Lohnen noch Immobilien?

[Cymbidium]

Hallo,

 

seit April 2014 gibt es die neue Energieeinsparverordnung 2014.

 

Hat die überhaupt eine Auswirkung?

 

War kurz am überlegen eine ETW oder kleines Haus für uns zu kaufen, jedoch müssten wir dann innerhalb von 2 Jahren, die Immobilie so modernisieren, als wenn wir heute ein neues Haus kaufen würden. Zusatzkosten im Bereich 100000 bis 250000 EUR sind drin, eher die obere Grenze.

 

Keine Ahnung, ob sich das jemals rechnen wird, wir könnten ein Haus bis 220000 EUR nehmen, 100000 EUR Eigenkapital ist vorhanden.

Jedes Objekt, was wir angschaut hatten, war ziemlich überholungsbedürftig! Dieser Betrag müsste dann "eigentlich" vom Kaufpreis abgezogen werden.

Von Makler erhält man die unterschiedlichsten und widersprüchlichsten Aussagen zu diesem Thema.

 

Laut einem Berater sollte man für sein Eigenheim nicht mehr wie 3 bis 4 Jahresgehälter rechnen, wobei noch Reparaturen und zukünftige Modernisierungen nicht dabei sind. Also noch extra später dazu kommen, deswegen auch immer was beiseite legen. ;-)

 

Ein Eigenheim ist jedenfalls keine Investition, da sie nur Kosten verschiebt und nicht keine Rendite erwirtschaftet. Oder habe ich was übersehen?

 

Ich würde halt damit die Kosten Miete auf Kosten Eigenheim umlegen, was nicht unbedingt was verkehrtes ist.;-)

 

Trotzdem bin ich noch am überlegen, wie ich das mit dem Eigenheim hinbekommen könnte, das es trotzdem noch im Budget ist.

Banken rechnen mich leider in den Ruin bzw. erahnbare Zwangsversteigerung. :-(

 

Nun gibt es aber auch Immobilien-Fonds, bei denen ich auch schätze, das sie mehr Ausgaben haben werden, als urspünglich gedacht.

Wäre das möglich? Worauf sollte man achten?

 

Welches Ziel verfolgt man im Allgemeinen mit Immobilien-Fonds?

 

Viele Grüße

Cymbidium

[chart]

Also wegen der Energieeinsparverordnung 2014 würde ich das nicht so eng sehen.

Was soll passieren, wenn du ein Haus nicht nach der Energieeinsparverordnung 2014 modernisierst?

Meine Eltern haben ein Haus von 1846, bisher hat sich niemand dafür interessiert welche Energieeinsparverordnung es erfüllt.

Ich kenne auch einige die alte und ältere Häuser saniert haben, da ging es eher nach Budget und nicht nach Energieeinsparverordnung.

Denn es kontrolliert niemand, bisher zumindest nicht.

 

Natürlich kann auch ein Eigenheim Rendite erwirtschaften. Es kommt darauf an, wann und wo man gekauft oder gebaut hat.

Verlust kann man aber auch machen.

Ein Eigenheim dient eigentlich nicht dazu Rendite zu machen. Es soll letztendlich den Wohnkomfort und das Wohlbefinden erhöhen.

[Kolle]

Hallo,

 

seit April 2014 gibt es die neue Energieeinsparverordnung 2014.

 

Hat die überhaupt eine Auswirkung?

 

War kurz am überlegen eine ETW oder kleines Haus für uns zu kaufen, jedoch müssten wir dann innerhalb von 2 Jahren, die Immobilie so modernisieren, als wenn wir heute ein neues Haus kaufen würden. Zusatzkosten im Bereich 100000 bis 250000 EUR sind drin, eher die obere Grenze.

 

Ein bloßer Kauf hat m.W. keine Auswirkungen, bei Modernisierung muss sie eingehalten werden, aber die Kosten sind nicht in der von dir genannten Größenordnung.

 

Natürlich muss man die Gesamtkosten ( auch Energiekosten der nächsten 20 bis 30 Jahre ) sehen und vergleichen ob ein neues Haus nicht billiger kommt.

[Cymbidium]

@ chart

Danke für Deine Antwort.

 

Es geht mehr darum, wer jetzt ein gebraucht-Haus kauft, muss sich darum kümmern.

