alexander.h Juni 14, 2014 Hallo zusammen, ich bin gerade am überlegen, ob ich meine – dank der im Moment hohen Immobilienpreise – nicht selbst bewohnte Eigentumswohnung incl. Tiefgarage abstoßen soll. Die Wohnung liegt im direkten Einzugsbereich von München. Helfen bei meiner Entscheidung soll mir dabei die Berechnung der realen Rendite, die ich seit dem Kauf erwirtschaftet habe. Ich möchte also wissen, ob das ein gutes Investment war und wenn ja, wie viel kam dabei letztlich rum für den Fall des Verkaufs? Mein Ansatz war jetzt mal der: die Wohnung bringt ja Einnahmen aus zweierlei Quellen. Zum einen aus der Vermietung, zum anderen aus der Wertsteigerung als solche bzw. der aktuell hohen Immobilienpreise. Meine Rechnung ist sehr ausführlich und basiert auf Realdaten. Trotzdem habe ich die Zahlen der Einfachheit halber gerundet. Wohnungskaufpreis Ende 2003 incl. aller Nebenkosten wie Notar, Makler, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag...: 65.000 + 5.500 = 70.500 Euro. Das sehe ich als meinen Anlagebetrag an, der nun Erträge erwirtschaftet. 1) Erträge aus Vermietung: Mieteinkünfte abzüglich Hausgeld, Reparaturen über all die Jahre, Grundsteuer, Sonderaufwendungen für Fenstertausch, Erneuerung der Heizung, Steuer auf Mieteinkünfte etc.: 26.000 Euro. Die Wiederanlage der Mieteinkünfte am Kapitalmarkt habe ich in der Berechnung weggelassen. So genau geht es mir auch nicht, eine untere Schranke der Rendite würde mir ausreichen als Ergebnis. 2) Wohnungsverkauf: Hier setze ich mal 2.750 Euro pro qm an. Dazu kommt ja noch die Tiefgarage. Grob geschätzt würde ich hier mal 33 qm x 2.750 Euro + 15.000 für die Tiefgarage ansetzen. Das wären also ca. 105.750 Euro. Steuer würde beim Verkauf nicht anfallen, da der Kauf der Wohnung bereits über 10 Jahre zurückliegt. Fassen wir also zusammen: Wohnungskauf incl. Nebenkosten: 70.500 Euro Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten: 26.000 Euro Verkaufserlös im Falle eines Verkaufs: 105.750 Euro Kommen wir nun zur Renditeberechnung und da möchte ich fragen, ob ich die Rechnung so aufmachen kann: Gesamterlös: 26.000 + 105.750 = 131.750 Euro. Das wäre also ganz pragmatisch gesprochen der Betrag, der auf meinem Konto wäre. Allerdings schlägt ja auch die Inflation zu. Daher zinse ich diesen Betrag um die Inflation ab. Ich habe mir mal die Inflationsraten der Jahre 2004 – 2014 besorgt und die jeweiligen Raten multipliziert. Inflationsfaktor: 1/(1,0222*1,0141*1,0139*1,0317*1,0113*1,0081*1,0131*1,0198*1,0204*1,0143*1,0110) = 0,837. Der inflationsbereinigte Betrag wäre also 0,837 * 131.750 Euro = 110.241,84 Euro. Für diesen Betrag errechne ich nun die geometrische reale Rendite und komme damit auf ca. 4,3 Prozent über die 10,5 Jahre. Kann mir jemand folgen oder ist das totaler Käse, den ich hier ausrechne? Gruß, Alex Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Maikel Juni 14, 2014 ich bin gerade am überlegen, ob ich meine – dank der im Moment hohen Immobilienpreise – nicht selbst bewohnte Eigentumswohnung incl. Tiefgarage abstoßen soll. Die Wohnung liegt im direkten Einzugsbereich von München. Helfen bei meiner Entscheidung soll mir dabei die Berechnung der realen Rendite, die ich seit dem Kauf erwirtschaftet habe. Ich möchte also wissen, ob das ein gutes Investment war Sorry, aber: Wie bei Aktien gilt auch hier: Für eine Verkaufsentscheidung ist die Entwicklung in der Vergangenheit ziemlich egal. Entscheidend ist die Frage nach den Zukunftsaussichten! Wie hoch ist die aktuelle / zukünftige Mietrendite? Wieviel erwartest du von deiner Alternativanlage? Wie sind jeweils die Risiken einzuschätzen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
