet nur dem Gewinn und nicht der Einlage.

Da hat eine Immobilie nichts zu suchen.

Eine Kreditfinanzierung ist immer eine Hebelung des gesamten Portfolios, auch wenn das Geld für die eigentliche Investition vollständig vorhanden ist.

Damit sich die Finanzierung für dich lohnt, musst du mit dem eingesparten Kapital einen Gewinn oberhalb der Finanzierungskosten erwirtschaften.

[Dudelinode]

Dank dir für deinen Input bisher.

 

Bist du denn von deiner bisherigen Wohnung noch als Investment überzeugt? Ja

Glaubst du, dass sich die Bewertung der Wohnung in der Zukunft verändern wird? Von welcher sprichst du? Ich gehe davon aus das diese welche ich besitze als auch die welche ich kaufen möchte im schlimmsten Fall langsam im Wert steigen werden.

Du könntest sie verkaufen, wenn du eher pesimistisch die Lage in Berlin siehst. Steuern auf den Gewinn wären allerdings fällig. Warum sollte ich dies tun? Es ist nahezu eine Cash-cow.

Dann hättest du aber ein höheres Eigenkapital und könntest dich nach mehreren Einheiten umsehen. Eigenkapital ist nicht das Problem. Ich möchte bei den aktuellen Finanzierungskosten mein Eigenkapital aber nicht zum kauf nutzen.

Ich persönlich würde nicht in einzelne Wohnungen an verschiedenen Orten investieren, vor allem, da du in Eigentümergemeinschaften hineinkommst, die irgendwann mal andere Ziele als du verfolgen werden. Dieser Punkt ist berechtigt.

Literaturempfehlung als Einstieg in Immobilien, wurde hier im Forum irgendwo schon mal genannt: Andreas Sell: Der reichste Hausmeister Deutschlands

Da wird grob gezeigt, was bei Immobilieninvestments letztendlich wichtig ist. Auch Probleme werden angesprochen und Nachteile von Immobilieninvestments kann man herauslesen.

Der Kommer ist das Gegenmodell, allerdings eher auf Eigennutzung ausgelegt, deswegen auch lesen.

Wenn du dann überzeugt bist, kann man weitere Themengebiete bei Immobilien angehen.

 

Zur Behandlung im Portfolio:

Meiner Meinung nach vermietete Immobilien immer im riskanten Teil. Erst recht, wenn sie auch noch finanziert sind. Warum? Wenn genug Eigenkapital da ist um 50% auf einmal zu tilgen ich dies aber einfach nicht tun möchte, und 0% Mietausfallrisiko habe sehe ich das Problem nicht.

Eigengenutzte Immobilie in eine separate Betrachtung auslagern und dort mit Humankapital, Altersvorsorge, Risikovorsorge, .... und dem vermögensaufbauenden Portfolio eingliedern. Eigennutzung ist nicht geplant.

 

Zur vorhandenen Wohnung: Glaubst du, dass die Marktbewertung zukünftig stagniert, steigt oder fällt? Es ist Berlin (Prenzlauer Berg), ich denke da ist noch ein wenig Luft nach oben, aber ich sehe nicht annähernd Potential wie es die letzten 3 Jahre lief. Auf der anderen Seite habe ich aber auch keinerlei insights in den lokalen Immobilienmarkt.

Annahme: Du hast sie zu einem Faktor von 15 gekauft und momentan wird sie mit einem Faktor von 21 bewertet. Macht also 40% Gewinn.

(Steuerbetrachtungen und Kaufnebenkosten mal außen vor)

Es macht z.B. Sinn diese zu verkaufen, wenn du Wohnungen deutlich unter Faktor 21 kaufen könntest, da du dort eine bessere Rendite erhältst. Behalten macht dann Sinn, wenn du glaubst, dass noch weitere Steigerungen möglich sind. Korrekt Ich denke eine weitere Steigerung ist drin. Ich denke es ist nicht möglich aktuell nochmal so günstig zu kaufen und eine ähnliche Steigerung zu erzielen. Dies war einfach gutes Timing und eben ein Kauf weit unter Marktwert. Daher ist die Option verkaufen und ähnlich dort neukaufen in meinen Augen nicht machbar. Vor kurzem habe ich einen Freund zu einer Auktion begleitet, was da alles anzutreffen war bestärkt mich darin.

Dies ist eine Betrachtung nach aktueller Bewertung; der Kaufpreis liegt dabei in der Vergangenheit und interessiert aktuell nur dahingehend, dass du Gewinn gemacht hast. Dass die Wohnung für dich rentabel ist aufgrund des Kaufpreises, ist klar. Du "realisierst" den Bewertungsgewinn und reinvestierst ihn dort, wo mehr Bewertungsgewinne drinnen sind oder sich andere Vorteile ergeben z.B. Besitz der meisten Stimmanteile in der Eigentümergemeinschaft.

