Eigentumswohnung als Kapitalanlage

[abu]

Hallo zusammen,

 

nachdem ich hier schon sehr lange mitlese und auch schon lange einen ETF-Sparplan nach den vielen Empfehlungen hier im Forum / Kommer bespare habe ich mich in den letzten Monaten immer mehr mit dem Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung beschäftigt. Nachdem ich mir immer mal wieder interessante Objekt angeschaut habe, ist jetzt zum ersten Mal eine Wohnung dabei, bei dir für mich sehr viel passt und ich absolut kein schlechtes Gefühl habe. Dazu würde ich gerne Eure Meinung hören.

 

Es handelt sich um eine sehr schön geschnittene ETW mit 50qm in einem 12-Parteienhaus (Baujahr 1994 in Massivbauweise). Sie wäre damit sowohl für Singles als auch Pärchen interessant. Der Ort ist eine kleine deutsche Stadt mit über 10.000 Einwohnern und mit sehr guter Infrakstruktur (Versorgung, Ärzte, Bahn, Autobahn, usw), die sich auch nicht weit von zwei Ballungszentren befindet (wäre somit auch für Pendler sehr interessant). Innerhalb des Ortes befindet sich die ETW in bester Lage (sehr ruhig, dennoch zentral, sogar mit Blick aufs Wasser). Eine gute Vermietbarkeit ist damit auf jeden Fall gegeben.

 

 

Zur Ausstattung der Wohnung:

 

- 1. Obergeschoss

- Balkon

- Einbauküche

- kleiner Abstellraum (finde ich immer sehr praktisch)

- Bad mit Wanne und großen Fenster

- Gas-Zentralheizung (Energieverbrauch laut Engerieausweis ca. 100kWh/(m2*a))

- Stellplatz

- Eigener abschließbarer Kellerraum mit Fenster

 

Insgesamt macht alles einen sehr gepflegten Eindruck, sowohl das Gesamtgebäude als auch die Gemeinschaftsräume.

 

 

Kommen wir nun zum spannderen (finanziellen) Teil:

 

Kaufpreis der Wohnung: 75.000€ (nachdem nur sehr wenige Wohnungen zum Verkauf stehen, gibt es kaum Vergleichswerte. Laut Immoscout liegt der Preis aber etwas unter dem Durchschnitt der letzten Jahre). Als Eigenkapital würde ich sämtliche Kaufnebenkosten einbringen plus weitere 5.000€.

 

Zu finanzieren wären damit 70.000€. Hierfür habe ich folgendes Angebot:

 

Zins: 2,35%

Zinsbindung 15 Jahre

Tilgung 3%

=> monatliche Belastung 312€

 

Das Hausgeld beträgt 138€ (inkl. aller Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage), davon umlegbar sind auf den Mieter 104€. Verbleiben für mich also 34€ an Kosten.

 

Einen Haken sehe ich bei Rücklagen: für das Gesamthaus liegen ca. 16.000€ vor, für die Wohnung speziell 1.800€. Bei der Größe und dem Alter des Hauses könnten hier durchaus größere Reparaturen anstehen (mir liegen die letzten Protokolle der Eiogentümerversammlungen noch nicht vor, laut Eigentümer ist aber noch nichts geplant).

 

Die Wohnung ist bereits seit Jahren gut vermietet und die Mieterin würde sehr sehr gerne in der Wohnung bleiben. Laut Eigentümer hat auch hier alles bisher bestens funktioniert. Die Kaltmiete beträgt 335€ monatlich (ist leicht über der aktuell üblichen Ortsmiete).

 

Die steuerlichen Aspekte habe ich durchgerechnet (Kaltmiete versteuern, Zinsen + AfA + weitere Kosten absetzen), hier kommt man nahezu auf 0 in den ersten Jahren und wirkt sich kaum aus.

 

 

In Summe ergibt sich damit:

 

Einnahmen: 335€

Ausgaben: 312€+34€=346€

 

Natürlich würde ich neben der offiziellen Instandhaltungsrücklage weitere Rücklagen ansparen (was empfiehlt sich hier, ca. 100€ mtl.?), aber an sich würde sich die Wohnung nahezu von selbst tragen, was das Ganze natürlich besonders interessant macht.

 

 

Was haltet ihr insgesamt davon?

 

Hab ich irgendetwas wichtiges vergessen?

 

Auf was muss ich sonst noch achten?

