Den Traum vom Eigenheim ohne Eigenkapital lieber begraben?

[Michalski]

 

vor 46 Minuten schrieb LBO1987:

Ich hätte aber nicht für 1 % Zinsen den Kredit bekommen sondern für 2,5 % da 110 % Finanzierung und das ganze Geld für Einrichtung, Garten, Umzug, Rücklagen für Notfall usw. draufgegangen wären. 

 

Desweiteren musst du mir erklären wie ich folgendes meiner Frau sagen soll:

 

So wir wohnen jetzt 3 Jahre in dem Haus und haben so viel Arbeit reingesteckt, aber die Wertsteigerung unseres Hauses beträgt jetzt 26 %. Wir verkaufen jetzt und ziehen wieder um.

 

Merkst du was? Die Wertsteigerung zur selbstbewohnten Immobilie ist doch uninteressant. Daher verstehe ich eure Diskussion auch nicht. Für mich ist wichtig ob ich es mir leisten kann. Und das konnte ich mir vor 3 Jahren auch nicht. Insbesondere weil ich dann hätte voll arbeiten gehen müßen.

 

Wegen der finanzierung hatte Dir polydeikes schon damals geschrieben, dass 30 Jahre fest nicht die richtige Entscheidung gewesen wäre. Du hättest das deutlich billiger bekommen können und dann wäre es meiner Meinung nach für Dich leistbar gewesen:

 

Am 1.3.2014 um 18:06 schrieb polydeikes:

Generell erst mal noch eine Anregung zur Finanzierungsüberlegung. Zinsbindung 30 Jahre klingt zwar toll, es sollte modular aber günstiger funktionieren. Ggf. mit tilgungsfreier Zeit für bspw. einen KfW Anteil. 0,1 % von 200.000 sind immerhin auch schon 200 Euro p.a. ... Beleihungswerte kann man über Bausparer manipulieren, BSKs können bis zu 30.000 Euro Darlehen ohne Grundbucheintrag vergeben. Langes Gefasel, kurzer Sinn: Sehr genau alle Optionen prüfen, KfW ist nicht immer die günstigste Lösung.

Diverse Arbeitsleistungen selbst erbringen, Bekannte und Verwandte einspannen etc. pp. ist unumgänglich. Muss wirklich jede Kleinigkeit in Auftrag gegeben werden, halte ich deine Nebenkostenüberlegung für erheblich zu niedrig angesetzt.

---

Tragbarkeit. 650 pro Person im Monat ohne Miete klingt viel. Den Rotstift kann man sich da wohl nicht ersparen und ohne "Einschränken" halte ich das Vorhaben für nicht realisierbar. Wenn einem bewusst ist, dass man Haus gegen Urlaube, spontane Anschaffungen etc. für mehrere Jahrzehnte tauscht ... und man damit leben kann ... dann ist das Vorhaben durchfürbar.

 

Du hast Dich dagegen entschieden. Absolut ok. War Deine Entscheidung. Ich glaube aber nicht, dass Du in die Zukunft geschaut noch einmal so eine Gelegenheit im Berliner Raum bekommen wirst. Auch nicht bei Zwangsversteigerungen. Von dem Gedanken würde ich mich an Deiner Stelle einfach verabschieden und mir es in der aktuellen Wohnung gemütlich machen.

 

vor 46 Minuten schrieb LBO1987:

Desweiteren musst du mir erklären wie ich folgendes meiner Frau sagen soll:

So wir wohnen jetzt 3 Jahre in dem Haus und haben so viel Arbeit reingesteckt, aber die Wertsteigerung unseres Hauses beträgt jetzt 26 %. Wir verkaufen jetzt und ziehen wieder um.

Merkst du was? Die Wertsteigerung zur selbstbewohnten Immobilie ist doch uninteressant. Daher verstehe ich eure Diskussion auch nicht. Für mich ist wichtig ob ich es mir leisten kann. Und das konnte ich mir vor 3 Jahren auch nicht. Insbesondere weil ich dann hätte voll arbeiten gehen müßen.

 

Wieso hättest Du denn nach 3 Jahren verkaufen und neu umziehen sollen?

 

vor 18 Minuten schrieb DrFaustus:

So viel zu Thema: Mieter legen ihr überschüssiges Geld am Kapitalmarkt an?

 

Ich setze das "wäre" mal and ie richtige Stelle: "Ich hätte aber nicht für 1% Zinsen den Kredit bekommen, sondern für 2,5% (da 110% Finanzierung) und das ganze Geld wäre für Einrichtung, Garten, Umzug, Rücklagen für Notfall usw. draufgegangen."

So war das vermutlich gemeint. Aber an der Stelle kann man ja auch LBO1987 direkt mal fragen, ob die Sparleistung in den vergangenen 3-4 Jahren der Sparleistung entsprochen hat, die das Haus erfordert hätte? Liegt das Geld auch an der Böre seitdem oder auf dem Tagesgeldkonto?

[LBO1987]

Nö ist Quatsch. Ich bin noch nicht so lange im Arbeitsleben und habe keine reiche Eltern die mir eine Wohnungseinrichtung oder ein Vernünftiges  Auto geschenkt haben. Desweiteren war unsere Hochzeit im Ausland nicht grade günstig, die Eheringe sowieso nicht und von der Welt wollte ich auch etwas sehen statt nur die 4 Ecken eines Grundstückes. Auch hatte meine Frau 4 Operationen im Wert von 20.000 Euro die die Krankenkasse nicht übernimmt(obwohl sie zwangsläufig zum Pfegefall werde würde wenn es nicht hätte gemacht worden ist, verstehe einer die Logik der Krankenkassen). Und dann habe ich noch Geld für Garten, Zaun, Carport und Co gehabt. 

Ist das so schlecht? 

Nun ist aber alles vorbei und es kann seit 3 Jahren angespart werden. Mit 30 habe ich alles was ich brauche und keine Schulden. Nicht mal nen teuren Handyvertrag. Ich glaube manchmal ich bin der Einzige in meinem Alter in Berlin. 

 

 

[DrFaustus]

Das war auch nicht 100% auf dich bezogen. 

Wenn ich heutige Mieten mit den Kaufpreisen vor 5 Jahren vergleiche, dann liegt die Mietrendite bei uns aktuell schon bei 5-6%. Geht die Entwicklung so weiter sind wir in 5 Jahren bei 8-9%.

Die Kaufpreise bleiben aber wo sie waren für jemand der vor 5 Jahren gekauft hat.

Die Mieten steigen zur Zeit deutlich über Inflation. Das heißt, das zur Verfügung stehende Netto wird jedes Jahr kleiner. Beim Käufer wird es größer, Jahr für Jahr.

