Habt ihr Immobilien?

[checker-finance]

Immobilienkredite sind heutzutage eine standardisiertes Produkt mit beinharten Wettbewerb, der über Internet-Suchmaschinen ausgetragen wird. Das drückt die Margen der Banken und davon profitieren die Kreditnehmer.

Sehe das ebenso wie Flughafen -- davon profitiert nicht der Kreditnehmer, sondern der Verkäufer der Immobilie indem der Verkaufspreis steigt (weil die Leute im Zweifel immer so viel bieten wie sie sich leisten können).

 

Woraus legitimiert sich eigentlich Dein Selbstbild, so viel schlauer zu sein als die anderen und einen überlegenen über den Immobilienmarkt zu haben? Die Immobilienkäufer sind alle blöd und zahlen jede Preissteigerung, während ihr beiden wißt, dass die Preise über dem Wert liegen - widerspricht irgendwie dem Konzept der Markteffizienz und der Schwarmintelligenz.

 

Übrigens: Die von euch behaupteten Preissteigerungen geben doch genau denen Recht, die in den letzten Jahren eigengenutzte Immobilien gekauft haben. Sie haben eine Wertsteigerung oberhalb der inflationsrate, die sie jetzt auch realisieren könnten.

[checker-finance]

Sinn ergibt das Ganze, wenn die ersparten Mieten die gezahlten Zinsen übersteigen.

Aber auch nur, wenn man den Immo-Kredit auf mehr als 50 Jahre festschreibt - anderenfalls spielt eben doch auch die Preisentwicklung der Immobilie eine Rolle. Denn spätestens bei der Refinanzierung ("loan-to-value" oder auch Beleihungswert) oder dem Verkauf kommt es auf den realisierbaren Marktpreis (bzw Wertgutachten) an.

 

Albern, Immobilienkredite über 50 Jahre Laufzeit werden kaum vergeben und eine "Festschreibung auf mehr als 50 Jahre" wäre extrem teuer. Wenn Du von solchen Laufzeiten ausgehst, indiziert das gerade nicht die überlegene Marktkenntnis, die du für Dich in Anspruch nimmst. Was Du bei Deinem Modell auch nicht berücksichtigst ist die Tilgung. Bei einer Refinanzierung muß nur noch der nicht getilgt Teil refinanziert werden, d. h. die Tilgung kompensiert eine negative Preisentwicklung hinsichtlich einer eventuell notwendigen Refinanzierung.

[Flughafen]

Woraus legitimiert sich eigentlich Dein Selbstbild, so viel schlauer zu sein als die anderen und einen überlegenen über den Immobilienmarkt zu haben? Die Immobilienkäufer sind alle blöd und zahlen jede Preissteigerung, während ihr beiden wißt, dass die Preise über dem Wert liegen - widerspricht irgendwie dem Konzept der Markteffizienz und der Schwarmintelligenz.

 

Wer hat hier behauptet, dass die Preise über Wert liegen? Ich sehe das nicht so. Ich sehe wie der Marktpreis als eine Summe der Faktoren zusammenkommt. Die Immobilienkäufer sind nicht unbedingt blöd, sie rechnen nur anders als vielleicht Du. Wenn ich für das Wohnen in einer Immobilie 30 Jahre lang einen bestimmten Anteil meines Gehaltes abführen muss, dann ist es eigentlich egal, ob das Objekt 100 Tsd DM, 500 Tsd EUR oder 3 Ziegelsteine Gold kostet. Du musst das Kaufobjekt nicht mit internationalen Preisen vergleichen und überlegen, dass Du für dieses Geld ein mickriges Zimmer in London oder 5 Dörfer in Simbabwe kaufen kannst. Kannst, aber mußt nicht. Du kannst eine Immo auch als eine Leistung sehen: Du kaufst Dir eine Wohnleistung und verbrauchst diese. Genauso wie Du ein Brötchen in London oder Simbabwe verspeist.

 

Eigentlich ist genau das der Stein des Anstoßes in vielen Diskussionen, dass eine Immo gleichzeitig ein Konsumgegenstand "zum Selbstverwirklichen" und ein Anlageobjekt sein kann. Folglich unterschiedlich ist die Betrachtungsweise. Aktuelles Beispiel: In München verkauften sich letztes Jahr Mietswohnungen wesentlich schlechter als Eigentumswohnungen. Die Investoren waren nicht bereit die Preise zu zahlen, welche die Konsumkäufer gezahlt haben. Thats' all. Nicht mehr und nicht weniger.