 

 

Vielen Dank vorab und viele Grüße :-)

[asche]

Warum willst Du an einem Standort investieren, an dem die ortsübliche Miete sinkt statt steigt?

[abu]

An dem Ort steigen sowhl die Kaufpreise als auch die Mieten stetig (und in den letzten Jahren eher stark) an. Nachdem dem Eigentümer wichtig ist, dass die Mieterin in der Wohnung bleiben darf, wollte ich damit nur sagen, dass die aktuelle Miete bereits angemessen ist und ich hier im Anschluss an den Kauf keinen Ärger wegen Mieterhöhungen haben werde.

[finisher]

 

 

Einnahmen: 335€

Ausgaben: 312€+34€=346€

 

Sehe ich das richtig, dass die Miete für Dich die nächsten 15 Jahre überhaupt kein Einkommen generiert?

 

Die einzige Möglichkeit hier etwas in den nächsten 15 Jahren zu verdienen, ist eine eventl. Wertsteigerung der Wohnung?

[abu]

Einkommen wird in dem Sinne nicht generiert, aber die Wohnung trägt sich (abgesehen von außerplanmäßigen Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen) von selbst inkl. 3% Tilgung. Neben Wertzuwachs wird auch der Kredit getilgt. Dem gegenüber stehen natürlich zu Beginn erstmal die Kaufnebenkosten.

[otto03]

Einkommen wird in dem Sinne nicht generiert, aber die Wohnung trägt sich (abgesehen von außerplanmäßigen Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen) von selbst inkl. 3% Tilgung. Neben Wertzuwachs wird auch der Kredit getilgt. Dem gegenüber stehen natürlich zu Beginn erstmal die Kaufnebenkosten.

 

Es soll auch Wertminderungen geben, glaubst du ernsthaft eine dann 15 Jahre ältere und dann insgesamt 36 Jahre alte EW hätte bis dahin nennenswerte Zuwächse, die sich auf dem Markt auch realisieren lassen würden?

[abu]

Eine Wertminderung kann es durchaus geben. Aufgrund der Lage, der Bausubstanz und dem aktuellen Zustand und unter der Voraussetzung, dass die Rücklagen sinnvoll eingesetzt werden, würde ich aber zumindest von einem Werterhalt ausgehen.

[Kolle]

Zins: 2,35%

Zinsbindung 15 Jahre

Tilgung 3%

=> monatliche Belastung 312€

 

Das Hausgeld beträgt 138€ (inkl. aller Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage), davon umlegbar sind auf den Mieter 104€. Verbleiben für mich also 34€ an Kosten.

 

 

Der Zins kommt mir verdammt hoch vor. Hängt wohl mit der extrem hohen Fremdfinanzierungsquote zusammen.

 

Kommt mir vor wie Geld zu wechseln. Wo siehst du deinen Gewinn bei dem Geschäft ?

 

Nach 15 Jahren hast du immer noch eine Restschuld von etwas über 32 T€ ! -> zinsen-berechnen

 

Solche Investitionen rechnen sich meiner Meinung nach nur mit hohem Einsatz von Eigenkapital, für das man sonst kaum noch Zinsen erhält. Günstige Zinsen erhält man i.d.R. bis zu 60 % des Verkehrswerts. Auf der anderen Seite wird man unter 50 T€ keine günstige Finanzierung erhalten. Ich würde vielleicht voll finanzieren und zusätzliche Sicherheiten stellen, Volltilger 10 Jahre und maximal 1,5 % p.a. an Zinsen bezahlen. Dann wäre mir derzeitliche Aufwand mit der Beschäftigung einer einzelnen kleinen ETW aber immer noch zu hoch wenn keine strategischen Interessen ( z.B. Eigenbedarfsvisionen ) hinzukommen.

[SlapShot]

Hallo,

 

ich beschäftige mich seit längerem genau mit der gleichen Frage. Witzigerweise habe ich mir gerade heute ein Objekt angeschaut, welches für mich vielleicht in Frage kommt.

 

Da es für Tagesgeld im Moment eh keine Rendite gibt habe ich mir überlegt vorhandenes Kapital ebenfalls einfach in einer Anzahlung anzulegen und so den Mieter die Wohnung abzahlen zu lassen. Natürlich kommen zwischendurch immer wieder Kosten auf einen zu die nicht geplant waren, deshalb sollte man nie zu knapp spekulieren. Auch eine Wertsteigerung würde ich nicht einplanen. Aber ich sehe es durchaus als eine interessante Möglichkeit ein wenig zu streuen.