Durch einen Verkauf könntest du mehrere neue Objekte kaufen und dies erreichen.

Wie dann die Finanzierung und der EK-Anteil aussieht ist Teil der daraufhin erfolgenden Investitionsentscheidung. Verstehe ich soweit. Allerdings kostet all dies Zeit. Aktuell muss ich mich nicht auf einer Eigentümerversammlung rumschlagen und einfach um nichts kümmern. Die Zeit welche ich für all dies investieren müsste ist einfach nicht vorhanden und wenn sie es wäre würde ich sie lieber mit etwas angenehmen verbringen. Dann lieber 70 EUR weniger im Monat und mehr Zeit für mich

Zum Portfolio:

Du kannst es handhaben wie du möchtest, aber mich wundert, dass du Immobilien vom Risiko in einen Topf mit Tages- oder Festgeld wirfst.

Die Hauptgründe schlechthin für die Einordnung im riskanten Teil sind Illiquidität und Bewertungsschwankungen bzw. Cashflowschwankungen (die du ja mit 0% Risiko ausschließt). Die 0% sind viel zu gering. Es gibt immer die Möglichkeit, dass sich die Miete mindert oder ausfällt. Liquidität ist definitiv anders, das stimmt. Die 0% kommen eben daher das ich egal ob Leerstand oder nicht einfach die Miete erhalte. Dafür neme ich ja eben den (1EUR/m2) Discount hin. Ob dies clever ist sei dahingestellt aber es ist eben wieder aufwandsfrei.

Bei Privatleuten ist der risikolose Teil so gestaltet, dass man nur in extremsten Situationen (Systemkrisen) einen nominalen Verlust erleidet.

Zusätzlich ist er meistens auch sehr liquide gestaltet bzw. ein Wechsel der Strategie, z.B. Auflösung des Festgelds schadet nur dem Gewinn und nicht der Einlage.

Da hat eine Immobilie nichts zu suchen. Sprich ich sollte es hier 10Jahre + durchalten da ein kurzfristiger "Strategiewechsel" teuer wird?

Eine Kreditfinanzierung ist immer eine Hebelung des gesamten Portfolios, auch wenn das Geld für die eigentliche Investition vollständig vorhanden ist.

Damit sich die Finanzierung für dich lohnt, musst du mit dem eingesparten Kapital einen Gewinn oberhalb der Finanzierungskosten erwirtschaften. Korrekt, und beiden aktuellen Zinsen ist dies ja durchaus machbar. Du willst aber darauf hinaus das der Return meines Portfolios oberhalb der Finanzierungskosten liegen sollte und nicht nur der Return des Wohnunginvestements ?

[IRRer-Zins]

Da hat eine Immobilie nichts zu suchen. Sprich ich sollte es hier 10Jahre + durchalten da ein kurzfristiger "Strategiewechsel" teuer wird?

Eine Kreditfinanzierung ist immer eine Hebelung des gesamten Portfolios, auch wenn das Geld für die eigentliche Investition vollständig vorhanden ist.

Damit sich die Finanzierung für dich lohnt, musst du mit dem eingesparten Kapital einen Gewinn oberhalb der Finanzierungskosten erwirtschaften. Korrekt, und beiden aktuellen Zinsen ist dies ja durchaus machbar. Du willst aber darauf hinaus das der Return meines Portfolios oberhalb der Finanzierungskosten liegen sollte und nicht nur der Return des Wohnunginvestements ?

 

Genau, du scheinst verstanden zu haben, was ich meine.

Das mit den 10 Jahren + ist richtig, aber ich wollte noch eher bezwecken, dass du die Wohnung in den riskanten Portfolioteil aufnimmst. Dort kommt auch der Kredit hinein, da hier auch Risiken liegen.

Ingesamt wird trotzdem das ganze Portfolio gehebelt.

Da laut deiner Aussage genug EK vorhanden wäre, musst du mit dem beim Wohnungskauf eingesparten EK mindestens die Finanzierungskosten erwirtschaften; der Rest ist der Gewinn aus der Finanzierung, welcher deine EK-Rendite steigen lässt.

[Dudelinode]

Hallo allerseits,

 

da das letzte Mal nach mehr Details gefragt wurde, aktuell sieht es wie folgt aus:

 

Finanzierung von der Bank würde bis 250k EUR stehen. Ich strebe aktuell eine 108% Finanzierung an welche bei dem Objekt ca 152k EUR wäre.

Die zu kaufende Wohnung wäre für 700 Euro warm zu vermieten. Davon abzüglich würde ich im Monat 290 Euro an Kosten haben für Nebenkosten, Rücklagen für Renovierungen, Vermietungsgarantie (bei Ausfall Mietersatz von 100%) etc. ...