 

PS: Manchmal ist die Betrachtungsweise gemischt. Kolle macht es sehr schön vor.

[Schwachzocker]

...

Worauf stützt Du die Annahme, dass die Preissteigerung bei Immobilien der Inflationsrate entspräche? ...

So pauschal habe ich das natürlich nicht gemeint. In meinem realen Beispielfall war das ungefähr so.

 

Die Diskussion wird jetzt auch sehr detailreich. Da kann ich nicht ganz mithalten.

 

Es ging mir doch im Grunde um folgende Thesen:

 

1.) Viele Leute haben nicht die geringste Vorstellung davon, was normale Inflation in 40 Jahren aus ihrem Geld macht.

 

2.) Viele Leute haben auch keine Vorstellung davon, was man in 40 Jahren mit anderen Anlageformen aus seinem Geld machen kann.

 

3.) Die tatsächlich zu zahlenden Gesamtkosten interessieren vielfach nicht, nur die monatliche Rate.

 

4.) Während normale Investoren die genauen Kaufpreise einschließlich aller Nebenkosten bis hin zu 1,75 EUR Handelsplatzgebühr exact in Tabellen festhalten, interessiert sich der Häuslebauer dafür nicht.

 

Seit Jahren (ich meine seit Jahrzehnten) wird darauf hingewiesen, dass die klassische Mittelschicht abnimmt und sich die "Schere" zwischen Arm und Reich immer weiter öffnet. Woran mag das liegen?

 

Oder anders gefragt: Würdet ihr sagen, dass die oben beschrieben Dinge förderlich sind, wenn es das Ziel ist Vermögen aufzubauen?

 

 

 

 

 

 

 

[asche]

dass die Preise über dem Wert liegen - widerspricht irgendwie dem Konzept der Markteffizienz und der Schwarmintelligenz.

Wir sagen ja nicht, dass die Preise über dem (derzeitigen) Wert liegen. Ich sage, dass man vorsichtig sein muss, zu erwarten, dass die Immobilien in Zukunft einen mindestens ebenso hohen Wert haben werden (in EUR bemessen), vor allem wenn die Zinsen steigen.

 

Zum Thema "Markteffizienz und Schwarmintelligenz" sowie der dadurch erzielten Immobilienbewertungen nur ein Wort: Subprime-Krise.

[Raccoon]

Sorry...nein, das übersehe ich nicht. Meine These ist, dass der Mieter viel bessere Möglichkeiten hat, Werte zu schaffen. Aber man kann natürlich heute auch ein Auto kaufen, und dieses in 50 Jahren vererben. Dann hat man auch einen Wert für seine Nachfahren - bloß welchen?!

Je nachdem welches Auto gekauft hat wäre die Entscheidung sicher nicht verkehrt gewesen (Mercedes 300SL, Jaguar E-Type ...). Andererseits sehe ich keinen Sinn im Vergleich Haus- und Autokauf.

 

Erkläre aber mal warum ein Mieter der, logischerweise Miete zahlt - und das ggfs. bis an sein Lebensende - bessere Werte schaffen kann als jemand der ein Haus für 30 Jahre abbezahlt. Und dabei bitte nicht die 50qm 2-Zimmer Wohnung mit einem 120qm Haus vergleichen.

 

...wenn man den Wert nicht mit dem Preis verwechselt, ist das ok! In meinem Beispiel hat sich der Wert nicht gesteigert.

Dann definiere mal Wert und Preis, damit wir auch alle wissen was du meinst.

[asche]

Erkläre aber mal warum ein Mieter der, logischerweise Miete zahlt - und das ggfs. bis an sein Lebensende - bessere Werte schaffen kann als jemand der ein Haus für 30 Jahre abbezahlt. Und dabei bitte nicht die 50qm 2-Zimmer Wohnung mit einem 120qm Haus vergleichen.