 

Ich erlaube mir an dieser Stelle einmal auf meinen Blog zu verweisen. Denn passenderweise habe ich vor einigen Tagen einenkurzen Beitrag zu genau diesem Thema verfasst. Sollte ich gegen irgendwelche Regeln verstoßen, bitte den Link wieder löschen.

 

https://mission-rendite.de/geld-investieren/immobilien-als-kapitalanlage-risiko-mit-charme/

[nightyhawk]

ETW mit 50qm

 

Verbleiben für mich also 34€ an Kosten.

Das wird ja letztlich die Instandhaltungsrücklage sein - und die finde ich bei 50qm abenteuerlich gering.... Sprich du solltest monatlich mindestens die selbe Summe nochmal für dich als Rückstellung bereithalten.

[Yoko]

Das Hausgeld beträgt 138€ (inkl. aller Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage), davon umlegbar sind auf den Mieter 104€. Verbleiben für mich also 34€ an Kosten.

 

[...]

 

Die Kaltmiete beträgt 335€ monatlich (ist leicht über der aktuell üblichen Ortsmiete).

 

[...]

In Summe ergibt sich damit:

 

Einnahmen: 335€

Ausgaben: 312€+34€=346€

Das umlegbare Hausgeld ist doch bereits in der Kaltmiete enthalten, oder? Damit wäre die Rechnung:

 

Einnahmen: 335 Euro Kaltmiete

Ausgaben: 312 Euro Kredit + 138 Euro Hausgeld = 450 Euro/Monat

 

Oder alternativ:

 

Einnahmen: 335 - 104 Euro = 231 Euro

Ausgaben: 312 Euro + 34 Euro = 346 Euro

[mzl]

 

Vielen Dank vorab und viele Grüße :-)

 

Ach ja, Immos verlieren doch nie ihren Reiz...

 

Du lässt einige potenzielle Kosten (Instandhaltung, Mietausfall, etc.) außer Acht und gehst an sich ein sehr großes Risiko ein. Wie schon angemerkt, würde ich an Deiner Stelle mit einer deutlich höheren Tilgung rechnen bzw. generell von so einem Risikogeschäft absehen, falls der Wert Deines ETF-Depots nicht mindestens im mittleren bis hohen fünfstelligen Bereich liegt. Sieh Dir einmal den Finanztip zu sogenannten 0-Prozent-Finanzierungen an

 

http://www.finanztip.de/ratgeber-baufinanzierung/ohne-eigenkapital/

 

und bestelle Dir das Immospezial der Finanztest aus dem letzten Herbst für 10 Euro. Dort ist unter anderem ein Code enthalten, mit dem Du den Wert der anvisierten Wohnung mit der riesigen Datenbank der Hypothekenbanken? abgleichen kannst.

 

Du kannst zwar hin und her rechnen, unterschätzt allerdings die Risiken und Unwägbarkeiten. Ich würde von dieser Idee rasch Abstand nehmen, da Du Dich scheinbar kaum mit Immobilien auskennst...

[Sapine]

Ich vermisse die Grundsteuer in der Rechnung.

 

Kann man beim Zins noch etwas machen über Nachverhandlung/zusätzliche Sicherheiten? Eine erhebliche Restschuld nach Auslauf der Abschreibung könnte das Objekt leicht ins Minus rutschen lassen.

 

Die Zukunftsperspektive des Standorts ist extrem wichtig, die solltest Du kritisch hinterfragen.

[NicoBLN]

Das umlegbare Hausgeld ist doch bereits in der Kaltmiete enthalten, oder?

 

Die Kalt-(oder auch Netto-)miete ist der Ertrag (zur Fixkostendeckung) für den Vermieter. Umlegbare Kosten, die der Threadersteller hier unter den Begriff Hausgeld (Vorauszahlung der Eigentümer für die Betriebskosten) einbringt, fallen unter die Nebenkosten, und sind daher nicht bereits durch die Kaltmiete gedeckt.Nicht-umlegbare Kosten sind demnach nur über eine Erhöhung der Kaltmiete reinzuholen.

[zwo50]

Die steuerlichen Aspekte habe ich durchgerechnet (Kaltmiete versteuern, Zinsen + AfA + weitere Kosten absetzen), hier kommt man nahezu auf 0 in den ersten Jahren und wirkt sich kaum aus.