Wenn man Kapitalmarktaffine Leute hat, mag die Rechnung mit dem Anlegen an der Börse funktionieren. Allerdings nicht in Ballungsräumen, wo die Mieten stark steigen.

Aber wie kapitalmarktaffin sind die Deutschen? Wenig bis gar nicht. Daher wäre dem "Durchschnittsdeutschen" ganz klar eher zum Kauf zu raten. 

[DrFaustus]

vor 12 Minuten schrieb LBO1987:

Nö ist Quatsch. Ich bin noch nicht so lange im Arbeitsleben und habe keine reiche Eltern die mir eine Wohnungseinrichtung oder ein Vernünftiges  Auto geschenkt haben. Desweiteren war unsere Hochzeit im Ausland nicht grade günstig, die Eheringe sowieso nicht und von der Welt wollte ich auch etwas sehen statt nur die 4 Ecken eines Grundstückes. Auch hatte meine Frau 4 Operationen im Wert von 20.000 Euro die die Krankenkasse nicht übernimmt(obwohl sie zwangsläufig zum Pfegefall werde würde wenn es nicht hätte gemacht worden ist, verstehe einer die Logik der Krankenkassen). Und dann habe ich noch Geld für Garten, Zaun, Carport und Co gehabt. 

Ist das so schlecht? 

Nun ist aber alles vorbei und es kann seit 3 Jahren angespart werden. Mit 30 habe ich alles was ich brauche und keine Schulden. Nicht mal nen teuren Handyvertrag. Ich glaube manchmal ich bin der Einzige in meinem Alter in Berlin. 

 

 

Wieviel hast du in den 3 Jahren angespart? Du und deine Frau arbeiten doch Teilzeit hast du geschrieben.

[tyr]

vor einer Stunde schrieb DrFaustus:

Allerdings nicht in Ballungsräumen, wo die Mieten stark steigen.

Aber wie kapitalmarktaffin sind die Deutschen? Wenig bis gar nicht. Daher wäre dem "Durchschnittsdeutschen" ganz klar eher zum Kauf zu raten. 

Der Durchschnittsdeutsche kauft hoffentlich nicht im Ballungsraum eine Miniwohnung zu aktuell 55 Jahreskaltmieten mit 110% Finanzierung.

[DrFaustus]

vor 15 Minuten schrieb tyr:

Der Durchschnittsdeutsche kauft hoffentlich nicht im Ballungsraum eine Miniwohnung zu aktuell 55 Jahreskaltmieten mit 110% Finanzierung.

Wieso? weil du die Entwicklung der Preise und Mieten kennst? Weil sie jemand von der Postbank zu kennen glaubt?

Betonst du nicht immer, dass niemand ex ante die Entwicklung voraussagen kann? Wieso machst du es dann? Wieso glaubst du jemand von der Postbank kann es?

Deine Einschätzung war 2014 jedenfalls schon falsch. Wieso glaubst du, sie ist jetzt richtig?

[Ramstein]

vor 25 Minuten schrieb tyr:

Der Durchschnittsdeutsche kauft hoffentlich nicht im Ballungsraum eine Miniwohnung zu aktuell 55 Jahreskaltmieten mit 110% Finanzierung.

 

vor 11 Minuten schrieb DrFaustus:

Wieso? weil du die Entwicklung der Preise und Mieten kennst? Weil sie jemand von der Postbank zu kennen glaubt?

Betonst du nicht immer, dass niemand ex ante die Entwicklung voraussagen kann? Wieso machst du es dann? Wieso glaubst du jemand von der Postbank kann es?

Deine Einschätzung war 2014 jedenfalls schon falsch. Wieso glaubst du, sie ist jetzt richtig?

 

Der Durchschnittsdeutsche ist ziemlich blöd. Und ab und zu mass man es ihm sagen.

[cyborg]

Interessant, wie hier polarisiert wird. Der Erfolg in Immobilieninvestitionen der letzten Jahre lässt sich in gewissen Gebieten nicht wegdiskutieren und aktuell haben wir ganz klar einen Verkäufermarkt. Ich komme nun aus dem Bankengewerbe, bin recht risikofixiert und schaue sehr skeptisch auf den aktuellen Markt. Warum? Weil eigentlich (!) langsam die Grenze erreicht sein müsste, wo es keiner mehr bezahlen kann. Eigentlich.

 

Unterschieden werden muss sicherlich zwischen Investoren mit reichlich Kapital, die das Geld erstmal irgendwo anlegen, Hauptsache es gibt irgendwie Rendite und den privaten Häuslebauern. Und bei letzteren wird es eng, so meine Meinung. Auch bei den privaten Mieten ist bei vielen Mietern zumindest rein statistisch die Belastungsgrenze langsam aber sicher erreicht. Dazu kommen drohende Zinssteigerungen, die in den USA und GB schon laufen und auch in der Eurozone kommen werden. Es kann im Grunde nicht teurer werden bzw. die Ausfallrisiken steigen ganz einfach.

 

Viele Umstände, die jetzt bestehen, hat es früher so noch nicht gegeben. Das darf man bitte nicht vergessen. Für das, was gerade mit dem globalen Finanzsystem passiert, gibt es keine wirkliche historische Vorlage, wir betreten in vielen Fällen Neuland.

 

Übertriebende Vorsicht im Jahr 2010 oder 2011 hätte den heutigen Hausbesitzer um eine nette Wertsteigerung gebracht. Diese für die Zukunft weiter zu progonostizieren ist unter Berücksichtigung der globalen öffentliche wie privaten Verschuldungssituation, den schwelenden und offenen Konflikten, der aktuellen kreditgetriebenen Boomphase in vielen Volkswirtschaften und der historisch niedrigen Zinspolitik die zum erstgenannten Aspekt führt mehr als nur töricht. Der Immobillienmarkt kann innerhalb weniger Monate kippen und nur weil er bisher nicht um 30% gefallen ist, heißt dies nicht, dass er das auch zukünftig nicht tun wird.

 

Wenn hier schon die Vergangenheit zitiert wird: Es hat immer wieder Boomphasen gegeben, die schmerzahft korrigiert haben. Übertreibungen wie Untertreibungen gehören zu jedem Preiszyklus mit dazu und wenn ich dann noch sehe, dass ein großer Teil der privaten Finanzierungen Zinsbindungen von 5 bis max. 10 Jahre hat, dann wird mir schlecht ;-)

[DrFaustus]

vor 29 Minuten schrieb cyborg:

Interessant, wie hier polarisiert wird. Der Erfolg in Immobilieninvestitionen der letzten Jahre lässt sich in gewissen Gebieten nicht wegdiskutieren und aktuell haben wir ganz klar einen Verkäufermarkt. Ich komme nun aus dem Bankengewerbe, bin recht risikofixiert und schaue sehr skeptisch auf den aktuellen Markt. Warum? Weil eigentlich (!) langsam die Grenze erreicht sein müsste, wo es keiner mehr bezahlen kann. Eigentlich.