 

Wenn ich nun eine Finanzierung durchrechne mit einer jährlichen Sondertilgung von 5000EUR (Zinsatz 2% + Tilgung 2%) komme ich auf eine monatliche Rate von 507EUR ish über 16,2 Jahre.

Ziel wäre hier nach 10 Jahren eine Einmalzahlung durchzuführen und den Rest zu tilgen (63k EUR)

Sondertilgung bis zu 7000EUR pro Jahr max sind möglich. Wenn ich eine jährliche Sondertilgung von 7000EUR durchführen würde könnte ich die Restschuld nach 10 Jahren auf 41k EUR reduzieren.

 

Pro Monat bedeutet dies für mich +700-290-507= -100 ish welche ich monatlich zahlen müsste. + Rücklage von ca 400 Euro im Monat für die jährliche Sondertilgung (diese würde ich alternativ komplett durch entweder mein Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld oder einen Teil meines Bonuses decken). Monatlich kann ich problemlos bis zu 800 Euro hierfür ausgeben ohne mich irgendwie einschränken zu müssen.

 

Was meint ihr zum finanziellen Aspekt des Unterfangens?

Würdet ihr mir raten 30-40k EUR Eigenkapital zu nutzen um die Finanzierung geringer zu halten? Theoretisch würde dies doch Sinn ergeben wenn dieses Eigenkapital sonst als Tagesgeld zu 1,1% auf der Bank liegt und damit weniger erwirtschaftet als die Zinslast des Kredites.

Was haltet ihr vom Zinssatz und der Tilgungsrate im Vergleich zum Marktniveau?

 

Best,

[FranzFerdinand]

Wie willst du bei dem Bewertungsfaktor jemals Geld mit der Bude verdienen?

[Dudelinode]

Wie willst du bei dem Bewertungsfaktor jemals Geld mit der Bude verdienen?

 

Was meinst du genau? Und wie definierst du einen "Bewertungsfaktor"? Eine ein wenig mehr hypothesengetriebene Aussage könnte interessant sein.

[FranzFerdinand]

Na ja, die Wohnung kostet nach deinen Angaben gute 31 Jahresnettomieten. Damit liegt die Bruttorendite um die 3%. Evtl. noch abzüglich Versicherungen etc. Steht mMn in keinem Verhältnis zum Aufwand, eine Wohnung zu unterhalten.

[Dudelinode]

Na ja, die Wohnung kostet nach deinen Angaben gute 31 Jahresnettomieten. Damit liegt die Bruttorendite um die 3%. Evtl. noch abzüglich Versicherungen etc. Steht mMn in keinem Verhältnis zum Aufwand, eine Wohnung zu unterhalten.

 

Damit kann man doch arbeiten

Was wäre denn deiner Meinung nach gängiger ein guter Multiple?

Der Aufwand auf meiner Seite beläuft sich auf 0. Ich habe weder mit der Abrechnung noch mit dem Mieter zu tun. Dafür zahle ich entsprechend ca 80 Euro pro Monat ein Art Admin fee an eine 3rd Partei die sich komplett um all dies für mich kümmert (dies ist bereits in den 290 enthalten). Versicherung, Mietausfallersatz und Instandhaltungsrücklagen etc. ist ebenfalls alles bereits inkludiert, wie oben beschrieben.

 

Laut deiner Rechnung 150000/410/12 = 30,48 ; 100/30,48=3,28% ish oder? (410 ist die Nettokaltmiete nach allen möglichen Kosten und Rücklagen für Instandhaltung etc.) Brutto liegt wie beschrieben ja bei 700.

Wenn ich jetzt eine Nettorendite für mich errechnen wöllte wäre diese ja dann nur noch von meinem individuellen Steuersatz abhängig.

 

 

Würde sich eine ROE Rechnung hier nicht eher anbieten? Mein monatlicher Anteil an der Bankrate (~100Euro + die Zinskosten der Finanzierung) durch den Ertrag.

 

Best

[fibonacci]

Du hast die Zinsen des Darlehens noch nicht mit eingerechnet und die AfA. Das Objekt ist zu teuer. Du wirst über die Bewirtschaftung des Objektes kein Geld verdienen, Mietausfälle oder Sonderumlagen für das Haus werden dich in Minus drücken. Falls du dir nicht totsicher bist, dass der Wert des Objektes in den nächsten Jahren noch stark steigt wegen einer AAA Lage, würde ich die Finger davon lassen.

[Dudelinode]

Du hast die Zinsen des Darlehens noch nicht mit eingerechnet und die AfA. Das Objekt ist zu teuer. Du wirst über die Bewirtschaftung des Objektes kein Geld verdienen, Mietausfälle oder Sonderumlagen für das Haus werden dich in Minus drücken. Falls du dir nicht totsicher bist, dass der Wert des Objektes in den nächsten Jahren noch stark steigt wegen einer AAA Lage, würde ich die Finger davon lassen.