 

In Summe ergibt sich damit:

 

Einnahmen: 335€

Ausgaben: 312€+34€=346€

Der steuerliche Aspekt mal überschlagen

 

Jahreskaltmiete.~4000

AfA .................~1100 (KP+Notar+Grunderwerbssteuer) davon dann die 70% und dann eben 2% davon

Zinsen..............~1650

---------------------------

ZVE-Erhöhung...~1250 daraus dann dein "Grenzsteuersatz" - müsste mehr als ~0 sein

 

P.S. Wenn weitere Kosten absetzbar wären, müssen sie auch angefallen sein

[abu]

Vielen Dank für die offenen und kritischen Anmerkungen bisher. Ich werde mal versuchen, alle nacheinander zu beantworten. Kurz zu mir vielleicht noch: Ich bin "erst" 30 Jahre alt und für mich wäre das eine wirklich sehr langfristige Anlage. Und dass eine sehr gute Lage und Vermietbarkeit gegeben ist kann ich deshalb gut beurteilen, weil ich selbst 500 Meter entfernt in einer ETW wohne.

 

 

Der Zins kommt mir verdammt hoch vor. Hängt wohl mit der extrem hohen Fremdfinanzierungsquote zusammen.

 

Das stimmt, von den 75T€ würde ich gerne 70T€ finanzieren, daher der vergleichsweise hohe Zins für aktuelle Verhältnisse.

 

 

Das wird ja letztlich die Instandhaltungsrücklage sein - und die finde ich bei 50qm abenteuerlich gering.... Sprich du solltest monatlich mindestens die selbe Summe nochmal für dich als Rückstellung bereithalten.

 

Da hast du recht, daher hab ich im ersten Beitrag direkt geschrieben, dass ich weitere Rücklagen bilden möchte. Welche Höhe hältst du für angemessen?

 

 

Das umlegbare Hausgeld ist doch bereits in der Kaltmiete enthalten, oder? Damit wäre die Rechnung:

 

Einnahmen: 335 Euro Kaltmiete

Ausgaben: 312 Euro Kredit + 138 Euro Hausgeld = 450 Euro/Monat

 

Nein, umlegbare Mietkosten zahlt der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete (beinhaltet die ganzen Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Müll, usw.)

 

 

Du lässt einige potenzielle Kosten (Instandhaltung, Mietausfall, etc.) außer Acht und gehst an sich ein sehr großes Risiko ein. Wie schon angemerkt, würde ich an Deiner Stelle mit einer deutlich höheren Tilgung rechnen

 

Daher möchte ich für unvorhersehbare Kosten eine zusätzliche Rücklage bilden. Die 3% Tilgung habe ich für den Anfang gewählt, sollte alles gut anlaufen würde ich diese in den nächsten Jahren deutlich erhöhen (diese Option ist im Vertrag bereits enthalten)-

 

 

 

Dort ist unter anderem ein Code enthalten, mit dem Du den Wert der anvisierten Wohnung mit der riesigen Datenbank der Hypothekenbanken? abgleichen kannst.

 

Danke für den Tip, eine Bekannte von der Bank hat dies bereits für mich erledigt. Sie bekommt als aktuellen Verkehrswert für diese Wohnung 82.000€ raus. Von daher finde ich den Preis nicht übertrieben, und der Eigentümer hat auch schon noch etwas Verhandlungsspielraum signalisiert.

 

 

Ich vermisse die Grundsteuer in der Rechnung.

 

Kann man beim Zins noch etwas machen über Nachverhandlung/zusätzliche Sicherheiten? Eine erhebliche Restschuld nach Auslauf der Abschreibung könnte das Objekt leicht ins Minus rutschen lassen.

 

Die Zukunftsperspektive des Standorts ist extrem wichtig, die solltest Du kritisch hinterfragen.

 

Die Grundsteuer kann man auf den Mieter umlegen soweit ich weiß, die tut mir als nicht weh. Vom Zins her bin ich noch in Verhandlungen, viel Luft wird es bei der hohen Beleihung aber nicht geben vermute ich. Ich würde wie geschrieben im Normalfall die Tilgung nach und nach anheben und vielleicht auch die ein oder andere Sonderzahlung des Arbeitgebers als Sondertilgung mit einfließen lassen. Als Ziel habe ich mir gesetzt, die Wohnung mit 50 (also in 20 Jahren) abbezahlt zu haben. Ich wohne nicht weit weg, die Zukunftsperspektivn des Standortes kann ich also sehr gut einschätzen und würde hier auch keine Probleme erwarten.