alexander.h Juni 14, 2014 ich bin gerade am überlegen, ob ich meine – dank der im Moment hohen Immobilienpreise – nicht selbst bewohnte Eigentumswohnung incl. Tiefgarage abstoßen soll. Die Wohnung liegt im direkten Einzugsbereich von München. Helfen bei meiner Entscheidung soll mir dabei die Berechnung der realen Rendite, die ich seit dem Kauf erwirtschaftet habe. Ich möchte also wissen, ob das ein gutes Investment war Sorry, aber: Wie bei Aktien gilt auch hier: Für eine Verkaufsentscheidung ist die Entwicklung in der Vergangenheit ziemlich egal. Entscheidend ist die Frage nach den Zukunftsaussichten! Wie hoch ist die aktuelle / zukünftige Mietrendite? Wieviel erwartest du von deiner Alternativanlage? Wie sind jeweils die Risiken einzuschätzen? Danke für deine Antwort! Damit trifft du einen wunden Punkt bei mir, der mir so auch schon durch den Kopf geschossen ist. Was soll ich dann mit dem Geld machen? Für den jetztigen Zeitpunkt wäre nur ein Tagesgeldkonto für mich interessant, evtl. noch Festgeld. Das wirft aber in jedem Fall eine schlechtere Rendite ab als die Wohnung aktuell. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
mzl Juni 14, 2014 Interessante Rechnung! Ich weiß, dass Du überschlagsweise vorgehst, aber eigentlich hättest Du die Mietzahlungen mit den jeweiligen Inflationsraten abzinsen müssen. Ein Kredit zur Finanzierung des Kaufs gab's damals nicht, oder? Ich habe Deine Rechnung nicht weiter kontrolliert. 4,X % Rendite nach Steuern wären ein starkes Ergebnis, wenn man es mit den langfristigen Immoergebnissen der Deutschen vergleicht. Üblicherweise solltest Du Opportunitätskosten fürs eingesetzte Eigenkapital veranschlagen, beispielsweise 1 - 2 % per anno für eine Anlage in Tagesgeld oder festverzinsliche Anlagen. Damit ergäbe sich eine Rendite von rund 3 %. Keineswegs spektakulär, aber immer noch über dem Immoergebnis vieler MitbürgerInnen. Die Kernfrage lautet tatsächlich, warum Du jetzt realisieren willst? Die Immopreise in München bzw. des Umlands dürften in den kommenden Jahren nicht dramatisch einbrechen. Hast Du Dir einmal Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung "Deines" Landkreises angesehen? Gibt es andere Punkte, die mittel- bis langfristig zu einem Wertverlust führen könnten (die Zinspolitik der EZB und ähnliche exogene Schocks einmal außen vor gelassen)? Falls Du das Geld momentan nicht benötigst und keine bessere Idee hast, würde ich die eventuell Wohnung behalten. Ärger mit Mietern bzw. Leerstand oder der WEG-Gemeinschaft trat nicht auf, so dass Du Dich emotional gerne von dieser Last befreien würdest? Hast Du auch in relevanter Höhe in andere Anlageklassen investiert? Ich persönlich habe ebenfalls vor ein paar Jahren bei einer kleinen günstigen und dauerhaft gut vermieteten Wohnung in Hamburg zugeschlagen und werde nach Ablauf der zehn Jahre höchstwahrscheinlich verkaufen, weil ich das Klumpenrisiko gegen eine deutliche Aufstockung meines Wertpapierdepots eintauschen möchte. Diese Planung ist allerdings von sehr vielen Faktoren beeinflusst und lässt sich nur bedingt auf Deinen Fall übertragen. Meine erhoffte Rendite läge wesentliche höher, andernfalls wäre ich überhaupt kein Immogeschäft eingegangen... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