Diesen Gedankengang hatte ich in München schon vor 10-15 Jahren. Es kann immer irgendwer, irgendwelche Mondpreise zahlen. Wohnungen für 25-30 EUR/qm mit 120qm Wohnfläche werden innerhalb von einer Woche vermietet und es gibt 5-10 Interessenten. Absoult irre.

Berlin zahlt man aktuell bei Neubauten ca. 15 EUR/qm in relativ guten Lagen. Bei Kaufpreisen liegt man um die 7000-8000.

Mir fällt kein Grund ein, warum man in Berliner Toplagen nicht irgendwann Preise haben sollte, wie in Münchner Toplagen.

Zitat

 

Unterschieden werden muss sicherlich zwischen Investoren mit reichlich Kapital, die das Geld erstmal irgendwo anlegen, Hauptsache es gibt irgendwie Rendite und den privaten Häuslebauern. Und bei letzteren wird es eng, so meine Meinung. Auch bei den privaten Mieten ist bei vielen Mietern zumindest rein statistisch die Belastungsgrenze langsam aber sicher erreicht. Dazu kommen drohende Zinssteigerungen, die in den USA und GB schon laufen und auch in der Eurozone kommen werden. Es kann im Grunde nicht teurer werden bzw. die Ausfallrisiken steigen ganz einfach.

Zinssteigerungen belasten den Markt für Einfamilienhäuser m.E. kaum. Die meisten haben inzwischen auf Endfälligkeit finanziert oder 15 Jahre. Und die, die das nicht haben, können es sich leisten.

Zitat

Übertriebende Vorsicht im Jahr 2010 oder 2011 hätte den heutigen Hausbesitzer um eine nette Wertsteigerung gebracht. Diese für die Zukunft weiter zu progonostizieren ist unter Berücksichtigung der globalen öffentliche wie privaten Verschuldungssituation, den schwelenden und offenen Konflikten, der aktuellen kreditgetriebenen Boomphase in vielen Volkswirtschaften und der historisch niedrigen Zinspolitik die zum erstgenannten Aspekt führt mehr als nur töricht. Der Immobillienmarkt kann innerhalb weniger Monate kippen und nur weil er bisher nicht um 30% gefallen ist, heißt dies nicht, dass er das auch zukünftig nicht tun wird.

Um den Immobilienmarkt zum kippen zu bringen (wir reden jetzt nicht von "dem Markt" sondern eher von den Metropolen, oder) bräuchte es mMn eine große Anzahl Verkäufer oder eine Überhand nehmende Bautätigkeit. Und zweiteres müsste in Verbindung stehen, mit einem einbrechenden Mietmarkt.

All das sehe ich kein bisschen kommen. Wieso sollten plötzlich die Leute in Berlin, München oder Hamburg alle verkaufen wollen?

Bautätigkeit gibt es in Berlin zwar reichlich. Aber die Mietnachfrage ist ebenso enorm. Ein Anstieg der Zinsen ist vielleicht ein Faktor, der die Bauträger und Projektentwickler treffen könnte, das ist aber, wenn man rein die Anzahl der Wohnungen betrachtet, die auf den Markt kommen könnten, lange nicht ausreichend für ein Einbrecher der Preise auf breiter Front.

 

Zitat

Wenn hier schon die Vergangenheit zitiert wird: Es hat immer wieder Boomphasen gegeben, die schmerzahft korrigiert haben. Übertreibungen wie Untertreibungen gehören zu jedem Preiszyklus mit dazu und wenn ich dann noch sehe, dass ein großer Teil der privaten Finanzierungen Zinsbindungen von 5 bis max. 10 Jahre hat, dann wird mir schlecht ;-)

Wo siehst du das? Die meisten Leute, die ich kenne und die in den letzten 5 Jahren gebaut/gekauft haben, haben mindestens 15 Jahre Zinsbindung.

Zudem steigen die Gehälter dieser privaten Darlehensnehmer.

Nehmen wir mal an:

Familie mit 3000 netto, kauft ein Haus und finanziert 300.000 EUR mit 1.5%p.a. und 3% Tilgung. Macht eine monatliche Belastung von 1125 EUR. Freies Einkommen: 1875 EUR

Nach 10 Jahren läuft die Zinsbindung aus und die Familien muss zu sagen wir mal 4% refinanzieren. Tilgung muss gleich bleiben (870 EUR bei der letzten Rate). Heißt, die neue Rate beträgt: 1550 EUR. Also gerade mal 425 EUR mehr.

 

Rechnen wir mal damit, dass das Einkommen der Familie um 1,5%p.a. steigt (konservativ). Dann läge das Nettoeinkommen nach 10 Jahren bei 3481 EUR. Freies Einkommen also: 1931 EUR

[cyborg]

Schau mal hier: https://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Geld_und_Kapitalmaerkte/Zinssaetze_und_Renditen/Einlagen_und_Kreditzinssaetze/einlagen_und_kreditzinssaetze.html

Eine gute Häfte der BauFi haben 10 Jahre oder weniger Zinsbindung, sogar ordentlich viele sind variabler Natur, was ich krass finde.

 

Deine Meinungen lasse ich Dir, da brauchen wir nicht diskutieren, wir würden nicht zusammenkommen. Macht ja aber auch nichts :-)

 

Aber erzähle mir doch bitte: Wo soll eine Familie mit 3 TEUR netto soviel Eigenkapital herbekommen, dass der Zinssatz auf 1,5% sinkt? Und die 15% Nebenkosten bitte nicht vergessen....

[DrFaustus]

vor 19 Minuten schrieb cyborg:

Schau mal hier: https://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Geld_und_Kapitalmaerkte/Zinssaetze_und_Renditen/Einlagen_und_Kreditzinssaetze/einlagen_und_kreditzinssaetze.html

Eine gute Häfte der BauFi haben 10 Jahre oder weniger Zinsbindung, sogar ordentlich viele sind variabler Natur, was ich krass finde.

 

Deine Meinungen lasse ich Dir, da brauchen wir nicht diskutieren, wir würden nicht zusammenkommen. Macht ja aber auch nichts :-)

Der Cluster liegt bei über 5-10 Jahre. Danach kommt "über 10". Man weiß also nicht, ob das alles 10jährige sind. 5jährige fallen nicht in den Cluster, sondern einen tiefer.

Rein hypothetisch könnte man auch, wenn man davon ausgeht, dass kaum jemand 6, 7, 8 oder 9 jährige Zinsbindungen eingeht (was ich durchaus für realistisch halte - gängig sind entweder 5 oder 10 Jahre), auch feststellen: Über 80% des Neugeschäftes haben 10jährige Zinsbindungen oder länger. Über 40% 15 Jahre oder länger (ich gehe ebenso nicht davon aus, dass jemand 11, 12, 13 oder 14jährige Darlehen macht).