Hat man ein Haus schon länger, glaube länger als 5 Jahre, dann muss halt dann

das neuste genommen werden, wenn was repariert oder ausgetauscht werden muss.

 

Bei aktuellen Verkäufen sollen die Ämter stärker kontrollieren und die Ordnungswidrigkeit kostet dann leider auch was.

 

 

@ Kolle

Danke für Deine Antwort.

 

Doch, leider sind die Kosten in dieser Größenordnung.

War mit einem Bausachverständigen vor Ort und der hat aufgelistet, was zu tun ist.

Vorallem nach der EnEV. Gut die Häuser waren schon renovierungsbedürftig, alle so zwischen 200000 und 300000 EUR.

Dann noch 200000 EUR "Korrekturmassnahmen" wie z.B. Dach, was so gut wie nirgends gedämmt war. Die Fenster, wobei

die am güngstigsten sind. Dann noch Aussendämmung und Heizung. Of auch die E-Installation.

Also eine Wertsteigerung sehe ich bei diesen Häusern nicht!!!

 

Unter dem Strich wäre Neubau "günstiger", aber da wären wir auch ziemlich ausserhalb unseres Budget! Leider!

Ich will nicht nur für's Haus arbeiten...

 

Einzigste Alternative ist da leider dann nur noch die ETW.

 

Viele Grüße

Cymbidium

[Kolle]

@Cymbidium

 

Bei den Preisen kommt es natürlich auch auf die Gegend an, bei uns ( Umland Karlsruhe ) kosten sanierungsbedürftige Vorkriegshäuser praktisch den Grundstückswert.

 

Mein Haus ist Bj. 1969 ( ich wohne schon 28 Jahre drin ) in exponierter Lage und eigentlich ein energetischer Sanierungsfall. Ich hatte schon Angebote für > 100 T€. Habe es dann reduziert auf Heizungstausch, neue Fenster ( 40 m² inkl. Glasbausteinersatz ), Geschossdämmung im Speicher und kleinere Dämmmaßnahmen alles zusammen für ca 35 T€. Bei 2.500 l Heizöl im Jahr ( 25.000 kWh ) lohnen sich weitere Maßnahmen nicht. Ich bewohne seit dem Auszug der 3 Kinder nur die Südseite, die Nordseite sind Gästezimmer und Abstellräume. Anders ausgedrückt, ich heize nur ca 100 m² von insgesamt 220 m² regelmäßig., das Schlafzimmer wird nicht beheizt. Durch intelligente Lüftung entsteht nirgends Schimmel trotz 3fach verglasten Nordzimmern oder sonstwo. Also alles halb so wild wenn man weiß wie man es macht.

 

Reine Modernisierungen ( Bäder, Küche ) und die Sanierung von Keller, Terrasse, Balkon kosteten nochmals 50 T€, Dach ist nicht ausgebaut und ungedämmt, ein Teil der Ziegel wurde ersetzt aber nicht neu eingedeckt. Ein Neubau hätte mehr gekostet und die Lage ist schwer zu toppen. Kann aber trotzdem noch kommen weil die Größe unpassend geworden ist und das große Hanggrundstück im Alter schlecht zu pflegen ist. Wenn ich nochmal umziehe, dann wird es wahrscheinlich ein Neubau. Wenn ich jung wäre, vermutlich ein Altbau. Das Wichtigste wenn man jung ist und das Geld nicht hat ist nicht das Alter, die Größe und der Komfort sondern dass es gaaanz schnell schuldenfrei ist. Zuerst hatte ich ein anderes Haus, Vorkriegsbau, 110 m² Wfl, Ofenheizung, einfaches Bad, war aber mit Eigenkapital bezahlt.

[tyr]

Nun gibt es aber auch Immobilien-Fonds, bei denen ich auch schätze, das sie mehr Ausgaben haben werden, als urspünglich gedacht.

Wäre das möglich? Worauf sollte man achten?

 

Welches Ziel verfolgt man im Allgemeinen mit Immobilien-Fonds?

Welchen Bezug hat dieser Abschnitt zu Immobilienfonds zum restlichen Posting? Immobilienfonds http://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienfonds sind eine Form der Geldanlage. Selbstbewohntes Immobilieneigentum ist nur bedingt eine Geldanlage.

