comdirect Wahnsinn (Finanzierung mit Hürden)

[Haribo.]

Servus,

 

ich habe eine Frage an alle Freunde die Erfahrungen mit comdirect und/oder Commerzbank hatten.

 

Meine Situation bisher:

 

• comdirect

• bin seit Jahren zufriedener codi Kunde.

• hab da Girokonto und Depot da sowie ein Tagesgeldkonto.

• aktueller Depotwert 100 k

• bespare da seit Jahren monatlich einen Wertpapiersparplan (kaufe Anteile DWS0R4 ohne Ausgabeaufschlag)

 

Situation aktuell:

 

• Möchte zwei vermietete Wohnungen kaufen (Preis zusammen 145 k) und aufgrund der niedrigen Zinsen sowie aus Liquiditätsgründen möchte ich dazu ca. 35 % Fremdfinanzierung auf 10 Jahre in Anspruch nehmen.

• habe offiziell ein sehr geringes Grundeinkommen aus nichtselbstständiger Tätigkeit. (Welches den Kreditinstituten auch in Summation mit den Mieteinnahmen nach Risikoabschlag etc. grenzwertig erscheint und zu Ablehnungen von Anfragen geführt hat.)

• Verbindlichkeiten habe ich keine

• Als Sicherheiten bringe die Grundschuld also die zu erwerbenden Immobilien selbst mit

• Als zweite Sicherheit würde ich mein Depot verpfänden (Ich trade nicht sondern will schön passiv weiter besparen auch während der 10 Jahre Finanzierungslaufzeit.)

• Nachdem ich bei mehreren Kreditinstituten war, kamen mehrere Ablehnungen.

 

Die Commerzbank sagt ja zur Finanzierung.

 

Aber:

 

Die Tochter comdirect sagt der Mutter Commerzbank „nein“ : Laut unserer AGB verpfänden wir Dir nicht das Depot unseres Kunden Haribo.

Die comdirect will aber auf der anderen Seite auch nicht finanzieren, denen ist mein Einkommen zu niedrig/riskant.

Die Mutter CoBa will trotzdem finanzieren braucht aber das Depot verpfändet. Da die Tochter das nicht will, soll ich mein Depot von der Tochter zur Mutter schaffen.

Nun hab ich mir das DirektDepot der CoBa angesehen:

 

- jeder Neukunde der CoBa erhält für Depoteröffnung/übertrag eine Prämie, ausgeschlossen davon sind Kunden der Tochter comdirekt

- finde nirgends, dass ich mein DWS0R4 ohne Ausgabeaufschlag kaufen kann

 

Das ist ja alles lächerlich!

 

Fragen:

 

1. 
    
   
2. Wie seht Ihr das als neutrale Leser?
   
3. Was würdet Ihr an meiner Stelle jetzt tun?
   
4. Gibt’s da Ermessensspielräume zum Verhandeln mit codi bzw. CoBa oder kann ich das angesichts der relativ geringen Finanzierungssumme von 50 k eh vergessen?
   

[Ramstein]

Der Wahnsinn in meinen Augen ist, das du das Thema so ansprichst. Gibt es da Dinge, die du nicht sagst? Sonst würde ich eher "Haribo: Planlosigkeit oder Wahnsinn?" titeln.

Kaufpreis der Wohnungen 145K, Grundschuld in Höhe von 50% sollte also kein Thema sein. Da die CoBa nicht will, sieht sie mögliche Tilgungsprobleme aufgrund deines geringen Einkommens und hat keinen Bock, für ein Peanuts-Darlehen dann gegebenenfalls eine Immobilienverwertung machen zu müssen. Das verstehe ich auch.

 

Das Depot (ist da nur Arero drin?) wird sie zu ca. 40% beleihen, bei 100K Depotwert also mit 40K. Und du willst 2 Wohnungen als Sicherheit für 10K Euro geben? Das würde mir im Traum nicht einfallen. Also ist mit der Bank zu klären, ob Depot plus 1 Wohnung reicht. Oder du verkaufst 50% des Depots und hast die Wohnungen schuldenfrei und ohne Kreditnebenkosten. Oder du überträgst das Depot zur CoBa und lässt trotzdem den Sparplan bei der comdirect weiterlaufen. Was spricht eigentlich dagegen? Außer, dass ich das Geld für eine schnellere Tilgung verwenden würde.

