Finanzierung Grundstück

[OlliBW]

Hallo zusammen,

 

wir beabsichtigen ein Grundstück zu kaufen. Nun sind wir in der komfortablen Lage, dass wir den Kauf inkl. Kaufnebenkosten theoretisch komplett aus unserem Eigenkapital bestreiten könnten. Die Situation sieht derzeit so aus:

 

Grundstück inkl. Kauf-Nebenkosten: 125.000€

Vorhandenes Eigenkapital: 128.000€

 

Das Eigenkapital teilt sich wie folgt auf:

 

- Fondsanlagen (Rentenfonds): 50.000€ (vor 2008 gekauft, d.h. Erträge steuerfrei)

- Tagesgeld: 78.000€

 

Aus unserer Sicht ist es nicht sinnvoll, jetzt das komplette EK in das Grundstück zu stecken, da die Reserven nicht mehr wirklich groß wären.

-->Wir würden lieber ca. 25.000€ an Reserven behalten für Unvorhergesehenes

-->Einen Teil der Fonds würden wir gerne behalten, um auch weiterhin von den steuerfreien Erträgen profitieren zu können.

 

D.h. wir müssten einen Teil der Kosten fremd finanzieren. Hier stellen sich nun einige Fragen:

 

1)

Welche Kreditform nimmt man für so "kleine" Summen im Immobilienbereich (Finanzierungsbedarf ca. 25.000€)? Was wäre sinnvoll?

 

2)

Ist es möglich die 25.000€ zu finanzieren, ohne dass ein Grundbucheintrag (Rangfolge) erfolgt?

-->Wir möchten erst in 2-3 Jahren bauen und wollen uns für die spätere Immobilienfinanzierung jetzt nichts verbauen, indem wir uns ggf. durch einen Grundbucheintrag an einen Anbieter binden und somit bessere Konditionen wo anders nicht nutzen können, weil der andere Anbieter das erste Darlehen ggf. nicht ablöst.

 

Danke für eure Hilfe!

[chart]

Bei 25000€ könnte es überhaupt sehr schwer werden einen Immokredit zu bekommen, da die Summe zu klein ist.

Da wird es wohl dann eher ein normaler Ratenkredit werden.

Ich würde würde 50000 € bei den niedrigen Zinsen finanzieren. Bei dieser Summe sollte es auch kein Problem sein ein Immokredit zu bekommen.

Wenn ihr 25000€ finanzieren wollt, habt ihr nicht mehr viel Eigenkapital, wenn ihr in 2-3 Jahren bauen wollt.

[andjessi]

Das abgezahlte Grundstück wird bei einer späteren Finanzierung des eigentlichen Baus schon als vorhandenes Eigenkapital gewertet und wird/sollte sich nicht negativ auf den zukünftigen Zins auswirken.

 

Wenn ihr einen (kleinen) Teil des Kaufpreises finanzieren wollt, bietet sich ggf. ein Bausparsofortdarlehen an. Bausparkassen gehen in den 2.Rang. Bei sehr kleinen Summen kommt man sogar ohne Grundbucheitrag hin (das wäre das Beste in eurere Konstellation).

http://www.fmh.de/ba...blanko-darlehen

[Sapine]

Je nach Bank ist auch ein Effektenkredit möglich, der günstiger sein sollte als ein Ratenkredit. Eventuell räumt die Bank auch einen vernünftigen Dispo ein, damit ihr nicht mehr bezahlen müsst, als ihr jeweils in Anspruch nehmt. Die gesparten Abschlusskosten/Notargebühren etc. machen die höheren Zinsen leicht wett, wenn der Kredit nicht endlos läuft. Einfach mal mit der Bank reden, was sie anbieten können ohne Grundbucheintrag.

 

Innerhalb welcher Zeit könnt ihr die 25k denn abzahlen?

 

An den Rentenfonds würde ich mich jetzt aus steuerlichen Gründen nicht unbedingt festhalten, da ihr die nächsten Jahre mit dem Hauskauf ohnehin den Pauschbetrag kaum ausschöpfen werdet. Wie die steuerlichen Regelungen in 15+ Jahren aussehen werden, kann heute kein Mensch seriös voraussagen. Ich persönlich würde aber nicht drauf wetten, dass der Steuervorteil für Altanlagen dann noch so existiert.