 

Immobilien lohnen sich bestimmt, es ist wohl nur die Frage, welchen Lohn man sich erhofft und für wen sich die Immobilie lohnen soll.

[bond007]

Die selbstgenutzte Immobilie ist keine Investition sondern eine Ausgabe für die private Lebensführung.

Wenn Du wie beschrieben diese Investition zur Fremdvermietung tätigst wirst Du zum Schuldner der Bank.

Die Bank ist jederzeit berechtigt Deinen Kredit (auch wenn Du immer pünklich tilgst, meist im Paket mit anderen Krediten) zu verkaufen - seit ein paar Jahren muss das keine Bank mehr sein. Es gibt Verwertungsgesellschaften die sich darauf spezialisiert haben.

Der neue Besitzer kann Deinen Kredit sofort verwerten, d.h. fällig stellen. Kannst Du nicht sofort tilgen wird versteigert.

Modernisierungen senken Deine Grundschuld nicht sondern erhöhen den Wert der Immobilie für den Gläubiger!

Entsprechende Fälle findest Du auf youtube.com.

[Kolle]

Die Bank ist jederzeit berechtigt Deinen Kredit (auch wenn Du immer pünklich tilgst, meist im Paket mit anderen Krediten) zu verkaufen - seit ein paar Jahren muss das keine Bank mehr sein. Es gibt Verwertungsgesellschaften die sich darauf spezialisiert haben.

Der neue Besitzer kann Deinen Kredit sofort verwerten, d.h. fällig stellen. Kannst Du nicht sofort tilgen wird versteigert.

 

Reine Panikmache ! Der Erwerber des Kredits tritt in alle Rechte und Pflichten des Kreditvertrags ein. Wenn die Raten monatlich per Lasteinzug ( auf einem gedeckten Konto bzw. Dispo ) erfolgen hat der Erwerber keine Chance den Schuldner rauszukicken.

 

Ungeachtet dessen schaue ich mir die Bank genau an mit der ich Kredite abschließe. Bei regionalen Banken und Sparkassen habe ich noch nie gehört, dass die ihre Kredite verkaufen solange sie nicht notleidend geworden sind.

 

Im Zweifel würde ich auch jederzeit einen neuen Kredit bekommen um solche Machenschaften zu unterbinden.

 

Nachtrag: Mancher wäre froh, wenn er so elegant aus den teuren Konditionen vergangener Jahre rauskommen könnte.

[bond007]

Die Bank ist jederzeit berechtigt Deinen Kredit (auch wenn Du immer pünklich tilgst, meist im Paket mit anderen Krediten) zu verkaufen - seit ein paar Jahren muss das keine Bank mehr sein. Es gibt Verwertungsgesellschaften die sich darauf spezialisiert haben.

Der neue Besitzer kann Deinen Kredit sofort verwerten, d.h. fällig stellen. Kannst Du nicht sofort tilgen wird versteigert.

 

Reine Panikmache ! Der Erwerber des Kredits tritt in alle Rechte und Pflichten des Kreditvertrags ein. Wenn die Raten monatlich per Lasteinzug ( auf einem gedeckten Konto bzw. Dispo ) erfolgen hat der Erwerber keine Chance den Schuldner rauszukicken.

 

Ungeachtet dessen schaue ich mir die Bank genau an mit der ich Kredite abschließe. Bei regionalen Banken und Sparkassen habe ich noch nie gehört, dass die ihre Kredite verkaufen solange sie nicht notleidend geworden sind.

 

Im Zweifel würde ich auch jederzeit einen neuen Kredit bekommen um solche Machenschaften zu unterbinden.

 

Nachtrag: Mancher wäre froh, wenn er so elegant aus den teuren Konditionen vergangener Jahre rauskommen könnte.

 

Natürlich haben Sparkassen Hauskredite verkauft. Auch Kredite wo immer getilgt wurde. Es gibt sogar ein BGH Urteil das das in Ordnung ist:

http://www.handelsbl...en/3288758.html

Die werden im Paket mit Krediten verkauft wo der Gläubiger Probleme mit der Rückzahlung hatte. Das Problem der Immobilienverwertung nach einem Verkauf an einen Finanzinvestor besteht trotz Verbesserung im Gesetz in 2008. Wer keine Abtretungs-Ausschlussklausel hat dessen Kredit kann verkauft werden. Fehlt eine solche Klausel zu Deinen Gunsten darf verkauft werden, Du wirst lediglich informiert.