 

Was an variabel findest du "krass"? Wenn nur ein Teil der gesamten Finanzierung kurz oder variabel finanziert ist, ist das durchaus ein gängiges Mittel um Sondertilgungen konditionsneutral vornehmen zu können.

Die siehst die absolute Zahl und stellst dir vor, dass es Unmengen von Leuten gibt, die ihre komplette BauFi variabel gestaltet haben. Dass man auch mehrgleisig fahren kann kommt dir nicht in den Sinn?

 

Ich habe meine Baufi so gestrickt:

1/3 1jährig, was mir jährlich die Möglichkeit gibt Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe zu tätigen

1/3 5jährig

1/3 10jährig

 

Wenn das 5jährige fällig ist, wird es jährlich prolongiert, weil das Jährliche dann vollständig getilgt ist. Genauso dann beim 10jährigen.

 

vor 19 Minuten schrieb cyborg:

Aber erzähle mir doch bitte: Wo soll eine Familie mit 3 TEUR netto soviel Eigenkapital herbekommen, dass der Zinssatz auf 1,5% sinkt? Und die 15% Nebenkosten bitte nicht vergessen....

Na, die haben jahrelang zur Miete gewohnt und mega viel dadurch gespart...

Im Ernst: aktuell zahlt man für 60% Finanzierung ca. 1,2%. Für eine 80% Finanzierung 1,3% (10 Jahre Zinsbindung).

[Malibubeach]

vor 17 Stunden schrieb Michalski:

 

Dafür gibt es dann 400 Euro Einnahmen pro Monat. In Summe das 55fache der Jahreskaltmiete. Wahnsinn.

 

Ja, das ist echt Wahnsinn. Wer die Immobilie zu dem Preis jetzt kauft, wäre schön blöd. Selbst wenn man die Miete 20 Prozent anhebt, rechnet sich das Investment nicht. 

 

Auf jeden Fall riechts schon sehr nach Blase in Berlin , bei der Euphorie die hier insbesondere bei Michalski und DrFaustus herrscht.

[Peter23]

vor einer Stunde schrieb DrFaustus:

1/3 1jährig, was mir jährlich die Möglichkeit gibt Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe zu tätigen

1/3 5jährig

1/3 10jährig

Ach cool. Ich bin da ähnlich rangegangen. D.h. ich habe auch mehrere Kredite mit verschiedenen Laufzeiten abgeschlossen statt einen. Auf unter 5 Jahre habe ich aber verzichtet, weil mir die Sondertilgungsrechte und der KfW-Kredit genug Flexibilität ermöglicht haben, ohne dass daraus ein Zinsnachteil entstanden ist. Zinsnachteil ist auch das Stichwort: Darf ich fragen, welche Zinsdifferenz zwischen dem 5- und 1jährigen Kredit besteht. Ich gehe mal davon aus, dass der 1jährige teurer ist, oder?

[Peter23]

vor 10 Stunden schrieb DrFaustus:

 

Das war auch nicht 100% auf dich bezogen. 

Wenn ich heutige Mieten mit den Kaufpreisen vor 5 Jahren vergleiche, dann liegt die Mietrendite bei uns aktuell schon bei 5-6%. Geht die Entwicklung so weiter sind wir in 5 Jahren bei 8-9%.

Die Kaufpreise bleiben aber wo sie waren für jemand der vor 5 Jahren gekauft hat.

Die Mieten steigen zur Zeit deutlich über Inflation. Das heißt, das zur Verfügung stehende Netto wird jedes Jahr kleiner. Beim Käufer wird es größer, Jahr für Jahr.

 

Kurz und knapp zusammengefasst: Solange man nicht mehr qm kauft als man langfristig braucht, ist der Kauf einer Immobilie zwar ein Klumpenrisiko aber auch ein Hedge gegen steigende Mieten und/oder Inflation.

[magicw]

vor einer Stunde schrieb cyborg:

Schau mal hier: https://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Geld_und_Kapitalmaerkte/Zinssaetze_und_Renditen/Einlagen_und_Kreditzinssaetze/einlagen_und_kreditzinssaetze.html

Eine gute Häfte der BauFi haben 10 Jahre oder weniger Zinsbindung, sogar ordentlich viele sind variabler Natur, was ich krass finde.

Ich will nicht wissen, wieviel dieser kurz laufenden Darlehen durch "seriöse" Banken vermittelt wurden und gut gläubig abgeschlossen wurden..

[Peter23]

vor 2 Stunden schrieb DrFaustus:

Diesen Gedankengang hatte ich in München schon vor 10-15 Jahren. Es kann immer irgendwer, irgendwelche Mondpreise zahlen.

Das geht mir genauso und dieses Jahr denke ich auch wieder, dass die Party in den Großstädten bald vorbei ist und zwar weil einerseits die Zinsen steigen (das habe ich aber auch die letzten 5 Jahre gedacht) und andererseits deswegen:

https://amp.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-warum-die-immobilienpreise-in-kleinstaedten-wieder-steigen/22873820.html?__twitter_impression=true

 

Wie immer hoffe ich, dass ich mich (wie in den letzten 5 Jahren) irre und weil ich so schlecht im Voraussagen bin, bleibe ich auch bei Immobilien bei buy-and-hold.

[cyborg]

vor 1 Stunde schrieb DrFaustus:

Der Cluster liegt bei über 5-10 Jahre. Danach kommt "über 10". Man weiß also nicht, ob das alles 10jährige sind. 5jährige fallen nicht in den Cluster, sondern einen tiefer.

Rein hypothetisch könnte man auch, wenn man davon ausgeht, dass kaum jemand 6, 7, 8 oder 9 jährige Zinsbindungen eingeht (was ich durchaus für realistisch halte - gängig sind entweder 5 oder 10 Jahre), auch feststellen: Über 80% des Neugeschäftes haben 10jährige Zinsbindungen oder länger. Über 40% 15 Jahre oder länger (ich gehe ebenso nicht davon aus, dass jemand 11, 12, 13 oder 14jährige Darlehen macht).

Sorry, aber das lese ich da so definitiv nicht raus und das steht da so auch nicht. Da sind wunderbar verständlich Gesamtsummen und Staffelungen nach Zinsbindungsfristen angegeben, die in Summe wieder die Gesamtsumme ergeben. Du irrst dich also gewaltig. Es ist so wie ich sage: Eine gute Hälfte ist bei maximal 10 Jahren Zinsbindung.

 

vor 1 Stunde schrieb DrFaustus:

 

Was an variabel findest du "krass"? Wenn nur ein Teil der gesamten Finanzierung kurz oder variabel finanziert ist, ist das durchaus ein gängiges Mittel um Sondertilgungen konditionsneutral vornehmen zu können.

