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abu

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Empfohlene Beiträge

Diddi

Generell bin ich eher gegen Immobilien eingestellt, aber Viele sehen das anders und setzen aufs Betongold.

 

Aber für ganz wesentlich halte ich: wie groß ist denn dein derzeitiges Gesamtvermögen?

 

Du besitzt doch bereits eine ETW, damit wäre nach meinen Maßstäben der Immobilienanteil unter dem Aspekt der Streuung bereits genügend abgedeckt, andernfalls hättest du ein großes Klumpenrisiko.

 

Kann gut sein, dass die Wohnung ihren Preis wert ist, zumal noch etwas Luft drin ist.

 

Aber der Verkäufer will verkaufen und die langjährige Mieterin will sie nicht kaufen- warum?

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fibonacci

Ich finde den Kaufpreis im Vergleich zu den Jahresmieten mit einem Faktor von 18 zu hoch für ein Investitionsvorhaben mit einer 100% Finanzierung. Du trägst damit dass vollständige Risiko von Renovierungsausgaben allein, weil du wegen der hohen Kapitalbeschaffungskosten keinerlei Möglichkeit hast, Rücklagen zu bilden. Wenn dann noch der einzige Mieter seine Mietzahlungen einstellt, musst du zusätzlich nachschießen.

 

Ich bin nicht generell gegen Immobilieninvestments, aber das Modell rechnet sich irgendwie nicht. Ich habe letztes Jahr ein Mehrfamilienhaus (BJ 1914, gründlich 1994 renoviert) mit 9 Einheiten zu 100% finanziert bei einem Kaufpreisfaktor von 10,5 und einer Tilgung von 5%. Trotzdem können jeden Monat noch 1/3 der Kaltmieten zur Rücklagenbildung auf dem Hauskonto verbleiben und ins Haus gesteckt werden.

 

An deiner Stelle, würde ich entweder den Preis nochmal hart verhandeln, oder weitersuchen, bis sich etwas besseres auftut.

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monopolyspieler

...

Richtig rentabel sowieso nicht, aber ein Sachwert weg von den unberechenbaren Kapitalmärkten und in Erinnerung an die zwei großen Katastrophen des letzten Jahrhunderts wo das Geld wertlos wurde.

...

 

Für Immo-Besitzer gab es 1923 und 1948 Zwangssicherungshypotheken.

Du wärst also mit im untergehenden Boot.

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Ramstein

...

Richtig rentabel sowieso nicht, aber ein Sachwert weg von den unberechenbaren Kapitalmärkten und in Erinnerung an die zwei großen Katastrophen des letzten Jahrhunderts wo das Geld wertlos wurde.

...

 

Für Immo-Besitzer gab es 1923 und 1948 Zwangssicherungshypotheken.

Du wärst also mit im untergehenden Boot.

Während du mit dem 10:1 Währungsschnitt in 1948 natürlich super dagestanden hättest....

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harryguenter
· bearbeitet von harryguenter

Naja Krisenzeiten sind halt immer schwierig. Speziell in der von Euch angesprochenen Krise vor, in und nach dem 2. Weltkrieg:

- Häuser wurden gerne mal zerbombt und dadurch wertlos

- Grundbesitz enteignet durch Siegermächte

- Gold- und Auslandsbesitz war während der NS Zeit mitunter bei Todesstrafe verboten

- (Inlands-)Anleihen der Zeit wurden wertlost

- Geld wurde wertlos

- Unternehmensbeteiligungen / Aktien von Gesellschaften die auf der falschen Seite des neuen Deutschland lagen wurden spätestens dann auch wertlos.

 

Da hilft nur streuen, hoffen dass man überlebt und das irgendwas davon durchkommt.

Aber da sind wir schon wieder offtopic beim Krisenszenario. Der threadersteller liest hier vermutlich seit einem Monat eh nicht mehr mit...

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monopolyspieler
· bearbeitet von monopolyspieler

Während du mit dem 10:1 Währungsschnitt in 1948 natürlich super dagestanden hättest....

 

Das habe ich nicht behauptet.

Es könnte aber in Zukunft passieren, das solche Hypotheken z.B. auf Goldmark (wie 1923 geschehen) basieren und bei Geldentwertung

demnach in Papierwährung ansteigen.

Während die Hypothek in einem solchen Szenario einerseits steigt, sinkt andererseits der Wert der Immobilie durch (Zwangs)verkäufe.

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mikhael

Ich besitze dank meines Vaters zwar eine Eigentumswohnung, sehe diese aber jetzt nicht unbedingt als Kapitalanlage, sondern eher als Mittel zum Zweck. Ob ich mir extra zu diesem Zweck eine Eigentumswohnung kaufen würde, kann ich aktuell nicht beurteilen. Denke aber eher nicht.

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Cosmocat

Das Hausgeld beträgt 138€ (inkl. aller Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage), davon umlegbar sind auf den Mieter 104€. Verbleiben für mich also 34€ an Kosten.

 

[...]

 

Die Kaltmiete beträgt 335€ monatlich (ist leicht über der aktuell üblichen Ortsmiete).

 

[...]

In Summe ergibt sich damit:

 

Einnahmen: 335€

Ausgaben: 312€+34€=346€

Das umlegbare Hausgeld ist doch bereits in der Kaltmiete enthalten, oder? Damit wäre die Rechnung:

 

Einnahmen: 335 Euro Kaltmiete

Ausgaben: 312 Euro Kredit + 138 Euro Hausgeld = 450 Euro/Monat

 

Oder alternativ:

 

Einnahmen: 335 - 104 Euro = 231 Euro

Ausgaben: 312 Euro + 34 Euro = 346 Euro

 

So ganz geht die Rechnung auch hier nicht auf. Grundsätzlich muss man sich nämlich erst einmal bewusst sein, das Betriebskosten & Hausgeld rein rechtlich nichts mit einander zu tun haben. Für die monatliche Einnahmenseite sind die Betriebskosten des Mieters grundsätzlich hinzuzurechnen. Daher NKM + BK - Tilgung/Zins & Hausgeld (vollständig, nicht nur der nicht umlagefähige Teil). In welcher Höhe du das Hausgeld auf den Mieter umlegen kannst, entscheidet maßgeblich die Vereinbarungen im Mietvertrag und hier sind zahreiche Kapitalanleger schon auf die Schnauze gefallen. Desweiteren empfiehlt sich die Prüfung der vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln auf Wirksamkeit. Im Ernstfall darf der Eigentümer nämlich sonst (auch im laufenden Mietverhältnis) die notwendigen Renovierungen auf seine Kappe nehmen, was nicht sonderlich renditefreundlich ist. Als eigene Rücklage wird übrigens, je nach Zustand, ein Betrag von 6 % bis 10 % der mtl. Nettokaltmiete empfohlen. Last but not Least sollte man sich auch überlegen ob man die Verwaltung seiner Wohnung selber durchführt oder auf Dritte überträgt (was wieder mit Kosten verbunden wäre).

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