Ich wollte mit meinem Beitrag darauf hinweisen dass nach einem Verkauf der Investor zur Grundschuldhöhe versteigern kann und nicht nach der tatsächlichen Dahrlehensschuld (der Sicherungsvertrag geht nicht auf den neuen Besitzer über). Modernisierungen werden nicht von der Grundschuld oder der Dahrlehenssumme abgezogen. Auch ohne Kündigung durch die Bank oder den Investor droht die Versteigerung. Nämlich z.B. dann, wenn die Anschlussfinanzierung ausläuft und der Kunde die restliche Darlehenssumme nicht zurückzahlen kann.

 

Es gibt zu diesem Thema genügend Quellen im Netz - ich finde dieses Risiko solle jedem Immobilienkäufer bekannt sein.

 

Siehe z.B. http://www.iww.de/in...k=148519&spid..

 

Ausserdem möchte ich Deine Aussage bezweifeln dass jeder jederzeit einen neuen Kredit in der Höhe seiner Grundschuld bekommt.

 

Deswegen für mich: Immobilienkauf nur mit Cash. Alternative: Immobilienfonds oder Aktien von Immobilienunternehmen.

[tyr]

Die selbstgenutzte Immobilie ist keine Investition sondern eine Ausgabe für die private Lebensführung.

So pauschal sehe ich das nicht. Es gibt meiner Meinung nach durchaus Gegenden abseits der Ballungszentren, wo es sich rechnen kann, nicht zur Miete zu wohnen, sondern zu kaufen. Wenn man eine (besonders) günstige Immobilie in weniger gefragter Lage findet und die Jahre später doch zu einem guten Preis verkauft kann sich das Geschäft lohnen.

[Kolle]

Ich war schon auf einigen Versteigerungen und habe mich im Vorfeld schon erkundigt. Amtliche Versteigerungen dauern vom Antragszeitpunkt in der Regel ein Jahr bis alles geprüft, bewertet, ausgeschrieben und der Termin festgesetzt ist. Ohne Nachweis des nachhaltigen Ausfalls der Zahlungsverpflichtungen eröffnet der Richter kein Versteigerungsverfahren. Und wenn der Zahlungsausfall eingetreten ist, hat der Immobesitzer sehr lange Zeit zu reagieren. Mein Haus habe ich auch im Vorfeld der anstehenden Versteigerung gekauft, da lief des Verfahren schon über ein Jahr. In der Zeit hat der Immobilienbesitzer mit 10 Interessenten verhandelt die sich vor dem Termin einigen wollten.

 

Auch in dem verlinkten Handelsblattartikel steht eindeutigt:

 

Wenn der Kunde seine Raten aber pünktlich zahlt, hat er nichts zu befürchten. Bei einem Kreditverkauf bleiben die Vereinbarungen aus dem Vertrag gültig.

 

Ich habe nicht geschrieben dass jeder einen neuen Kredit erhält. Ich würde aber behaupten, dass jeder einen neuen Kredit erhält dessen Bonität zweifelsfrei ist und der nicht auffällig geworden ist. Aber dem wird wohl niemand das Haus unterm Ar**** wegziehen wollen oder können. Wir leben doch nicht in einer Bananenrepublik wo gültiges Recht von Richtern und anschließend höheren Instanzen einfach gebrochen werden kann.

 

Btw: Ich kenne einen Rechtspfleger vom Amtgericht der vor seiner Pensionierung mit Versteigerungen beschäftigt war. Also so einfach ist es wirklich nicht jemandem sein Haus einfach so wegzunehmen der allen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist und auf evtl. Mahnungen reagiert hat. Da stehen sehr hohe Hürden entgegen.

 

[Kolle]

Nachtrag: Ist der Kredit notleidend geworden, wird es sehr eng für den Schuldner. Er muss dann über 15 % Zinsen auf die Restschuld bezahlen und das hat er beim Kreditabschluss unterschrieben. Gilt sowohl für die erstfinanzierende Bank und die evtl. Käufer des Kredits.