Die siehst die absolute Zahl und stellst dir vor, dass es Unmengen von Leuten gibt, die ihre komplette BauFi variabel gestaltet haben. Dass man auch mehrgleisig fahren kann kommt dir nicht in den Sinn?

 

Ich habe meine Baufi so gestrickt:

1/3 1jährig, was mir jährlich die Möglichkeit gibt Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe zu tätigen

1/3 5jährig

1/3 10jährig

 

Wenn das 5jährige fällig ist, wird es jährlich prolongiert, weil das Jährliche dann vollständig getilgt ist. Genauso dann beim 10jährigen.

Wenn entsprechender Kapitaldienst vorhanden ist, mag das gehen. Am Ende des Tages ist es aber egal, da auf diese 3,2 Mrd. EUR (im Juni 2018, die 15% des Gesamtvolumens ausmachen) ein 3-monatiges Zinsänderungsrisiko anliegt, ganz einfach. Und wir sehen ja, dass durchaus auch Zinserhöhungen bis 1% p.a. darstellbar sind.

 

 

vor 1 Stunde schrieb DrFaustus:

Na, die haben jahrelang zur Miete gewohnt und mega viel dadurch gespart...

Im Ernst: aktuell zahlt man für 60% Finanzierung ca. 1,2%. Für eine 80% Finanzierung 1,3% (10 Jahre Zinsbindung).

Nenene, so einfach kommst Du mir nicht davon. Bei 300k Objektwert reden wir über bis zu 15% Nebenkosten. Sind 45k EUR. Um dazu in eine 60%ige Beleihung zu kommen, sind weitere 120k EUR erforderlich. Sorry, aber ich kenne niemanden mit 3 TEUR netto Haushaltseinkommen, der soviel EK beiseite schaffen kann. Tut mir ja leid. Und gemäß gängigen Statistiken liegt der EK Einsatz oftmals im kleinen 5-stelligen Bereich. Und auch der Sollzinssatz geht nach Interhyp bei deinem Beispiel von 1,3-1,99% eff.

Also läuft es doch auf eine Vollfinanzierung hinaus, denn der Zweitwagen und das Bose Soundsystem müssen ja auch noch abbezahlt werden. Und auf einmal liegen die Zinsen bei gut 2,3-2,3%, dazu deine 3% Tilgung und wir landen bei einem Monatsabtrag von 1.325 EUR und es wird knapp in der Kiste.

[Peter23]

vor 26 Minuten schrieb cyborg:

Bei 300k Objektwert reden wir über bis zu 15% Nebenkosten. Sind 45k EUR. Um dazu in eine 60%ige Beleihung zu kommen, sind weitere 120k EUR erforderlich. Sorry, aber ich kenne niemanden mit 3 TEUR netto Haushaltseinkommen, der soviel EK beiseite schaffen kann

Klar kann man das schaffen und man kann auch Immobilien mit deutlich weniger als 15% Nebenkosten kaufen. Ich habe meine drei Immobilien alle mit deutlich weniger Nebenkosten und deutlich mehr EK gekauft. Übrigens: Mein Netto-Gehalt war bei den ersten Immobilien noch erheblich niedriger.

 

Du scheinst irgendwie nur Leute zu kennen, die:

[Peter23]

Nicht so ernst nehmen.

 

Du hast ja recht. Es gibt viele, die nicht gut sparen können und die sollten wohl auch keine Immobilie kaufen. Auch da hast Du recht.

[vanity]

Gerade die sollten ein Immobilie kaufen, weil sie dann zum Sparen gezwungen werden.

[capatect]

vor 19 Stunden schrieb Michalski:

Tyr, die 0,3-0,7% p.a. Prognose stammt doch auch von Simons, Mitglied des Vorstands des Forschungsinstituts Empirica, richtig? Von jemdanden, der im letzten Frühjahr 2017 auch prognostiziert hatte, in Berlin sei deshalb sicherlich, in München wahrscheinlich mit einem Trendbruch bei den Preisen zu rechnen: „Die Party ist over, wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen.“

 

Kurzer Realitätschcheck: Durchschnittlich, also über ganz Berlin hinweg, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr um 15,8 Prozent.

 

Du beziehst Dich auf den radikalsten unter den Pessimisten. Simons rechnete für Berlin mit einem Kaufpreisrückgang in den nächsten fünf Jahren in Höhe von real 25 Prozent. Viele Anhänger hat er mit diesem Szenario aber nicht gefunden und jetzt müsste er ja noch 15 Punkte drauflegen. Alle Faktoren sprechen derzeit für steigende Preise und Mieten (Miete +7,5% übrigens im letzten Jahr): eine Nachfrage, die auf absehbare Zeit größer ist als das Angebot, ein günstiges Zinsumfeld, eine hohe Kaufbereitschaft.

 

Übrigens liegst du auch mit 10% Kaufnebenkosten falsch. In Berlin- Brandenburg zahlt der Käufer den Makler komplett. Das sind eher 15%.

 

 

Kurzer Einwurf, was bringt der Wertzuwachs der selbst genutzten Immobilie dem Eigentümer (mal vom Erbfall abgesehen)? Nehmen wir mal an dieser Zuwachs soll realisiert werden? Und dann?

 

Wo wohnt dieser nach "Gewinnmitnahme"? Und zu welchen Kosten?

 

So wie ich das sehe bringt das jemandem der bis an das Lebensende in der einen Wohnimmo bleiben möchte rein gar nichts.

 

 

[DrFaustus]

vor 6 Stunden schrieb Peter23:

Ach cool. Ich bin da ähnlich rangegangen. D.h. ich habe auch mehrere Kredite mit verschiedenen Laufzeiten abgeschlossen statt einen. Auf unter 5 Jahre habe ich aber verzichtet, weil mir die Sondertilgungsrechte und der KfW-Kredit genug Flexibilität ermöglicht haben, ohne dass daraus ein Zinsnachteil entstanden ist. Zinsnachteil ist auch das Stichwort: Darf ich fragen, welche Zinsdifferenz zwischen dem 5- und 1jährigen Kredit besteht. Ich gehe mal davon aus, dass der 1jährige teurer ist, oder?

Nein. 1y liegt aktuell bei 0 75%. 5y bei 1,5%. Abschluss war Ende 2013.

[Michalski]

vor 16 Stunden schrieb tyr:

Der Durchschnittsdeutsche kauft hoffentlich nicht im Ballungsraum eine Miniwohnung zu aktuell 55 Jahreskaltmieten mit 110% Finanzierung.

 

Schau Dir mal mein Beispiel in Berlin-Johannisthal genau an. Das ist kein typischer Immobilienkauf gewesen.