[xolgo]

- finde nirgends, dass ich mein DWS0R4 ohne Ausgabeaufschlag kaufen kann

 

Der Arero hat keinen Ausgabeaufschlag.

[Noob1981]

stimmt und wird in der Praxis 1x im Quartal von mir kostenfrei bei der CoBa bespart (damit ist das Depot für mich dort kostenfrei).

 

bei 50k würde ich definitiv nicht zwei Wohnungen und das Depot verpfänden. Warum reichen denen die Wohnungen nicht? DAS sollte dir zu denken geben, warum diese in der Verwertung scheinbar unter 50k eingeschätzt werden

[SkyWalker]

Einen Fehler sehe ich hier nicht, wir sprechen von 2 eigenständigen Banken, beide je sogar Börsennotiert. Schaff das Depot zur Coba rüber und eröffne dort einfach ein Direktdepot, habe ich dort seit Dresdnerbank Zeiten schon, zuletzt wurden die Konditionen nochmal stark verbessert. Gibt hier im Forum auch ein Thema zum Depot unter Broker, Banken und Handelsmanagement. Den Arero bespare ich nicht selber dort, habe so gekauft, ging ohne Probleme und Noob1981 sagt ja sogar per Sparplan kein Problem.

[Haribo.]

Danke für Eure Antworten! Prima!

 

@ Ramstein

 

Ich will Liquidität behalten deshalb Fremdfinanzierungsanteil. Ansonsten bin ich der gleichen Meinung wie Du.

 

Depot will ich nicht anrühren. Kaufe ja auch Immobilien weil ich mein Portfolio diversifizieren will, sprich zu Sichteinlagen, Cash, Edelmetallen und Wertpapieren kommt jetzt ein Teil Betongold erstmalig hinzu.

 

Du meinst ich übervorteile die Bank zu stark in Sachen Sicherheiten? Interessant.

 

Folgendes: Das Problem weshalb ich bei den anderen Instituten abgeleht werde, ist, dass mein offiziell darstellbares monatliches Nettoeinkommen aus nichtselbständiger Arbeit < 500 EUR ist.

Jetzt fragt die Bank, wovon Leben Sie Haribo? Jetzt kann ich denen meine Geschichte als Goldbär erzählen, dass gefällt denen auch alles aber sie müssen sich an ihr vorgeschriebenes Standardschema halten. Leider.

Das bedeutet, die Bank nimmt mein offizielles Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit addiert die aktuellen Kaltmieten inkl. Sicherheitsabschlag der beiden zu finanzierenden Wohnungen dazu, zieht dann meine fiktiven Lebenshaltungskosten ab und sagt:

"Herr Haribo da ist ein Lücke von 100 EUR im Monat. Sorry, können wir nicht machen."

Sag ich: Meine Herren, ich hab noch ein Wertpapierdepot von 100 k. Angenommen Miete fällt aus oder ich könnte Rate nicht anders bestreiten, könnte ich Eure 50 k immer zahlen. Kapitalverzehrend aber immerhin.

Sagen alle: Ach ne, lass mal.

Nur die CoBa sagt bis jetzt: Ja okay, verpfände uns das Ding. Grundschuld + Depotverpfändung und Riskoaufschlag und wir geben Dir deine 50k mit 2,25% effekt. für 10 Jahre.

 

@ xolgo; Skywalker

 

Danke. Das ist gut zu Wissen!

 

@ Noob1981

 

Die Wohnungen sind top. Kaufpreis ist value!

Aber die Banken haben eigene Kriterien, siehe oben Einkommen usw.

 

Frage:

 

Wie sieht den eine faire Finanzierung/Besicherung Eurer Meinung nach aus?

 

Also die Bank rechnet Beleihungswert der Wohnungen mit ca. 80% vom Verkehrswert. Das wären doch schon 116 k !?!

Und Depot mit nur 40% Beleihungswert bei Arero? Ehrlich. Das wären aber auch immerhin 40 k.

[Nudelesser]

Wie sieht den eine faire Finanzierung/Besicherung Eurer Meinung nach aus?

 

Freue Dich, dass Dir überhaupt jemand Geld leihen will. B) Das Kreditgeschäft ist heutzutage industriell aufgestellt. Da überlegt niemand, was „fair“ oder „richtig“ ist. Stattdessen werden am Bildschirm ein paar Kreuzchen gemacht und der Computer entscheidet selbstständig, ob und zu welchen Konditionen ein Kredit gewährt werden kann.

