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cadillac

Wohnung Beleihen oder Verkaufen?

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cadillac

Hi,

 

ich philosophiere mit einem Freund der sich selbständig machen will und ca. 30-40.000€ braucht. Das Kaffe das er eröffnetn will teilt er sich mit einem Partner der auch an die 30.000€ mitbringen wird. Eigentlich ist von 30.000€ die Rede. Doch nun ist die Frage ob ob er sich nicht sicherheitshalber doch 40.000€ ausleiht. Schließlich fällt dann sein aktueller Job weg. Und mit den 10.000€ mehr könnte er sich sicher ein Jahr über Wasser halten.

 

Er wohnt schon in einer abbezahlten Wohnung und hat auch eine vermietete Wohnung die auch abbezahlt ist.

 

Sein Job jedoch bringt gerade 1200€ netto ein.

 

Nun ist die Frage wie an einen günstigen Kredit kommen?

 

Oder gar verkaufen?

 

Also folgende Gedanken.

 

Mir persönlich gefällt es nicht dass er die Wohnung nur wegen einem Bedarf von 40.000€ verkauft. Der Wert Der Wohnung ist ca. 85.000-90.000€. Gekauft hat er vor ca. 2 Jahre für ca. 80.000€

 

Das Gebäude ist aus Ende der 90er und der Mieter zahlt 480€ netto p.m. bzw. 5760€ p.a.

 

Also um die Rendite zu berechnen sind es 5760€ von 90.000€ = 6,4% im Jahr vor Steuern

 

Mit der Miete könnte er doch seine 40.000€ nebenbei finanzieren. Bis der Laden halt Geld abwirft. Mit hoffentlich einer hohen Sondertilgungsmöglichkeit im Jahr ist das doch easy.

 

Habe ich einen Denkfehler? Ich meine natürlich könnte Leerstand sein. Aber die Wohnung wird immer vermietet werden. Das habe ich im Urin. Ist halt die Frage wie hoch die Miete dort dafür sein wird. Muss man halt etwas billiger Vermieten wenn mal Leerstand seinsollte.

 

Mir geht es darum dass ich darauf spekuliere dass der Wohnraum teurer wird. Er hat je jetzt schon 10.000€ mehrwert wenn er die Wohnung verkauft. Und zurzeit braucht er das Geld da er unbedingt seinen Traum erfüllen will und den Laden eröffnen will.

 

Aber vielleicht habe ich an etwas nicht gedacht. Ist die es vielleicht doch die bessere Option die Wohnung zu verkaufen? Das ist doch blöd. Denn so hat man ja passives Einkommen. Davon Träumen andere. Irgendwann muss er wieder nach einer Wohnung zum Vermieten suchen. Also warum nicht gleich behalten und beleihen.

 

Muss man überhaupt beleihen? Ich meine die Zinsen sind so weit runter. Dass er sicher für 2% Zinsen die 40000€ bekommen könnte. Aber das wäre dann eine Beleihung seiner Wohnung. Gibt es Möglichkeiten einen ähnlich günstigen Kredit zu bekommen ohne die Wohnung zu beleihen? Ich meine er hat ja zurzeit 1200€ p.m. und 480€ von der Miete. Ist halt die Frage wie man den Kredit dann begründet.

 

Was ich nicht weiß ist, ob man sich lieber 4% für einen normalen Kredit holen sollte. Sowas hier http://goo.gl/PQ2yzI

 

Kein Grundbucheintrag aber eben 2% mehr. Sondertilgung unbegrenzt! Das wäre flexibel.

 

Im ersten Jahr also 2% mehr als mit der Hypothek also von 40.000€ sind dann nur 800€ mehr. Das ist doch gar nichts oder?

 

Ich würde mich freuen wenn sich einer der auch gerne solche Finanzdenkspiele mag uns beim Denken unter die Arme zu greifen.

 

Also mein Bauchgefühl sagt mir. Auf 4% finanzieren. Mit offener Sondertilgung. Wohnung bleibt auf seine Namen.

 

Ideen? Gerne auch was woren wir gar nicht gedacht haben.

 

Ob und wann der Laden läuft wissen wir natürlich nicht. Aber Dann kann man die Wohnung doch immer noch verkaufen. Das Objekt ist nicht im Dorf oder so. Kein Problem zu verkaufen.

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Kolle

Ich würde die Wohnung eher beleihen als verkaufen. Ganz besonders wenn sie nicht leersteht. Die Transaktionskosten sind hoch und fressen den Gewinn mehrerer Jahre. Bei deinem Bekannten ist noch nicht mal die Spekulationsfrist rum.

 

Beleihen ist auch günstiger als einen unbesicherten Kredit zu nehmen, allerdings erst ab 50 T€ Kreditsumme. Im Zweifel kurze Zinsbindung wählen oder hohe Sondertilgungsmöglichkeiten vorsehen. 5 % Sondertilgung ist meist möglich, für weitere 5 % gibt es einen kleinen Zinsaufschlag. Euribor ist auch eine Möglichkeit, habe ich aber noch nicht gemacht weil ich immer fristenkongruent finanziere mit festen Konditionen. Bei Geschäftsleuten mit ungewissem Bedarf kann das anders sein.

