Immobilie als Kapitalanlage im Osten / Container /

[bruzzler]

Hi zusammen

 

ich habe verschiedene Angebote erhalten, um alternativ fürs Alter vorzusorgen. Ich stehe allen 3 kritisch gegenüber und hoffe auf euer Feedback:

 

1. Erwerb einer Eigentumswohnung im Osten (Werdau nähe Zwickau) als Kapitalanlage

2. Container Investment

3. Prisma Life

 

zu1:

Es handelt sich um eine Wohnung, entweder 2 Zi 47,6qm mit TG oder 3 Zi 63qm mit TG. Kaufpreis 52.300€ bzw. 68.900€. Im Anhang zwei beispielhafte Modellberechnungen. Baujahr 1994, 3.5 Geschosse mit Aufzug, Alle Wohnungen Balkon / Terrasse. Mehr weiß ich leider nicht. Ausser dass es in Werdau nähe Zwickau liegt und offenbar zwangsversteigert wurde.

Haken für mich: Kaufpreis viel zu hoch? Bei Immobilienscout gibts ähnliche Wohnungen ab 30.000€-..?

 

zu 2.: Container Investment über P&R

Hier die Angaben aus dem Kopf, die ich gestern erhalten habe:

Kaufpreis Container: 2.900€, Laufzeit 5 Jahre, Ausschüttung pro Tag: 0,79€ quartalsweise nachschüsssig, Rückkaufswert: 2100€

nicht wirklich ein Haken, aber ob hier das Risiko mit der Rendite in einem guten Verhältnis steht ist für mich nicht klar.

 

zu 3. PrismaLife

Hier handelt es sich wohl um die PrismaFlex als Zussatz oder Ersatz (zu) meiner Debeka F1. Mir wurde die Debeka voll schlecht gemacht, Riester ist nur Verarsche usw. Als Vorteile wurden mir versprochen, dass ich täglich ans Geld kann, Laufzeit wohl bis Renteneintritt

Was ist davon generell zu halten`? Wenn ich mir die Kosten ansehe: stecken da fast 10.000€ Kosten drin?? Und war bedeutet, dass man diese Kosten wieder zurück erhält durch einen "Treuefonds"? Vielleicht kann hier jemand Klarheit reinbringen. Anhänge unten.

 

Zusatz: Ich bin irgendwie ratlos, was ich mit meinen im Moment 700€ mache, die ich aufs Tagesgeld haue. Soll ich an das Haus Sondertilgen, soll ich in iwas investieren (in was?), Gold/Silber kaufen? Ich bin echt ratlos und froh um jeden Tipp.

 

Danke erstmal, wenn ich mehr weiß, melde ich mich.

 

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2. Basisangaben zur persönlichen Situation

 

2.1 Alter, Familienstand, Kinder, geplanter Renteneintritt:

33, männlich, verheiratet Eintritt mit 67

2.2 Berufliche Situation / Bruttojahreseinkommen / wieviel Geld bleibt bei Abzug aller Kosten im Monat übrig:

Angestellter, 4100 brutto / 13 Gehälter, 2415 netto + selbständige Aufträge ca- 3000-5000€ pro Jahr, Sparvermögen pro Monat ca. 700€

2.3 mtl. reserviertes Kapital für Altersvorsorge insgesamt:

im Moment ca 162 EUR für Riester

2.4 Risikotyp / Risikobereitschaft / Umgang mit Verlusten:

Eher konservativ, ausser bei langer Anlagedauer (z.B. Riester)

2.5 bisherige Risikovorsorge:

Debeka Förderrente

2.6 Umfang der Absicherung (Einzelperson, Familie, Lebenspartner):

teilweise einzeln (Riester), teilweise gemeinsam mit Partner (Unfall, Hausrat,...)