 

Dank dir für deinen Input.

 

Könnte man hier die Zinskosten einfach von der errechneten Rendite abziehen? Sprich 3,2%-2% Zins? Dies wäre dann wirklich recht dürftig.

Mit der Abschreibung machst du einen guten Punkt. Im Hinblick auf den Mietausfall hatte ich mich bereits geäußert das dieses Risiko komplett mitigiert ist. Sondernumlagen sind monatlich ebenfalls betrachtet und einkalkuliert in der 290 Euro Pauschale.

[fibonacci]

Du hast die Zinsen des Darlehens noch nicht mit eingerechnet und die AfA. Das Objekt ist zu teuer. Du wirst über die Bewirtschaftung des Objektes kein Geld verdienen, Mietausfälle oder Sonderumlagen für das Haus werden dich in Minus drücken. Falls du dir nicht totsicher bist, dass der Wert des Objektes in den nächsten Jahren noch stark steigt wegen einer AAA Lage, würde ich die Finger davon lassen.

 

Dank dir für deinen Input.

 

Könnte man hier die Zinskosten einfach von der errechneten Rendite abziehen? Sprich 3,2%-2% Zins? Dies wäre dann wirklich recht dürftig.

Mit der Abschreibung machst du einen guten Punkt. Im Hinblick auf den Mietausfall hatte ich mich bereits geäußert das dieses Risiko komplett mitigiert ist. Sondernumlagen sind monatlich ebenfalls betrachtet und einkalkuliert in der 290 Euro Pauschale.

 

Jein, wenn du es komplett fremdfinanzierst, musst du 3,2%-2%(Tilgung)-2%(Zinsen) rechnen. Ich nehme mal an, dass das Gebäude nach 1925 erbaut wurde, dann ist die AfA bei 2% auf den Kaufpreis ohne Grundstückstanteil. Das ist dann bei geratener Aufteilung Grundstück 20% und Immo 80% ->150.000*0.02*0.8 pro Jahr, die du abschreiben kannst jedes Jahr zusätzlich zu den Zinsen. Das bedeutet, das Objekt hat nichtmal theoretisch die Chance hat sich selbst zu finanzieren aber du produzierst ständig Verluste, die du abschreiben kannst. Das ist nicht gesund, weil die Tilgung auch zu niedrig ist.

 

. ....Wenn man schon so anfangen muss zu rechnen, ist das Objekt nicht mehr gut.

[Dudelinode]

Dank dir für deinen Input.

 

Könnte man hier die Zinskosten einfach von der errechneten Rendite abziehen? Sprich 3,2%-2% Zins? Dies wäre dann wirklich recht dürftig.

Mit der Abschreibung machst du einen guten Punkt. Im Hinblick auf den Mietausfall hatte ich mich bereits geäußert das dieses Risiko komplett mitigiert ist. Sondernumlagen sind monatlich ebenfalls betrachtet und einkalkuliert in der 290 Euro Pauschale.

 

Jein, wenn du es komplett fremdfinanzierst, musst du 3,2%-2%(Tilgung)-2%(Zinsen) rechnen. Ich nehme mal an, dass das Gebäude nach 1925 erbaut wurde, dann ist die AfA bei 2% auf den Kaufpreis ohne Grundstückstanteil. Das ist dann bei geratener Aufteilung Grundstück 20% und Immo 80% ->150.000*0.02*0.8 pro Jahr, die du abschreiben kannst jedes Jahr zusätzlich zu den Zinsen. Das bedeutet, das Objekt hat nichtmal theoretisch die Chance hat sich selbst zu finanzieren aber du produzierst ständig Verluste, die du abschreiben kannst. Das ist nicht gesund, weil die Tilgung auch zu niedrig ist.

 

. ....Wenn man schon so anfangen muss zu rechnen, ist das Objekt nicht mehr gut.

 

Kann dir folgen. Allerdings hatte ich auch nicht damit gerechnet innerhalb des Finanzierungszeitraum einen monatlichen Gewinn zu erzielen, sondern danach. Schließlich muss ja hier erstmal der Kaufpreis abgezahlt werden. Oder habe ich hier einen Logikfehler?

Es war ja zu erwarten das man während der Finanzierung keine Gewinne einfährt, aber eben nachdem diese vorüber ist. Sprich um dies holistich zu sehen müssten man doch den Business Case über den Finanzierungszeitraum hinaus betrachten.

 

 

Aber generell verstehe ich deine Meinung das die Rendite zu gering zu sein scheint. Sprich zu hoher Kaufpreis und/oder zu geringer monatlicher cash in flow.

[FranzFerdinand]

Nur mal als Anhaltspunkt: Selbst in München gilt alles über Faktor 20 als zu teuer. In anderen Zeiten hat man mal 12,5 als angemessen empfunden...