Grundstück kaufen mit vermieteten Lagerhallen

[jgrisham]

Hallo,

 

folgende Situation, ein befreundeter Rechtsanwalt hat mir folgendes angebot gemacht: Ich Brainstorme mal ein wenig.

 

 

Im Osten gibt es ein Grundstücke 100.000m2, welches derzeitig vekauft wird.

Auf dem Grundstück, ca. 35.000 m2 Gebäude (Lagerfläche + Bürofläche)

Ein Teil dieses Grundstücks wurde in den letzten Monaten von einer naheliegenden größeren Firma

(Mrd. schwer) gepachtet und zahlt aktuell für 2 Lagerhallen Miete, in Höhe von ca. 20.000 Euro pro Monat.

 

 

Ich nenn einfach mal eine Zahl, das Grundstück wechselt für 1.000.000 Mio. den Besitzer.

Die Firma pachtet noch mehrere Hallen an und zahlt pro Monat 40.000 euro Miete.

Zur Instandhaltung der genutzten Hallen verpflichtet sich der Mieter.

 

 

 

Grundkosten pro Jahr: sind mir nicht bekannt.

Der Mieter hat aktuell Verträge über 2 Jahre laufen. ( angeblich will er auch verlängern...)

 

 

Theoretisch rentiert sich ein solches Objekt nach 2 Jahren, wenn nicht die Risiken mitspielen.

Der Rechtsanwalt steht als Haftender im Grundbuch. (Da bin ich raus)

Eine GmbH kann nicht gegründet werden, da spielt die Bank nicht mit.

Ein großteil des Geldes (75%) wird über eine Bank finanziert.

 

Die Bodenprüfung von 1992 besagt, keine Altlasten vorhanden.

 

 

Schrottwert der Hallen beträgt sich auf ca. 100.000Euro.

 

 

- Angenommen, man übernimmt das Grundstück was für Risiken können auf einen zukommen?

- Kann man die höhe der Betriebskosten abschätzen?

- Grundsteuern?

 

Was passiert, wenn die Hallen nach 2 Jahren leer stehen, ich keine Folgekäufer finde?

Theoretisch können jedes Jahr neue Kosten von der Stadt auf mich zukommen?

Beteiligungen wenn eine Strasse geplant und gebaut wird etc?

 

 

Würdet Ihr in solch eine Investition mit XX.000 Euro einsteigen wenn ihr ca. 25% Rendite bekommen könnt?

 

 

besten Dank für Eure Meinungen!

[andjessi]

Die Hauptgefahr ist, dass Du es nicht verkauft bekommst. Dann bezahlst Du für nichts:

 

- Grundsteuern

- Abwassergebühren und ggf. andere öffentliche Abgaben (versiegelte Flächen, Straßenreinigung etc.)

- Sicherungskosten (Umzäunung, Gefahrenbeseitigung etc.)

- Versicherungskosten (Gebäudehaftpflicht)

- die Feuerwehreinsätze, falls dort mal Jungendliche/Kinder zündeln etc.

 

Sowas würde ich nur kaufen, wenn es mir nicht weh tun würde, wenn die Mio. komplett weg wäre.

 

Aber selbst dann: Man kann Grundbesitz nicht einfach wie ein altes Auto zum Schrottplatz fahren. Wenn das Grundstück keiner haben will, kannst du es noch nicht einmal verschenken.

[Sulawesi]

Theoretisch rentiert sich ein solches Objekt nach 2 Jahren, wenn nicht die Risiken mitspielen.

 

Wie das? Nach 2 Jahren hast du eine Million investiert und 80.000 Euro Miete bekommen. Macht für mich noch immer ein Minus von 920.000 Euro. Die Gefahr ist nun dass du auf 920.000 Euro sitzen bleibst, keinen weiteren Mieter findest und zudem noch laufende Kosten hast.

 

Da die Bank hier aber mitspielt scheint es schon Faktoren zu geben die du uns hier verheimlichst. So wie du es hier beschrieben hast - keine Chance auf Finanzierung.

 

Was passiert, wenn die Hallen nach 2 Jahren leer stehen, ich keine Folgekäufer finde?