2.7 bisherige Erfahrung mit Altersvorsorgeanlagen:

neutral, da zu wenig Ahnung und völlige Unentschlossenheit

 

3. Das 3-Säulenmodell und bisherige Ansprüche

 

3.1 Gesetzliche Rente:

keine Ahnung

3.2 kapitalbasierende, staatlich geförderte Rente wie Riester, Rürup, Eichel:

Riester, momentan 162,17 €, garantierte Rente 380€

3.3 Arbeitgeberfinanzierte Rente (bAV), AVWL-Zahlung möglich?

nein

3.4 private Vorsorge aus Eigenmitteln (Lebensversicherungen, Fonds, ETFs usw. bei Fondspolicen bitte die WKN / ISIN des Fonds angeben):

Hausbesitzer, Privatvermögen

3.5 Zusammenfassung / Umrechnung in monatliches Rentenäquivalent

laut Rentenlückenrechner taucht inkl. allem eine Lücke von 400€ pro Monat auf. Da jedoch ein Haus vorhanden ist und im Alter wohl keine Miete gezahlt werden muss, sollte das zu überbrcken sein.

3.6 benötigte Rente und erwartete Rentenlücke nach bisheriger Kalkulation:

siehe oben:Rentenlücke ca. 400 EUR, aber da Haus reicht eine gute Riester aus.

 

4. Sonstige Vermögenssituation (Wünsche und Ziele)

 

4.1 aktuelle Sparleistungen:

Tagesgeld, ca. 33.000€, monatlich 700,-

4.2 Schulden (Bitte Kredithöhe, Kreditzinsen und Gesellschaft nennen):

lediglich Darlehen auf Haus, Haus ist aber ca. das Doppelte wert, Kredithöhe: 214.000, Zinssatz ab 11/2011: 4,65% auf 15 Jahre -->pro Monat a. 1.100€ inkl. 1% Tilgung

4.3 absehbare Investitionen (Urlaub, Auto, Wohnung):

normal, jährlich von Sonderzahlungen des AG finanziert

 

5. Bestehende Verträge

 

Riesterrente (genaue Bezeichnung der Police und Anbieter):

Debeka Förderrente F1

garantierte Rente: 380€, monatlicher Beitrag: 162.17€

 

BU Versicherung mit / oder ohne Sparen (genaue Bezeichnung der Police und Anbieter)

Alte Leipziger , Absicherung 2200€ netto,

Kosten: ca. 110€ / Monat

 

Unfallversicherung (Erwachsene / und oder Kinder)

Ammerländer Exklusiv

Grundsumme 100.000

Progression 500%

andere Zusätze: 3% Progression, inkl. Partner

riskante Hobbys: nein

Beitrag : 66,30 / Quartal für Familie

 

sind aktuell Vorerkrankungen bei euch vorhanden, oder wurden diese im Vertrag vermerkt?

nein

 

Privathaftpflichtversicherung (Anbieter der Police):

AXA

 

Versicherungssumme für Personenschäden und Sachschäden : 10 Mio

Versicherungssumme für Vermögensschäden: 10 Mio

Versicherungssumme für Mietschäden: 10 Mio

andere Versicherungsleistungen:Benachteiligung, Datenaustausch, 1Mio

Beitrag : 18,63 / Quartal für Familie

 

Hausratversicherung (Anbieter der Police):

Huk24

 

Versicherungssumme für den gesamten Hausrat: 62000-

weitere Elementargefahren: ja

Glasbruchversicherung: ja

Laufzeit (Beginn / Ende) 02/2009-02/2012

Beitrag : 68€ / Jahr

 

KFZ - Versicherung (Anbieter der Police):

Asstel/REWE

 

KFZ - Haftpflichtversicherung

Versicherungssumme 100 Mio

Leistung bei Personenschäden 8Mio

Umweltschadendeckung ?

Leistungsbegrenzung je Schadensfall im Jahr ?

 

Kaskoversicherung (Teilkaskoversicherung oder Vollkaskoversicherung): BK

Selbstbeteiligung 150/300

Laufzeit (Beginn / Ende): 1 Jahr, Ende 2014

Beitrag : 448,- / Jahr

 

Rechtsschutzversicherung (Anbieter der Police)

 

Auxilia Rechtsschutz

 

Private Krankenzusatzversicherung:

 

Central

Tarif: GPX1 : 26,14 (inkl. Brille)

unfall: 7,00,-

akut: 16,07,-

pflegezusatz (33,-): 6,93,-

krankentagegeld (19,-): 7,41,-

[chart]

Ich habe nur die ersten 3 Punkte gelesen. Das hat mir schon gereicht.

