Aktien Immobilien Rendite Berechnung

[Hans Huber]

Hi zusammen,

 

 

 

da es ja immer heißt, des mit dem Riester soll nicht sowirklich gut funktionieren – wollen wir für unsere Kinder deswegen in Immobilien oder Aktien investieren –längerfristig. Ich versuche gerade diese Entscheidung mathematisch zulösen.

 

 

 

Ich unterstelle eine Investition von 100.000 Euro EK. Fürbeide Alternativen erstelle ich eine Liquiditätsrechnung unter Berücksichtigungaller Kosten. Jede Periode habe ich somit Einnahmen die nicht entnommen werden. Die Rendite der Immobilie errechne ich aus drei Exposees der Bank - die des Dax als Durchschnittsrendite der letzten 10 Jahr.

 

 

 

1. 1. Die Rendite der Investition will ich per geometrischer Rendite errechnen, da die Investition über mehrere Periodenerfolgt. Bei den Aktien gibt es auch keine Probleme allerdings bei derImmobilie. Die geometrische Rendite unterstellt eine Wiederanlageprämisse. Ichlege das Geld aber nicht wieder an. Ich kaufe ja mit dem Saldo (Mieteinnahmen –Kosten) keine neue Immobilie. Kann ich also die Renditen vergleichen?

 

2DDa durch die Mieteinnahmen mein zuversteuerndes Einkommen und somit auf meine Steuer steigt zahle ich mehr Steuern. Muss ich dieseMehrsteuern nun in meine Liquiditätsrechnung mit einbeziehen –also:Mieteinnahmen – Afa –Zinsen – Mehrsteuer und dann daraus meine Renditeberechnen oder bleiben diese Mehrsteuern unberücksichtigt.

 

3. Die Inflation muss auch noch rein. Ist es korrekt, wenn ich von beiden Renditen einfach 2% unterstellte Inflation abziehe - was bedeutet, dass sich im Vergleich der Anlagen nichts ändert.

 

4. 4. Und noch eine letzte Frage: Muss ich den Überschuss pro Periode der Immobilie wieder mit einem Festgeld-Satz pro Periode (1%) anlegen, also: Mieteinnahmen - Afa- Zinsen - Mehrsteuer * 1% und auf die nächste Periode addieren? (Und dann natürlich wieder anlegen)

 

Vielen herzlichen Dank für Eure Hilfe.

 

 

 

 

 

Hans Huber

 

 

[Ramstein]

Guckst du hier.

[kleinerfisch]

1. 1. Die Rendite der Investition will ich per geometrischer Rendite errechnen, da die Investition über mehrere Periodenerfolgt. Bei den Aktien gibt es auch keine Probleme allerdings bei derImmobilie. Die geometrische Rendite unterstellt eine Wiederanlageprämisse. Ichlege das Geld aber nicht wieder an. Ich kaufe ja mit dem Saldo (Mieteinnahmen –Kosten) keine neue Immobilie. Kann ich also die Renditen vergleichen?

Deine Skepsis ist berechtigt. Im Fall unterschiedlicher Zinssätze für Ursprungs- und Folgeinvestitionen taugt die geometrische Rendite nicht.

Sinnvoll ist hier nur ein vollständiger Finanzplan, d.h. alle relevanten Zahlungen müssen nach Höhe und Zeitpunkt mit berücksichtigt werden und Überschüsse werden ggf. in gesonderten Investitionen (z.B. Festgeld) wiederangelegt.

Am Ende werden alle Investitionen aufgelöst, also Aktien bzw. Immo verkauft, Festgelder aufgelöst etc. und die Endwerte verglichen. Aus Anfangs- und Endwert kannst Du dann eine geometrische Rendite errechnen, die aber zu keiner anderen Rangfolge der alternativen Investitionen führt als die Endwerte (bei gleicher Anfangszahlung).

 

2DDa durch die Mieteinnahmen mein zuversteuerndes Einkommen und somit auf meine Steuer steigt zahle ich mehr Steuern. Muss ich dieseMehrsteuern nun in meine Liquiditätsrechnung mit einbeziehen –also:Mieteinnahmen – Afa –Zinsen – Mehrsteuer und dann daraus meine Renditeberechnen oder bleiben diese Mehrsteuern unberücksichtigt.