 

Du kannst die Kredite nicht mehr tilgen, die Hallen gehen an die Bank, die sie dann auch nicht verkaufen kann. Sie werden versteigert zu sehr geringem Wert und du hast den Rest deines Lebens hohe Schulden.

 

Würdet Ihr in solch eine Investition mit XX.000 Euro einsteigen wenn ihr ca. 25% Rendite bekommen könnt?

 

Es dreht sich alles um die Frage - wie wahrscheinlich ist ein Wegzug dieser Firma innerhalb der nächsten Jahre?

[tfhb]

Mich irritiert etwas der Satz "Der Rechtsanwalt steht als Haftender im Grundbuch." Als "Haftender" kann sich niemand im Grundbuch eintragen lassen.

 

Meinst Du, dass er weiter als Eigentümer (der für sein Eigentum haftet) im Grundbuch steht? Falls ja, wäre es schon interessant wie Du das Grundstück kaufen sollst. Denn dafür muss zwingend Deine Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgen. Falls nein, durch welche Konstruktion sollst Du das Grundstück "erwerben"? Bestellung eines Nießbrauches?

 

Bevor Du keine Klarheit über die rechtliche Seite hast, würde ich gar nichts kaufen. Vor allem bei befreundeten Rechtsanwälten wäre ich vorsichtig. Diese haben rechtlich gegenüber Nichtjuristen einen uneinholbaren Wissensvorsprung und vielleicht empfindet er die Freundschaft weniger stark als Du und will vor allem ein für ihn gutes Geschäft machen.

 

Du solltest bei so einer Summe vorher auf jeden Fall einen anderen Juristen einschalten der keine Eigeninteressen verfolgt. In dieser Hinsicht geizig zu sein und zu denken sich die Kosten sparen zu können hat schon vielen Leuten das Genick gebrochen und ich sage das nicht nur weil ich selbst Jurist bin.

 

Erst nach Klärung der rechtlichen Seite würde ich vertieft in die Prüfung einsteigen, ob sich das Ganze auch rechnet.

[FranzFerdinand]

1. Im Osten sind Grundstückes vieles, aber abgesehen von Berlin, Leipzig, Jena und Potsdam (selten) rar.

 

2. Warum sollte der Eigentümer dich bei dieser Gesamtinvestition mit läppischen xx.000 € an Bord holen wollen? Die letzten 1-10% zur Million wird es wohl bei einer mutigen Bank deutlich billiger geben.

 

3. Auch große Konzerne sind schneller weg als man denkt. Siehe Nokias Fabrik in Rumänien.

[Malvolio]

Also ich wäre da sehr sehr vorsichtig .... 25% Rendite klingen einfach viel zu schön, um wahr zu sein.

 

Die Risiken liegen doch auf der Hand. Es besteht die Gefahr das Du das investierte Geld verlierst und Dir zusätzliche Kosten entstehen, wenn Du die Immobilie später evt. nicht wieder entsprechend verkauft bzw. vermietet bekommst.

 

Hast Du Dir das Objekt mal vor Ort angesehen? Das ist das erste was ich machen würde, bevor ich überhaupt darüber nachdenken würde.

[Zotti]

Was genau ist jetzt das "Angebot"?

 

Bist du dann Miteigentümer? Wohl nicht, wenn du nicht im Grundbuch stehst.

 

Sollst du nur etwas Geld verleihen, gegen eine Rendite von 25%? (garantiert, oder nicht garantiert)

 

Wie sieht dieser Vertrag genau aus? Was ist da speziell geregelt, eben wenn dieses Projekt keine positive Rendite abwirft?

 

 

 

 

 

 

 

[Kolle]

Ich nenn einfach mal eine Zahl, das Grundstück wechselt für 1.000.000 Mio. den Besitzer.

Die Firma pachtet noch mehrere Hallen an und zahlt pro Monat 40.000 euro Miete.

Zur Instandhaltung der genutzten Hallen verpflichtet sich der Mieter.

 

Das wären ja 48 % p.a. Nettomiete, nach allen Kosten > 40 % Bruttorendite.

