Garfiel12345 März 23, 2014 · bearbeitet März 23, 2014 von Garfiel12345 Was haltet ihr davon, wenn man sich an so etwas beteiligt: Von einer Firma werden Immobilien aus Sondersituationen (z.B. Versteigerungen u.s.w.) gekauft. Um diese Geschäft ausweiten zu können, werden Anleger gesucht, die Geld in Form eines Darlehens zur Verfügung stellen. Der Anleger erhält dabei zur Absicherung eine 100%ige, erstrangige Grundschuld auf Immobilien, die sich schon im Eigentum der Firma befindet. Der Anleger erhält also eine bankübliche Absicherung und eine mündelsichere Geldanlage. Die Laufzeit beträgt 3 Jahre. Die Firma stellt dem Darlehensgeber eine Grundschuld auf ein in Deutschland belegenes Grundstück in Höhe von 100% es Darlehens zur Verfügung. Diese werden auf die Anleger mittels einer Abtretungsvereinbarung überschrieben. Hierzu ist vom Anleger eine notarielle beglaubigte Unterschrift zu leisten. Als Beleihungsrahmen wird bei Wohnimmobilie nach einer bestimmten Bewertungsmethode, max. 80% des Verkehrswertes zu Grunde gelegt. Bei Gewerbeimmobilien wird max. das 12,fach der erzielten Jahresnettokaltmiete angesetzt. Die Absicherung erfolgt meist an zweiter Rangstelle nach einer Grundschuld für ein Kreditinstitut. Die Grundbuchsicherheit wird i..R. als Briefgrundschuld für den Grundstückeigetümer eingetragen, der diese an einen Treuhänder überträgt. Auf dieser ET-Grundschuld werden für die jeweiligen Darlehensgeber Teilgrundschulden zugewiesen, entsprechend deren Darlehenshöhe. So ist sichergestellt, dass alle Darlehensgeber an gleicher Rangstelle eingetragen sind. Würde die Firma die Zinsen oder Rückzahlung nicht leisten, so kann der Anleger in einem ersten Schritt die persönliche Eintragung ins Grundbuch erwirken. Nachdem dies erfolgt ist, kann er beim Grundbuchamt die Zwangsvollstreckung verlangen. Die maximale Höhe der eingetragenen Grundschuld wird durch den Verkehrswert der Immobilie begrenzt. Dieser wiederum wird so berechnet, dass die aktuelle Miete mindestens einen Rückfluss von 8% gewährleistet. Die Firma finanziert nicht mit günstigeren Bankkrediten, da bei guten Kaufgelegenheiten schnell gehandelt werden muss. Es werden günstige Immobilien erworben, diese ggf durch Renovierung aufgewertet um dann etwas später - für eine gut laufende Immobile- eine langfristige und günstiger Bankfinanzierung abzuschließen. Danke fürs Lesen :-) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle März 23, 2014 Die Absicherung erfolgt meist an zweiter Rangstelle nach einer Grundschuld für ein Kreditinstitut. Das ist genau der Knackpunkt warum ich nicht weiter überlegen würde. Die zweite Rangstelle kommt nur selten in den Genuss einer Auszahlungsquote. Es gab bereits mehrere Pleiten von solchen Konstrukten. Btw: Die große Schrift tut den Augen weh. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Garfiel12345 März 23, 2014 Btw: Die große Schrift tut den Augen weh. Habs geändert Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
asche März 23, 2014 Was haltet ihr davon, wenn man sich an so etwas beteiligt: Absolut nichts. Und dazu muss ich mir das noch nichtmal ganz durchlesen. Wenn eine Immobilienklitsche im derzeitigen Umfeld Kleinanlegergelder einwerben muss, hat das seine Gründe ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
black_math März 23, 2014 · bearbeitet März 23, 2014 von black_math Wenn eine Immobilienklitsche im derzeitigen Umfeld Kleinanlegergelder einwerben muss, hat das seine Gründe ... Das ist der Punkt. Firmen mit zweifelhaftem Geschäftsmodell greifen in der Regel erst dann zu "stupid money" wenn von Banken keine Kredite mehr zu erwarten sind. Siehe Prokon. Und: Dass die Firma sich nicht mit günstigeren Bankkrediten finanziert, da bei guten Kaufgelegenheiten schnell gehandelt werden muss, bezweifle ich stark. Es ist ja wohl deutlich langwieriger und umständlicher, viele Kleinanleger zu werben und ins Grundbuch eintragen zu lassen, als einen Bankkredit zu beantragen. Nur: Den bekommt nur, wer ein solides Geschäftsmodell hat. Womit wir wieder beim obigen Punkt wären. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