Das wurde doch schon 50x diskutiert und führt nicht weiter. Ein Mieter zahlt Miete (+ spart separat), ein Käufer zahlt Zinsen oder verzichtet auf Guthabenzinsen, wenn er EK-finanziert (+ zahlt Tilgungsleistungen). Beide Male ist das Geld weg. Ob Sparen größer oder kleiner Tilgung/Wertsteigerung ist, hängt von zu vielen Unwägbarkeiten/Variablen ab. Mehr kann man seriöserweise dazu nicht sagen.

[Raccoon]

Das wurde doch schon 50x diskutiert und führt nicht weiter. Ein Mieter zahlt Miete (+ spart separat), ein Käufer zahlt Zinsen oder verzichtet auf Guthabenzinsen, wenn er EK-finanziert (+ zahlt Tilgungsleistungen). Beide Male ist das Geld weg.

Eben.

 

Ob Sparen größer oder kleiner Tilgung/Wertsteigerung ist, hängt von zu vielen Unwägbarkeiten/Variablen ab. Mehr kann man seriöserweise dazu nicht sagen.

Wenn dem so ist (und ich bestreite das nicht), wie kann dann ein Mieter bessere Werte schaffen, wie Schwachzocker behauptet? Das ist die Frage, auf die ich gerne eine Antwort hätte.

[checker-finance]

Zum Thema "Markteffizienz und Schwarmintelligenz" sowie der dadurch erzielten Immobilienbewertungen nur ein Wort: Subprime-Krise.

 

Zum Thema Subprime-Krise: Äpfel-mit-Birnen-Vergleich.

[checker-finance]

Das wurde doch schon 50x diskutiert und führt nicht weiter. Ein Mieter zahlt Miete (+ spart separat), ein Käufer zahlt Zinsen oder verzichtet auf Guthabenzinsen, wenn er EK-finanziert (+ zahlt Tilgungsleistungen). Beide Male ist das Geld weg. Ob Sparen größer oder kleiner Tilgung/Wertsteigerung ist, hängt von zu vielen Unwägbarkeiten/Variablen ab. Mehr kann man seriöserweise dazu nicht sagen.

 

Du kannst aber nicht Tilgung mit Mietzinszahlung vergleichen. Was "weg" ist und in dem Sinn vergleichbar sind Kreditzinsen und Mietzinsen.

 

Wenn Du der Ansicht bist, dass die Vermögensentwicklung in beiden Modellen Miete/Sparen vs. Tilgung+Zins/Immobilie von zu vielen Unwägbarkeiten/Variablen abhängt, dann sag einfach nichts dazu. Wäre ja unseriös. Deine bisherigen Statement indizieren aber eine deutliche persönliche Präferenz für Miete/Sparen.

[checker-finance]

Es ging mir doch im Grunde um folgende Thesen:

 

1.) Viele Leute haben nicht die geringste Vorstellung davon, was normale Inflation in 40 Jahren aus ihrem Geld macht.

 

2.) Viele Leute haben auch keine Vorstellung davon, was man in 40 Jahren mit anderen Anlageformen aus seinem Geld machen kann.

 

3.) Die tatsächlich zu zahlenden Gesamtkosten interessieren vielfach nicht, nur die monatliche Rate.

 

4.) Während normale Investoren die genauen Kaufpreise einschließlich aller Nebenkosten bis hin zu 1,75 EUR Handelsplatzgebühr exact in Tabellen festhalten, interessiert sich der Häuslebauer dafür nicht.

 

Seit Jahren (ich meine seit Jahrzehnten) wird darauf hingewiesen, dass die klassische Mittelschicht abnimmt und sich die "Schere" zwischen Arm und Reich immer weiter öffnet. Woran mag das liegen?

 

Oder anders gefragt: Würdet ihr sagen, dass die oben beschrieben Dinge förderlich sind, wenn es das Ziel ist Vermögen aufzubauen?

 

ad 1) Wer hat das denn festgestellt? Du magst Dich ja für sehr viel schlauer halten als diese "vielen Leute", aber sind diese "vielen Leute", die nicht die geringste Vorstellung davon haben, was normale Inflation in 40 Jahren aus ihrem Geld macht. auch dieselben, die Immobilien erwerben? Oder erwerben die vielleicht gerade deswegen immobilien, damit die Inflation das nicht aus ihrem Geld macht?