 

Für solche Renditen braucht man keine privaten Geldgeber. Üblich sind bei Lagerhallen ca 6 ( Neubau ) bis 8 % p.a. ( im 15jährigen Bestand ), die höchste Rendite erzielt man kurz vor Abbruch.

 

Üblicherweise wird die Forderung privater Geldgeber durch eine Sicherungsgrundschuld in Abt. III im Grundbuchamt nachrangig eingetragen, im ersten Rang steht die Bank die die Hauptfinanzierung trägt. Bei riskanten Vermietungen/Gebäuden verlangt die Bank einen Eigenkapitalanteil der oft durch Investoren aufgebracht wird, die Investoren erhalten dann eine risikoadäquate Verzinsung. Geht das Projekt schief, verwertet die Bank das Objekt ( z.B. durch Zwangsversteigerung ) und erst wenn ihre Forderungen zu 100 % erfüllt sind bekommen die Investoren den Rest des Erlöses, in der Regel also nichts.

[mzl]

Alleine schon Dein Betreff signalisiert mir, mir eine weitere Tasse Tee einzuschenken und mich auf gute Sonntagmorgen-Unterhaltung freuen zu dürfen.

 

Also ich würde von Deiner Idee ganz schnell Abstand nehmen, denn

- mit RA würde ich nur Geschäfte machen, wenn ich selbst RA wäre oder mich von einem guten RA beraten lassen würde (was üblicherweise 200+ Euro pro Stunde kostet)

- hochlukrative Investitionen in Ostdeutschland sich eigentlich nie für arglose Privatanleger gelohnt haben

- Du wenig Ahnung von Immobilien zu haben scheinst und mit einem extremen Projekt starten willst

- Du bestimmt einen Großteil Deines Vermögens investieren würdest und ich bei einer Immo-Kapitalanlage niemals mehr als ein Viertel meines Vermögens in die Hand nehmen würde

- bei 25 % vermeintlicher Rendite meine Heißer-Tipp-todsichere-Sache-Chance-des-Lebens-Alarmglocken laut schrillen

- genaue Ortskenntnis scheinst Du nicht zu besitzen

- das Geschäft scheint nicht sonderlich transparent zu sein

 

Ich würde mich lieber an normalen Immogeschäften mit 6 - 8 % Rendite versuchen...

[tyr]

Ich würde noch weiter gehen und als privater Kleinanleger in der Anlageklasse Immobilien nur in klassische regulierte Wertpapiere in Form z. B. offener Immobilienfonds investieren.

 

Das Vorhaben in diesem Thread ordnet sich für mich in den Bereich grauer Kapitalmarkt http://de.m.wikipedia.org/wiki/Grauer_Kapitalmarkt ein. Eine Investition in diesen Bereich kann durchaus sinnvoll sein, z. B. wenn man sich genau in der Unternehmung auskennt und professioneller Investor ist. Als Privatanleger ohne Ahnung von dem Geschäftsmodell und mit hohem Einsatz der persönlichen Ersparnisse würde ich aber eher die Finger davon lassen.

[jgrisham]

Hallo Ihr,

 

danke für Eure Hinweise, Tipps und Ideen hierzu,

Ich fasse noch mal das wichtigste für mich zusammen:

 

Aktuell sieht es so aus, dass wir (Der Rechtsanwalt und ich) nur über die Investitionen / Renditen gesprochen haben.

Ich hab bislang noch keine Daten erhalten, wie hoch die laufenden Kosten sein werden und wie genau die Verträge geregelt werden.

--> und die Antwort lautet, wir haben nicht mehr viel Zeit, wg. der Konkurrenz.

 

 

In der Theorie klingt das Angebot recht gut, aber je mehr ich von Euch mitbekomme, desto mehr Risiko sehe ich hier.

- Grundsteuern

- Abwassergebühren und ggf. andere öffentliche Abgaben (versiegelte Flächen, Straßenreinigung etc.)

- Sicherungskosten (Umzäunung, Gefahrenbeseitigung etc.)

- Versicherungskosten (Gebäudehaftpflicht)

- die Feuerwehreinsätze, falls dort mal Jungendliche/Kinder zündeln etc.