 

Den eingeleiteten Versteigerungstermin wird das Amtgericht durch Antrag der betreibenden Bank stoppen. Die Bank ist verpflichtet den Antrag umittelbar zu stellen wenn ihre Forderungen erfüllt wurden. Ich habe schon erlebt, dass eine Versteigerung innerhalb der Bieterstunde gestoppt wurde weil ein Verwandter Bargeld aufs Gericht mitgebracht hatte um alle Forderungen der Bank auszugleichen.

[bond007]

Die selbstgenutzte Immobilie ist keine Investition sondern eine Ausgabe für die private Lebensführung.

So pauschal sehe ich das nicht. Es gibt meiner Meinung nach durchaus Gegenden abseits der Ballungszentren, wo es sich rechnen kann, nicht zur Miete zu wohnen, sondern zu kaufen. Wenn man eine (besonders) günstige Immobilie in weniger gefragter Lage findet und die Jahre später doch zu einem guten Preis verkauft kann sich das Geschäft lohnen.

 

Das kann schon sein, aber um die Spekulationssteuer zu sparen solle die Haltefrist mindestens 10 Jahre betragen.

Ich denke aber dass Immobilien abseits von Ballungszentren kaum im Preis steigen dürften - wir sind voll im demographischen Wandel.

Ausserdem wären die Zinsen mit zu bedenken wenn ein Kredit zu tilgen ist.

Wo wohnt man denn nach dem Verkauf? Wenn wieder zu einem nun erhöhten Preisniveau gekauft werden muss wo bleibt denn der Gewinn?

Beim erneuten Kauf fallen wieder Gebühren an. Ein EFH wird i.d.R. nur aus privaten oder beruflichen Gründen (Scheidung, Umzug wegen Karrieresprung usw.) verkauft - weniger aus reinen Renditeüberlegungen.

[asche]

Ich wollte mit meinem Beitrag darauf hinweisen dass nach einem Verkauf der Investor zur Grundschuldhöhe versteigern kann und nicht nach der tatsächlichen Dahrlehensschuld

Grundsätzlich richtig, die Grundschuld ist eine abstrakte und keine akzessorische Sicherheit.

 

(der Sicherungsvertrag geht nicht auf den neuen Besitzer über).

Das stimmt so nicht recht -- die Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann ich (seit einer Gesetzesänderung) auch dem neuen Inhaber der Grundschuld gegenüber geltend machen:

§ 1192 Abs. 1a HS 1 BGB: "Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden"

 

Das hier ausgemalte Horrorszenario gibt es also so nicht (mehr) und gab es auch damals nur selten. Man muss sich halt rechtzeitig vorher(!) um die Refinanzierung kümmern ...

[tyr]

Ich denke aber dass Immobilien abseits von Ballungszentren kaum im Preis steigen dürften - wir sind voll im demographischen Wandel.

Der demografische Wandel der alten Industrieländer allgemein und der deutsch-stämmigen Bevölkerung speziell berücksichtigt aber nicht die Nachfrageveränderungen im Immobilienbedarf in der individuellen Region, in der man eine Immobilie kauft. Diese Nachfrageveränderungen sind unsicher. Derzeit ist Deutschland z. B. eins der Top-Einwanderungsländer global, soweit ich weiß. Ich nehme an, dass das viel innereuropäische Zuwanderung ist, durch die Wirtschaftskrise Südeuropas und durch Einwanderung von EU-Bürgern aus Südosteuropa.

 

Wer weiß schon, wie sich diese Migrationsströme auf die Nachfrage nach Wohnraum in mehreren Jahrzehnten auswirkt? Woher weiß man, wie sich die individuelle Region, in der man eine Immobilie gekauft hat oder kaufen möchte in 40 Jahren entwickelt hat? Wird die Region wirtschaftlich wachsen und junge Leute anziehen oder nicht? Das ist Spekulation. Ich sehe es nicht so, dass man einfach feststellt, dass der demografische Wandel läuft und deshalb zwangsweise der Bedarf nach Wohnraum in Deutschland in Zukunft sinkt.

 

Wo wohnt man denn nach dem Verkauf? Wenn wieder zu einem nun erhöhten Preisniveau gekauft werden muss wo bleibt denn der Gewinn?

Beim erneuten Kauf fallen wieder Gebühren an. Ein EFH wird i.d.R. nur aus privaten oder beruflichen Gründen (Scheidung, Umzug wegen Karrieresprung usw.) verkauft - weniger aus reinen Renditeüberlegungen.