Kannst du alles in die Tonne schmeißen.

Suche hier oder Suche bei google, du solltest Infos dazu finden.

Hier findest du doch genug Ideen für die Altersvorsorge oder nicht?

[bruzzler]

Ich habe nur die ersten 3 Punkte gelesen. Das hat mir schon gereicht.

Kannst du alles in die Tonne schmeißen.

Suche hier oder Suche bei google, du solltest Infos dazu finden.

Hier findest du doch genug Ideen für die Altersvorsorge oder nicht?

 

ein bisschen mehr info auf meine eigene Situation wäre dennoch wünschenswert. Nicht umsonst mache ich mir die Mühe, alle meine Verträge / Daten aufzulisten. Das bräuchte ich ja nicht, wenn ich einfach nur im Forum suchen wollen würde.

Trotzdem danke, den gleichen Eindruck habe ich auch.. nur bei Container bin ich unsicher. Da sagen die einen so, die anderen so.

[Akaman]

Ich stehe allen 3 kritisch gegenüber

Ich auch. Sehr.

[tyr]

Bist du dir sicher, dass der Erwerb von Immobilien in Regionen, die nach derzeitigen Prognosen in den nächsten Jahrzehnten eher sinkende Einwohnerzahlen haben werden wirklich eine positive Rendite abwerfen wird?

 

Thema erwartete Nachfrage bzw. Wertentwicklung bei Vermietung und Verkauf.

 

Ich würde als Kleinanlager Immobilien eher nur dort kaufen, wo in den nächsten Jahrzehnten ein Zuzug junger Menschen und eine mindestens stabile Einwohnerzahl erwartet wird. Das ist soweit ich weiß vor allem in den Regionen der Ballungszentren in Süddeutschland der Fall.

[bruzzler]

Bist du dir sicher, dass der Erwerb von Immobilien in Regionen, die nach derzeitigen Prognosen in den nächsten Jahrzehnten eher sinkende Einwohnerzahlen haben werden wirklich eine positive Rendite abwerfen wird?

 

Thema erwartete Nachfrage bzw. Wertentwicklung bei Vermietung und Verkauf.

 

Ich würde als Kleinanlager Immobilien eher nur dort kaufen, wo in den nächsten Jahrzehnten ein Zuzug junger Menschen und eine mindestens stabile Einwohnerzahl erwartet wird. Das ist soweit ich weiß vor allem in den Regionen der Ballungszentren in Süddeutschland der Fall.

 

Sehr ich genauso, ich habe überlegt eine Wohnung in Nürnberg zu kaufen - gute Kaufkraft, relativ gute Preise....

[Akaman]

ein bisschen mehr info auf meine eigene Situation wäre dennoch wünschenswert.

Ich kann mir kaum eine Situation vorstellen, auf die diese Angebote passen.

 

Was allen gemeinsam ist: es werden munter Provisionen produziert.

[chart]

Und was machst du wenn du Mietnomaden in deine Wohnung bekommst?

[Joseph Conrad]

Du hast eine nicht bezahlte Immobilie und willst noch eine weitere mit Kredit finanzieren ? Im Osten ? Dann guck mal was aus Costa Cordalis & Co geworden ist. Geschlossene Fonds vom Grauen Markt sind eine weitere Totschlagfalle. Ich würde mein Haus mit Sondertilgungen schneller abbezahlen. Einen Teil deiner Sparsumme würde ich dann zur Bildung eines kleinen diversifizierten Depots verwenden. Musterdepots findest du hier zu Hauf.

 

LG Joseph

[Plutos]

Bei 4,65% Darlehenszins auf die selbstgenutze Immobilie bei nur 1% Tilgung ist die beste Geldanlage Sondertilgungen leisten oder den Tilgungssatz erhöhen, je nachdem was dein Darlehnsvertrag ermöglicht. Würde mich aber wundern, wenn nicht 5% Sondertilgung p.a. möglich wären bei einem Vertrag aus 2011.

 

100% sicherer Zins von 4,65% steuerfrei. Da findest du keine vergleichbare Anlage!