 

Wenn dann jemand kommt, der kaum Einkommen hat und stattdessen von geheimnisvollen „inoffiziellen“ Geldquellen lebt, dann gehen halt alle roten Lampen an. Finde es nicht weiter verwunderlich, dass die Bank von solchen Kunden mehr Sicherheiten haben möchte als vom kinderlosen Beamtenehepaar.

[Noob1981]

wenn die 80% beleihungswert berechnen und du nur 35% Fremdkapital willst, verstehe ich immer noch nicht, warum du die Depots einbringen solltest? einziger plausibler Grund: Die Verwertung von Immobilien ist deutlich aufwendiger als die Aktien in einem Depot. Dann kannst du aber z.B. einfach dein Depot übertragen und das +1 Wohnung als Sicherheit bieten. Spannend ist die Frage (weil ich es schlicht nicht weiß): in wie weit du mit dem Depot dann überhaupt noch handeln kannst.

 

PS: gerade bei krediten kannst du meiner Erfahrung nach wahnsinnig gut handeln, wenn die Voraussetzungen stimmen. dein problem ist nicht nur das fehlende Einkommen, sondern vorallem der Minibetrag. Das ist genauso viel Aufwand wie größere Kredite, aber sie verdienen weniger. Normalerweise gibts gute Konditionen erst ab ca. 150.000€ Kredit, ab ner Mio ist dann sowieso individuell.

[TaurusX]

Warum überträgst du nicht das Guthaben auf die CoBa und besparst bei der CoDi weiter ?

[Plutos]

Habe eine persönliche Frage. Wie lebst du von 500 Euro monatlich? Hast du noch mehr Vermögenswerte oder lebst du "gratis" bei Verwanten/Bekannten?

 

 

[FranzFerdinand]

1. Verzichte auf die Neukundenprämie bei der CoBa, hier steht dir nur deine Gier im Weg.

2. Bespare den DWS0R4 weiterhin bei der CoDi.

 

Das löst all deine Probleme aus dem Ausgangsposting

 

Bonustipp: Nur eine Wohnung mit Grundschuld belasten, und Notars- und Gerichtsgebühren sparen

[chart]

Habe eine persönliche Frage. Wie lebst du von 500 Euro monatlich? Hast du noch mehr Vermögenswerte oder lebst du "gratis" bei Verwanten/Bekannten?

 

Er hat doch umschrieben das er noch eine oder mehrere Geldquellen hat, die er nicht weiter benennen möchte. Sonst hätte er es schon gemacht.

 

So lange wie man selber mit seinem Depot handeln kann, wird die Bank es nicht als Sicherheit akzeptieren. Denn man könnte ja am nächsten Tag das Depot auflösen und das Geld ausgeben. So die Aussage eines Bankmitarbeiter, aus Interesse hatte ich mal über so ein Thema nach gefragt. Dabei spielt es keine Rolle wie hoch das Depotguhaben wäre, auch wenn es Millionen sind.

Für die Bank ist nur wichtig das du ein regelmäßiges gutes Einkommen hast. Individuell wird sich da nichts angeschaut, die pauschalen Abzüge, für Lebenshaltung usw sind für mich eigentlich zu hoch, denn was die Bank da pauschal angibt, verbrauche ich nicht im Monat.

Natürlich sollte der Kredit nicht zu klein sein, aber bei Haribo sollte es noch um Rahmen sein. Der ausschlaggebende Punkt wird das Einkommen sein. Alles andere spielt für die Bank keine Rolle.

Hast du von mir aus 3000 € Einkommen, aber 0 € erspartes oder anderes wertvolles, würdest du den Kredit bekommen.

[bondholder]

- jeder Neukunde der CoBa erhält für Depoteröffnung/übertrag eine Prämie, ausgeschlossen davon sind Kunden der Tochter comdirekt

 

In Anbetracht dieser himmelschreienden Ungerechtigkeit empfehle ich, sämtliche Geschäftsbeziehungen zum Commerzbank-Konzern sofort zu beenden...

[Haribo.]

Servus,

 

Dankeschön.

 

Es folgt ein kurzes Update nach meinem Vor-Ort-Termin bei der CoBa.

