Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

[Xar]

2. Basisangaben zur persönlichen Situation

 

2.1 Alter / Familienstand / Kinder / geplanter Renteneintritt

- 32 / ledig / keine Kinder/ geplanter Renteneintritt mit 67 also 2048

2.2 Berufliche Situation / Bruttojahreseinkommen / wieviel Geld bleibt bei Abzug aller Kosten im Monat übrig

- IT-Manager / 80.000€ fix + 10.000€ variabel/ nach Abzug aller Kosten und bisherigen Sparleistungen bleiben ca. 1200 EUR übrig.

- nächste Gehaltserhöhung um 10% in 07/2014.

2.3 mtl. reserviertes Kapital für Altersvorsorge insgesamt

- bisher: 100 EUR für Rürup + 356 EUR für bAV + 162 EUR = 618 EUR

 

2.4 Risikotyp / Risikobereitschaft / Umgang mit Verlusten

- Risikobereitschaft ist vorhanden.

 

2.5 bisherige Risikovorsorge

- Haftpflichtversicherung bei Gothaer

- BU bei LV 1871

- Unfallversicherung bei Baden-Badener

 

2.6 Umfang der Absicherung (Einzelperson, Familie, Lebenspartner)

- Unfall ist die Versicherung meines Vaters, in der ich seit vielen Jahren mitversichert bin (keine Altersbeschränkung für Kinder).

 

2.7 bisherige Erfahrung mit Altersvorsorgeanlagen

- siehe unten.

 

3. Das 3-Säulenmodell und bisherige Ansprüche

 

3.1 Gesetzliche Rente

- lt. letzter Bescheinigung 322,94 € bei Renteneintritt, 1843,94 € bei weiteren Zahlung wie im Durchschnitt der letzten 5 Jahre.

 

3.2 kapitalbasierende, staatlich geförderte Rente wie Riester, Rürup, Eichel

- Rürup und Riester (siehe unten).

 

3.3 Arbeitgeberfinanzierte Rente (bAV), AVWL-Zahlung möglich ?

- ja

 

3.4 private Vorsorge aus Eigenmitteln (Lebensversicherungen, Fonds, ETFs usw. bei Fondspolicen bitte die WKN / ISIN des Fonds angeben)

- Aktiendepot mit Einzeltiteln/ Depotbestand derzeit 26.500€

- TG aktuell 60.000€ vorhanden

 

3.5 Zusammenfassung / Umrechnung in monatliches Rentenäquivalent

?

 

3.6 benötigte Rente und erwartete Rentenlücke nach bisheriger Kalkulation

 

4. Sonstige Vermögenssituation (Wünsche und Ziele)

 

4.1 aktuelle Sparleistungen

- ca. 800-1000 €

 

4.2 Schulden

- keine

 

4.3 absehbare Investitionen (Urlaub, Auto, Wohnung)

- regelmäßige größere Urlaube (ca. 2000 EUR/Jahr).

- Falls ich das richtige Objekt finde: Eigentumswohnung in Hamburg.

 

5. Bestehende Verträge oder Angebote

 

Riesterrente (genaue Bezeichnung der Police und Anbieter)

- Riesterrente bei DWS RisterRente Premium

garantierte monatliche Rente: 253€

Laufzeit (Beginn / Ende) 01.01.2013 / 01.09.2048

Sparrate 162€/Monat

 

Rüruprente (genaue Bezeichnung der Police und Anbieter)

- Canada Life Generation Basic

garantierte monatliche Rente: 213,83 EUR

Laufzeit (Beginn / Ende): 01.05.2007 / 01.05.2047

Sparrate: 100 EUR/ Monat

 

bAV (Anbieter der Police)

- Signal Iduna Global Garant Invest - SIGGI-

garantierte monatliche Rente: 644,95 EUR

Laufzeit (Beginn / Ende): 01.01.2013 / 01.09.2048

Sparrate: 356 EUR/ Monat

 

BU Versicherung mit / oder ohne Sparen (genaue Bezeichnung der Police und Anbieter)

- BU Versicherung LV 1871, Tarif SBU

vereinbarte Berufsunfähigkeitsrente 2000€

Laufzeit (Beginn / Ende) 15.01.2007 / 15.01.2046

Dynamik 5%

Beitrag 72€ pro Monat

 

sind aktuell Vorerkrankungen bei euch vorhanden, oder wurden diese im Vertrag vermerkt? nein

 

Unfallversicherung (Erwachsene / und oder Kinder)

- Unfallversicherung bei Baden-Badener

- Unfall ist die Versicherung meines Vaters, in der ich seit vielen Jahren mitversichert bin (keine Altersbeschränkung für Kinder).