Die Mehrsteuern sind durch Investition ausglöst, also als relevante Zahlungen einzubeziehen. Das gilt für die AbgSt natürlich auch, ebenso für Steuern aus dem Verkauf der Immobilie am Ende.

Durch mögliche Änderungen der Gesetze im Zeitablauf ist hier eine große Unsicherheitsquelle.

Aus Erfahrung kann ich auch sagen, dass der Zeitpunkt der Steuerzahlungen erhebliche Relevanz haben kann. Es spielt also eine Rolle, ob Du Vorauszahlungen leisten werden musst, wann Du typischerweise die Erklärung abgibst bzw. wann die Bescheide kommen etc.

 

3. Die Inflation muss auch noch rein. Ist es korrekt, wenn ich von beiden Renditen einfach 2% unterstellte Inflation abziehe - was bedeutet, dass sich im Vergleich der Anlagen nichts ändert.

Inflation ist beim vollständigen Finanzplan egal, da sie sich nur auf die Kaufkraft des Geldes nach der Investition auswirkt.

Das gilt aber nicht, soweit sie relevante Zahlungen beeinflusst. Bei Dir wären das mindestens die Instandhaltungskosten, evtl. auch die Mieten.

 

4. 4. Und noch eine letzte Frage: Muss ich den Überschuss pro Periode der Immobilie wieder mit einem Festgeld-Satz pro Periode (1%) anlegen, also: Mieteinnahmen - Afa- Zinsen - Mehrsteuer * 1% und auf die nächste Periode addieren? (Und dann natürlich wieder anlegen.

Ja, siehe 1.

 

 

Der vollständige Finanzplan dient dem Vergleich mehrerer Investitionsalternativen. Die Rendite ist ihm egal, da schon entschieden ist, dass eine der Alternativen ausgeführt wird. Wenn das bei Dir anders ist, kannst Du ja eine dritte Alternative mit einbeziehen, bei der Du das Geld z.B. als langfristiges Festgeld anlegst.

[tyr]

Um mal Struktur hereinzubekommen und von viel zu stark vereinfachten theoretischen Rechnungen weg zu kommen:

 

da es ja immer heißt, des mit dem Riester soll nicht sowirklich gut funktionieren – wollen wir für unsere Kinder deswegen in Immobilien oder Aktien investieren –längerfristig. Ich versuche gerade diese Entscheidung mathematisch zulösen.

Von wem "heißt" es denn "immer", dass "des mit dem Riester nicht so wirklich gut funktioniert"?

 

Wenn schon die Grundannahme auf mehr als wackligen Füßen steht würde ich von dieser Basis aus gar nicht weiter überlegen. Ich würde zuerst über Bedürfnisse und Ziele reden. Konkrete Anlageentscheidungen und der Weg dorhin kommen erst viel später. Siehe auch die Links von Ramstein.

[kleinerfisch]

Ich verstehe zwar den Zusammenhang zwischen bekanntlich nicht vererbbarer Riesterrente und Investieren für die Kinder auch nicht recht, aber das steht doch nicht zur Diskussion.

Sowohl aus dem Titel als auch aus dem Text geht doch eindeutig hervor, dass der OP Hilfe bei einer Renditerechnung erbittet.

 

Inwiefern bringt es "Struktur" rein, wenn man die konkrete(n) Frage(n) nicht beantwortet, sondern statt dessen neue aufwirft, die der OP schon für sich beantwortet hat?

Sorry, aber für mich ist das total unstrukturiert und off topic, wenn auch leider hier im Forum durchaus üblich.

[Ramstein]

Sowohl aus dem Titel als auch aus dem Text geht doch eindeutig hervor, dass der OP Hilfe bei einer Renditerechnung erbittet.

 

Inwiefern bringt es "Struktur" rein, wenn man die konkrete(n) Frage(n) nicht beantwortet, sondern statt dessen neue aufwirft, die der OP schon für sich beantwortet hat?

Sorry, aber für mich ist das total unstrukturiert und off topic, wenn auch leider hier im Forum durchaus üblich.

