SlapShot Mai 11, 2014 Hallo, oft höre ich von Bekannten (mit mehreren vermieteten Wohnungen), dass es Sinn macht bei vermieteten Immobilien als Anlageobjekt möglichst viel Fremdkapital einzusetzen. Leider konnte mir bis jetzt niemand (für mich) logisch und verständlich erklären, warum das so sein soll wenn als Alternative das gesamte Objekt auch mit Eigenkapital gezahlt werden könnte. Ist es nicht immer eine Fallbetrachtung ob es eine vergleichbare Alternative für das Restkapital mit höherer Rendite als die Kreditzinsen (und meinetwegen Steuerersparnis) gibt? Wie sieht es wirklich aus? Wer kann es mir erklären? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
polydeikes Mai 11, 2014 Hallo, oft höre ich von Bekannten (mit mehreren vermieteten Wohnungen), dass es Sinn macht bei vermieteten Immobilien als Anlageobjekt möglichst viel Fremdkapital einzusetzen. Leider konnte mir bis jetzt niemand (für mich) logisch und verständlich erklären, warum das so sein soll wenn als Alternative das gesamte Objekt auch mit Eigenkapital gezahlt werden könnte. Ist es nicht immer eine Fallbetrachtung ob es eine vergleichbare Alternative für das Restkapital mit höherer Rendite als die Kreditzinsen (und meinetwegen Steuerersparnis) gibt? Wie sieht es wirklich aus? Wer kann es mir erklären? 4% Rendite auf 100 % Eigenkapital -> 4 % Rendite 4% Rendite auf 80 % Fremdkapital zu 2 % FK Kosten und 4 % auf 20 % EK -> 12 % Rendite aufs Eigenkapital Es bleibt eine hochtheoretische Milchmädchenrechnung ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle Mai 11, 2014 Folgende Gründe sind denkbar: - Man benutzt den Hebel, um mit dem vorhandenen EK eine höhere Investitionssumme tätigen zu können. - Gutverdiener haben einen höheren persönlichen Grenzsteuersatz als den Abgeltungssteuersatz. - Der Sparerpauschbetrag ist nicht ausgenutzt. - Man bekommt bei gleichem Risiko mindestens gleich hohe Anlagezinsen ( meist Altanlagen ). Darüberhinaus ist man sich sehr sicher, dass man die Raten jederzeit bedienen kann, auch bei Komplettausfall des Objekts. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
mzl Mai 11, 2014 Eine exemplarische Rechnung hast Du jetzt dank polydeikes. Ganz einfach: Wenn man mit sehr viel FK arbeitest, spekuliert man eben noch massiver auf Wertsteigerungen und sichere Mieteinkünfte als mit Immos üblich. Das hat im Nachhinein natürlich überhaupt keine Aussagekraft und kann auf die Zukunft bezogen richtig in die Hose gehen. Ich kenne auch Leute mit diversen gehebelten oder auf Pump gekauften Wertpapieren, die sich in den vergangenen Jahren eine goldene Nase verdient haben. Das besitzt im Nachhinein natürlich ebensowenig Aussagekraft. Wahrscheinlich kennst Du auch diverse Leute, die sich entweder mit Immo- oder Wertpapiergeschäften gehörig die Finger verbrannt haben und ungern darüber reden. Also immer konkrete Beispiele im Bekanntenkreis oder für einen selbst rechnen. Wer Immokäufe zu 100 % mit FK finanziert, hat meistens nur die allseits beliebten Milchmädchenrechnungen angestellt. Finanztest empfiehlt übrigens mindestens 25 % EK des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Dann kommt die Finanzierung auch nach einer relevanten Wertkorrektur nicht ins straucheln... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle Mai 11, 2014 Finanztest empfiehlt übrigens mindestens 25 % EK des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Dann kommt die Finanzierung auch nach einer relevanten Wertkorrektur nicht ins straucheln... Finanztest empfiehlt mindestens 25 % EK für selbstbewohnte Immobilien. Selbstbewohnte Immos sind wesentlich riskanter als vermietete Immos weil die Bedienung der Raten an der eigenen Arbeitskraft hängt. Außerdem lassen sich nur bei vermieteten Objekten die Zinsen steuerlich absetzen. Beste Fremdfinanzierungszinsen erhält man sowieso nur bis ca 60 % des Verkehrswerts, das ist schon mal ein Ansatzpunkt für 40 % EK. Jemand wie die Bekannten des Threaderöffners haben schon einige vermietete Immos und können die bereits getilgten Anteile als Sicherheit für weitere Immos stellen. Das Risiko sinkt mit der Zahl der Objekte, außerdem wissen die geübten Investoren genau was sie tun. Hinzu kommen Skaleneffekte bei ganzen Mietshäusern die überhaupt erst eine gewisse Wirtschaftlichkeit ermöglichen. Dies ist keine Empfehlung an Immoneulinge sich eine vermietete Immobilie auf Kredit anzuschaffen, da rate ich selbst ab. Wer sich nicht auskennt verliert schnell den Überblick, zudem scheint der Zeitpunkt nicht besonders günstig. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Yoko Mai 12, 2014 Finanztest empfiehlt mindestens 25 % EK für selbstbewohnte Immobilien. Selbstbewohnte Immos sind wesentlich riskanter als vermietete Immos weil die Bedienung der Raten an der eigenen Arbeitskraft hängt. Persönlich denke ich, dass selbstbewohnte Immobilien deutlich weniger riskant sind als vermietete Immos. Bei vermieteten Immobilien habe ich das Leerstandsrisiko, Risiko von Mietnomaden, teure Reperaturen die vom Mieter eingefordert werden etc. Bei einer selbstbewohnten Immobilie gibt es dieses Risiko nicht, insbesondere nicht das Risiko des Leerstands. Durch das Selbstbewohnen der Immobilie spaare ich ja auch die Miete, die ich ansonsten zahlen muss. Sollte ich dennoch irgendwann mal arbeitslos werden und das Objekt viel zu überdimensioniert sein, dann könnte ich die Immobilie ja immer noch vermieten um so die Raten zu begleichen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
tyr Mai 12, 2014 Persönlich denke ich, dass selbstbewohnte Immobilien deutlich weniger riskant sind als vermietete Immos. Bei vermieteten Immobilien habe ich das Leerstandsrisiko, Risiko von Mietnomaden, teure Reperaturen die vom Mieter eingefordert werden etc. Bei einer selbstbewohnten Immobilie gibt es dieses Risiko nicht, insbesondere nicht das Risiko des Leerstands. Durch das Selbstbewohnen der Immobilie spaare ich ja auch die Miete, die ich ansonsten zahlen muss. Sollte ich dennoch irgendwann mal arbeitslos werden und das Objekt viel zu überdimensioniert sein, dann könnte ich die Immobilie ja immer noch vermieten um so die Raten zu begleichen. Sehe ich anders. Man hat das Leerstandsrisiko genau so wie bei vermieteten Immobilien, wenn der Bewohner umzieht. Wie sich bei selbstbewohnten Immobilien in Zukunft ein Bedarf zum Umzug ergibt weiß man aber jetzt noch gar nicht. Wenn man annnimmt, dass dieses Risiko nicht vorhanden ist sehe ich das eher nur als Wette auf stabile Verhältnisse an. Und da kann man mit Sicherheit sagen, dass diese stabilen Verhältnisse eben nicht zu garantieren sind. Es ändert sich immer was im Leben, es ist nur die Frage, wann. Bei selbstbewohntem Immobilien spart man auch nicht die Miete einer Mietimmobilie, sondern man spart im besten Fall den Gewinn, den ein Vermieter nach Abzug aller Ausgaben und Wertveränderungen (Grundstück, Haus) machen würde, wenn man ein vergleichbares Objekt zur Miete bewohnen würde. Das kann wenig sein oder auch gar nichts, je nach Einzelfall der Immobilie, Lage usw. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kleinerfisch Mai 15, 2014 4% Rendite auf 100 % Eigenkapital -> 4 % Rendite 4% Rendite auf 80 % Fremdkapital zu 2 % FK Kosten und 4 % auf 20 % EK -> 12 % Rendite aufs Eigenkapital Es bleibt eine hochtheoretische Milchmädchenrechnung ... Die Rechnung passt nur, wenn ich entweder ein Objekt zu 100 TEUR oder aber 5 gleichartige Objekte für 500 TEUR (abzgl 400 TEUR FK = 100 TEUR EK) kaufen könnte. M.a.W., der Renditevergleich macht nur Sinn, wenn die Höhe der Anfangsinvestition gleich ist. Kann ich nur eine Immo kaufen, sieht es nämlich so aus: zu 100% EK: +4.000 EUR zu 20% EK: +4.000 EUR - 2.400 EUR Zinsen = 1.600 EUR dazu noch 80 TEUR zu 1% Zins angelegt = 800 EUR Die Rendite des zweiten Falls mag ja besser sein, der Gewinn ist aber im ersten Fall höher. Das gilt im Beispiel sogar in jedem Fall nach Steuern. @SlapShot: Angesichts des immer wieder beklagten "finanziellen Analphabetismus" in Deutschland, sind Aussagen von Bekannten zu finanziellen Fragen sehr mit Vorsicht zu genießen. Ich habe jedenfalls auch von intelligenten Leuten dazu schon den größten Quatsch gehört. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
SlapShot Mai 15, 2014 Erst einmal vielen Dank für alle Antworten zu dem Thema, das hat mir die Thematik schon sehr viel deutlicher gemacht. 4% Rendite auf 100 % Eigenkapital -> 4 % Rendite 4% Rendite auf 80 % Fremdkapital zu 2 % FK Kosten und 4 % auf 20 % EK -> 12 % Rendite aufs Eigenkapital Es bleibt eine hochtheoretische Milchmädchenrechnung ... Die Rechnung passt nur, wenn ich entweder ein Objekt zu 100 TEUR oder aber 5 gleichartige Objekte für 500 TEUR (abzgl 400 TEUR FK = 100 TEUR EK) kaufen könnte. M.a.W., der Renditevergleich macht nur Sinn, wenn die Höhe der Anfangsinvestition gleich ist. Kann ich nur eine Immo kaufen, sieht es nämlich so aus: zu 100% EK: +4.000 EUR zu 20% EK: +4.000 EUR - 2.400 EUR Zinsen = 1.600 EUR dazu noch 80 TEUR zu 1% Zins angelegt = 800 EUR Die Rendite des zweiten Falls mag ja besser sein, der Gewinn ist aber im ersten Fall höher. Das gilt im Beispiel sogar in jedem Fall nach Steuern. @SlapShot: Angesichts des immer wieder beklagten "finanziellen Analphabetismus" in Deutschland, sind Aussagen von Bekannten zu finanziellen Fragen sehr mit Vorsicht zu genießen. Ich habe jedenfalls auch von intelligenten Leuten dazu schon den größten Quatsch gehört. Vielen Dank auch dafür, das erscheint mir sehr logisch. Das ich eine höhere Rendite habe wenn ich viel FK einsetze ist klar. Aber meist kann ich eben nicht 5 passende Wohnungen auf einmal kaufen da der Markt sie einfach nicht zu entsprechenden Konditionen hergibt (zumindest zur Zeit). Eine andere Möglichkeit wäre natürlich der Arbitrage-Gewinn (nennt man das in diesem Zusammenhang auch so?), bei dem ich aus irgendeinem Grund noch eine Anlage habe, deren Verzinsung über den FK-Kosten liegt. Aber auch dieser Fall kommt zwar hoch ist aber wahrscheinlich Glückssache. Das stimmt viele haben tatsächlich keine Ahnung von dem was sie tun und kaufen irgendwelche Schrottimmobilien am A... der Welt und wundern sich, dass ausgerechnet der Wert ihrer Immobilie als einziger nicht steigt... Habe ich auch im Bekanntenkreis da kann ich aber denke ich ganz gut unterscheiden auf wen eher zu hören ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
bond007 Mai 28, 2014 · bearbeitet Mai 28, 2014 von bond007 Vorsicht: Die Bank kann eine Nachschusspflicht (Bestellung werthaltiger Sicherheiten) einfordern die Deine finanziellen Möglichkeiten überfordert. Grund dafür kann eine neue Bewertung Deiner Immobilie sein (zu teuer gekauft - jetzt weniger Wert) oder eine Veränderung Deiner finanziellen Situation (zum Schlechteren). Deine Immobilienkredite können jederzeit an eine Verwertungsgesellschaft verkauft werden (z.B. in einem Paket mit anderen "guten" und "schlechten" Krediten). Das muss keine Bank sein. http://www.bild.de/r...25170.bild.html Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