 

Hallo zusammen,

 

Ich bin vor einigen Wochen auf dieses Forum gestoßen und seitdem regelmäßiger passiver Mitleser. Nun würde ich gerne eure Meinung zu einem Investment in ein denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt als weitere Baustein zur Altersvorsorge hören. Weitere Fragen zu meinen bestehenden Altersvorsorgeprodukten und einem ETF-Depot zur Reduzierung des TG-Bestanden folgen in eigenen Threads.

 

Ich habe mit Immobilien bisher keine Erfahrungen gehabt und hatte daher erstmal einiges aufzuholen. Zu Beginn war ich aufgrund der Berichterstattungen, gerade im Bezug zu Sanierungsobjekten sehr skeptisch. Nun habe ich allerdings einen Bauträger gefunden, der mir vertrauenswürdig erscheint.

 

Daten zum Objekt:

- Kaufpreis 145.000 EUR, davor Sanierungsleistung: 121.000 EUR

- Wohnfläche: 59qm, angenommene Nettokaltmiete 6,20 EUR/qm = 366 EUR

- angenommen Steuerersparnis/Monat (Jahr 1-8): 397 EUR

 

- Darlehen: 138.000 EUR, davon 53.000 EUR durch KfW, 85.000 EUR durch Bankdarlehen.

 

Der Preis ist sicherlich kein Schnäppchen aber aus meiner Sicht für die angestrebte Austattung angemessen.

 

Mir war bei den angefragten Finanzierungen vor allem die Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit wichtig. Da zinsgebundene Darlehen über 20 Jahre mit einem erheblichen Aufschlag ausgestattet werden (und aufgrund der Möglichkeit die Zinsen als Werbungskosten anzusetzen) bin ich derzeit bei einem der verrufenen Kombi-Finanzierungen aus endfälligem Darlehen + Bausparvertrag gelandet.

 

Details zur Finanzierung:

- KfW-Darlehen in Höhe von 53.000 EUR zu 1%.

- Zwischenfinanzierung in Höhe von 85.000 EUR zu 2,5% auf das abgerufene Kapital bis Fertigstellung (keine Bereitstellungszinsen).

- Anschließendes Bankdarlehen zu 2,89% eff. Zins mit Zinsbindung von 10 Jahren.

- Tilgungsersatzprodukt: 2 Bausparverträge bei der Deutschen Ring (Tarif P) ,Sollzins 2,75%, eff Zins: 3,12%, Guthabenzins: 0,5%

Die Sparrate der BS ist so gewählt, dass die monatliche Belastung über Zinsen + Sparrate (Sparphase) bzw. Zinsen + Tilgung (Darlehensphase) über die gesamte Laufzeit gleich bleibt, und die BS (theoretisch) nach 10 Jahren zuteilungsfähig wären (gesamte Belastung 682 EUR, davon 245 EUR Zinsen, 437 EUR Sparrate). Trotz der relativ hohen Abschlusskosten sind die BS günstiger als alle Zinsbindungen über 20 Jahre die ich gesehen habe.

 

Bei dieser Gesamtbelastung, der angenommen Mieteinnahmen + Steuerersparnis ergibt sich in den ersten 12 Jahren bereits eine leichte Überdeckung. Danach wechselt es durch den reduzierten steuerlichen Effekt (Denkmal-AfA ist nach 12 Jahren erledigt) in eine Unterdeckung, die ggf. durch Mietsteigerungen etwas sanfter ausfällen kann. In jeden Fall wäre sie ohne Probleme auch bei voller Höhe durch mich zu leisten (weitere Gehaltssteigerungen mal außen vor gelassen).

 

Als weitere Optimierung überlege ich nun statt der notwenigen Sparrate für die Zuteilung in 10 Jahren (437 EUR) nur die notwendige Rate von 230 EUR (entspricht 2%) Tilgung in den BS zu sparen die Differenz von 207 EUR in ein besser verzinstes Produkt zu investieren. Die Zuschlagsreife wird dann durch eine rechtzeitige Sonderzahlung (im Tarif P möglich) erreicht. Bei DENIZ gibt es. z.B. Sparpläne mit 2,875% bei 8 Jahren Laufzeit.

 

https://www.denizban...z-Sparplan.html

 

Dadurch ergibt sich ein Vorteil von ca. 2000 EUR:

 

 

 

Was haltet ihr von diesem Investment und dem Finanzierungskonzept?

 

Vielen Dank,

Xar

[tyr]

Ich würde keine Einzelimmobilie auf Kredit als Steuersparmodell oder Investition kaufen, wenn du sie nicht selbst bewohnen willst.

 

Darum: http://www.faz.net/-gvg-7mefk und http://www.faz.net/-gvg-7obaz

[H.B.]

Ist das die neue Normalität in Deutschland?

 

32, ledig, sicherer Job, 80k€ Pro Jahr und alles dreht sich um das Alter?

 

Ich wäre damals nicht auf die Idee gekommen, irgend etwas für's Alter zu machen. Für's Leben - ja.

 

Unter diesem Aspekt sehe ich auch das Investment.