 

Es dreht sich alles um die Frage - wie wahrscheinlich ist ein Wegzug dieser Firma innerhalb der nächsten Jahre?

--> Ja!

 

 

Wie das? Nach 2 Jahren hast du eine Million investiert und 80.000 Euro Miete bekommen. Macht für mich noch immer ein Minus von 920.000 Euro. Die Gefahr ist nun dass du auf 920.000 Euro sitzen bleibst, keinen weiteren Mieter findest und zudem noch laufende Kosten hast.

 

--> Es handelt sich um 40k pro Monat, also 480k im Jahr und ungefähr 960k in 2 Jahren. (Ohne Kosten, das ist offen)

 

 

Da die Bank hier aber mitspielt scheint es schon Faktoren zu geben die du uns hier verheimlichst. So wie du es hier beschrieben hast - keine Chance auf Finanzierung.

--> Ich war bei den Bankgesprächen nicht dabei. Aber Ohne Kostenübersicht, ist das schon sehr komisch!

 

 

Meinst Du, dass er weiter als Eigentümer (der für sein Eigentum haftet) im Grundbuch steht? Falls ja, wäre es schon interessant wie Du das Grundstück kaufen sollst. Denn dafür muss zwingend Deine Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgen. Falls nein, durch welche Konstruktion sollst Du das Grundstück "erwerben"? Bestellung eines Nießbrauches?

--> Es geht um die Beteiligung. Aber genaue Informationen hab ich hier nicht.

 

 

Die Risiken liegen doch auf der Hand. Es besteht die Gefahr das Du das investierte Geld verlierst und Dir zusätzliche Kosten entstehen, wenn Du die Immobilie später evt. nicht wieder entsprechend verkauft bzw. vermietet bekommst.

--> Ja, seh ich auch so! Im Osten gibt es für größere Unternehmen hunderte Möglichkeiten zu investieren.

 

 

Ich danke Euch für Eure Hilfe in diesem Forum und hoffe bei der morgendlichen Tasse Tee zur Erheiterung beigetragen zu haben.

[Holgerli]

Wie das? Nach 2 Jahren hast du eine Million investiert und 80.000 Euro Miete bekommen. Macht für mich noch immer ein Minus von 920.000 Euro. Die Gefahr ist nun dass du auf 920.000 Euro sitzen bleibst, keinen weiteren Mieter findest und zudem noch laufende Kosten hast.

 

--> Es handelt sich um 40k pro Monat, also 480k im Jahr und ungefähr 960k in 2 Jahren. (Ohne Kosten, das ist offen)

 

Keine Ahnung wie sehr aus der Luft gegriffen die 1. Mio für das Grundstück sind. Aber wenn man wirklich nach 2 Jahren 96% seiner Investition (vor Kosten) wieder drin hat, dann sollte man sich schon sehr intensiv fragen warum ein Fremder einem anderen Fremden so ein Angebot macht.

Da schrillen bei mir alle Alarmglocken.

[freesteiler]

Oder wieso die Firma, die die Miete zahlt, das Grundstück nicht selber kauft...

[Sulawesi]

 

Aktuell sieht es so aus, dass wir (Der Rechtsanwalt und ich) nur über die Investitionen / Renditen gesprochen haben.

Ich hab bislang noch keine Daten erhalten, wie hoch die laufenden Kosten sein werden und wie genau die Verträge geregelt werden.

--> und die Antwort lautet, wir haben nicht mehr viel Zeit, wg. der Konkurrenz.

 

Wenn mittels Zeitdruck zu einem Vertragsabschluss gedrängt wird, sollten eh schon mal alle Alarmglocken schrillen.

 

Wie bist du denn zu dem Anwalt gekommen?

[Riacon]

Ich nenn einfach mal eine Zahl, das Grundstück wechselt für 1.000.000 Mio. den Besitzer.

Diese Zahl nenne ich eine Billion.

 

Ich nehme mal an du meinst tatsächlich eine Million und das Grundstück hat eine Fläche von tatsächlich 10 Hektar?

Ich behaupte mal 10 Euro je qm Bauland wären ein Schnäppchen, gibt es aber in Deutschland nirgendwo. Das Gebäude sollte eigentlich auch noch einen Wert haben.