 

 

Der steuerliche Aspekt mal überschlagen

 

Jahreskaltmiete.~4000

AfA .................~1100 (KP+Notar+Grunderwerbssteuer) davon dann die 70% und dann eben 2% davon

Zinsen..............~1650

---------------------------

ZVE-Erhöhung...~1250

 

Nicht umlegbare Nebenkosten (ca. 400€ jährlich) können meines Wissens nach auch noch abgesetzt werden. Bei AfA bin ich von 1500€ ausgegangen, das wären 2% vom Kaufpreis. Lieg ich hier falsch? Was meinst du mit den 70%?

 

 

 

Nochmals vielen Dank für alle Anmerkungen. Natürlich brigt das Ganze auch einige Risiken. Aber genau deshalb möchte ich mich vorab genauestens informieren und wie beispielsweise hier möglichst viele Experten befragen

[finisher]

Schon mal mit durchgerechnet, dass Du die Wohnung nach 15-20 Jahren komplett renovieren musst? Das sind locker 10-20k.

 

nachdem ich hier schon sehr lange mitlese und auch schon lange einen ETF-Sparplan nach den vielen Empfehlungen hier im Forum / Kommer bespare habe ich mich in den letzten Monaten immer mehr mit dem Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung beschäftigt.

 

Und warum kein ETF Sparplan mit 300 EUR monatlich? Da gibts auch ein Risiko, aber es macht keine Arbeit.

 

Schon das Buch gelesen 'Kaufen oder Mieten' von Gerd Kommer?

[abu]

Einen ETF-Sparplan habe ich bereits (350€ monatlich). Ich würde meine Anlage gerne weiter streuen. Die Idee mit der Wohnung habe ich schon länger, und das wäre jetzt die erste, bei der ich mir das ernsthaft überlege umzusetzen. Auf den ersten Blick trägt sie sich bei geringen EK-Einsatz nahezu von selbst (natürlich kommen dann mit der Zeit auch größere Reparaturen). Beim ETF-Sparplan muss ich von vorherein schon die 300€ selbst aufbringen, bei einer Wohnung habe ich halt ein Mieter der was beisteuert.

[Sapine]

Mit der Grundsteuer hast Du natürlich recht, die ist umlagefähig.

 

Der steuerliche Aspekt mal überschlagen

 

Jahreskaltmiete.~4000

AfA .................~1100 (KP+Notar+Grunderwerbssteuer) davon dann die 70% und dann eben 2% davon

Zinsen..............~1650

---------------------------

ZVE-Erhöhung...~1250

 

Nicht umlegbare Nebenkosten (ca. 400€ jährlich) können meines Wissens nach auch noch abgesetzt werden. Bei AfA bin ich von 1500€ ausgegangen, das wären 2% vom Kaufpreis. Lieg ich hier falsch? Was meinst du mit den 70%?

 

 

 

Nochmals vielen Dank für alle Anmerkungen. Natürlich brigt das Ganze auch einige Risiken. Aber genau deshalb möchte ich mich vorab genauestens informieren und wie beispielsweise hier möglichst viele Experten befragen

Abschreiben kannst Du nur den Gebäudewert des Kaufpreis, daher die Rechnung mit 70 %. Je nach Bebauungsdichte und Grundstückspreisen kann der Wert auch höher oder niedriger liegen.

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

[abu]

Abschreiben kannst Du nur den Gebäudewert des Kaufpreis, daher die Rechnung mit 70 %. Je nach Bebauungsdichte und Grundstückspreisen kann der Wert auch höher oder niedriger liegen.

 

Danke für die Info. Dann kommen die angesetzten 1.100€ sehr gut hin und die steuerliche Seite muss dann auch noch mit berücksichtigt werden.

 

Wie ist sonst deine Einschätzung Sapine? Eher die Finger von lassen?