 

Wenn ich das Wort »Denkmalsgeschützt« sehe, kommt sofort die Assozialtion: "Abhängig vom örtlichen Leiter des Denkmalschutzamts".

Du kannst kalkulieren bis du schwarz wirst: Wenn sich an der Spitze dort was ändert, wenn es sich die Landesregierung anders überlegt, gelten einfach von Heute auf Morgen andere Gesetze und du fängst ganz von vorn wieder an.

So sind schon ziemlich viele unerwartet auf die Nase gefallen.

 

Da du dich selbst als »Risikofreudig« einstufst (was ich als eklatanten Widerspruch zu deiner Assetallocation empfinde), könntest du mit dieser Immobilie tatsächlich diese Neigung ausleben.

 

Man könnte das Geld natürlich auch, anstatt in morsche Gemäuer, in ein aufstrebendes StartUp-Unternehmen stecken und damit in die Zukunft investieren .... nur mal als ketzerische Anregung.

[Xar]

Wenn ich das Wort »Denkmalsgeschützt« sehe, kommt sofort die Assozialtion: "Abhängig vom örtlichen Leiter des Denkmalschutzamts".

Du kannst kalkulieren bis du schwarz wirst: Wenn sich an der Spitze dort was ändert, wenn es sich die Landesregierung anders überlegt, gelten einfach von Heute auf Morgen andere Gesetze und du fängst ganz von vorn wieder an.

So sind schon ziemlich viele unerwartet auf die Nase gefallen.

 

 

Da hast du sicherlich recht. Auch aus diesem Grund habe ich mir mögliche Bauträger sehr intensiv angeschaut In diesem Fall ist er bereits seit 14 Jahren in Leipzig aktiv und hat in dieser Zeit bereits 50 Objekte saniert (nachprüfbar, alles durch EK finanziert). Daher denke ich das er weis was er tut und erwarte keine Probleme mit dem Denkmalschutzamts. Gesetzesänderungen usw. sind natürlich immer möglich, nach meinen Verständnis hätten diese aber mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Auswirkung auf bereits getätigte Investments

 

Da du dich selbst als »Risikofreudig« einstufst (was ich als eklatanten Widerspruch zu deiner Assetallocation empfinde), könntest du mit dieser Immobilie tatsächlich diese Neigung ausleben.

 

Sagen wir mal so: Wir steigender Absicherung durch risikoärmere Produkte steigt meine Bereitschaft risikoreichere Investments beizumischen :-)

 

Man könnte das Geld natürlich auch, anstatt in morsche Gemäuer, in ein aufstrebendes StartUp-Unternehmen stecken und damit in die Zukunft investieren .... nur mal als ketzerische Anregung.

 

Gar nicht ketzerisch, sondern eine echte Alternative. Ich habe bisher nur noch nicht das richtige Startup gefunden das mich überzeugt....

 

Ich würde keine Einzelimmobilie auf Kredit als Steuersparmodell oder Investition kaufen, wenn du sie nicht selbst bewohnen willst.

 

Darum: http://www.faz.net/-gvg-7mefk und http://www.faz.net/-gvg-7obaz

 

Danke für die Links, den ersten kannte in bereits. Ich bin mir sehr bewusst, das sich vielen gerade mit diesen Modellen schnell verrechnen. Auch ein Grund warum ich gerne noch mehrere Meinungen dazu hören möchten.

 

 

Gruß

Xar

 

 

[Kaffeetasse]

@H.B.: Sehr schön auf dne Punkt gebracht.

 

@Xar: Es muss ja nicht unbedingt ein Start Up sein...mit deinen finanziellen Möglichkeiten kannst du dir in überschaubarer Zeit ein so umfangreiches Aktiendepot

zusammenkaufen, von dessen Erträgen du gut leben kannst, sollte der Job in 20-25 Jahren nicht mehr ganz so viel Freude bereiten.

[tyr]

Ist das die neue Normalität in Deutschland?

 

32, ledig, sicherer Job, 80k€ Pro Jahr und alles dreht sich um das Alter?

 

Ich wäre damals nicht auf die Idee gekommen, irgend etwas für's Alter zu machen. Für's Leben - ja.

Ersetze Altersvorsorge durch Vermögensaufbau. Sicherung und Ausbau des bisherigen Lebensstandards in der Zukunft.

 

Ich würde eher über das Vorhaben diskutieren, statt über seine Bedürfnisse.

 

Ich würde keine Einzelimmobilie auf Kredit als Steuersparmodell oder

Danke für die Links, den ersten kannte in bereits. Ich bin mir sehr bewusst, das sich vielen gerade mit diesen Modellen schnell verrechnen. Auch ein Grund warum ich gerne noch mehrere Meinungen dazu hören möchten.

Ich glaube es ist kein verrechnen, sondern das ganze Konzept ergibt kaum einen Sinn. Das ist es, was dort eindringlich vor gerechnet wird. Andere Konzepte zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge sind vorzuziehen.