[polydeikes]

Wenn das Einkommen einigermaßen stimmig ist, sollte ein hervorragender Zins möglich sein. Schon von daher würde ich aktuell nicht das gesamte Eigenkapital verwenden. Aber eben auch eine Frage nach der Relation Sparvermögen zu Einkommen.

 

zu 1 und 2)

 

Die Bank möchte ein Darlehen grundsätzlich in irgendeiner Art und Weise besichert haben. Die Form der Besicherung entscheidet dann über die Darlehensgestaltung. Bspw. kann auch das Depot ganz oder teilweise zur Besicherung abgetreten werden.

 

Den Grundbucheintrag kann man ggf. auch über einen Bausparer als Finanzierungsinstrument vermeiden. Für Bauspardarlehen unter 30.000 Euro ist regelmäßig kein Grundbucheintrag oder nur eine nachrangige Grundschuld erforderlich. Ob das aber rechnerisch Sinn macht, mag ich bei den aktuellen Konditionen in Zweifel ziehen.

 

Da halte ich es für sinnvoller die Möglichkeiten zu prüfen, bspw. Sapines Ansatz.

[OlliBW]

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten!

 

Eventuell räumt die Bank auch einen vernünftigen Dispo ein, damit ihr nicht mehr bezahlen müsst, als ihr jeweils in Anspruch nehmt.

 

Wie ist das gemeint?

 

Wenn das Einkommen einigermaßen stimmig ist, sollte ein hervorragender Zins möglich sein. Schon von daher würde ich aktuell nicht das gesamte Eigenkapital verwenden. Aber eben auch eine Frage nach der Relation Sparvermögen zu Einkommen.

 

Uns stehen ca. 5000€ netto/Monat zur Verfügung.

 

Wir werden uns jetzt auf jeden Fall mal von der Bank beraten lassen, was hier machbar wäre.

 

Was haltet Ihr davon, den Finanzierungsanteil über ein KfW-Darlehen (Programm 124) zu finanzieren? Die Zinsen sind ja sehr gut. Ich sehe nur als Problem, dass dann dieser "Topf" für die spätere Hausfinanzierung nicht mehr in vollem Umfang als Beimischung zur Verfügung steht, oder?

[Sapine]

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten!

 

Eventuell räumt die Bank auch einen vernünftigen Dispo ein, damit ihr nicht mehr bezahlen müsst, als ihr jeweils in Anspruch nehmt.

 

Wie ist das gemeint?

Ohne mich jetzt an alle Details erinnern zu können, weil unser Hauskauf schon über 20 Jahre her ist. Wir mussten damals auch eine gewisse Summe im unteren 5stelligen Bereich (damals noch DM) überbrücken, bis eine elterliche Finanzspritze ankam. Wir haben damals mit der Bank gesprochen und bekamen einen nicht extra abgesicherten Disporahmen mit besonderen Konditionen. D.h. wir haben einfach unser Girokonto entsprechend überzogen. Jeweils am Monatsanfang ging dann der Kredit mit den Gehaltseingängen nach unten und steigerte sich im Lauf des Monats wieder. Zinsen wurden taggenau berechnet, d.h. wir haben nicht auf die komplette Summe Zinsen gezahlt sondern immer nur auf den Betrag, den wir gerade in Anspruch genommen haben. Wenn Ihr ein vernünftiges laufendes Einkommen habt und die Bank zusätzlich noch ein Depot verpfändet bekommt, sollte da was machbar sein meiner Einschätzung nach. Wenn ihr freilich jahrelang an den 25k abzahlen werdet ist das kein sinnvolles Modell.

[polydeikes]

Wir werden uns jetzt auf jeden Fall mal von der Bank beraten lassen, was hier machbar wäre.

 

Ich kann nur empfehlen sich grds. von Sparkassen bzw. genossenschaftlichen Banken (Geno und PSD) zunächst Angebote einzuholen. Diese schätze ich persönlich als wesentlich flexibler und somit in eurem Fall als erheblich günstiger ein, als das bei klassische Baufivermittlung (Internet bis private Banken) der Fall ist.