 

ad 2) Viele Leute haben mit anderen Anlageformen enorme Verluste eingefahren...

 

ad 3) Unter bestimmten Parameter ist daran nichts auszusetzen.

 

ad 4) Halte ich für ein dumpfes Vorurteil. Ich kenne keinen, der nicht durch Eigenleistungen und ausschreibung von Gewerken versucht, beim Hausbau die Kosten zu drücken. Der wesentliche Punkt ist, dass es bei den Nebenkosten im fall von Wertpapiertransaktionen mehre Preismodelle und Wettbewerb gibt, während Grunderwerbsteuer und Notargebühren festgeschrieben sind. wäre das nicht so, würde auch jeder versuchen, den günstigsten Notar zu finden.

[Andreas900]

Hauskauf ist für die meisten die einzige Möglichkeit, von den aktuellen Niedrigzinsen zu profitieren. Einen Wertpapierkredit bekommt man von der comdirect für 5,x%, einen Immobilienkredit je nach Tilgungsdauer, Eigenkapitalanteil, etc. für 1,5%-2%. Sparer (klassische Bank- und Versicherungsprodukte) leiden unter den Niedrigzinsen, immobilienkreditnehmer profitieren.

 

Die niedrigen Zinsen bedingen die hohen Immobilienpreise bzw. wenn die Zinsen steigen, werden auch die Immobilienpreise sinken. Geht man nun von dauerhaft niedrigen Zinsen, werden die Immobilienpreise grundsätzlich auch stabil bleiben. Damit ergibt der berichtete standpunkt der Sparkassendame durchaus Sinn: Wenn ich zu einem hohen Preis kaufen und wieder verkaufen kann, kommt es in der Zwischenzeit hauptsächlich darauf an, ob die Rate tragfähig ist.

 

Nach meiner Erfahrung, können nur wenige Immobilienbesitzer eine Rendite für ihre Anlage benennen.

Natürlich kann ich sagen, ein Objekt ist heute 100.000 € Wert und in 20 Jahren 200.000, aber was ist die Rendite? Dazu gehört die Betrachtung von Mieteinahmen/-ersparnis, Zinsen, Instandhaltung und und und

 

Wenn ich sehe wer in meinem privaten Umfeld Immobilien kauft, dann sind das meist gut konstituierte ältere Menschen, die das Haus als "sichere Kapitalanlage" erwerben aber keine Ahnung vom Markt haben. Ich frage mich immer, wie man sich für eine Kapitalanlage (Immobilien) entscheiden kann, wenn man sich über andere Anlageformen kaum informiert.

Umgekehrt sind auch auf anderen Märkten nicht unbedingt nur informierte Menschen unterwegs. Dennoch frage ich mich, ob wir derzeit eine Kapitalflucht in Immobilien erleben, bei der die wenigsten auch nur annähernd eine Rendite erahnen können.... Nach dem Motto "Was kümmert mich die Rendite solange es ein Haus ist"

[Schwachzocker]

Sorry...nein, das übersehe ich nicht. Meine These ist, dass der Mieter viel bessere Möglichkeiten hat, Werte zu schaffen. Aber man kann natürlich heute auch ein Auto kaufen, und dieses in 50 Jahren vererben. Dann hat man auch einen Wert für seine Nachfahren - bloß welchen?!

...

Erkläre aber mal warum ein Mieter der, logischerweise Miete zahlt - und das ggfs. bis an sein Lebensende - bessere Werte schaffen kann als jemand der ein Haus für 30 Jahre abbezahlt. Und dabei bitte nicht die 50qm 2-Zimmer Wohnung mit einem 120qm Haus vergleichen.

Eine These zeichnet sich dadurch aus, dass sie eben nicht bewiesen ist. Deshalb nennt man es These. Es war bislang halt einer meiner Glaubenssätze.

 

Dann definiere mal Wert und Preis, damit wir auch alle wissen was du meinst.

Muss das hier ein Quiz werden?

 

 

 

 

 

 

 

[checker-finance]

Wenn ich sehe wer in meinem privaten Umfeld Immobilien kauft, dann sind das meist gut konstituierte ältere Menschen, die das Haus als "sichere Kapitalanlage" erwerben aber keine Ahnung vom Markt haben. Ich frage mich immer, wie man sich für eine Kapitalanlage (Immobilien) entscheiden kann, wenn man sich über andere Anlageformen kaum informiert.