 

Es scheint sich eher um einen oft gemachten Fehler zu handeln, weil die Schmerzen beim Steuern zahlen so groß sind.

[Kolle]

Denkmalschutz ist ein wichtiges Anliegen im öffentlichen Interesse und wird deshalb auch steuerlich gefördert.

 

Hätte ich eine denkmalgeschützte Immobilie würde ich mich entsprechend informieren und alle finanziellen und steuerlichen Möglichkeiten in meine Objektplanung einbeziehen.

 

Gäbe es in meinem Lebensumfeld ein schützenswertes Gebäude das erhalten oder umgestaltet werden soll, dazu persönlich bekannte Architekten oder andere Akteure könnte ich mir eine Beteiligung vorstellen. Niemals aber eine Beteiligung an einem von vornherein als Anlage- oder Steuersparmodell konzipiertes und öffentlich beworbenem Objekt in einer fernen Stadt, das ordne ich in die gleiche vertriebsorientierte Kapitaleinsammelkategorie ein wie z.B. Wald- Schiff- Container- oder Flugzeugbeteiligungen. Dort verdienen immer die haftungsfreigestellten Initiatoren und die Anleger tragen alleine das volle Risiko nach dem Motto Steuern sparen koste es was es wolle.

[Sapine]

Der Erwerb einer Immobilie kann sich nur rechnen, wenn man nicht zu teuer einkauft. Dein Objekt soll 145k kosten für 59 qm. Vor einigen Jahren hatte ich mich auch mal für ein Objekt aus dem Bereich Denkmalschutz interessiert, davon aber wieder Abstand genommen, weil absolute Mondpreise verlangt wurden, die nach meiner Einschätzung später am Markt kaum mehr realisierbar sein werden. Da helfen Dir noch so gut ausgeklügelte Liquiditätsströme und Steuervorteile nichts, wenn der Preis zu hoch ist.

 

Ich habe nur mal kurz bei Immoscout nach Altbauwohnungen in Leipzig gegoogelt (EDITH: Suchbegriff "Altbau") mit 55 - 63 qm und finde aktuell 10 Objekte im Angebot. Davon keines teurer als 90k. Bietet die Dir angebotene Wohnung tatsächlich derart viel Mehrwert?

 

EDITH mit dem Suchbegriff Altbauwohnung findet man dann noch mehr, die teuerste liegt dann bei 125k.

[mzl]

Kurzform: Ich würd's lassen...

 

Langform:

Generell sind Immoinvestments kritisch zu sehen. Dieser Themenbereich ist ungemein komplex, d.h. ich würde mich an Deiner Stelle erst einmal gründlich in die Materie einlesen. Wie immer empfehle ich zum einen das Immospezial der Finanztest des letzten Herbstes, zum anderen zwei Fäden, in denen u.a. ich mich detaillierter zu Immorisiken und weit verbreiteten Rechenfehlern geäußert habe:

 

http://www.wertpapie...-und-leerstand/

http://www.wertpapie...tung-immobilie/

 

Was Dir bewusst sein sollte: Im heiß gelaufenen Immomarkt gibt's bis auf Weiteres keine Schnäppchen mehr, weil die Konkurrenz nie schläft. Außerdem kaufst Du zu Spitzenpreisen in einem überhitzten Markt. Ich würde mich nicht zu sehr auf schöne Excelzahlenreihen und Beteuerungen von Baufirma und Makler verlassen. Aus eigener Erfahrung kann ich Dir sagen, dass sich daran niemand erinnert, sobald einem die erste WEG-Einladung mit "überraschenden" TOPs ins Haus flattert. Die Instandhaltung wird eigentlich immer teurer als gedacht... Darüber hinaus gilt, dass die Chance auf einen Zinsanstieg je größer wird, desto niedriger die Zinsen fallen bzw. länger sie stagnieren (Stichwort ist die berühmte Regression zum Mittelwert). Ein paar Tausend gesparte Steuereuro bringen Dir nichts, wenn die Preise zum Verkaufszeitpunkt um 10 - 20 % gefallen sind.

 

Selbst Immobefürworter wie Kolle weisen Dich routinemäßig darauf hin, nie in einem unbekannten Markt zu kaufen. Solltest Du nicht aus Leipzig stammen oder längere Zeit vor Ort gelebt haben, würde ich Dir strikt von einem Kauf abraten. Hast Du Dich z.B. mit Bevölkerungsprognosen zum Jahr 2030 beschäftigt? Weißt Du, was in "Deinem" Stadtviertel geschieht? Zudem gilt, dass Du höchstwahrscheinlich Papierkrams und Koordinationsaufwand unterschätzt, die mit dem Kauf und der Betreuung einer Immobilie zusammenhängen. Remote würde ich mir das niemals ans Bein binden. Ich wundere mich immer über Projektleiter in meinem Bekanntenkreis, die von dieser Arbeit auch in ihrer Freizeit nicht genug bekommen.