chart März 23, 2014 Was haltet ihr davon, wenn man sich an so etwas beteiligt: Absolut nichts. Und dazu muss ich mir das noch nichtmal ganz durchlesen. Wenn eine Immobilienklitsche im derzeitigen Umfeld Kleinanlegergelder einwerben muss, hat das seine Gründe ... Ich habe mich auch gefragt, warum nehmen die nicht einfach einen Kredit bei einer Bank auf? Wäre doch der einfachere Weg, aber deren bonität scheint wohl nicht gut genug zu sein. Ich wird die Finger von lassen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Garfiel12345 März 23, 2014 Ich habe mich auch gefragt, warum nehmen die nicht einfach einen Kredit bei einer Bank auf? Die schreiben, daß sie auch Bankdarlehen nutzen. Jedoch stehen die nicht so schnell zur Verfügung, wie sie beim Einkauf für wirklich preisgünstige Immobilien benötigt werden. Daher arbeiten die mit Investorendarlehen beim Ankauf der Immobilie. Danach erfolgt die langfristige Refinanzierung über zinsgünstige Bankdarlehen. Die Absicherung erfolgt meist an zweiter Rangstelle nach einer Grundschuld für ein Kreditinstitut. Das ist genau der Knackpunkt warum ich nicht weiter überlegen würde. Die zweite Rangstelle kommt nur selten in den Genuss einer Auszahlungsquote. Es gab bereits mehrere Pleiten von solchen Konstrukten. Btw: Die große Schrift tut den Augen weh. Verstehe den Satz nicht (Die Absicherung erfolgt meist an zweiter Rangstellen nach einer Grundschuld für ein Kreditinstitut). Was bedeutet das genau? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
TaurusX März 23, 2014 Verstehe den Satz nicht (Die Absicherung erfolgt meist an zweiter Rangstellen nach einer Grundschuld für ein Kreditinstitut). Was bedeutet das genau? Bedeutet, das im Fall der Insolvenz, zuerst die Bank ihr Geld bekommt und wenn noch was übrig ist, dann erst der Anleger Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Garfiel12345 März 23, 2014 Verstehe den Satz nicht (Die Absicherung erfolgt meist an zweiter Rangstellen nach einer Grundschuld für ein Kreditinstitut). Was bedeutet das genau? Bedeutet, das im Fall der Insolvenz, zuerst die Bank ihr Geld bekommt und wenn noch was übrig ist, dann erst der Anleger Achso, ja, Danke Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle März 23, 2014 · bearbeitet März 23, 2014 von Kolle Bedeutet, das im Fall der Insolvenz, zuerst die Bank ihr Geld bekommt und wenn noch was übrig ist, dann erst der Anleger Gut vermietbare Gewerbeimmobilien werden nicht versteigert !!! Kommt es zur Versteigerung stimmt die Struktur schon mal nicht ( Lage, Zustand, Wettbewerb, Auflagen etc. ) Deshalb gehen Gewerbeimmobilien kaum über 50 bis 60 % vom Verkehrswert weg. Zuerst bekommt das Amtsgericht seine Kosten erstattet, das davon auch den amtlich bestellten Gutachter bezahlen muss. Die Forderungen der Bank liegen i.d. Regel höher als das blanke Darlehen, ab Zahlungsunfähigkeit erhält die Bank i.d. Regel 15 % Zins p.a. für bis zu 2 Jahren und dann werden erst die nachrangigen Darlehen bedient, oft verdient auch ein Insolvenzverwalter vorrangig vor der Bank. Beim Versteigerungstermin muss vom Bieter eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit hinterlegt werden ( Bareinzahlung vor dem Termin oder bankbestätigter Scheck der 3 Tage gültig ist ), danach hat man 6 Wochen Zeit für den Restbetrag. Mit der Bank kann man das im Voraus besprechen, wenn man das Geld dann erst von Privatanlegern einsammeln muss dauert es 6 Monate ( Prospektprüfung durch die Bafin dauert alleine 3 Monate ). Kann niemals schneller gehen als bei der Bank. Die Banken sitzen auf einem hohen Liquiditätspolster. Bankkredite für gewerbliche Immobilien liegen bei 3 bis 3,5 % und wer die nicht erhält wird als hohes Risiko eingestuft. Man braucht i.d.R. 20 % Eigenkapital. Die Firmen mit solchen Anlegermodellen arbeiten in Wirklichkeit so: Erst Geld einsammeln von Anlegern, dann Gespräche mit der Bank führen und das eingeworbene Geld als Eigenkapital einbringen. Der Anleger trägt das Risiko alleine. Wenn es gut geht, verdienen die Firmen gut, geht es schief ist nur die haftungsbeschränkte Firma betroffen aber nicht die Initiatoren des Modells. Unbedingt Hände weg, ich kenne mich ein wenig aus. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Garfiel12345 März 23, 2014 Ich danke Euch für Eure Antworten. Dann werde ich das mal lieber lassen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