Du meinst also, ich war zu höflich, als ich den TO auf die Grundlagen verwies. Natürlich kann ich es auch anders ausdrücken:

 

Der Ansatz ist hanebüchen und ohne jedes Basiswissen. 10-Jahres-Immobilienrenditen aus 3 Bankexposees zu nehmen ist Dummheit. Als Grundlage für die zukünftige Aktienwertentwicklung den 10-jährigen DAX-Durchschnitt zu nehmen, zeigt, dass der TO nie Google bemüht hat und daher ich nie gesehen hat, dass je nach Basisjahr dieser Wert um 10% schwanken kann (von der DAX-Fixierung sehen wir mal ab).

 

Wenn ich dann lese "Kann ich also die Renditen vergleichen? " so muss ich bestenfalls kurz lächeln. Mit seinen Daten kann der TO ein Spreadsheet bauen, er kann das auch "mathematisch lösen" nennen, aber in Wirklichkeit liefert er nur ein weiteres krasses Beispiel für "garbage in, garbage out".

 

Ihn jetzt bei Details der Berechnung zu unterstützen, ist fahrlässiger Unfug, denn die Berechnung hat nichts mit der Realität zu tun.

[tyr]

So sehe ich das auch. Der ganze Ansatz ergibt so gar keinen Sinn.

 

Die Aussage kommt in etwa so herüber:

Ich habe heute Erdbeertorte gegessen. Ich mag jetzt Erdbeeren, da es ja immer heißt, dass des mit dem Sauerkraut nicht so wirklich gut funktionieren soll. Wie hoch ist mein jährlicher Ertrag auf einem Hektar Ackerland? Ich habe schon mal ausgerechnet, wie viel mir das einbringt. Wetter, Bodenqualität, Ungeziefer, Saatgut, Dünger, Umgebung, Erfahrung als Landwirt und alles andere spielen keine Rolle, ich habe eine schöne theoretische Rechnung parat, die mich in meiner Meinung bestätigt und für diesen theoretischen Fall möchte ich noch Unterstützung.

 

So wie es da steht mit "ich habe gehört, Riester funktioniert nicht, also Immobilien und Aktien" ist es großer Humbug. Sorry. Von vorne bis hinten. Man muss erstmal über die grundsätzlichen Ziele reden und die Voraussetzungen auf den Tisch bringen. Sonst ist es nur garbage in - garbage out. Egal in welche vermeintlichen Details man schon meint, vorgedrungen zu sein.

[kleinerfisch]

@Ramstein

Auf Deine Antwort in #2 war mein Text nicht bezogen. Ich dachte, mit dem Verweis auf das nur von tyr verwendete Wort "Struktur" wäre das klar. Sorry, my bad.

Ob sie allerdings "höflich" war, darüber kann sich ja jeder selbst eine Meinung bilden.

 

@tyr

"Man muss" gar nichts. Dies ist ein freies Forum in einem freien Land. Zur Freiheit gehört auch, sich selbstbestimmt ins Unglück zu stürzen.

Wenn ein Poster konkrete Fragen stellt, gehe ich davon aus, dass er konkrete Antworten will, nicht eine Lebensberatung über "grundsätzliche Ziele" und "Voraussetzungen". Du offenbar nicht.

 

Euer beider Aussagen kommen etwa so rüber:

Du (OP) bist zu ungebildet und weisst nichts. Du kannst noch nicht mal die richtigen Fragen stellen. Setz Dich erstmal auf den Hosenboden und lerne bevor Du hier fragst.

Vom Ton mal ganz zu schweigen (Humbug, Garbage, hanebüchen, Dummheit).

 

Ich meine, dass das für ein öffentliches Forum nicht der richtige Ansatz und auch der falsche Stil ist.

Viele (Erst-)Fragesteller tauchen in ihrem eigenen Thread nie wieder auf. Aber vielleicht wollt ihr das ja so.

Wie gesagt, dies ist ein freies Forum...

 

Ich könnte noch einiges mehr schreiben, z.B. zu Ramsteins letztem Satz, aber das soll ja keine Grundsatzdiskussion werden.

Der OP wird selbst entscheiden wie er vorgehen und will und welche Posts für ihn sinnvoll sind.

[tyr]

Deine Kritik ist berechtigt, die Stil-Entgleisung hätte nicht sein müssen...

 

Was ich aber auch denke: du bist gleich mit Vollgas in die kleinen Details der Frage des Threaderstellers eingestiegen, ohne das große Ganze zu betrachten, was - so wie es dargestellt wird - erstmal ganz und gar nicht sinnvoll erscheint. Du hast offenbar Aufwand getrieben und über die kleinen theoretischen Gedankenspielchen Zeit investiert. Es scheint mir, dass es dir nun gar nicht gefällt, wenn diese Zeit verloren sein sollte, weil das Gesamtkonzept in sich kaputt ist und grundsätzlich in Frage gestellt wird.