 

Falls Du wirklich Dein Risiko erhöhen willst, dann riskiere doch einen Blick auf seedmatch.de oder höre Dich in der Hamburger Gründerszene um oder investiere gleich in mein Hamburger Startup.

 

Spaß beiseite, deswegen ein letzter, sehr ernst gemeinter Punkt: Wenn Du tatsächlich gerne irgendwann Deine eigene Bude bewohnen willst, dann verbaust Du Dir mit diesem Investment eventuell den finanziellen Spielraum für später. Von einem massiven Klumpenrisiko mit zwei Immobilien, die dann den Großteils des Vermögens ausmachen, rate ich dringend ab! Stattdessen würde ich mich an Deiner Stelle in allen Richtungen umhören, Stadtentwicklungsprojekte beobachten, Multiplikatoren identifizieren, um mittelfristig und nicht bei den jetzigen Höchstpreisen ein Schätzchen für die Eigennutzung aufzutreiben.

 

Gruß aus der Nachbarschaft,

mzl

[Joseph Conrad]

Von einer denkmalgeschützten Eigentumswohnung würde ich die Finger lassen. Da musst du dich ja mit den, oft verschrobenen Miteigentümern UND der Denkmalbehörde herumschlagen. Bei deinem Einkommen sind die mickrigen 59 qm nur ein Klotz am Bein. Lieber ordentlich sparen, auf die Lauer legen und einmal richtig zuschlagen.

 

LG Joseph

[Kolle]

Generell zum Immobilienmarkt ( vermietete ETW ):

 

Frisch "totalsanierte" Wohnungen kosten momentan im Bundesschnitt etwa die 20fache Jahresnettomiete. Ist die ETW teilweise fremdfinanziert und man kann die Miete der Inflation anpassen, kommt man locker auf Amortisationszeiten von 20 bis 25 Jahren. Danach stehen dann schon wieder Renovierungen an. Kommen noch unschöne Umstände hinzu wie Baumängel, Leerstände, Mietnomaden oder Streiteren mit den Mietern oder der Eigentümergemeinschaft wird es nochmals enger. Finanziert man mit günstigen aber kurzfristigen Darlehen hat man außerdem ein Zinsänderungsrisiko.

 

Handelt es sich um fertig aufbereitete Kapitalanlegermodelle ( im Jargon der Vermittler "Rendite- und Steuersparmodelle" ), so wollen auch die Initiatoren ihren Anteil abhaben. Die Amortisationszeiten nehmen nochmals zu, es besteht zudem die Gefahr dass man an weniger seriöse Initiatoren geraten kann die alles schöner reden und schreiben als es in Wirklichkeit ist.

 

Ich will nicht gererell Immobilien schlechtreden, auch in meinem Bekanntenkreis gibt es Beispiele die funktionieren. Aber die kennen sich aus, managen alles selbst und kaufen keine ETW in der Ferne. Negative Beispiele kenne ich auch, meist von Gutverdienern die blauäugig an die Sache herangegangen sind, alles vordergründig von der Finanz- und Steuerseite betrachtet haben und die Realität einer sehr langfristigen Investition nicht sehen wollten.

 

In einem anderen Thread habe ich mal provokativ Klumpenrisiko und Diversifikation gegenübergestellt. Wer zu stark diversifiziert senkt zwar das Risiko, verdient aber nichts mehr. Überall kann man nicht gut sein und man braucht eine Lernkurve ( Lehrgeld ). Verdienen tut man heutzutage nur was mit Klumpen bei denen man sich auskennt und Arbeitszeit investiert. Das können auch Immobilien sein. Zum reinen Diversifizieren mit Immobilien genügt die eigene und selbstbewohnte vollkommen aus, evtl. noch eine Teilvermietung im gleichen Objekt. Typische Kapitalanlegermodelle halte ich aus Renditesicht nicht für attraktiv, da haben schon andere die Butter und die Wurst vom Brot abgekratzt.

[Kolle]

Frisch "totalsanierte" Wohnungen kosten momentan im Bundesschnitt etwa die 20fache Jahresnettomiete. Ist die ETW teilweise fremdfinanziert und man kann die Miete der Inflation anpassen, kommt man locker auf Amortisationszeiten von 20 bis 25 Jahren.

 

Beim Nachlesen meines Postings ist mir aufgefallen dass der Begriff "Amortisatonszeit" nicht zielführend für die zu erzielende Rendite ist. Nach den 20 bis 25 Jahren ist die Immobilie ja noch vorhanden mit einem gewissen erzielbaren Verkaufswert ( nicht verwechseln mit dem i.A. höheren Verkehrswert ) der gleich, höher oder tiefer als der Kaufpreis liegen kann. Der eigentliche "Break even" liegt etwa im halben Bereich der Amortisationszeit und ab da ist man i.d. Regel in der Gewinnzone ( hohe Transaktionskosten ). Bei selbst gemanagten eigenkapitalfinanzierten Immobilien liegt man momentan im Erwartungsbereich von 3 bis 4 % Rendite nach IIR bei einer Haltedauer von ca 20 Jahren. Die Rendite lässt sich durch Hebeln mit Fremdkapital unter Anstieg des Risikos erhöhen.

