Baufinanzierung - Frage zu Sondertilgung

[herbert00]

Hallo zusammen,

 

ich habe Fragen zur Sondertilgungen von Baufi Krediten.

 

1. Sondertilgungen sollte man so früh wie möglich machen, da dies bei einem Annuitätendarlehen die monatliche Tilgungsrate erhöht und die Zinsbelastung mindert. Ist dies korrekt?

 

2. Ich habe zwei Kredite am Laufen. A) 250K - 25 Jahre Zinsbindung 3,67% und B) 50K - 10 Jahre Zinsbindung 2,5% Welchen sollte ich zuerst sondertilgen? A oder B? Ich bin mir nicht sicher, da A die höhere Zinsrate hat, bei B jedoch die Zinsbindung früher ausläuft.

 

Was meint ihr?

 

Danke und Gruß

Herbert

[chart]

Wie hoch ist denn die momentane Tilgung der beiden Kredite?

[herbert00]

Die Rate für A) beträgt 1000€. Die Rate für B) beträgt 250€.

[jogo08]

Eigentlich keine Frage, da wo du höhere Zinsen zahlen musst.

[mucben]

Solltest Du jedoch in der Immobilie nicht selbst wohnen und sie vermieten, dann macht eine Sondertilgung steuerlich wenig Sinn.

 

Wohnst Du selbst drin, dann selbstverständlich der Kredit mit der höheren Zinsbindung.

[herbert00]

Eigentlich keine Frage, da wo du höhere Zinsen zahlen musst.

 

Danke für die schnelle Antwort! Wie siehst du das folgende Szenario: Ich tilge den Kredit mit den höheren Zinsen und wenn der kleine 50K Kredit nach 10 Jahren aus der Zinsbindung läuft (wird in 8 Jahren soweit sein) muss ich eine Anschlussfinanzierung für vielleicht dann 4% oder 5% machen. Das ist nur Spekulation, oder?

 

Ich bewohne die Immobilie selbst.

[chart]

Wie hoch wäre die Sondertilgung?

Da ich ein bissel mit den Zahlen spiele.

[herbert00]

Wie hoch wäre die Sondertilgung?

Da ich ein bissel mit den Zahlen spiele.

 

 

Jeweils bis zu 5%. Bei A) also 12,5K bei B) 2,5K

Es wäre auch möglich bei B) die 2,5K und bei A) nur 10K zu machen.

[jogo08]

Danke für die schnelle Antwort! Wie siehst du das folgende Szenario: Ich tilge den Kredit mit den höheren Zinsen und wenn der kleine 50K Kredit nach 10 Jahren aus der Zinsbindung läuft (wird in 8 Jahren soweit sein) muss ich eine Anschlussfinanzierung für vielleicht dann 4% oder 5% machen. Das ist nur Spekulation, oder?

 

Ich bewohne die Immobilie selbst.

 

Natürlich ist das Spekulation. Wie fit bist du in Excel/Open Office? Erstell dir eine Tabelle mit den Zahlungsströmen und probier mehrere Szenarien aus.

[Sapine]

So ganz klar ist die Antwort m.E. nicht. Wenn nach Ablauf der 10 Jahre für die kleine Hypothek mit höheren Zinsen zu rechnen ist als derzeit für den großen gezahlt werden, dreht sich die Rechnung möglicherweise um, vor allem wenn die Restlaufzeit von dem 10jährigen nicht mehr lange ist.

 

Ist die kleine Hypothek so angelegt, dass sie nach 10 Jahren getilgt sein wird? Falls ja auf jeden Fall beim anderen Vertrag sondertilgen. Falls nein, muss man dem Zinsvorteil in den nächsten Jahren den Zinsnachteil nach Ablauf der 10 Jahre gegenüberstellen.