 

Das gibt Dir schon einen wertvollen Hinweis, dass Rendite nicht ohne das damit verbundene Risiko gesehen werden kann. Ein Grundsatz, den bei Wertpapieranlagen eigentlich niemand bezweifeln würde. Damit der Vergleich sinnvoll wird: Welche anderweitige Anlage würdest Du diesen Menschen denn unter Berücksichtigung ihrer Risikobereitschaft empfehlen?

[asche]

Du kannst aber nicht Tilgung mit Mietzinszahlung vergleichen. Was "weg" ist und in dem Sinn vergleichbar sind Kreditzinsen und Mietzinsen.

Tue ich ja auch nicht -- lies doch bitte genau. Weg = Kreditzinsen und Mietzinsen. Gespart = Tilgungsleistung und Sparleistung.

 

Wenn Du der Ansicht bist, dass die Vermögensentwicklung in beiden Modellen Miete/Sparen vs. Tilgung+Zins/Immobilie von zu vielen Unwägbarkeiten/Variablen abhängt, dann sag einfach nichts dazu. Wäre ja unseriös. Deine bisherigen Statement indizieren aber eine deutliche persönliche Präferenz für Miete/Sparen.

Bitte unterlasse es künftig, mir Worte oder Meinungen in den Mund zu legen. Danke.

[checker-finance]

Du kannst aber nicht Tilgung mit Mietzinszahlung vergleichen. Was "weg" ist und in dem Sinn vergleichbar sind Kreditzinsen und Mietzinsen.

Tue ich ja auch nicht -- lies doch bitte genau. Weg = Kreditzinsen und Mietzinsen. Gespart = Tilgungsleistung und Sparleistung.

 

Wenn Du der Ansicht bist, dass die Vermögensentwicklung in beiden Modellen Miete/Sparen vs. Tilgung+Zins/Immobilie von zu vielen Unwägbarkeiten/Variablen abhängt, dann sag einfach nichts dazu. Wäre ja unseriös. Deine bisherigen Statement indizieren aber eine deutliche persönliche Präferenz für Miete/Sparen.

Bitte unterlasse es künftig, mir Worte oder Meinungen in den Mund zu legen. Danke.

 

Dann drück Dich einfach klar aus.

 

Ein Mieter zahlt Miete (+ spart separat), ein Käufer zahlt Zinsen oder verzichtet auf Guthabenzinsen, wenn er EK-finanziert (+ zahlt Tilgungsleistungen). Beide Male ist das Geld weg.

- Das bedeutet grammatikalisch nun einmal, dass sich das "Geld weg" auf die im Satz zuvor genannten Zahlungen bezieht und da sind Tilgungsleistungen von Dir genannt.

 

Entspricht denn das Modell Miete/Sparen gegenüber Immobilienkauf/Tilgung+Zins nicht Deiner persönlichen Präferenz?

[Ramstein]

Es gibt gewisse Lebensentscheidungen, die jeder trifft: Beruf, Heirat oder nicht, Kinder oder nicht, Immobilie oder nicht. Dazu kann es keinen Konsens oder auch nur einen Forumskonsens geben und jeder Suche danach ist m.E. a priori verschwendete Zeit.

[Schwachzocker]

Nochmals: Es ging mir nicht um die "richtige" Lebensentscheidung, die dann für alle zum Konsens wird und die jeder nachmacht. Eine solche "richtige" Entscheidung gibt es nicht.

Es ging mir darum, ob man rein finanziell mit dem Hauskauf besser fährt, oder ob man besser ein gleichwertiges Haus zur Miete bewohnt.

 

Wenn der Unterschied zwischen Eigentümer und Mieter monatlich z.B. 200,- EUR zugunsten des Mieters betragen würde, die dann vom Mieter regelmäßig angelegt werden, beträgt das Vermögen des Mieters bei angenommenen 6 % Rendite p.a. nach 40 Jahren ca. 400.000 Euro.

Und nun kommt mir nicht mit: "Dazu ist der gar nicht diszipliniert genug!"

Es geht darum, was möglich ist.