 

Vertriebsfertig aufbereitete Kapitalanlagemodelle mit Immobilien können mit diesen Zahlen nicht mithalten ( höherer Einkaufspreis und ggfs. Verwaltungskosten ), die Objektrendite liegt schon nahe auf Augenhöhe mit dem Fremdfinanzierungszinssatz und damit fehlt praktisch der Hebel.

[Yoko]

Daten zum Objekt:

- Kaufpreis 145.000 EUR, davor Sanierungsleistung: 121.000 EUR

- Wohnfläche: 59qm, angenommene Nettokaltmiete 6,20 EUR/qm = 366 EUR

 

Die Nettokaltmiet entspricht (pro Jahr) ca. 3% von dem Kaufpreis (vor Steuern), d.h. nach 33 Jahren (vor Steuern) würdest du den Kaufpreis durch die Nettokaltmiete frühestens wieder reinbekommen (Mietpreissteigerungen etc. mal außen vorgelassen). Allerdings kannst du diese 366 Euro/Monat ja nicht völlig für dich vereinnahmen, sondern musst daraus auch Instandhaltung und Sanierung bezahlen. Und die Handwerker kommen eigentlich doch recht häufig mal vorbei, beispielsweise um Rauchmelder in der Wohnung zu installieren.

 

Ebenso hast du die Gefahr durch Leerstand, oder der Mieter reduziert die Miete, z.B. aufgrund von Baulärm auf dem Nachbargrundstück, oder du bekommst irgendwelche Mietnomaden.

 

Insgesamt erscheint mir der Kaufpreis für die mögliche Nettokaltmiete viel zu hoch. Würde also persönlich die Finger davon lassen.

[bondholder]

Insgesamt erscheint mir der Kaufpreis für die mögliche Nettokaltmiete viel zu hoch.

Irgendwo muß der Gewinn für den Anbieter des Steuersparmodells schließlich herkommen...

 

Xar, lebst du in Leipzig? Möchtest du deine Freizeit in Zukunft gerne damit verbringen, dich um die Wohnung zu kümmern? Oder wie stellst du dir die Verwaltung der Immobilie vor? (Natürlich kann man fast alles einkaufen, aber das kostet...)

[Xar]

Hallo zusammen,

 

vielen Dank für die bisherigen Antworten. In der Tat versperren schöne Zahlenreihen über Ein- und Auszahlungsströme evt. den Blick auf ganz einfache Metriken wie z.B. den Bruttokapitalisierungsfaktor.

Nach nochmaliger Recherche muss ich euch zustimmen, dass der aufgerufene Preis anscheinend nicht in einem sinnvollen Verhältnis zu den möglichen Vorteilen steht. Damit ist meine Bereitschaft zu diesem Investment bereits auf fast null gesunken.

 

Gerne würde ich allerdings noch einen anderen Blickwinkel mit euch teilen. Natürlich wieder als schöngerechnete Excel-Liste ;-) Gehen wir mal für den Moment davon aus, das alle Annahmen über zu erzielende Mieten, Steuerersparungen etc. wie prognostiziert eintreten würden. Dies würde bedeuten, dass das Investment bis auf eine Anfangsinvestition von 16.000 EUR (Nebenkosten + 5% EK-Anteil) in den ersten 10 Jahren (tatsächlich eher 12 Jahre) für mich kostenneutral ist. Danach läuft wie schon angesprochen die AfA aus und damit die steuerlichen Vorteile. Anbei der Versuch dieses als Sparplan mit einer angenommen Verzinsung von 3% auszudrücken.

 

 

 

 

Man sieht: In dieser Alternative hätte ich eine Bestand von 75.00 EUR aufgebaut, während ich bei Investition ein Objekt besitze dessen Wert vielleicht nicht dem 144.000 EUR entspricht, aber doch mit hoher Wahrscheinlichkeit wertvoller als 75.000 EUR ist. Zusätzlich und für mich viel wichtiger (ich würde das Objekt langfristig halten): Nach 20 Jahren haben ich durch die Mieteinnahmen einen laufenden Auszahlplan mit Kapitalerhalt generiert.

 

Wo ist mein Denkfehler?

 

Danke,

Xar

[tyr]

Du hast nun von allen Seiten die Meinung, dass dieses Konzept, dein Vermögen über irgendwelche windigen Immobilien-Investments mit Steuertricks steigern zu wollen riskant ist und damit viele Gutverdiener auf die Nase fallen. Argumente gibt's im Thread genug und auf den FAZ-Artikeln vom Profi nochmal geballt.