 

Das ist aber das, was Beratung manchmal ausmacht. Eine Wissens- und Erfahrungsdifferenz aufzulösen und jemanden ganzheitlich in seinem wirklichen Ziel, was erreicht werden soll zu unterstützen. Wenn jemand mit einer absolut unsinnigen vermeintlich durchdachten Verfahrensweise um Beratung bittet ist demjenigen nicht geholfen, wenn man aus Höflichkeit und des guten Gefühls wegen nur kleine Details gemeinsam bearbeitet und dann hinterher das Vorhaben doch gnadenlos vor die Wand fährt und das auch noch völlig am Ziel vorbei, weil man es nicht besser wusste.

 

Dann kann man sich natürlich auf die Freiheit des Einzelnen berufen, sich in's Unglück zu stürzen. Eine ernsthafte Beratung sieht meines Erachtens anders aus. Da bespricht man erstmal die Voraussetzungen und Ziele und überlegt sich dann, wie man diese erreichen kann.

 

Hier ist aber noch gar nichts bekannt. Nur Unsinniges wie "da es ja immer heißt, des mit dem Riester soll nicht sowirklich gut funktionieren – wollen wir [...] in Immobilien oder Aktien investieren" und dann auf dieser Basis eine Theorieberechnung, die ganz fernab der Realität ist. Will man nun nur um des guten Gefühls wegen weiterhin schöne Theorieberechnungen erstellen oder doch lieber erstmal erfahren, was denn überhaupt wirklich als Ziel erreicht oder überhaupt erstmal angepeilt werden soll? Allein schon die Spannweite Immobilien oder Aktien ist so groß, dass man da mit einfachen Theorierechnungen überhaupt nichts vorwärts kommt. Das Ziel ist unbekannt und vielleicht noch nicht mal dem Threadstarter klar, über den Weg dahin wurden grobe Schnellschüsse definiert und die Begründung dafür ist abenteuerlich.

 

Auf der Basis hilfst du dem Threadstarter mit seinen Berechnungen meiner Meinung nach überhaupt nicht weiter. Das ist gut gemeint, aber nicht gut gemacht.

[Hans Huber]

Hi zusammen,

 

erstmal Danke für die Antworten - besonders an kleinerfisch.

 

Die Anmerkung meinerseits in Bezug auf den Riester resultiert aus der Aussage des Chefs der Zeitung Finanztest der dargestellt hat, dass die ersten 5 Jahre oder 9000€ an Investition

an Gebühren für die Bank sind. Auch wird regelmäßig im Handelsblatt ähnlichen berichtet. Darum gehts mir aber jetzt gar nicht.

 

Die 10 Jahre Anlagedauer und die 3 Bankexposees waren als reines Beispiel gedacht um das Problem zu beschreiben. Mir gehts hier fürs erste nur um die rechnerische richtige Ermittlung der Rendite.

 

Einen vollständigen Finanzplan habe ich erstellt. Ich rechne die Rendite allerdings nicht über die Endwerte, sondern errechne eine jährliche Rendite der Immobilie über beispielsweise 10 Jahre und errechne aus diesen 10 Renditen die geometrische Gesamtrendite. Der Restwert der Immobilie ist hierbei noch nicht erfasst. Aus 10 jährlichen Renditen des Dax errechne ich ebenfalls die geometrische Durchschnittsrendite. Diese Rendite vergleiche ich. Wenn ich den Restwert der Immobilie jetzt noch einbaue kann man die Renditen dann so vergleichen.

 

Vielen Dank.

 

Hans Huber

[Ramstein]

Du berechnest keine Rendite, du berechnest bestenfalls Renditeerwartungen. Ob die aber eintreffen, oder durch Änderungen der Besteuerung (z.B. Abgeltungssteuererhöhung oder -abschaffung), Änderung der Marktbedingungen (Mietregulierung, Immobilienmarktentwicklung), Inflation oder Deflation, Börsencrash oder Boom, etc. usw. Makulatur werden, weißt du nicht. Du weißt ( hoffentlich) nur eines: die "ganze Kohle" in eine Immobilie zu legen, ist ein höchst unvernünftiges Klumpenrisiko, das kein klar denkender Investor eingehen sollte.