alexander.h Juni 14, 2014 Interessante Rechnung! Ich weiß, dass Du überschlagsweise vorgehst, aber eigentlich hättest Du die Mietzahlungen mit den jeweiligen Inflationsraten abzinsen müssen. Ein Kredit zur Finanzierung des Kaufs gab's damals nicht, oder? Die Mietzahlungen habe ich doch abgezinst. Im Gesamterlös in Höhe von 131.750 Euro, den ich abgezinst habe, sind doch die Mietzahlungen schon enthalten. Oder habe ich hier etwas übersehen? Eine Finanzierung wurde nicht duchgeführt. Das war eine Investition meiner Eltern zum Studienbeginn (mittlerweile lange her und Gott sei Dank erfolgreich abgeschlossen). Die Wohnung wurde damals in bar bezahlt. Ich habe Deine Rechnung nicht weiter kontrolliert. 4,X % Rendite nach Steuern wären ein starkes Ergebnis, wenn man es mit den langfristigen Immoergebnissen der Deutschen vergleicht. Üblicherweise solltest Du Opportunitätskosten fürs eingesetzte Eigenkapital veranschlagen, beispielsweise 1 - 2 % per anno für eine Anlage in Tagesgeld oder festverzinsliche Anlagen. Damit ergäbe sich eine Rendite von rund 3 %. Keineswegs spektakulär, aber immer noch über dem Immoergebnis vieler MitbürgerInnen. Wie hoch sind denn die durchschnittlichen Immoergebnisse in Deutschland? Klar hängt das von der Lage bzw. Struktur der Gegend ab, aber so eine grobe Hausnummer? Die Kernfrage lautet tatsächlich, warum Du jetzt realisieren willst? Die Immopreise in München bzw. des Umlands dürften in den kommenden Jahren nicht dramatisch einbrechen. Hast Du Dir einmal Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung "Deines" Landkreises angesehen? Gibt es andere Punkte, die mittel- bis langfristig zu einem Wertverlust führen könnten (die Zinspolitik der EZB und ähnliche exogene Schocks einmal außen vor gelassen)? Im Kern möchte ich realisieren, weil wir uns im Moment in einer Hochphase befinden. Das ist jetzt kein Argument, aber mein derzeitiger Mieter geht in 3 Monaten raus und das lässt mich gerade ein wenig über die ganze Sache nachdenken. Zudem sind jetzt eben die 10 Jahre rum und dann wäre der Gewinn über den Verkauf steuerfrei. Auf das Geld bin ich nicht angewiesen. Dazu hätte ich noch genügend Barreserven auf dem Tagesgeldkonto. Falls Du das Geld momentan nicht benötigst und keine bessere Idee hast, würde ich die eventuell Wohnung behalten. Ärger mit Mietern bzw. Leerstand oder der WEG-Gemeinschaft trat nicht auf, so dass Du Dich emotional gerne von dieser Last befreien würdest? Hast Du auch in relevanter Höhe in andere Anlageklassen investiert? Eine emotionale Last würde ich es jetzt nicht nennen, aber subjektiv kann so eine Wohnung schon nerven. Der letzte Mieter hat einen rechten Saustall hinterlassen und dann muss man halt doch selbst Hand anlegen. Ich persönlich habe ebenfalls vor ein paar Jahren bei einer kleinen günstigen und dauerhaft gut vermieteten Wohnung in Hamburg zugeschlagen und werde nach Ablauf der zehn Jahre höchstwahrscheinlich verkaufen, weil ich das Klumpenrisiko gegen eine deutliche Aufstockung meines Wertpapierdepots eintauschen möchte. Diese Planung ist allerdings von sehr vielen Faktoren beeinflusst und lässt sich nur bedingt auf Deinen Fall übertragen. Meine erhoffte Rendite läge wesentliche höher, andernfalls wäre ich überhaupt kein Immogeschäft eingegangen... Ich würde in Zukunft auch gerne mehr in den Aktienmarkt einsteigen. Derzeit bin ich gerade viel am Lesen über alle mögliche Strategien, aber je mehr man liest, desto verwirrter ist man. Die einen sagen, Market-Timing funktioniert nicht, die anderen schwören drauf. Bei Buy-and-Hold ist der Einstiegszeitpunkt wiederum wurscht auf gut deutsch, allerdings tue ich mir gerade sehr schwer, bei diesen Hochzeiten in Aktien zu investieren. Da die richtige Entscheidung zu treffen, ist schon schwer. Gruß, Alex Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