 

Da Ihr mir gute Ratschläge und Infos gegeben habt, hatte ich ein klares Verhandlungsziel und auch schon was erreicht:

 

positiv

 

- bekomme 50k Finanzierung

- effekt. Zins 2,22 % , 10 Jahre, Sondertilgung 5 % p. a. möglich

- bei Depotübertrag von codi zu CoBa, wird es von CoBa nicht gepfändet! Soll nur aus Bonitätsgründen dort hinwandern. Ich kann frei traden. Es soll darüber nichts im Finanzierungsvertrag im Sinne von Verpfändung erwähnt werden.

 

negativ

 

1. 
    
   
2. die CoBa gibt mir diese Konditionen nur wenn ich die Finanzierung (50 k) auf beide Wohnungen anwende, d.h. obwohl ich eine der Wohnungen komplett aus meinem Eigenkapital finanziere und dass Darlehen ausschließlich für die andere der beiden Wohnungen zuordnen könnte, will die CoBa dass beide Wohnungen mit Gesamtkaufpreis im Darlehnsvertrag als Finanzierungsobjekte ausgewiesen werden
   
3. meine persönlichen Nachteile dadurch: A Die 50 k stehen als Grundschuld auf beiden Wohnungen in beiden Grundbüchern. B Ich zahle für den zweiten Grundschuldeintrag zusätzliche Notarkosten. C Eine der beiden vermieteten Wohnungen ist praktisch an meine Partnerin vermietet (gleiche Meldeadresse wie ich; wir sind und bleiben bis auf Weiteres unverheiratet und erwarten ein Kind, welches auch dort zunächst aufwachsen wird.) Wenn mir das Finanzamt zurecht eine Eigennutzung unterstellt, dann kann ich nach der deutschen Steuergesetzgebung doch nur noch 50% meines Zinsaufwandes gegen meine Mieterträge aus der fremdvermieteten Wohnung steuerlich geltend machen. Der CoBa Berater meinte, da gäbe es ja Freibeträge und ich würde kein Cent schlechter kommen, stimmt das?!?
   
4. Deshalb habe ich darauf bestanden, mir eine Alternative rechnen zu lassen: Finanziert wird nur die fremdvermietete Wohnung:
   

 

• 
   
  
• das macht mein Darlehn ca. 1000 EUR teuer , weil ich Zinsaufschlag auf 2,63 % effekt. hin nehmen müsste
  
• meine Bonität (offizielles Einkommen) wird stärker im bankinternen Scoring gewichtet, da das Beleihungswertverhältnis verschlechtert wird: Von 50 k / 145 k ( 35% ) auf 50 k / 72,5 k ( 69% ),
  
• Controllingstelle muss Entscheiden, könnte generell abgelehnt werden
  

 

 

Wie ist Eure neutrale Meinung?

 

1. 
    
   
2. Sollte ich die Grundschuld auf beide akzeptieren?
    
   
3. Wie kann ich mir meine guten Finanzierungskonditionen sichern und trotzdem sauber gegenüber dem Finanzamt belegen, dass ich das Darlehn zu 100 % nur für die eine wirklich fremdvermietete Wohnung verwendet habe?
    
   
4. Gibt es noch eine weitere gestalterische Alternative, die mir oder dem Bänker nicht eingefallen ist bzw. er mir vielleicht nicht sagen wollte?
   

 

Danke im Vorab!

[Ramstein]

Trivialerweise: eine Wohnung und Depotwert von 50k verpfänden.

[FranzFerdinand]

1.000€ dürften die Notars+ Grundbuchamtskosten für Eintragung und Löschung der zusätzlichen Wohnung locker betragen.

 

Zur Not verkaufe Wertpapiere im Wert von 6.500€ (=9% von 72.500€) und drücke die Beleihungsquote damit auf 60%, dann wird der Kredit billiger UND du hast keinen Ärger mit dem Finanzamt.

 

Von Freibeträgen bei Eigenutzung habe ich noch nie gehört, kenne mich damit aber auch nicht aus.

[Haribo.]

Servus,

 

damals hatte alles mit der Finanzierung durch die Commerzbank funktioniert. Nicht zuletzt auch Dank der Unterstützung im Forum.

 

Update

 

Kreditstand per 31.10.2016: - 35.384,20 EUR

 

Zinssatz effektiv: 2,5387 % p.a.