 

Beispiel 1:

Restlaufzeit für die kleine Hypothek 3 Jahre

Vermuteter Anschlusszins 5 %, Laufzeit der Anschlussfinanzierung 10 Jahre

Zinsersparnis : 3 Jahre 1,17 %

Zinsverlust: 10 Jahre 1,33 %

 

Beispiel 2:

Restlaufzeit für die kleine Hypothek 8 Jahre

Vermuteter Anschlusszins 5 %, Laufzeit der Anschlussfinanzierung 5 Jahre

Zinsersparnis: 8 Jahre 1,17 %

Zinsverlust: 5 Jahre 1,33 %

 

Die Rechnung ist natürlich noch etwas komplizierter, aber ich denke es ist klar wo der Haken im Detail sitzt. Desto mehr man sich dem Ende der Laufzeit nähert und desto höher die Zinsen für die Anschlussfinanzierung ausfallen, desto eher lohnt sich auch eine Tilgung der Hypothek mit den niedrigen Zinsen. Falls keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist, ist die Sondertilgung des größeren Darlehens grundsätzlich die bessere Lösung.

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Wie hoch wäre die Sondertilgung?

Da ich ein bissel mit den Zahlen spiele.

 

 

Jeweils bis zu 5%. Bei A) also 12,5K bei B) 2,5K

Es wäre auch möglich bei B) die 2,5K und bei A) nur 10K zu machen.

 

Wenn du A mit 10k sondertilgst bist du nach 15 Jahren mit A fertig. Sind es 12,5k sind es 13 Jahre.

Bei B mit 2,5k Sondertilgung hast du nach 10 Jahren noch ca. 2k schulden.

 

Wenn du nur A sondertilgst bist du zwar nach 13 Jahren fertig, hast aber bei B noch ca. 24,5 k schulden.

Ich habe nach 10 Jahren, einfach mal mit 4% Zinsen gerechnen und 250 € Rate.

Da du 3 Jahre noch keine Sondertilgung machen kannst, da du A noch 3 Jahre tilgst. Würde B mit späterer Sondertilgung noch 6 Jahre laufen, also nach 19 Jahren wärst du fertig.

 

Ich würde wie von die schon vorgeschlagen, 10k in A und 2,5k in B sondertilgen.

 

PS: Ab einer bestimmten Restschuldsumme, geben die Banken keinen Baukredit mehr, die Anschlussfinanzierung ist dann ein normaler Ratenkredit und da sind die Zinsen aufjedenfall höher. Bei meiner Bank war die Summe minimal 30k. Darunter geben die keinen Baukredit.

[FranzFerdinand]

Wenn ihr dauerhaft 10k Sondertilgung schafft, würde ich folgendes vorschlagen: 5 Jahre lang den teureren Kredit Sondertilgen. Das erspart auch Zinseszinsen. Wenn die Zinsen bis dahin deutlich gestiegen sein sollten den 50k-Kredit schrittweise tilgen und statt der Sondertilgung des anderen Kredits eine Rücklage bilden, so dass der Kredit zur Endfälligkeit komplett abgelöst werden kann.

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Wenn ihr dauerhaft 10k Sondertilgung schafft, würde ich folgendes vorschlagen: 5 Jahre lang den teureren Kredit Sondertilgen. Das erspart auch Zinseszinsen. Wenn die Zinsen bis dahin deutlich gestiegen sein sollten den 50k-Kredit schrittweise tilgen und statt der Sondertilgung des anderen Kredits eine Rücklage bilden, so dass der Kredit zur Endfälligkeit komplett abgelöst werden kann.

 

Bis zur Endfälligkeit? 25 Jahre abzahlen? Wäre mir zu lange und zu teuer.

Sind es mehr als 15 Jahre macht es keinen Sinn. Man sollte doch immer so schnell es geht einen Kredit tilgen oder irre ich mich?

[FranzFerdinand]

Nein, du hast mich nur falsch verstanden. Dass man soviel tilgen so wie möglich, versteht sich von selbst. Ich habe nur ein mögliches Verhalten bis zur Endfälligkeit des 10-Jahres-Kredits ("50K-Kredit") dargestellt. Da man den aber nur mit 2,5k/Jahr sondertilgen kann habe ich die Rücklage vorgeschlagen. So kann er einer möglichen Zinssteigerung entgehen. Danach gehts natürlich mit dem größeren Kredit weiter.

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Ich habe es mal grob durchgerechnet, er wäre dann auch in 15 Jahren fertig.

Es wäre auch eine Möglichkeit es so zu machen.