mzl Juni 14, 2014 · bearbeitet Juni 14, 2014 von mzl Nein, ich meinte, dass Du für eine exaktere Rechnung die jeweiligen Mietzahlungen mit den passenden Inflationsraten abzinsen müsstest anstatt pauschal abzurechnen. Wobei ich heute auch todmüde und kaum zurechnungsfähig ist bzw. es sich um Ergebniskosmetik handeln dürfte. Glückwunsch zum Geschenk Deiner Eltern und dem damit verbundenen Glück der aktuellen Wertentwicklung! Leider liegen keine umfangreichen Statistiken zur Immoentwicklung auf, aber guck Dir einmal den Immoteil im Klassiker "Die Mischung macht's" an: http://www.wertpapie...__1#entry635924 Gerd Kommer kommt im Rückblick auf jämmerliche 0 - 1 % nach Steuern und Inflation... In der DIA-Studie findet sich auch eine Immoprognose für Stadt und Landkreis München. Tja, aber keiner weiß, wie lange die Immo- und Aktienhochphase anhalten wird. Lass mich einige Punkte sortieren: Eine frei lieferbare Immobilie in gefragter Lage erzielt normalerweise einen spürbar höheren Verkaufspreis. Wahrscheinlich ist die Bevölkerungsprognose für Deinen Landkreis positiv (Nachfrage ist der wichtigste Preistreiber) und dank Herrn Dragi geht der Zinswahnsinn weiter. Beträfe Dich perspektivisch die Einführung der Mietpreisbremse? Wahrscheinlich werden die Preise in den betroffenen Gebieten spürbar unter Druck geraten. Der Vorteil der Steuerfreiheit bei Verkauf verfällt jedenfalls nicht. Ganz plump ausgedrückt: Market Timing funktioniert, falls man Glück hat, und geht eben in die Hose, falls man Pech hat. Also ich würde mein Glück zumindest nicht mit größeren Beträgen versuchen. Die gängige Forenempfehlung für Buy-and-Hold lautet, entsprechende Einmalanlagen über längere Zeiträume zu staffeln. Denn leider kann Dir niemand sagen, ob es demnächst eine relevante Preiskorrektur am Aktienmarkt geben wird. Eventuell folgt auch eine jahrelange Seitwärts- oder gar Aufwärtsbewegung am Aktienmarkt und Du würdest Dein Geld nach dem Verkauf weiter auf dem Tagesgeldkonto horten... Ehrlich geschrieben tappe ich im Dunkeln, weil wir nur einen Teil Deines Vermögens diskutieren. Welche Anlageziele und welchen Anlagehorizont hast Du z.B.? Solltest Du nur ein paar Tausender auf dem Tagesgeldkonto haben, eine geringe monatliche Sparleistung erbringen und bald eine Immobilie für die Eigennutzung erwerben wollen, wäre der Verkauf in Anbetracht der Lieferfreiheit und drohenden Mietpreisbremse wahrscheinlich empfehlenswert. Säßest Du hingegen ohnehin auf viel zu viel Cash, planst auch in 5 - 10 Jahren keinen Immokauf zur Eigennutzung und verbuchst das alles unter langfristiger Geldanlage könnte das Festhalten an der Wohnung empfehlenswerter sein. Zumal Du die Immobilie immer noch sehr günstig beleihen könntest... Vielleicht äußerst Du Dich konkreter zu Zielen, Anlagehorizont, der Gesamtvermögenslage, Sparleistung usw.? Ansonsten werden die Ratschläge schnell pauschal und einseitig. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Sapine Juni 14, 2014 Es werden auch noch Kosten beim Verkauf auflaufen für Grundbuch und Notar. Daneben bleibt auch noch ein Risiko, bei insolventem Käufer auf gewissen Kosten (z.B. Notar) sitzen zu bleiben. Den zeitlichen und finanziellen Aufwand für Renovierungen bei Auszug musst Du auch noch ansetzen. Bei einer leeren Immobilie sind Überlegungen zum Verkauf immer der richtige Zeitpunkt, da man bessere Preise bei einem leeren Objekt erzielt. Ein-Zimmer-Apartments sind grundsätzlich mit eher hohem zeitlichem Aufwand verbunden wegen der häufigen Mieterwechsel. Die bisher erzielte Rendite ist für den Verkauf nebensächlich, da schließe ich mich meinen Vorrednern an. Entscheidend dafür sollte sein, wie Du die zukünftige Rendite beurteilst und wie das Investment in Dein übriges Anlagekonzept rein passt. Wenn Du noch keines entwickelt hast, solltest Du Dich zunächst damit beschäftigen, bevor Du Nägel mit Köpfen machst. Der nächste Mieterwechsel kommt bestimmt und dann kannst Du den Verkauf immer noch betreiben. Deine Eltern wären mit dem Verkauf einverstanden bzw. deren Meinung ist nicht relevant? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