[mzl]

Die 10 Jahre Anlagedauer und die 3 Bankexposees waren als reines Beispiel gedacht um das Problem zu beschreiben. Mir gehts hier fürs erste nur um die rechnerische richtige Ermittlung der Rendite.

 

Einen vollständigen Finanzplan habe ich erstellt. Ich rechne die Rendite allerdings nicht über die Endwerte, sondern errechne eine jährliche Rendite der Immobilie über beispielsweise 10 Jahre und errechne aus diesen 10 Renditen die geometrische Gesamtrendite. Der Restwert der Immobilie ist hierbei noch nicht erfasst. Aus 10 jährlichen Renditen des Dax errechne ich ebenfalls die geometrische Durchschnittsrendite. Diese Rendite vergleiche ich. Wenn ich den Restwert der Immobilie jetzt noch einbaue kann man die Renditen dann so vergleichen.

 

Hallo Hans,

 

ich kenne Dich genauso wenig wie die anderen Foristen, möchte Dich aber trotzdem warnen, allzu sehr auf Deine Excelrechnung zu vertrauen. Zehn Jahre sind für die Aktienanlage als Zeithorizont eigentlich zu kurz und der DAX ist aus Diversifikationsgründen nicht der beste Referenzindex. Beim Thema Immobilien solltest Du partout alle und ich meine wirklich alle Kosten berücksichtigen. Da Du scheinbar der Zeitschrift Finanztest nicht abgeneigt bist, empfehle ich wie stets das Immobilienspezial der Finanztest vom letzten Herbst. Dort gibt es eine Vergleichsrechnung kaufen vs. mieten, die Du für Deine Berechnung ausschlachten könntest, wobei Du die steuerlichen Aspekte ergänzen müsstest.

 

Über die Rendite von Immobilien entscheiden häufig die angesetzten Instandhaltungskosten und das Wertsteigerungspotenzial. Beide Variablen kannst Du nur mit Annahmen abschätzen...

 

Generell stimme ich in den immoskeptischen Chor ein. Zumal Du von Kindern geschrieben hast und also mindestens zwei Immobilien kaufen würdest, oder? Das Klumpenrisiko wäre in diesem Fall enorm, denn vermutlich bewohnst Du mit Deiner Familie bereits Eigentum. Wenn dieser Konstellation (3+ Immos) nicht ein erhebliches Wertpapiervermögen und eine beachtliche Liquiditätsreserve gegenübersteht, kann man Dir von weiteren Immokäufen nur dringend abraten.

 

Am besten suchst Du ein wenig im Forum. Es gab bereits mehrere Diskussionen, was man für die Kinder machen kann (habe ich nicht detailliert verfolgt, weil für mich nicht relevant). Wahrscheinlich geht das Credo eher in Richtung Sparkonto + breit gestreuter Aktien-ETF als Pfeffer...

 

Und ich würde mir an Deiner Stelle den Immoteil des Links von Rammstein sehr genau ansehen, u.a. finden sich dort zwei sehr interessante Paper zu Privatimmobilien. Laut Gerd Kommer lag die reale Durchschnittsrendite in der BRD bei unter 1 %.

[xenopus]

Hallo Hans,

ich bin Ingenieur und wenn ich mich zwischen Word und Excel entscheiden müßte, würde ich immer Excel nehmen. Ich habe unseren gesamten Haushalt verexcelt (Budget/Investments/Vergleich von Gas-. u. Stomanbieter). Denk Dir einen Bereich des Lebens aus, den man in Zahlen fassen kann, ich habe bestimmt ein dazu passendes Excel-Sheet am Start. Das als Positionsbestimmung.

 

Trotzdem ist Dein Ansatz Unfug.

@Kleinerfisch: Das ist keine Stilentgleisung, sondern die straighte Art eines Ingenieurs nicht um den heißen Brei herumzureden. ;-)

 

Hier meine Begründung

 

Einen vollständigen Finanzplan habe ich erstellt. Ich rechne die Rendite allerdings nicht über die Endwerte, sondern errechne eine jährliche Rendite der Immobilie über beispielsweise 10 Jahre und errechne aus diesen 10 Renditen die geometrische Gesamtrendite. Der Restwert der Immobilie ist hierbei noch nicht erfasst. Aus 10 jährlichen Renditen des Dax errechne ich ebenfalls die geometrische Durchschnittsrendite. Diese Rendite vergleiche ich. Wenn ich den Restwert der Immobilie jetzt noch einbaue kann man die Renditen dann so vergleichen.