Selbstverständlich kann man die 200,- Euro auch versaufen. Und das wird auch tatsächlich gemacht.

[chart]

Es gibt gewisse Lebensentscheidungen, die jeder trifft: Beruf, Heirat oder nicht, Kinder oder nicht, Immobilie oder nicht. Dazu kann es keinen Konsens oder auch nur einen Forumskonsens geben und jeder Suche danach ist m.E. a priori verschwendete Zeit.

[Raccoon]

Muss das hier ein Quiz werden?

Nö, ich möchte nur sicher sein das wir die Begriffe richtig gebrauchen und nicht aneinander vorbei reden, weil jeder was anderes darunter versteht.

[checker-finance]

Es ging mir darum, ob man rein finanziell mit dem Hauskauf besser fährt, oder ob man besser ein gleichwertiges Haus zur Miete bewohnt.

 

Wenn der Unterschied zwischen Eigentümer und Mieter monatlich z.B. 200,- EUR zugunsten des Mieters betragen würde, die dann vom Mieter regelmäßig angelegt werden, beträgt das Vermögen des Mieters bei angenommenen 6 % Rendite p.a. nach 40 Jahren ca. 400.000 Euro.

 

Was genau meinst Du denn mit "Wenn der Unterschied zwischen Eigentümer und Mieter monatlich z.B. 200,- EUR zugunsten des Mieters betragen würde"?

[chart]

Ich würde einfach mal sagen, es gibt keine allgemeine Antwort die auf jeden und auf jedes Haus passt. Denn die Preise und Mieten sind viel zu unterschiedlich, genauso unterschiedlich ist die Größe der Häuser.

Von daher kann man das nur individuell sehen und man muss zwischen gleicher Größe des Hauses mit der gleichen Größe der Wohnung vergleichen.

Übrigens habe ich es bisher zu keiner Minute bereut im eigenen Haus zu Wohnen, zum Mieten gibt es bei uns so gut wie keine Häuser.

[Joseph Conrad]

Wenn ich in meinem Haus als Mieter leben müsste, hätte ich eine geringere Lebensqualität. Zu mindestens gefühlt

Eigenen Grund und Boden von Schulden frei zu besitzen bedeutet mir schon etwas. Die Bäume in meinem Garten gehören halt mir.

Ich kann in und auf meinem Eigentum fast alles machen was ich will. Das gibt mir ein Gefühl der persönlichen Freiheit.

Ich bin niemandem Rechenschaft schuldig. Unter drückender Last einer Hypothek, die ich gerade so mit Ach und Krach stemmen könnte, sähe die Sache wieder anders aus. Dann wäre zur Miete wohnen wohl bequemer.

Mit Fünfzig baue ich mir jetzt ein schönes Aktien ETF Depot auf. Würde ich noch zur Miete wohnen,sähe ich dieses Depot aber nur als Vehikel um an ein Häuschen zu kommen.

 

Grüße

Joseph

[Mojo-cutter]

Neben dem emotionalen Aspekt, der hier schon mehrfach genannt wurde, ist die Immobilie auch "nur " eine Investition mit Zahlungsströmen. Das kann man durchrechnen und dann für sich entscheiden was besser ist (Miete oder Kaufen).Hier ein paar Artikel dazu. Artikel 1, Artikel 2, Artikel 3, Artikel 4

 

P.S. Ich wohne in der eigenen Immobilie und bereue nichts

[chart]

Neben dem emotionalen Aspekt, der hier schon mehrfach genannt wurde, ist die Immobilie auch "nur " eine Investition mit Zahlungsströmen. Das kann man durchrechnen und dann für sich entscheiden was besser ist (Miete oder Kaufen).Hier ein paar Artikel dazu. Artikel 1, Artikel 2, Artikel 3, Artikel 4

 

P.S. Ich wohne in der eigenen Immobilie und bereue nichts

Nach deinem Beitrag kam mir gleich in den Sinn, dass man z.B. die Freiheit hat, dass man sich mal eben so eine Photovoltaikanlage auf das Dach bauen kann.

Ich habe jetzt einen Stromverbrauch von 10-12€ im Monat, dabei hat sich unser verhalten nicht geändert. Ich kenne auch Leute die Zahlen das 10 fache in einer Wohnung.