 

Nun möchtest du dich mit Zahlenreihen selbst darin bestätigen, dass der Weg doch unbedingt der Richtige ist.

 

Was erwartest du? Dass sich mit einer Exceltabelle und einer abstrakt-theoretisch-vereinfachten Rechnung alle Meinungen umkehren?

 

Der Konsens ist doch: Finger weg, damit fallen jedes Jahr reihenweise Gutverdiener auf die Nase. Gründe wurden ja genannt. Wenn du es doch unbedingt auch wie die vielen anderen versuchen willst: tu es doch.

[Xar]

Nach nochmaliger Recherche muss ich euch zustimmen, dass der aufgerufene Preis anscheinend nicht in einem sinnvollen Verhältnis zu den möglichen Vorteilen steht. Damit ist meine Bereitschaft zu diesem Investment bereits auf fast null gesunken.

 

Es geht mir nicht darum das Investment doch noch irgendwie schönzurechnen. Im Gegenteil, die angesprochene guten Argumente und Links haben mich bereits vom Gegenteil überzeugt. Mehr kann mal als Diskussionsteilnehmer doch nicht erwarten, oder? Die Meinung von jemanden mit sachlichen Argumenten geändert zu haben.

Das braucht mich aber doch nicht zu hindern andere Betrachtungsweisen anzusprechen und zu diskutieren, oder?

[Sapine]

Wo ist mein Denkfehler?

Wie sieht denn die Gegenrechnung für die Immobilie aus? Zahlst Du dort wirklich nur die besagten 3798 Euro ein für die paar Jahre, um 144k zu tilgen? Wie sieht es mit den ganzen Nebenkosten aus, hast Du die berücksichtigt?

 

Bei dieser Gesamtbelastung, der angenommen Mieteinnahmen + Steuerersparnis ergibt sich in den ersten 12 Jahren bereits eine leichte Überdeckung. Danach wechselt es durch den reduzierten steuerlichen Effekt (Denkmal-AfA ist nach 12 Jahren erledigt) in eine Unterdeckung, die ggf. durch Mietsteigerungen etwas sanfter ausfällen kann. In jeden Fall wäre sie ohne Probleme auch bei voller Höhe durch mich zu leisten (weitere Gehaltssteigerungen mal außen vor gelassen).

Mit welcher Tilgung Du gerechnet hast kann ich hier nicht erkennen und auch nicht von welcher Darlehenssumme Du ausgehst.

[Xar]

Wo ist mein Denkfehler?

Wie sieht denn die Gegenrechnung für die Immobilie aus? Zahlst Du dort wirklich nur die besagten 3798 Euro ein für die paar Jahre, um 144k zu tilgen? Wie sieht es mit den ganzen Nebenkosten aus, hast Du die berücksichtigt?

 

Bei dieser Gesamtbelastung, der angenommen Mieteinnahmen + Steuerersparnis ergibt sich in den ersten 12 Jahren bereits eine leichte Überdeckung. Danach wechselt es durch den reduzierten steuerlichen Effekt (Denkmal-AfA ist nach 12 Jahren erledigt) in eine Unterdeckung, die ggf. durch Mietsteigerungen etwas sanfter ausfällen kann. In jeden Fall wäre sie ohne Probleme auch bei voller Höhe durch mich zu leisten (weitere Gehaltssteigerungen mal außen vor gelassen).

Mit welcher Tilgung Du gerechnet hast kann ich hier nicht erkennen und auch nicht von welcher Darlehenssumme Du ausgehst.

 

Steht im ersten Beitrag: Darlehen 85K durch Bankdarlehen, 53K durch KfW, Konditionen stehen ebenfalls oben, inkl. Tilgungskonzept.

 

Gruß

Xar

[Sapine]

Ich kann dort weder die Restschuld noch die Tilgungsraten entnehmen. Die reinen Darlehenssummen und der Zinssatz sagen erst mal noch nicht viel. Und wo sind bei Deiner Vergleichsrechnung eigentlich die Beiträge zu den beiden Bausparern?

 

Wie wurde bei den steuerlichen Vorteilen gerechnet? Hast Du bedacht, dass Du nicht nur Steuern sparst sondern alle übrigen steuermindernd wirkenden Ausgaben (wie etwa Werbungskosten) weniger steuermindernd werden durch das Abschreibungsobjekt?

[mzl]

@ Xar

Ich verstehe Dich nicht, also entweder hast Du Spaß an Simulationen (verständlich, aber da wird wohl kaum ein Forianer mitziehen) oder Dich reizt das Steuersparmodell nach wie vor. Lege Dir bitte das von mir empfohlene Immospezial der Finanztest zu oder besorg Dir vergleichbare Informationen und erstelle dann eine Rechnung, die alle Komponenten wie z.B. auch das Leerstandsrisiko, übliche Instandhaltungskosten, Steuern auf Deine Mieteinkünfte, Tilgungsplan etc. enthält. Dann können wir gerne fundierter diskutieren. So rechnest Du Dir das Ganze nur schön und gehst dem Steuersparmodell-Anbieter bzw. den Milchmädchenrechnungen des Bekanntenkreises auf den Leim.