Also die ersten 5 Jahre 12,5k in A sondertilgen, dann 2,5k in die restlichen 5 Jahre in B sondertilgen und die 10k sparen.

Nach 10 Jahren ist mit hilfe vom angesparten Guthaben B fertig und nach weiten 5 Jahren und 12,5k Sondertilgung in A und dem angesparten Guthaben ist auch A fertig.

[FranzFerdinand]

An der grundlegenden Dauer der Abzahlung ändert sich bei meinem Vorschlag überhaupt nichts. Es wird 5 Jahre mit 10k sondergetilgt, dann 5 Jahre 2,5k sondergetilgt und 7,5k gespart, die werden nach den 5 Jahren zur Ablösung des kleinen Kredits verwendet, danach wird wieder mit 10k sondergetilgt, diesmal halt wieder der große Kredit. Über die Gesamtdauer kann man ohne Zusatzinfos nur spekulieren.

 

Wie lange die ganze Geschichte dann dauert, weiß nur der TE. Nachdem er bei voller Ausschöpfung der Sondertilgung seine Tilgung (bei linearer Betrachtung) praktisch verdoppelt, verkürzt er die Laufzeit natürlich erheblich. Wenn er aber sagt, 12,5kSondertilgung (insgesamt) schafft er nicht, muss ich das mal so hinnehmen. Mehr ist natürlich immer besser, aber was man nicht hat, hat man halt nicht. Sieht in 5 Jahren vielleicht besser aus, dann er ja mehr sondertilgen.

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Selbst wenn er wollte kann er nicht mehr Sondertilgen, weil in den Kreditverträgen 5% von der Kreditsumme festgelegt ist. Das ist aber gängige Praxis.

[FranzFerdinand]

Du willst mich aber auch echt falsch verstehen. Ist mir schon klar, dass er nicht mehr als 12,5k in den nächsten zehn und dann nicht mehr als 10k sondertilgen kann. Deswegen habe ich es ja auch genauso hingeschrieben!

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Wenn er aber sagt, 12,5kSondertilgung (insgesamt) schafft er nicht, muss ich das mal so hinnehmen. Mehr ist natürlich immer besser, aber was man nicht hat, hat man halt nicht. Sieht in 5 Jahren vielleicht besser aus, dann er ja mehr sondertilgen.

 

Sorry, der Satz war für mich nicht so eindeutig. Jetzt verstehe ich ihn, der TE könnte max. 15k sondertilgen.

[Sapine]

Was ich nicht verstehe ist, dass man sich Konditionen für 25 Jahre festschreibt, wenn man den Zeitrahmen vermutlich gar nicht ausschöpfen wird. Selbst wenn nach 15 oder 20 Jahren die Zinsen deutlich höher wären rechnet sich das kaum, weil man zu dem Zeitpunkt wenn überhaupt nur noch eine kleine Restschuld haben wird. Ob diese dann mit 4 % oder 8 % zu verzinsen ist, spielt kaum eine Rolle. Hingegen sind die hohen Zinsen in den ersten 15 Jahren garantiert bei dieser Konstellation. Meines Erachtens zahlt der TO hier eine zu hohe Absicherungsprämie. Stichwort überversichert.

 

Ansonsten würde ich genauso machen wie von f*****5 gesagt, in den ersten Jahren vorzugsweise Kredit A tilgen, später dann B. Wie genau hängt von den Details ab.

[Kolle]

Man sollte doch immer so schnell es geht einen Kredit tilgen oder irre ich mich?

 

Das kommt auf die Alternativen an. Manche können mehr mit dem Geld erwirtschaften als zu tilgen. Auf dem Kapitalmarkt wird das kaum jemandem gelingen ohne Risiken einzugehen, aber Selbständige haben oft Möglichkeiten mit gezielten Investitionen in ihren Betrieb.

 

Für Angestellte mit selbstgenutzter Immobilie halte ich eine schnelle Tilgung für vorteilhaft, mit der Dauer steigt das Risiko ( Zinsänderung, Scheidung, Krankheit, Jobverlust ) beträchtlich.

 

Zu der Fragestellung des TE wurde schon alles gesagt und abgewogen.