chart März 23, 2014 Genau Kolle, vom rein logischen her kann ich mir nicht vorstellen, dass Geld von der Bank zu bekommen länger dauern soll als vom Anleger. Denn alleine die Vorbereitungen um den Anleger es schmackhaft zu machen und dann noch die Werbetrommel rühren, dauert doch schon einen Moment. Da ist der Gang zur Bank und Prüfung der Bank in wenigen Tagen erledigt. Entweder sagt die Bank zu oder eben nicht. Und hier wird sie wohl erst zusagen bis Geld vom Anleger da ist, deshalb dauert es auch länger, als vom Anleger Geld einzuholen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Yoko März 24, 2014 Mich würde mal interessieren, welche Rendite die den Anlegern versprechen. Wenn alles so sicher wäre, könnte auch nur die Rendite minimal sein (z.B. 2%). Wenn aber eine hohe Rendite versprochen wird, dann muss dies mit entsprechendem Risiko verbunden sein. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ceekay74 März 24, 2014 Mich würde mal interessieren, welche Rendite die den Anlegern versprechen. Google liefert: Anbieter A: 7,00% bei 3 Jahren Laufzeit, 10k Minimum - bei Nichtgefallen sind auch noch superdolle Transport-Container mit 7,24% p.a. vor Steuer im Angebot... Anbieter B: 7,25% plus 3,0% "Bonus" bei 5 Jahren Laufzeit, 10k Minimum Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Garfiel12345 März 24, 2014 Ich nehme die Transport-Container. Was haltet ihr von den Containern? Ich nehme mal an, auch nicht so viel? Was haltet ihr von Hausinvest? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nudelesser März 24, 2014 Was haltet ihr von den Containern? Ich nehme mal an, auch nicht so viel? Du scheinst noch nicht ganz verstanden zu haben, dass es sich bei dem von Dir vorgestellten Angebot mit größter Wahrscheinlichkeit um einen halbseidenen Eierdieb handelt. Wenn Du unbedingt mit vollem Risiko spekulieren willst, dann kaufe besser bankrottgefährdete Venezuela Anleihen oder ähnliches. Da kann es zwar auch passieren, dass Du alles verlierst, aber immerhin wird dieses Risiko einigermaßen marktgerecht vergütet. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
tyr März 24, 2014 Was haltet ihr von Hausinvest? Sieht doch gar nicht so schlecht aus? http://www.finanzen.net/fonds/hausInvest_performancechart@inChartZeit_0@inBenchmark_0 Ich glaube eher an einen positiven Effekt durch die 24 Monate Mindesthaltedauer von KAGB § 255 http://www.gesetze-im-internet.de/kagb/__255.html Solange solche Branchenfonds in Summe weniger als 20% des Portfolios ausmachen: warum nicht? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Garfiel12345 März 24, 2014 Meint ihr, daß Projektentwicklungsfonds grundsätzlich risikoreicher als andere Immobilienbeteiligungsfonds sind? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
bondholder März 24, 2014 · bearbeitet März 24, 2014 von bondholder Meint ihr, daß Projektentwicklungsfonds grundsätzlich risikoreicher als andere Immobilienbeteiligungsfonds sind? Hast du gerade im Lotto gewonnen und überlegst, wie du das ganze Geld möglichst schnell wieder los wird, oder was sollen diese Fragen? Anders formuliert: Fällt dir ein sinnvoller Grund ein, weshalb es für einen normalen Kleinanleger eine gute Idee sein könnte, über undurchsichtige Vehikel mit hohen Weichkosten in der Immobilienbranche zu spekulieren? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
lenzelott März 25, 2014 Absolut nichts. Und dazu muss ich mir das noch nichtmal ganz durchlesen. Wenn eine Immobilienklitsche im derzeitigen Umfeld Kleinanlegergelder einwerben muss, hat das seine Gründe ... Ich habe mich auch gefragt, warum nehmen die nicht einfach einen Kredit bei einer Bank auf? Wäre doch der einfachere Weg, aber deren bonität scheint wohl nicht gut genug zu sein. Ich wird die Finger von lassen. Die haben schon eine Kredit bei einer/vielen Bank/en, sonst würde ja eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit angeboten. Die 2. Rangige ist im Verwertungsfalle eigentlich immer mit einer 0 Quote unterwegs. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
lenzelott März 25, 2014 Meint ihr, daß Projektentwicklungsfonds grundsätzlich risikoreicher als andere Immobilienbeteiligungsfonds sind? Nein, sind evtl. sogar sicherer wie Festgeld (bei einer zypriotischen Bank). Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