 

vor 16 Stunden schrieb DrFaustus:

Wieso? weil du die Entwicklung der Preise und Mieten kennst? Weil sie jemand von der Postbank zu kennen glaubt?

Betonst du nicht immer, dass niemand ex ante die Entwicklung voraussagen kann? Wieso machst du es dann? Wieso glaubst du jemand von der Postbank kann es?

Deine Einschätzung war 2014 jedenfalls schon falsch. Wieso glaubst du, sie ist jetzt richtig?

 

Ich füge mal hinzu, dass ich denke, dass im Gegensatz zum Aktienmarkt der Immobilienmarkt sich besser in Richtung Zukunft einschätzen läßt. Wenn man sich genau mit der Materie beschäftigt, konnte man die Entwicklung vorhersehen. Zum Beispiel in Berlin die Rummelsburger Bucht. Als der Berliner Senat  zwischen 1992 und 1994 fünf Entwicklungsgebiete festlegte, war die Rummelsburger Bucht darunter. Noch 2003 glaubte der SPD-Bezirksverordnete in Friedrichshain-Kreuzberg nicht, dass dort einmal so richtig das Leben einzieht: Wohnen am Wasser: Der Ansturm blieb erst einmal aus Der Rummelsburger Bucht. Nur 5 Jahre lautete die Schlagzeile: Die Rummelsburger Bucht boomt. Was machte den Unterschied? Seit 1993 sank die Bevölkerung von Berlin von 3,475 Mio Schritt für Schritt auf 3,387 Mio in 2004. Das waren -87.500 Menschen. Seitdem stieg die Bevölkerung stetig auf 3,6 Mio in 2017. Das ist quasi einmal Ingolstadt auf 1993 oder einmal Mainz oder Lübeck auf 2004 obendrauf.

 

Warum Rummelsburg? Schau Dir die Anbindung an: Wohnen mitten in der Stadt, 10 min vom Alexanderplatz entfernt. Angebunden mit 2 S-Bahnstationen und Strassenbahn. Blick auf den Treptower Park über das Wasser der Spree. Man konnte sogar Stadthäuser mit eigenem Bootsanleger damals für verhältnismäßig wenig Geld kaufen. Es war nur eine Frage der Zeit, bis die Preise dort durch die Decke gingen. Zwischen 2004 und 2012 reduzierte sich laut Empirica und CBRE die Zahl der leer stehenden, vermietbaren Wohnungen in Berlin um 52 Prozent, während die Mieten um 32 Prozent zulegten. Mit dem Anstieg der Popularität von Friedrichshain stieg Rummelsburg nahezu gleichzeitig mit an.

 

 

Heute sind die citynahen Wassergebiete für Normalos unbezahlbar. Die orientieren sich daher etwas weiter draussen und die Geschichte wiederholt sich. Berlin-Spandau oder nehmen wir zum Beispiel Berlin-Grünau: Wie Berlins Wachstum die Außenbezirke verändert

 

"Am anderen Ende der Stadt, in Treptow-Köpenick, haben die Menschen schon mehr Erfahrung damit, wie der Bauboom ihre Umgebung verändert. Wenn Brigitte Kohlberg, 71-Jahre alt und Rentnerin, mit ihrem lila Einkaufsroller auf ihre Straßenbahn wartet, dann sitzt sie genau auf der Grenze zwischen alt und neu. Vor ihr eines der größten Neubauprojekte im Ortsteil Grünau, das 52 Grad Nord, mit schnörkelloser Architektur, eigenem Bootsanleger und einer Kita, hinter ihr Wohnblöcke aus den 60er-Jahren. Im Neubaugebiet liegen die Mietpreise pro Quadratmeter bei rund zwölf Euro, in den Wohnblöcken, in denen auch Kohlberg wohnt, sind es laut Mietspiegel etwas mehr als sechs Euro. Kohlbergs neue Nachbarn sind Immobilienhändler, Unternehmer, Ärzte, Chemiker. Nur ein Teil von 52 Grad Nord ist fertig gebaut, über einem Großteil des Grundstücks der ehemaligen VEB Berlin-Chemie kreisen noch Baukräne. Bis 2022 sollen hier bis zu 850 neue Wohnungen entstehen."

 

Grünau liegt übrigens genau neben Adlershof: Deutschlands größter Wissenschafts- und Technologiepark. Laut Angaben von 2017 forschen und produzieren dort 1.041 Firmen mit mehr als 17.600 Mitarbeitern. Der französische IT-Dienstleister Atos hat sich in Adlershof niedergelassen. Die Allianz zieht mit 2.700 Mitarbeitern Mitte 2019 nach Adlershof. Hinzu kommen 6.700 Studenten der Humboldt-Universität, die in Adlershof in den vergangenen Jahren sechs Institute (Informatik, Mathematik, Chemie, Physik, Geografie und Psychologie) eröffnet hat. Noch nicht eingerechnet der entstehende Boom, wenn mal irgendwann der Berliner Flughafen fertig ist. Arbeitslätze, Studienplätze, attraktives Wohnen an der Spree oder am Landschaftsschutzgebiet mitten in der Stadt, die den Bezirk durchzieht, sehr gute Verkehrsanbindung mit S-Bahn, Strassenbahn, Schnellbusnetz, Stadtautobahn, Berliner Ringautobahn und Flughafen (ohne den Fluglärm, weil weder für Starts, noch für Landungen Adlershof überflogen wird) sowie Gewerbeflächen en masse alles vor Ort. Was wird wohl in so einer Gegend passieren? Wertsteigerungen und Mietsteigerungen ohne Ende. Genau das war schon deutlich vor 2014 abzusehen. Der Preise steigen dann auf einmal rasant an.

 

vor 9 Stunden schrieb cyborg:

Interessant, wie hier polarisiert wird. Der Erfolg in Immobilieninvestitionen der letzten Jahre lässt sich in gewissen Gebieten nicht wegdiskutieren und aktuell haben wir ganz klar einen Verkäufermarkt. Ich komme nun aus dem Bankengewerbe, bin recht risikofixiert und schaue sehr skeptisch auf den aktuellen Markt. Warum? Weil eigentlich (!) langsam die Grenze erreicht sein müsste, wo es keiner mehr bezahlen kann. Eigentlich.

 

Unterschätze nicht, wieviel Geld die deutschen Familien tatsächlich haben. Ich kenne einige, die bekommen ihr Erbe vorher ausgezahlt. Oder von den Eltern oder Großeltern einen Zuschuss. Schwarzgeld wird auch ohne Ende im Markt stecken, da die Grundbuchämter nicht vernetzt sind und es verhältnismäßig einfach ist, große Summen im Immobilienmarkt zu bewegen. Die Makler sollen ja eigentlich dafür sorgen, dass verdächtige Transaktionen angezeigt werden, aber wer wird sich denn selbst das Geschäft verderben?