 

Vor 14 Jahren hatten meine Frau und ich drei Menschen von der Deutschen Bank im Haus. Ihre Aufgabe: Unsere akltuelle finanzielle Situation zu erfassen, nach Wünschen und Zielen zu fragen und darauf hin Anlageempfehlungen abzugeben und auszurechnen wie viel Geld uns wann zufließen würde.

Zeitaufwand: 5 Menschen einen Nachmittag bei uns + die Nach- und Aufbereitung hinter den Kulissen + das Durchsprechen bei der Übergabe. Wir haben das Ding dann in den Schrank gestellt und weiter unser Leben gelebt. Nie mehr reingeguckt, obwohl wir den Bankern versprochen haben, jedes jahr einmal reinzugucken und ihnen ob der Präzision ihrer Prognosen zu huldigen.

Irgendwann stand dann ein Umzug an. Da gräbt man in Sedimentschichten, die man sonst nie erreicht und stößt auf so manchen Balrog, der besser unaufgeweckt geblieben wäre. So auch hier. Beim Wühlen im Schrnak fiel mir der dicke Kunstledereinband mit Goldschnitt (Für Xenopus und dem Xenopus seine Gattin, überreicht von der Deutschen Bank) in die Hand. Kaum 10 Jahre sind ins Land gegangen und das Fazit: Nichts! absolut nichts! ist so gekommen wie vorhergesagt. Alles Makulatur. Die ganzen kühnen Berechnungen mit den gar nicht so blöden Annahmen (die Banker waren ja keine Trottel) sind nicht aufgegangen.

Ich habe das das Ding dann dem Papiermüll zur Verfügung gestellt (nur um Fragen vorzubeugen: Nein, der Einband ging in den gelben Sack).

 

Du rechnest wie ein Ingenieur: Ich soll eine Brücke bauen. Diese Brücke wird im Winter -20 °C und im Sommer +60°C aushalten müssen. Es werden Sattelschlepper von max 30t die Brücke queren... Wenn Du alle relevanten Parameter zusammen hast, kannst Du die Brücke auslegen. Dann wird sie gebaut und hält auch. Finanzen sind nicht statisch, Finanzen kann man nicht auslegen wie ein technisches Werkstück. Finanzen sind wie Rallyefahren, die Strecke ändert sich dauernd und es passieren unvorhergesehene Dinge (ich sag nur Ziege auf der Straße!).

 

 

Mir gehts hier fürs erste nur um die rechnerische richtige Ermittlung der Rendite.

 

Das was Du da errechnest sind Zahlen. Aber bloß weil Du da ein Prozentzeichen dranklebst werden noch keine Renditen draus ;-)

Du errechtest ein mögliches Szenario. Diese Szenario tritt ein, wenn die von Dir angenommenen Eingangwerte so eintreffen. Tun sie das nicht, dann kommt ein anderes Szenario heraus. Wir reden hier nicht von Crashszenarion, sondern von einer Inflationsrate, die statt 2% jetzt 3% beträgt. Oder von einem neuen Gesetz, daß es den Kommunen erlaubt Immobilien, die nicht dem neusten Dämmstandard entsprechen jährlich mit einer 3%-Abgabe - brechnet aus dem Einheitswert - zu belegen.

 

Und was den Riester angeht: Du wirst keinen gühenderen Verfachter der Meinung: "Riester ist miese Abzocke" finden. Meine Frau sieht das genau so. Aber wir haben einen Riestervertrag! Hä? Ja, meine Frau hat sich mal gründlich informiert, dann als Ingenieurin Excel angeworfen, gerechnet und ein Szenario gefunden, bei dem wir im Plus sind. So haben wir es dann gemacht. Also Vorsicht mit dem "man hört ja..."

 

Wenn ich von Deinem Eingangspost alles wegklopfe bleibt für mich übrig: Hans Huber hat Kinder (min 2, da er im Plural spricht) und er möchte Vermögen für seine Kinder aufbauen. Das ist gut und löblich und für mich das tragende Fundament, auf dem man aufbauen kann.