 

Sicherheiten: Depot von CoDi zu CoBa übertragen und Grundbucheintrag Abteilung 3

 

Situation

 

• 
   
  
• Lief alles gut, in den den letzten 2,5 Jahren
  
• Habe für das Direkt Depot keine Depotgebühren zahlen müssen, solang ich eine Order =>1000 EUR pro Quartal abgerechnet habe.
  
• Diese war auch jeweils gebührenfrei
   
  

 

Ärger

 

Am 21.10.2016 bekamen alle Commerzbank-Kunden Post: "Änderungen im Preis- und Leistungsverzeichnis für Dienstleistungen im Bereich der Wertpapieranlage"

 

Darin steht, für das Wertpapierverrechnungskonto fällt ab 01.01.2017 eine monatliche Gebühr in Höhe von 1,90 EUR an. (22,80 EUR p.a.)

 

Für das Direkt Depot fällt eine Depotgebühr in Höhe von 0,175 % p.a. des Depotwertes an! (Die Depotgebühr entfällt, wenn pro Quartal eine Order abgerechnet wird.)

 

Wobei eine Order 0,25 % + 2,90 EUR kostet, aber min. 9,90 EUR.

 

 

Bedeutet, dass ich (wenn die Gebühren nicht noch weiter angehoben werden) pro Jahr nun mindestens 62,40 EUR zusätzlich zahlen soll.

Und macht über die Restlaufzeit des Darlehns von 7 Jahren (unterstelle volle Ausschöpfung der jährlichen Sondertilgung) effektiv Mehrkosten in Höhe von min. 430 EUR. Weil ich gezwungen bin mein Depot als Sicherheit bei CoBa zu hinterlegen.

 

Fragen:

 

 

Was würdet ihr an meiner Stelle tun?

 

Will gern mal hier Gedanken durchspielen um Ideen und Argumente zu sammeln bevor ich zu dem CoBa Mitarbeiter Kontakt aufnehme.

 

Seht ihr ne Chance dem zu entgehen?

 

Würde am liebsten mein Depot von der CoBa zu anderem Institut übertragen und dafür eine hübsche Übertragungsprämie kassieren, statt hier nochmal zusätzlich ausgenommen zu werden.

 

Danke im Vorab!

[Allesverwerter]

Danke für die Info mit dem WP-Verrechnungskonto, das war mir bislang nicht bekannt - woher ist die Info, gibt es einen Link?

 

Es reicht doch ein Order im Quartal, ohne Mindestvolumen. Im das Depotentgelt kauf im ersten Quartal einen Anteil eines GeldMarktFonds und im nächsten Quartal verkauft Du den wieder...

 

Die effektiven Kosten bewegen sich dann im Centbereich, und sind steuerlich absetzbar.

[Haribo.]

Danke für die Info mit dem WP-Verrechnungskonto, das war mir bislang nicht bekannt - woher ist die Info, gibt es einen Link?

 

Es reicht doch ein Order im Quartal, ohne Mindestvolumen. Im das Depotentgelt kauf im ersten Quartal einen Anteil eines GeldMarktFonds und im nächsten Quartal verkauft Du den wieder...

 

Die effektiven Kosten bewegen sich dann im Centbereich, und sind steuerlich absetzbar.

 

Kein Link weil mit google noch nicht gefunden...

 

Aber hab die CoBa-Post fotografiert und hier als attechment hochgeladen. (zum lesbar machen, klicken und vergrößern)

 

[Ramstein]

Hast du einen Ansprechpartner? Ich würde erst mal versuchen zu argumentieren, dass sie so durch die Hintertür die Finanzierungskosten erhöhen und dass das nicht ohne deine Zustimmung geht. Schiedsstelle, Ombudsmann, das ganze Programm in den Raum werfen.

[Allesverwerter]

Edit hat gelöscht, da gefunden...

 

Danke, die erste Zeile hatte ich doch glatt übersehen.

[Allesverwerter]

Ich stimme Ramstein zu und würde das ausdiskutieren.

 

Das Verwahrentgelt kannst Du umgehen, aber letztlich ist das DirektDepot solo durch die Bepreisung des Geldkontos bei der Coba nicht mehr kostenfrei möglich.

[moerkman]

Welche Gründe neben Steuer-, Sozial- oder anderem Betrug führen dazu, dass man sein Einkommen nicht offiziell erhält und übers Konto laufen lässt?