Vielleicht doch keine 100000 qm. Oder nur Ackerland? Dann wären 10 Euro/qm reichlich teuer.

 

Die Zahlen passen nicht.

[Schildkröte]

Bei vermieteten Immobilien ist das Ertragswertverfahren anzusetzen. Überschlagsweise (!) kann man aber auch wie das KGV bei Aktien den Kaufpreis ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen setzen. Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. € und jährlichen Mieteinnahmen von 40 TEUR hast Du ein KGV von 25. Viel zu teuer! monatlichen Mieteinnahmen von 40 TEUR bzw. 480 TEUR im Jahr hast Du ein KGV von 2. Das ist seeehr billig! Wat nix kost, dat is och nix! Der gesunde Menschenverstand sagt mir, dass da irgendwo ein Haken sein muss. Der Altlastennachweis ist von 1992? Besorg Dir einen aktuellen! Welche Kosten könn(t)en zusätzlich auf Dich zukommen?

 

- Nebenerwerbskosten (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar, Grundbuchamt - i. d. R. ca. 10% vom Kaufpreis, also schlappe 100 TEUR)

- Erschließungskosten (Straße, Wasser, Strom - schon erledigt?)

- Gebäudeeinmessungskosten (alle Gebäude schon im Liegenschaftskataster?)

- sind Baulasten vorhanden?

 

Des Weiteren hast Du bei nur einem Mieter ein klassisches Klumpenrisiko! Wenn der ausfällt und Du keinen Nachmieter findest, hast Du keine Einnahmen! Laufende Kosten wie etwa die Grundsteuer darfst Du trotzdem zahlen. Des Weiteren solltest Du im Grundbuch schauen, ob evt. Lasten und Beschränkungen (z. B. ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht) eingetragen sind.

[mzl]

Ich danke Euch für Eure Hilfe in diesem Forum und hoffe bei der morgendlichen Tasse Tee zur Erheiterung beigetragen zu haben.

 

Ich danke Dir! Nee, jetzt einmal Spaß beiseite: Ich wundere mich, dass Du Dich mit diesem Geschäft wirklich ernsthaft beschäftigst in Anbetracht der ernormen Summen und fehlenden Transparenz. Niemand erwartet, dass Du hier Deine Vermögenssituation offenlegst, aber Du gehst so oder so ein beträchtliches Risiko ein, selbst wenn Du zehn Millionen auf der hohen Kante hättest und ein Immoprofi wärst.

 

Irgendetwas ist faul an diesem Grundstück in Ostdeutschland. Weder der Kaufpreis scheint realistisch zu sein noch spielen die Beteiligten mit offenen Karten, denn wie jemand Anderes schon schrieb: sollte es sich um ein harmloses Grundstück handeln und hätte das Unternehmen langfristig Bedarf, würde es selbst kaufen bzw. zumindest in den Bietwettbewerb einsteigen. Ein derartiges Schätzchen würde generell entweder versteigert oder öffentlich angepriesen und nicht unter der Hand verkauft werden.

 

Naja, musst Du selbst wissen!

[Yoko]

Kein Unternehmen wird eine Miete von 40 tausend Euro im Monat zahlen für ein Grundstück im Wert von 1 Mio Euro. Vielleicht doch nur 40 tausend Euro im Jahr?

 

und die Antwort lautet, wir haben nicht mehr viel Zeit, wg. der Konkurrenz.

Typischer Trick von Verkäufern um den Kunden zu einem schnellen, unüberlegten Vertragsabschluss zu bewegen. Gerade unseriöse Verkäufer nutzen den Trick sehr gerne: Schnell unterzeichnen, sonst macht es ein anderer! Denn dies ist ein einmaliges Angebot, dass sie nie wieder so bekommen werden!

 

Wenn es wirklich so toll wäre, dann würde der Rechtsanwalt das ganz alleine für sich unterzeichen und nicht dir davon erzählen. Sobald jemand Zeitdruck aufbaut, sollte man lieber direkt aussteigen aus dem Geschäft, denn irgendetwas ist faul.