 

vor 9 Stunden schrieb cyborg:

Unterschieden werden muss sicherlich zwischen Investoren mit reichlich Kapital, die das Geld erstmal irgendwo anlegen, Hauptsache es gibt irgendwie Rendite und den privaten Häuslebauern. Und bei letzteren wird es eng, so meine Meinung. Auch bei den privaten Mieten ist bei vielen Mietern zumindest rein statistisch die Belastungsgrenze langsam aber sicher erreicht. Dazu kommen drohende Zinssteigerungen, die in den USA und GB schon laufen und auch in der Eurozone kommen werden. Es kann im Grunde nicht teurer werden bzw. die Ausfallrisiken steigen ganz einfach.

 

Dann erfolgt Gentrifizierung. Wer sich die steigenden Mieten nicht mehr leisten kann, zieht weiter weg oder in Gegenden, die noch billig sind. ie neuen Mieter sind dagegen zahlungskräftig und langsam aber sicher wertet das Gebiet auf. Ist in Berlin bei einem Kiez nach dem anderen zu beobachten.

 

Was die Zinssteigerungen angeht, so werden wir wohl bis Mitte 2019 keine in Europa erleben. So jedenfalls die Aussage der EZB in diesem Jahr. Also wird es frühestens 2020 in homöopathischen Schritten vielleicht nach oben gehen. Aber dass wir wieder 4, 5 oder 6 Prozent sehen werden, glaube ich persönlich nicht. Dann gehen die meisten Staatsfinanzen in die Knie, was wohl keiner verantworten wollen wird.

 

vor 9 Stunden schrieb cyborg:

Übertriebende Vorsicht im Jahr 2010 oder 2011 hätte den heutigen Hausbesitzer um eine nette Wertsteigerung gebracht. Diese für die Zukunft weiter zu progonostizieren ist unter Berücksichtigung der globalen öffentliche wie privaten Verschuldungssituation, den schwelenden und offenen Konflikten, der aktuellen kreditgetriebenen Boomphase in vielen Volkswirtschaften und der historisch niedrigen Zinspolitik die zum erstgenannten Aspekt führt mehr als nur töricht. Der Immobillienmarkt kann innerhalb weniger Monate kippen und nur weil er bisher nicht um 30% gefallen ist, heißt dies nicht, dass er das auch zukünftig nicht tun wird.

 

Der kippt nicht so schnell in Deutschland. Wir haben nicht ein Finanzierungssystem wie in England, Holland, Skandinavien oder in den USA. Hier sind 110%-Finanzierungen eher selten. Darlehen mit variablen Zinssätzen spielen mit unter 1 Prozent nur eine statistische Nebenrolle. Die Menschen tilgen in der Regel und zahlen nicht nur die Zinsen. Die Finanzierungen erfolgen mit Beleihungsauslauf eher unter 80%. Da ist schonmal ein deutlicher Puffer eingebaut. Weiterhin sind die Zinsen in der Regel nicht direkt an die Marktzinsen gekoppelt, sondern für Jahre festgeschrieben. Deswegen kann der Markt nicht von heute auf morgen kippen und hat es bisher auch noch nie getan. Daten der Interhyp Gruppe zeigen zum Beispiel, dass Kunden gemessen an früher heute mehr Eigenkapital einbringen und höher tilgen: Bundesweit ist die durchschnittlich Summe des beim Immobilienerwerb eingesetzten Eigenkapitals von 2010 bis 2016 gestiegen und der durchschnittliche Tilgungssatz erhöhte sich bei Neufinanzierungen im gleichen Zeitfenster. Deutsche Immobilienkäufer sind sehr konservativ und solide bei ihrer Finanzierung. Ganz anders war dies aber beispielsweise im Vorfeld der Immobilienkrise in den USA: Dort waren Beleihungsausläufe von weit über 100 Prozent sowie Darlehen ohne anfängliche Tilgung durchaus üblich. Spekulative Blasen zeichnen sich auch durch einen kurzfristigen Anlagehorizont aus. Käufer erwerben häufig nur deshalb Immobilieneigentum, weil sie es kurzfristig wieder profitabel verkaufen möchten (Häuser flippen in den USA). In Deutschland werden Immobilien allein schon aufgrund der prohibitiven Transaktionskosten und der Steuern auf kurzfristige Immobiliengewinne eher als langfristige Anlage gekauft.

 

Und hier geht es auch konkret in Berlin, wo alle Indikatoren weiterhin auf steigende Preise zeigen. Der Bevölkerungszuwachs ist ungebremst, Berlin hat schon seit Jahren mehr Geburten als Todesfälle, die Neubautätigkeit deckt nicht im Mindesten den wachsenden Bedarf, die Zahl der Singlehaushalte und der qm pro Person steigen, etc. Berlin ist auch nicht nur bei deutschen Käufern beliebt. Während bundesweit 7% der Immobilienkäufer aus EU-Ländern stammen, sind es in Berlin mit 13% fast doppelt so viele. Wie sollen da Preise um 30% oder mehr in wenigen Monaten fallen?

 

vor 8 Stunden schrieb cyborg:

Schau mal hier: https://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Geld_und_Kapitalmaerkte/Zinssaetze_und_Renditen/Einlagen_und_Kreditzinssaetze/einlagen_und_kreditzinssaetze.html

Eine gute Häfte der BauFi haben 10 Jahre oder weniger Zinsbindung, sogar ordentlich viele sind variabler Natur, was ich krass finde.

Deine Meinungen lasse ich Dir, da brauchen wir nicht diskutieren, wir würden nicht zusammenkommen. Macht ja aber auch nichts :-)

 

Die MFI-Zinsstatistik enthält meines Wissens nach auch Prolongationen. Wer kürzere Restlaufzeiten am Ende seiner Hausfinanzierungszeit abdecken muss, wählt keine längere Zinsbindungsfrist. Daher ist die Statistik meiner Ansicht nach nicht so interpretierbar, wie Du es tust:

 

 

Finanzierer wie Dr. Klein oder Interhyp veröffentlichen regelmäßig Zahlen aus ihren Abschlüssen: Durchschnittsrate und Darlehenshöhe für Immobilienkredite steigen. Im Juni 2018 lag die Zinsbindung bei durchschnittlich 14 Jahren, einen Monat länger als im Mai. Steigende Immobilienpreise und damit auch Kaufnebenkosten machen es Immobilienkäufern oder Bauherren tendenziell schwerer, mit den eigenen Mitteln prozentual mitzuhalten – der Beleihungsauslauf steigt im Juni leicht an. Mit 81,36 Prozent spricht er aber nach wie vor für sehr fundierte Finanzierungen. Auch der Tilgungssatz, ein weiterer Indikator für die Solidität von Krediten, bleibt hoch: Im Juni beträgt er durchschnittlich 2,85 Prozent und damit etwas mehr als im Mai. Ein guter Indikator, ob der Markt im Durchschnitt Zinssteigerungen erwartet, ist die Nachfrage nach Forward-Darlehen, die weiter abnimmt. Nach Januar fällt ihr Anteil zum zweiten Mal unter die 10-Prozent-Grenze (9,96 Prozent).