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Sapine

Sofern er steuerlich Abschreibungen auf die Wohnung geltend gemacht hat, könnte ein Verkauf mit einer Steuernachzahlung enden. Das sollte sich Dein Freund mal überschlägig ausrechnen.

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Anleger Klein
  Am 10.7.2014 um 16:55 von cadillac:

Muss man überhaupt beleihen? Ich meine die Zinsen sind so weit runter. Dass er sicher für 2% Zinsen die 40000€ bekommen könnte. Aber das wäre dann eine Beleihung seiner Wohnung. Gibt es Möglichkeiten einen ähnlich günstigen Kredit zu bekommen ohne die Wohnung zu beleihen? Ich meine er hat ja zurzeit 1200€ p.m. und 480€ von der Miete. Ist halt die Frage wie man den Kredit dann begründet.

Was ich nicht weiß ist, ob man sich lieber 4% für einen normalen Kredit holen sollte. Sowas hier http://goo.gl/PQ2yzI

Kein Grundbucheintrag aber eben 2% mehr. Sondertilgung unbegrenzt! Das wäre flexibel.

Im ersten Jahr also 2% mehr als mit der Hypothek also von 40.000€ sind dann nur 800€ mehr. Das ist doch gar nichts oder?

 

Wenn du die Grundannahme ist das der Kredit fristgerecht getilgt werden kann sollte er die Wohnung beleihen:

- er kann zahlen, alles läuft nach Plan, alles gut, besicherter Kredit war günstig

- er kann nicht zahlen, die Bank holt sich was zu holen ist um ihre Forderung zu decken, es geht also früher oder später wohl auch an die Wohnung

Vorteile: keine, Nachteile: Höhere Kosten des unbesicherten Kredits. Die 40 k€ für 2% bekommt er ohne Sicherheiten normalerweise nicht, damit kannst du nicht planen.

Eine Grundschuld bleibt auch soweit ich weiß eingetragen und kann beim nächsten Kredit wieder als Sicherheit verwendet werden, ein Makel ist sie also nicht.

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cadillac
· bearbeitet von cadillac

Ich bin mit meiner Recherche auch etwas weiter. Danke für eure Beiträge.

 

Ich habe jetzt nicht alle Banken durch deswegen erwähne ich die zurzeit transparenteste und somit interessanteste Bank. Die Diba.

 

Folgende Gedanken

 

Grundschuld bei Diba

 

Nachteile

- Mindestbetrag 50.000€

- Sondertilgung max 5%. Also nur 2500€ jährlich

- Man ist gefangen im Vertrag. Hier geht es darum ggf. in 3-4 Jahre alles zurückzuzahlen.

 

Vorteile

- Nur 2% anstatt 4% (Wohnkredit). Im ersten Jahr bei 50.000€. 1000€ Zinsen (beim Wohnkredit 4% von 40k = 1600€)

- Grundschuld bleibt bestehen und man kann schnell wieder Kredit erhalten.

Mehr sehe ich für meinen freund keine Vorteile. Ist halt nur billiger. Die Nachteile durch die lange Zeit wo man den Kredit an der Backe hat sind höher

 

Aber ich muss gestehen dass man ja einen 5 Jahresvertrag abschließen könnte. Da sieht die Sache interessanter aus. (Bei längerer Laufzeit tendieren wir zurzeit zum Wohnkredit)

 

Wohnkredit Diba

 

Nachteile

- 2% mehr an Kosten. Also ca. 600€ p.a. mehr als bei der Grundschuld

- bei 84 Monaten Bindung 550€ Rate. (nicht wenig)

 

Vorteile

- Man muss nur den Grundsteuerbescheid einreichen. Keine Nachweise für was man das Geld braucht ist notwendig. Also glatter Gang wenn die Bonität stimmt. Und keine Grundschuld nötig.

- Sondertilgung ohne Kosten und Grenzen! Sehr wichtig

 

Also Zusammenfassend sind folgende Optionen interessant..

- Grundschuld mit nur 5 Jahren zu 1,8% aber 50.000€

- Wohnkredit mit 7 Jahre zu 3,9% 40.000€

 

- Tilgungsfreies Darlehen: Dazu haben wir noch keine Infos. Aber wenn man das Darlehen erst nach 5 Jahren zurückzahlen muss und man da auch um die 2% nur an Zinsen zahlen muss. Das bedeutet man hat sehr niedrige Monatsraten. Und kann nebenbei Sparen. Aber ich wage zu bezweifeln dass man so einen Vertrag alleine bekommt. Normalerweise macht man das ja mit Kombilnation von Bausparverträgen oder Lebensversicherung und das geht auch oft genug in die Hose und ist auch noch im ganzen teuer. Weiß nicht ob man so ein tilgungsfreies Darlehen nur mit einer Grudnschuld koppeln kann.

- Variables Darlehen scheidet aus. So Riskofreudig ist er nicht. Auch wenn ich nicht glaube dass der Zinssatz so schnell steigen kann. Alle 3 Monate kann man den Vertrag ja kündigen. Und einen normalen abschließen. Man muss aber immer den Zins beobachten. Wenn man das nicht macht, ist man kein Kandidat für wo ein Produkt.

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