[Sapine]

Rein unter Renditeaspekten rechnen sich Wohnimmobilien eher selten. Aber Rendite ist nicht der einzige Aspekt der zählt. Mach für Dich selbst mal eine pro und con Liste. Für den Einzelfall ist der Kaufpreis ebenso wichtig wie die Lage. Nach meinem Gefühl wäre es besser Du hättest ein paar Tausender mehr als Eigenkapital, damit die Zinsen das Vorhaben nicht unnötig verteuern. Grundsätzlich muss man das Vermieten mögen, denn es ist Arbeit, wenn man Pech hat gibt es Ärger noch frei Haus dazu. Ich kenne aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis richtig tolle Stories vom Vermieten, dass einem das kalte Grausen kommen kann, aber Du kannst auch Glück haben und Deine Mieterin wird sich gut verhalten. Vielleicht zieht sie in 10 Jahren aus und Du machst einen guten Schnitt, das kann Dir keiner wirklich vorhersagen. Fatal aber wird das ganze wenn Du in einer Gegend wohnst, wo die Bevölkerung stärker schrumpft als anderswo. Es gibt genug Gegenden in Deutschland, wo man seine Immobilien nur noch zum Schleuderpreis los wird. Daher last but not least Lage Lage Lage....

 

Ich weiß es fällt schwer, nicht zu kaufen, wenn man meint, das richtige Objekt vor der Nase zu haben und es klingt ja wirklich nicht schlecht von der Beschreibung. Dennoch ist mein Eindruck, Du solltest Dich erst noch mehr mit der Thematik beschäftigen.

 

Für eine Kaufpreisverhandlung ist die Verliebtheit in ein Objekt übrigens die denkbar schlechteste Grundlage. :-

[mzl]

Nochmals vielen Dank für alle Anmerkungen. Natürlich brigt das Ganze auch einige Risiken. Aber genau deshalb möchte ich mich vorab genauestens informieren und wie beispielsweise hier möglichst viele Experten befragen

Weißt Du, was ich schwierig finde: Wenn man mit um die 30 noch nicht die Frau fürs Leben gefunden hat und langfristige Pläne schmiedet, dann überrascht einen das Leben gerne (im anderen Fall natürlich auch ). Sich selbständig machen oder privat/beruflich neu orientieren, ans andere Ende der Republik ziehen oder sich eine längere Auszeit nehmen seien als Beispiele genannt. Deswegen halte ich es für eine fragliche Entscheidung, dass Du Dir eine Wohnung ans Bein binden willst. Und nur damit wir uns richtig verstehen: ich habe selbst mit 29 eine vergleichbare Wohnung als Kapitalanlage gekauft. Kaufmännisch gesehen handelt es sich um ein gutes Geschäft, aber in Anbetracht des ganzen Drumherums bin ich mir nicht sicher, ob ich mich erneut genauso entscheiden würde.

 

Auf jeden Fall sind die Tilgungsraten, mit denen Du jetzt hantierst, zu gering bei einer quasi Null-Prozent-Finanzierung. Ich bin damals mit 30 % EK ins Rennen gegangen. Ich an Deiner Stelle würde, wenn Du den unbedingt eine oder diese Wohnung kaufen willst, entweder versuchen, mir im Familienkreis mehr EK zu besorgen, um bessere Bankkonditionen zu erhalten. Alternativ sollte der kombinierte Satz aus Zins+Tilgung eher bei 7 - 8 % liegen, damit Du Dich nicht vor einer Zinsänderung oder sinkenden Beleihungsgrenze fürchten musst oder Du schließt gleich einen Volltilger mit <20 Jahren Laufzeit und brutaler Tilgungsrate ab. Auf jeden Fall sollte der "Tilgungsdruck" größer sein, damit Du keine böse Überraschung erlebst. Immos sind stets spekulativ, aber Du treibst das Ganze auf die Spitze...

 

P.S. Rechne Deine Wohnung einmal anhand des Finanztest-Musters aus dem erwähnten Spezial durch (die Finanztest nimmt als Beispiel ein älteres Ehepaar, welches eine Wohnung zur Kapitalanlage kauft).

P.P.S. Sieh Dir einmal den folgenden Beitrag von Gerd Kommer an:

[whitecobra82]

[...] weil ich selbst [...] in einer ETW wohne

 

Wie sieht denn mit dem Wert deiner aktuellen ETW die Struktur deines Gesamtportfolios aus? Passt die zweite ETW das wirklich zur Diversifizierung rein und der Immobilienanteil wird damit nicht zu hoch? Ist die ETW in der du selber wohnst schon abbezahlt?