 

 

[tyr]

 

Sehr ich genauso, ich habe überlegt eine Wohnung in Nürnberg zu kaufen - gute Kaufkraft, relativ gute Preise....

Ich würde weniger auf die aktuelle Situation der Region schauen, sondern mehr auf die zukünftige erwartete Entwicklung. Wenn es eine Investition sein soll muss meines Erachtens die Nachfrage nach Wohnraum in der Region in Zukunft absehbar zunehmen.

[chart]

Du hast eine nicht bezahlte Immobilie und willst noch eine weitere mit Kredit finanzieren ? Im Osten ? Dann guck mal was aus Costa Cordalis & Co geworden ist. Geschlossene Fonds vom Grauen Markt sind eine weitere Totschlagfalle. Ich würde mein Haus mit Sondertilgungen schneller abbezahlen. Einen Teil deiner Sparsumme würde ich dann zur Bildung eines kleinen diversifizierten Depots verwenden. Musterdepots findest du hier zu Hauf.

 

LG Joseph

 

[bruzzler]

Bei 4,65% Darlehenszins auf die selbstgenutze Immobilie bei nur 1% Tilgung ist die beste Geldanlage Sondertilgungen leisten oder den Tilgungssatz erhöhen, je nachdem was dein Darlehnsvertrag ermöglicht. Würde mich aber wundern, wenn nicht 5% Sondertilgung p.a. möglich wären bei einem Vertrag aus 2011.

 

100% sicherer Zins von 4,65% steuerfrei. Da findest du keine vergleichbare Anlage!

 

 

 

Ich kann maximal 10.500€ pro Jahr Sondertilgung leisten.

[chart]

Dann mach das!

[Yoko]

Zum Thema Immobilie als Wertanlage siehe:

 

Wenn du sie nicht mal gesehen hast, dann auf alle Fälle die Finger davon lassen! Gut möglich dass Feuchtigkeit in die Wänd eindringt und es anfängt zu schimmeln. Viel Spaß wenn du als Eigentümer die Entfernung bezahlen darfst.

 

 

Ebenso sind Container-Investments sehr fragwürdig. Benutz Google, viele sind damit auf die Nase gefallen.

[bruzzler]

Ok danke an alle, bestätigt meinen ersten Eindruck.

 

Noch eine eher Offtopic Frage: Lohnt sich eine "Umschuldung" in einen vertrag mit besseren Zinskonditionen oder frisst die Vorfälligkeitsentschädigung das wohl alles auf?

[polydeikes]

https://www.wertpapier-forum.de/topic/34472-neuordnung-meiner-alters-und-risikovorsorge/?do=findComment&comment=644195

[tyr]

Du hast eine nicht bezahlte Immobilie und willst noch eine weitere mit Kredit finanzieren ? [...] Einen Teil deiner Sparsumme würde ich dann zur Bildung eines kleinen diversifizierten Depots verwenden. Musterdepots findest du hier zu Hauf.

Die meisten Ratgeber, die ich lese, empfehlen zuerst alle Kredite so schnell wie möglich zu tilgen und in dieser Zeit keine andere Geldanlage zu machen. Zuletzt in der FAZ, da ist es auch schön durchgerechnet und die Chancen und Risiken wurden bewertet:

 

http://www.faz.net/-gvg-7nl8e

Schuldentilgung und Geldanlage sind ein explosives Gemisch

Die schnelle Tilgung der Eigenheimkredite ist für die meisten Privatleute die beste Geldanlage.

 

Daher: lieber vorhandenen Kredit so schnell es geht abzahlen und Finger weg von anderen Geldanlagen in der Zeit, wo der Kredit noch nicht abgezahlt ist.

[bruzzler]

Du hast eine nicht bezahlte Immobilie und willst noch eine weitere mit Kredit finanzieren ? [...] Einen Teil deiner Sparsumme würde ich dann zur Bildung eines kleinen diversifizierten Depots verwenden. Musterdepots findest du hier zu Hauf.