Wo man nach dem Verkauf wohnt entscheidet meiner Meinung nach viel eher der Bedarf, den das Leben mit sich bringt, weniger Geldanlage-Überlegungen: Scheidung, Umzug wg. Karriereplanung, Alter, Kinder sind aus dem Haus, Gebrechlichkeit im Alter usw. Wie du schon schreibst.

 

Der Gewinn kann sich ja dennoch einstellen, wenn die Nachfrage nach Wohnraum in der Region der Immobilie gestiegen ist und sich auch die Lage positiv entwickelt hat. Und man woanders hinzieht. Oder man sich verkleinert, z. B. weil die Kinder aus dem Haus sind, man älter geworden ist und nicht mehr ein ganzes großes leeres Haus bewirtschaften möchte.

 

Ich sehe es auch so, Immobilieneigentum ist eher Konsum, als Geldanlage. In Stein gemeißelt sehe ich diese Aussage aber nicht. Immobilien können eine Geldanlage sein.

[Kolle]

Ich sehe es auch so, Immobilieneigentum ist eher Konsum, als Geldanlage. In Stein gemeißelt sehe ich diese Aussage aber nicht. Immobilien können eine Geldanlage sein.

 

Sehe ich auch so. Das letzte an was ich beim Kauf meines EFH gedacht habe ist die mögliche Wertentwicklung. Meine Frau, mein Haus, mein Auto. Hauptsache es hat zu meinen Bedürfnissen gepasst. Wobei allgemein gesehen die Frauen den größten Anteil zu einer möglichen Wertentwicklung beisteuern. Positiv ( Gehalt, Mitgift ) wie negativ ( Ausgaben ). Die Eltern kann man sich nicht aussuchen, die Schwiegereltern schon.

 

Bei der Neubau-ETW stand das finanzielle Interesse im Vordergrund. Vor 29 Jahren war ich unerfahren und habe die steuerlichen Effekte überschätzt. Finanziell oder sonstwie belastend war die ETW nie, heute eher entlastend. Ich habe bessere und schlechtere Invests getätigt. Im Moment bringt sie etwa 4 % Nettorendite bezogen auf einen realistischen Verkaufspreis. Das ist mehr als bei meinen Sparplänen. Kaufen könnte ich sie heute nicht mehr zu dem damaligen Kaufpreis. Aktien wären stärker gestiegen.

[chart]

Übrigens können Städte die über zu viele leere Wohnungen und Immobilien verfügen, selber für Knappheit sorgen. So war es in meiner Stadt.

Wohnungen und ganze Blöcke wurden zurück gebaut und abgerissen. Tja, seit einigen Jahren ist die Nachfrage höher als das Angebot, Mieten sind gestiegen, Häuserpreise ebenso. Mein Haus ist 9 Jahre alt, ich würde es recht schnell und mit Gewinn heute verkaufen können. Ein Makler hat mir das bestätigt.

[Kolle]

Ich mache mir nichts vor. Das was ich 1987 bezahlt ( 400 TDM ) plus das was ich in all den Jahren reingesteckt habe, bezahlt mir kein Käufer mehr.

 

Das Grundstück ( 1500 m² in Bestlage, nicht von außen einsehbar wegen der Topografie ) ohne Haus drauf würde mehr erzielen als mit Haus. 220 m² Wfl, großzügiger und ansehnlicher Grundriss. Große Fensterflächen nach Süden, Wohn- und Esszimmer hat fast Wintergartencharakter, in der Mitte des Hauses befindet sich eine helle 25 m² große Diele über 2 Stockwerke mit Treppe zur Galerie im OG und Bodenbelag aus italienischer Marmor. Eingangstüre ohne Treppe, rollstuhltauglich ( EG ). Fernsicht fast 360 Grad rundum. Ruhige Sackgasse ohne Verkehr am Ende einer Gemeinde mit 10.000 Einwohnern. Alles grün drum herum. Hört sich bis jetzt alles gut an.

 

Aber:

 

Das Haus ist 45 Jahre alt. Energetische Sanierung fast unmöglich ( z.B. der Balkon müsste weg ). Keller im Rohbauzustand mit Kellerschächten. Dach nicht ausgebaut. Außerhalb des "Präsenzbereiches" alles veraltet, z.B. die Elektro- und Wasserinstallation, Duschbad im OG, Heizkörper. Ich mache einfach garnichts diesen Zustand zu modernisieren, wäre zu teuer im Verhältnis zum Mehrnutzen.