 

Fühle Dich bitte bei Immoentscheidungen zu nichts genötigt. Hast ist der schlechteste Ratgeber!

 

@ Sapine

Deine Geduld ist 'mal wieder bewundernswert...

[tyr]

@ Xar

Ich verstehe Dich nicht, also entweder hast Du Spaß an Simulationen (verständlich, aber da wird wohl kaum ein Forianer mitziehen) oder Dich reizt das Steuersparmodell nach wie vor. Lege Dir bitte das von mir empfohlene Immospezial der Finanztest zu oder besorg Dir vergleichbare Informationen und erstelle dann eine Rechnung, die alle Komponenten wie z.B. auch das Leerstandsrisiko, übliche Instandhaltungskosten, Steuern auf Deine Mieteinkünfte, Tilgungsplan etc. enthält. Dann können wir gerne fundierter diskutieren. So rechnest Du Dir das Ganze nur schön und gehst dem Steuersparmodell-Anbieter bzw. den Milchmädchenrechnungen des Bekanntenkreises auf den Leim.

 

Fühle Dich bitte bei Immoentscheidungen zu nichts genötigt. Hast ist der schlechteste Ratgeber!

So sehe ich das auch. Ich würde eher an dem scheinbar dahinter stehenden Bedürfnis arbeiten, unbedingt Steuern sparen zu wollen bzw. mit einer denkbaren Steuerersparnis irgendwie Vermögen aufbauen zu wollen. Das Vorhaben ist ja nun schon ausführlich als riskant belegt. Viele Gutverdiener versuchen sich daran und scheitern damit.

 

Trotzdem möchte Xar unbedingt weiterhin daran festhalten und sich das Modell mit einfachen Tabellen schön rechnen. Es geht scheinbar darum, Bestätigungen zu bekommen, dass die theoretischen Zahlen gut aussehen, damit das Vorhaben weiter verfolgt werden kann. Warum? Das ist meines Erachtens der Kern der Sache.

[mzl]

Nachschlag als Zitat der Seite 13 des erwähnten Immospezials (es geht eigentlich um die Gegenüberstellung von Kauf und Miete):"

- 25 % Eigenkapital-Empfehlung (Dein bisher geplanter Einsatz ist absurd niedrig, ich würde sogar 30 % einsetzen)

- Monatsrate mit Tilgung von 2 -3 %

- Pauschale für Instandhaltung pro qm pro Monat

- Pauschale für Verwaltung

- Leerstandsrisiko

- Zinsverlust für eingesetztes EK (ja, ja, fehlt in jeder Milchmädchenrechnung ) berücksichtigen

usw.

 

Ich gehe davon aus, dass die Rendite von der angesetzten Instandhaltung und unterstellten Wertveränderung abhängt. Zur Beurteilung der Letzteren müsstest Du Dir ein ausführliches Leipzig-Exposé erstellen. Das sollte in Anbetracht der Höhe der Investition doch kein Problem sein, oder? Selbst wenn Du langfristig 2 - 3 % Rendite erzielst, wäre das KEIN gutes Ergebnis für den ganzen Aufwand. Immo ist stets ungleich einfach.

 

Falls es Dir doch nur um den Immo- oder Steuersparkick geht (alles verständlich): Das Durchdenken macht viel mehr Spaß als der eigentliche Kauf. Denselben Kick könntest Du Dir holen, wenn Du einen guten Riestervertrag abschließt (vergleichbare Steuerersparnis für gutverdienende Angestellte) und in Hamburg nach einer geeigneten Bude für die Eigennutzung suchst. Jetzt noch regelmäßige Sparraten in ein diversifiziertes Wertpapierportfolio stecken und fertig wäre die Wohlfühllösung aus Forumssicht...

[edwin]

In Berlin hat man gerade ein paar Immobilienverkäufer wegen Betruges mit Steuersparimmobilien aus dem Verkehr gezogen.

 

http://www.berlin.de/polizei/polizeimeldungen/pressemitteilung.108846.php

[Chris89]

>2300€/m2 bei 6,20€/m2 Kaltmiete. Grunderwerbssteuer & Notar kommen auch noch drauf.

Da helfen einem auch die niedrigsten Darlehnszinsen und die besten Steuersparmodelle nix mehr.

Wenn du in Immobilien investieren willst, kauf dir paar REITs von deinem Ersparten (z.B. TAG AG, die investieren auch in ostdeutsche Wohnimmobilien), aber nicht eines solcher Kleinanleger-Abzockmodelle.