 

[...] eine Bekannte von der Bank [...] bekommt als aktuellen Verkehrswert für diese Wohnung 82.000€ raus [...] und der Eigentümer hat auch schon noch etwas Verhandlungsspielraum signalisiert [...]

 

Wie kommt es, dass der Eigentümer dann so "billig" verkauft?

[Sparbuechse]

Ich glaube, ein Aspekt wurde im Thread bislang nicht beleuchtet, der mir vor allem bzgl. der Diskussion zum Thema Werterhalt wichtig erscheint: Sei Dir bewusst, dass Du zwar zur Zeit zu einem relativ günstigen Zins für den Kredit einsteigst, Du aber auch einen relativ hohen Marktpreis zahlen musst. Insofern ist nicht garantiert, dass Du den Verkehrswert von 82.000 Euro in ein paar Jahren auch nochmal erzielen könntest, falls Du auf die Idee kommst, Deine bestehende Wohnung und die "neue" zu versilbern, um beispielsweise ein Haus im Grünen zu kaufen.

 

Habe mich vor einiger Zeit auch mit dem Thema Immobilienerwerb beschäftigt (allerdings zum Selbstbewohnen), und habe noch im Kopf, dass Du im Netz irgendwo die Wertentwicklung von Immobilien findest. Ich glaube, Deutsche Pfandbriefbank oder ähnliche. Mich hat verwundert, dass die Preise von Bestandsimmobilien sich eben nicht konsequent nach oben entwickeln, sondern (im Verlauf mehrerer Jahrzehnte) stark schwanken. Das war dann der letzte Ausschlag, lieber (zumindest erstmal) Mieter zu bleiben und einen ETF-Plan zu bedienen.

[Kolle]

Vermietete Immobilien sind eine eigene Anlagenklasse. In Deutschand leben ca 60 % aller Menschen ( in Städten mehr, auf dem Lande weniger ) in einer gemieteten Wohnung. Rentabel zu vermieten ist möglich für Leute mit handwerklichem Background, Hausmeisterqualitäten und Skaleneffekten ( z.B. ganzen Mietshäusern ). Eine einzelne ETW zu vermieten ist höchstindividuell und wird sich wohl in den wenigsten Fällen richtig lohnen, ein Totalverlust ist aber auch nicht zu erwarten.

 

Ich habe vor 30 Jahren eine Neubau-ETW in einem 6-Parteienhaus in guter Lage einer südwestdeutschen Universitätskleinstadt gekauft und vermietet. Die anderen 5 ETW wurden durch die Käufer selbst bewohnt. Damals waren die Steuervorteile hoch, die Zinsen und die Inflation ebenfalls. Es gab keine Ausfälle oder Besonderheiten. Es gab Zeiten wo ich bei einem Verkauf Verluste gemacht hätte. Mein Zeitaufwand war nicht Null. Insgesamt ein sehr mäßiges Renditemodell, das sich erst in den letzten Jahren ins Plus gearbeitet hat. Wir, d.h. die Tochter, haben inzwischen eine 2. ETW im gleichen Haus gekauft ( selbstbewohnt durch die Tochter ) und versuchen weitere Wohnungen zu erwerben wenn sie durch Alter oder Tod der jetzigen Besitzer freiwerden um die Mehrheit am Haus zu erlangen. Einzelne ETW in einem anderen Haus zu kaufen käme für uns nicht mehr in Frage, ist strategisch nicht wertvoll, da haben wir viel dazugelernt.

 

Wir schießen Eigenkapital von ca 40 % zu, zahlen Zinsen knapp über 1 % und schauen, dass wir durch Zuzahlungen den Kredit in 5 Jahren weg haben. Alles andere ist Mist. Richtig rentabel sowieso nicht, aber ein Sachwert weg von den unberechenbaren Kapitalmärkten und in Erinnerung an die zwei großen Katastrophen des letzten Jahrhunderts wo das Geld wertlos wurde.

 

Kurzum: Dem TO würde ich bei seinen Rahmenbedingungen ganz klar von seinem Vorhaben abraten. Ist was sehr, sehr langfristiges verbunden mit hohen Unsicherheiten.

 

Ich kenne das Argument, dass man Vermögen aus Geld machen kann das man garnicht besitzt. Habe ich bei meinen PV-Anlagen auch so gemacht. Das war aber viel rentabler, sicherer und berechenbarer als mit vermieteten Immobilien.