Die meisten Ratgeber, die ich lese, empfehlen zuerst alle Kredite so schnell wie möglich zu tilgen und in dieser Zeit keine andere Geldanlage zu machen. Zuletzt in der FAZ, da ist es auch schön durchgerechnet und die Chancen und Risiken wurden bewertet:

 

http://www.faz.net/-gvg-7nl8e

Schuldentilgung und Geldanlage sind ein explosives Gemisch

Die schnelle Tilgung der Eigenheimkredite ist für die meisten Privatleute die beste Geldanlage.

 

Daher: lieber vorhandenen Kredit so schnell es geht abzahlen und Finger weg von anderen Geldanlagen in der Zeit, wo der Kredit noch nicht abgezahlt ist.

 

Und warum hört man auf der anderen Seite immer wieder, dass man gerade in der jetzigen Zeit und mit den niedrigen Zinsen "Schulden machen" soll?

[Yoko]

Die meisten Ratgeber, die ich lese, empfehlen zuerst alle Kredite so schnell wie möglich zu tilgen und in dieser Zeit keine andere Geldanlage zu machen. Zuletzt in der FAZ, da ist es auch schön durchgerechnet und die Chancen und Risiken wurden bewertet:

 

http://www.faz.net/-gvg-7nl8e

 

 

Daher: lieber vorhandenen Kredit so schnell es geht abzahlen und Finger weg von anderen Geldanlagen in der Zeit, wo der Kredit noch nicht abgezahlt ist.

 

Und warum hört man auf der anderen Seite immer wieder, dass man gerade in der jetzigen Zeit und mit den niedrigen Zinsen "Schulden machen" soll?

 

Naja weil Banken, Kreditvermittler, Markler & Co. gut daran verdienen.

 

Aber wo hast du dieses gehört?

 

Und falls man vorhat zu bauen, dann kann es durchaus sinnvoll sein dies lieber jetzt mit niedrigen Zinsen zu machen, anstatt noch 5 Jahre zu sparen und erst dann mit weniger Kredit aber höheren Zinsen zu bauen.

[tyr]

Und warum hört man auf der anderen Seite immer wieder, dass man gerade in der jetzigen Zeit und mit den niedrigen Zinsen "Schulden machen" soll?

Weil diejenigen, die das erzählen an den gemachten Schulden (oder den Bausparverträgen vorher oder was auch immer) Geld verdienen wollen. Das Argument der zukünftigen Zinsentwicklung ist Spekulation. Und ob eine einzelne Immobilie jemals nach Abzug von Steuern, aller Kosten und Inflation real eine Rendite abwirft ist genau so Spekulation.

 

Was man mit Immobilienkrediten real sicher am Bein hat ist das Klumpenrisiko und die ganzen damit verbundenen Kosten, Aufwände und Risiken. Darauf kann man sich verlassen.

[bruzzler]

 

Naja weil Banken, Kreditvermittler, Markler & Co. gut daran verdienen.

 

Aber wo hast du dieses gehört?

 

Und falls man vorhat zu bauen, dann kann es durchaus sinnvoll sein dies lieber jetzt mit niedrigen Zinsen zu machen, anstatt noch 5 Jahre zu sparen und erst dann mit weniger Kredit aber höheren Zinsen zu bauen.

 

Hört man halt so, Eltern, Freunde kaufen Wohnungen weil die Zinsen so niedirig sind. Ich sehe es halt eher so, dass der Kaufpreis der Immobilie sicher 10-15% teurer ist als in einer Normalzinsphase und sich net unbedingt durch den niedigen Zins was spart.

 

 

 

[tyr]

Hört man halt so, Eltern, Freunde kaufen Wohnungen weil die Zinsen so niedirig sind. Ich sehe es halt eher so, dass der Kaufpreis der Immobilie sicher 10-15% teurer ist als in einer Normalzinsphase und sich net unbedingt durch den niedigen Zins was spart.

Wenn Eltern und Freunde + Bekannte mehrheitlich professionelle Kapitalanleger mit staatlich anerkannter Ausbildung im Bereich Banken und Finanzdienstleistungen sind würde ich denen vielleicht auch folgen. Wenn nicht würde ich eher versuchen, das mit Abstand zu betrachten. Millionen Fliegen können nicht irren: fresst ...?