 

Mein Vorschlag

Assetklassen und konkrete Produkte sind momentan vollkommen unwichtig. Excel hat Pause.

Für mich wäre zu klären (und zwar schriftlich)

- Warum sollen die Kinder überhaupt Vermögen bekommen? Ist es wirklich wünschenswert 18 jährige mit einer sechstelligen Summe ins Leben zu entlassen...

- Langfristig = maximal 18 Jahre für Neugeborene. Ich stelle immer wieder fest, daß es Eltern ihre Kinder immer als Kinder sehen. Aber ab 18 ist Schluß. Wenn das Konto aufs Kind läuft wird Euch keine Bank der Welt Zugriff geben, es sei denn ihr habt eine Vollmacht. Auch steuerlich ist das Kind dann am Start. Ihr seid raus.

- Gibt es konkrete Ziele, auf die hin gespart wird? Teure Ausbildung in Übersee.... Es ist doch nicht zielführend sagen, wir sparen jetzt mal für die Kinder und schauen dann was rauskommt, das muß doch umgekehr gehen. Wie hoch wird der Geldbedarf sein und dann rechnet man davon zurück und sieht, ob man das stemmen kann.

- Wie wollt ihr sicherstellen, daß die Kinder das Geld auch so ausgeben, wie ihr Euch das vorstellt?

 

Dieses wir sparen für die Kinder ist eine ziemliche Einbahnstraße. Geld das einmal auf den Namen der Kinder angelegt ist wieder in den Schoß der Familie zurückzuholen ist nicht so einfach. Man hat ja auch eine Menge Steuervorteile in Anspruch genommen, die will das Finanzamt dann wieder zurück. Bei einigen 1.000 Euro kann man da sicher unter dem Radar fliegen, aber bei den Summen, die Dir vorzuschweben scheinen, scheint mir das nicht trivial.

 

Alles eher philosophische Fragen, die mich nichts angehen, deren Klärung ich aber mittlerweile (nach eigenem teuren Lehrgeld) für absolut unverzichtbar halte. Es liegt mir auch fern, Dich in irgendeiner Weise zu belehren. Es würde mich nur freuen, wenn ich Dich vor Fehlern bewahren könnte, die ich schon gemacht habe.

 

Wie sprach schon der große Konfuzius:

 

"Es gibt drei Wege, Wissen zu erwerben:

Erstens durch Nachdenken, das ist der edelste, zweitens durch Nachahmen, das ist der leichteste, und drittens durch Erfahrung, das ist der bitterste"

 

Solltest Du Dir diese Gedanken bereits gemacht haben, dann vergiß diesen Post einfach, aber vielleicht kann er ja in Zukunft einem Wanderer, der via Google auf dieses Forum stößt nützlich sein.

 

Gruß

Xenopus

[tyr]

Ich möchte auch mal ein paar theoretische Zahlen in den Raum werfen, in Bezug auf Investitionen in Immobilien.

 

Das Grundsätzliche ist ja im von Ramstein verlinkten Thread von Licuala zu finden: https://www.wertpapier-forum.de/topic/34144-die-mischung-machts/?do=findComment&comment=635930

 

Ich nehme mal für meine Zahlenspielchen an, dass Hans Huber aus dem Bundesland Bayern kommt und beabsichtigt, in seiner Umgebung Immobilien als Investition zu kaufen. Es gibt gerade eine grafische Übersicht über die Immobilienpreisentwicklung in den großen kreisfreien Städten, Zahlen vom Verband deutscher Pfandbriefbanken, siehe Karte:

http://www.faz.net/-hst-7pd3q

 

Die Zahlen sind so wie ich es verstehe eine Gesamt-Immobilienpreisentwicklung (wohl ein Durchschnitt) von 2007 bis 2013, aus dem FAZ-Artikel, Datenquelle des Artikels siehe oben.

 

Inflationsrate in der Zeit: http://de.inflation.eu/inflationsraten/deutschland/historische-inflation/vpi-inflation-deutschland.aspx

3.17+1.13+0.81+1.31+1.98+2.04+1.43 = 11.87 %

 

Picken wir uns mal ein paar Werte heraus:

Nürnberg: 13,4%, reale Rendite nach Inflation 0,22% p.a.