 

Hätte ich damals ein neues Reihenhaus gekauft für 250 TDM würde ich heute vermutlich 200 T€ dafür bekommen. Dafür hätte ich andere Abstriche an den Wohnkomfort in Kauf nehmen müssen, zu engen Nachbarschaftskontakt usw.

 

Immerhin habe ich bisher 28 Jahre recht angenehm gewohnt und ohne das schöne Süddach wäre ich nicht auf die Idee gekommen eine "zweite Karriere" als PV-Betreiber zu starten. Also alles im Lot, vermissen tu ich nichts, auch nicht die fehlende Wertsteigerung des Hauses. Man kann nicht alles haben. Individuelle Häuser sind immer schwieriger im Wertverlauf als Standardhäuser.

[Kolle]

Um es nochmal klarer zu sagen:

 

Wohnen ist nicht umsonst. Es hat seinen Preis. Entweder als Miete oder als Unterhalt in die Immobilie.

 

In einem halben Jahrhundert muss man nochmal mehr als die Hälfte des Neuwerts aufbringen für den Unterhalt.

 

Die Zeiten ändern sich und damit der Geschmack, die Nutzung und heute die Anforderungen an den Heizbedarf.

 

Bei Verkauf und Neukauf eines anderen Objekts fallen hohe Transaktionskosten an: Grunderwerbssteuer, Notar, manchmal hängt auch ein Makler mit drin.

 

Wer es möglichst billig haben will, kauft ein 08/15-Standardhaus, ein Reihenhaus oder eine ETW. Dann wird man beim Verkauf den Kaufpreis auch wieder zurückbekommen plus einem Anteil an der Inflation, aber nicht den gesamten Inflationsausgleich.

 

Nicht berücksichtigt habe ich die lokale Angebots/Nachfragesituation. In Ballungsgebieten mit Zuwanderung und wenig Möglichkeiten der räumlichen Ausdehnung steigen vor allem die Grundstückspreise. In Gebieten mit negativer Bevölkerungsentwicklung ist es schwer einen akzeptablen Preis beim späteren Verkauf zu erzielen.

 

Wer es sich leisten kann, braucht auf die Wertentwicklung nicht zu achten. Er wohnt so wie es ihm gefällt. Wer es besonders flexibel mag, wohnt in Miete. Wer sich nicht von Vermietern reinreden lassen will kauft sich was eigenes.

 

Wenn ich mir ein neues Auto kaufe, weiß ich dass es in 4 bis 5 Jahren nur noch die Hälfte wert ist. Wenn ich Urlaub mache ist das Geld ganz weg. Wenn ich mir ein Haus kaufe weiß ich dass ich nicht umsonst darin wohnen kann.

 

So einmal im Jahr spiele ich Veränderungen durch. Am besten würden mir 100 Jahre alte Jugendstilhäuser gefallen. Die sind am teuersten wenn man den Unterhalt mitrechnet. Vernünftig wäre ein Nullenergiehaus mit kleiner Außenfläche im Verhältnis zu der Wohnfläche. Aber umsonst ist Wohnen nie. Wer ein Haus mit realer Wertsteigerung sucht, geht von falschen Annahmen aus. Das gibt es nicht.

 

Wer Geld mit Immobilien verdienen will, muss ein MFH kaufen und alles oder bis auf eine Wohnung vermieten.

[Bandu]

Das Immobiliengeschäft halte ich auch für ein hartes Pflaster.

Viele Fische die in einem Becken schwimmen...

 

Ich denke eine Immobilie zum Wohnen kaufen und um damit Geld zu verdienen sind zwei paar Schuhe, das kann man nicht vergleichen.

Klar kostet es viel Geld ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu unterhalten, aber wenn alles gut läuft gehört die einem nach einigen Jahren und man muss keine Miete oder Kredit mehr ab bezahlen.

Die finanzielle Entlastung ist dementsprechend recht hoch, wie ich finde.

 

Wenn man Geld damit verdienen möchte, sei es durch Verkauf oder Vermietung muss man sowieso ganz anders an die Sache ran gehen...

Davon mal abgesehen das man als Vermieter sowieso oft den kürzen gezogen hat (Reparaturen ect.)