 

Meiner persönlichen Meinung nach sind Immobilien derzeit in den gefragten Lagen und Regionen eher überbewertet. Da hilft einem der niedrige Kreditzins auch nichts, wenn später eine Wertkorrektur folgt. Man muss dann trotzdem den Kredit zum überhöhten Wert weiter bedienen. Vielleicht kommt auch bald wieder die nächste Wirtschaftskrise und man kann den hohen Kredit gar nicht mehr bedienen und muss zwangsversteigern, wenn auch viele andere verkaufen müssen. Eine Wette auf stabile Verhältnisse.

 

Vielleicht haben wir auch bald eine Deflation? Das wäre dann der Horror für die ganzen Immobilienkredit-Zahler.

 

Thema prozyklisches Verhalten. Ich glaube, dass im momentanen Immobilienmarkt diejenigen gewinnen, die jetzt zu Höchstpreisen verkaufen können. Beim Kauf gewinnen kann man meines Erachtens eher, wenn der Markt am Boden liegt, die Preise unten sind, viele Zwangsversteigerungen gleichzeitig laufen usw.

[bruzzler]

Wenn Eltern und Freunde + Bekannte mehrheitlich professionelle Kapitalanleger mit staatlich anerkannter Ausbildung im Bereich Banken und Finanzdienstleistungen sind würde ich denen vielleicht auch folgen. Wenn nicht würde ich eher versuchen, das mit Abstand zu betrachten. Millionen Fliegen können nicht irren: fresst ...?

 

Nicht unbedingt.

[Sapine]

Von Containern habe ich keine Ahnung, aber da Du es auch nicht hast, drängt sich das nicht wirklich auf. Beteiligungen in geschlossene Fonds (ich vermute mal das ist es was sich dahinter verbirgt) sind eher etwas fürs wirklich große Vermögen und auch dort nicht zwingend sinnvoll. Für jemand mit eher gebremster Risikobereitschaft ist so etwas komplett das falsche Pferd.

 

Vermietete Immobilien während Du selbst noch auf einer fetten Hypothek sitzt? So viele Steuervorteile bekommst Du nicht, dass sich das wirklich rechnen würde. Wenn Du die Sondertilgungen ausschöpfst erhöhst Du auch Dein Vermögen im Bereich Betongold bei weit weniger Risiko und besseren Renditeaussichten. 4,65 % nach Steuern schafft man mit einer vermieteten Immobilie nur in den seltensten Glücksfällen (Zwangsversteigerung, Schnäppchen, Vitamin B, etc.)

 

Für die Lebensversicherung gilt im Prinzip das gleiche. Du wirst damit kaum mehr Rendite einfahren können, wie durch die Sondertilgungen. Zusätzlicher Vorteil der Sondertilgungen ist, dass Du flexibel bleibst und Dir steigende Hypothekenzinsen in der Zukunft nichts ausmachen werden.

 

Wie ist es eigentlich zu der absurden Anfangstilgung von 1 % gekommen, nachdem Du doch deutlich mehr finanziellen Spielraum hast? Dem entsprechenden "Berater" würde ich zukünftig mit höchster Vorsicht begegnen, weil dies vor allem im Interesse der Bank war aber nicht in Deinem. Bei manchen Darlehensverträgen kann man zusätzlich zur Ausschöpfung der Sondertilgung auch durch Anpassung der Tilgungsrate die Rückzahlung beschleunigen. Bei meiner letzten Hypothek konnte ich die Tilgung bis zu zweimal ändern lassen in der Vertragslaufzeit auf einen Wert zwischen 1 und 5 %. Ich denke ein entsprechendes Gespräch mit Deiner Bank könnte mehr Aussicht auf Erfolg haben, als die Frage nach einer vorzeitigen Ablösung, die sich Banken sehr gut bezahlen lassen. Wie lange ist denn die Restlaufzeit der Hypothek?

 

Sofern keine größeren Ausgaben geplant sind in den nächsten Jahren (Auto, Einrichtung etc.) würde ich die Tagesgeldreserve halbieren.

 

Sofern die Bank mitspielt: Die monatliche Tilgung auf 3 % oder 4 % anheben und zusätzlich die Sondertilgungen nutzen. Den/die Berater, mit den drei "alternativen" Anlageempfehlungen in Zukunft meiden!