Bayreuth: 7,7%, reale Rendite nach Inflation (rRnI) -0,59% p.a.

Würzburg: 13,7%, rRnI 0,26% p.a.

Schweinfurt: 2,6%, rRnI -1,32% p.a.

Ingolstadt: 20,7%, rRnI 1,26% p.a.

Augsburg: 19,8%, rRnI 1,13% p.a.

Regensburg: 24,5%, rRnI 1,80% p.a.

Kempten (Allgäu): 10,7%, rRnI -0,17% p.a.

München: 32,2%, rRnI 2,90% p.a.

Rechnung fehlerhaft, danke "kleinerfisch".

 

Inflationsrate: 1.0317*1.0113*1.0081*1.0131*1.0198*1.0204*1.0143 = 1.12471179827942849402 = 12,47%

 

Picken wir uns mal ein paar Werte heraus:

Nürnberg: 13,4%, reale Rendite nach Inflation (rRnI) 0,13% p.a.

Bayreuth: 7,7%, rRnI -0,68% p.a.

Würzburg: 13,7%, rRnI 0,18% p.a.

Schweinfurt: 2,6%, rRnI -1,41 % p.a.

Ingolstadt: 20,7%, rRnI 1,18% p.a.

Augsburg: 19,8%, rRnI 1,05% p.a.

Regensburg: 24,5%, rRnI 1,72% p.a.

Kempten (Allgäu): 10,7%, rRnI -0,25% p.a.

München: 32,2%, rRnI 2,82% p.a.

 

Angesichts des Einzelfallrisikos und des Klumpenrisikos kommt es also sehr stark auf die individuelle Entwicklung der Region und der Lage darin an, ob sich diese Investition nur von der reinen Wertentwicklung her lohnt. Bei den äußerst überschaubaren realen Renditen dauert es aber schon Jahre, bis man die Kaufnebenkosten von z. B. 10% wieder hereingeholt hat. In manchen Gegenden hat man sogar real laufend Wert verloren und hätte in den 7 betrachteten Jahren nur Kosten gehabt.

 

Dazu kommen noch Freuden der Immobilienbewirtschaftung rund um Vermietung, Instandhaltung, Versicherung, Betriebskostenabrechnungen, Gebäudepflege usw. Und auch die damit verbundenen Risiken, Chancen und Aufwände. Die so gern betrachteten und ausgemalten steuerlichen Aspekte sind da meines Erachtens nur ein Aspekt von vielen.

 

Ob sich das am Ende lohnt steht in den Sternen. Und umgerechnet auf den ganzen Aufwand des Immobilienerwerbs und der Bewirtschaftung sollte man sich das sehr gut überlegen und nicht nur vermeintliche Steuervorteile herbeisehnen.

[mzl]

@ Tyr

Sehr interessante Aufarbeitung, danke dafür! Wobei HH doch nicht hauptsächlich auf den Steuervorteil geschielt hat, oder?

 

Hier einer der von mir erwähnten Links zum Thema der Geldanlage für Kinder:

 

http://www.wertpapie...ne-rebalancing/

[kleinerfisch]

 

Inflationsrate in der Zeit: http://de.inflation....eutschland.aspx

3.17+1.13+0.81+1.31+1.98+2.04+1.43 = 11.87 %

 

Picken wir uns mal ein paar Werte heraus:

Nürnberg: 13,4%, reale Rendite nach Inflation 0,22% p.a.

 

 

Ich will ja nicht hämisch sein, aber das ist ein gutes Beispiel, wie man mit Inflations- oder Zinssätzen nicht rechnen darf!

Wobei eine korrekte Rechnung zu einer höheren Gesamtinflation und zusätzlich zu einer geringeren realen Rendite führt

uns somit zufällig Dein Ergebnis sogar noch unterstreicht.

WIe man richtig rechnet, steht auf tausenden von Seiten im Netz.

[tyr]

Danke, der "Zinseszinseffekt" fehlte. Ich habe das Zahlenspiel korrigiert.

 

Im Endeffekt ist das nur eine Bestätigung für das, was Kommer zur Immobilienpreisentwicklung sagt. Abzüglich Inflationsrate bleibt in Deutschland eine Wertsteigerung zwischen ungefähr 0-1% pro Jahr übrig. Und auch dafür gibt es keine Garantie, sondern noch vielfältige weitere Risiken.