 

vor 8 Stunden schrieb DrFaustus:

Ich habe meine Baufi so gestrickt:

1/3 1jährig, was mir jährlich die Möglichkeit gibt Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe zu tätigen

1/3 5jährig

1/3 10jährig

 

Hab ich auch erst überlegt. Nachdem die Unterschiede zwischen 10 und 5 Jahren nur bei einem Zehntelpunkt lagen, war mir das zu aufwändig. Schließlich muss jeder Kredit auch im Grundbuch eingetragen werden oder hast Du eine Grundschuld über alles bei einer Bank? Da die Zinsen eh so niedrig lagen, nutze ich auch keine Sondertilgungsmöglichkeit mehr, sondern lege das Geld selbst an. Ich weiß, das findet hier ncizht jeder gut, ist aber meine Entscheidung für mich. Keine Empfehlung für andere. In 10 Jahren kann ich dann, wenn eine Refinanzierung ansteht, entscheiden, wie ich weiter vorgehe. Entweder einen großen Teil tilgen, verlängern, mal sehen. Wenn es so weiterläuft, wie bisher, kann ich den Kredit voll tilgen. Auf der anderen Seite muss man mal sehen, wie das mit Riester weitergeht. Vielleicht löse ich am Ende mit dem Fairriester-Guthaben die Immobilie ab, in der ich wohne, kurz bevor ich in Rente gehe. Mal schauen, welche Vorgehensweise dann steuerlich die beste ist.

 

vor 8 Stunden schrieb Malibubeach:

 

Ja, das ist echt Wahnsinn. Wer die Immobilie zu dem Preis jetzt kauft, wäre schön blöd. Selbst wenn man die Miete 20 Prozent anhebt, rechnet sich das Investment nicht. 

 

Auf jeden Fall riechts schon sehr nach Blase in Berlin , bei der Euphorie die hier insbesondere bei Michalski und DrFaustus herrscht.

 

Das ist keine Euphorie. Ich hab hier jetzt einiges geschrieben. Das ist nur ein kleiner Teil von den Informationen, die ich mir angelesen habe, um den Markt in Berlin besser zu verstehen. Er hat in den letzten Jahren einfach enorm viel geboten zur Diversifizierung in Sachwerte jenseits von Aktien.  Ich bin da auch noch sehr konservativ unterwegs. Man hätte hier mit mehr Kredit und weniger Eigenkapital noch viel mehr hebeln können. Was die Beispielimmobilie angeht, ja, das ist Wahnsinn. Aber je nachdem, wie man es betrachtet. Auf der einen Seite 55 Jahreskaltmieten, auf der anderen Seite ist die Miete lächerlich im Vergleich zum Markt. Sie es mal so: Der jetzige Besitzer will im Prinzip den Wertzuwachs seines Hauses heben und trotzdem drin wohnen bleiben bis zum Ableben. Ich vereinfache mal: Er nimmt also sagen wir mal nur die Hälfte des Markwertes für das Haus und zahlt nur die Hälfte der marktüblichen Miete. Als buy-and-hold Investor kannst Du hier günstig einsteigen und zahlst wenig Zinsen. Wenn der dann ehemalige Besitzer nach einem oder zwei Jahren stirbt: Jackpot. Dir gehört zum Schnäppchenpreis das Haus und Du kannst zum Marktpreis neu vermieten. Macht aus 55 Jahreskaltmieten 22,5, was für Berlin großartig ist. Nachteilig ist, je länger der ehemalige Besitzer lebt. Du wettest also auf die zu erwartende restliche Lebenszeit. Das ist nicht ein normales Verkaufsangebot in Berlin.

 

vor 7 Stunden schrieb Peter23:

Ach cool. Ich bin da ähnlich rangegangen. D.h. ich habe auch mehrere Kredite mit verschiedenen Laufzeiten abgeschlossen statt einen. Auf unter 5 Jahre habe ich aber verzichtet, weil mir die Sondertilgungsrechte und der KfW-Kredit genug Flexibilität ermöglicht haben, ohne dass daraus ein Zinsnachteil entstanden ist. Zinsnachteil ist auch das Stichwort: Darf ich fragen, welche Zinsdifferenz zwischen dem 5- und 1jährigen Kredit besteht. Ich gehe mal davon aus, dass der 1jährige teurer ist, oder?

 

Interessanterweise ist der Anteil der Kredite der KfW-Bank an der Gesamtfinanzierung nach Dr. Klein auf unter 5% gesunken. Bei mir hat sich KfW zum Beispiel nicht gelohnt. Die Zinsen waren höher als beim klassischen Annuitätendarlehen und ich brauchte keine "Erhöhung" des Eigenkapitalanteils durch den KfW-Kredit. Der Zuschuss für energieeffizient gebaute Immobilien wird durch die höheren Kosten bei der Dämmung und der notwendigen energetischen Fachplanung und Baubegleitung einschließlich der Erstellung von Zertifikaten für Nachhaltiges Bauen wieder aufgefressen. Ich weiss, auch dafür kann man wieder einen KfW-Zuschuss beantragen (was für ein Wahnsinn, ein Zuschuss der Bürokratiekosten des Zuschusses zur Förderung), aber in Summe lohnt es sich nicht. Ich liege schon vom Bau her unter KfW 70-Anforderungen auch ohne Zertifizierung. Beim einem möglichen Verkauf erwarte ich da auch keine Wertminderung, weil ich einerseits den Energieausweis habe, andererseits auch die tatsächlichen Energieverbräuche des Hauses in der Praxis belegen kann. Das ist mehr wert als ein theoretisches Zertifikat, was nichts darüber aussagt, ob nicht z.B. die Dämmung abgesoffen ist durch Pfusch am Bau. Ich wollte auch kein Styropor an der Hauswand. Ausserdem spielt man durch die Kosteneinsparungen beim Betrieb pro Jahr zwischen KfW70 und KfW55 nie die Investitionskosten wieder rein. Ich heize für wenige hundert Euro im Jahr. Selbst wenn ich davon nochmal die Hälfte sparen kann, wie sollen sich dann Investitionen im fünfstelligen Bereich lohnen? Vor allem, wenn ich sie auch noch mitfinanzieren muss.

 

vor 6 Stunden schrieb cyborg:

Nenene, so einfach kommst Du mir nicht davon. Bei 300k Objektwert reden wir über bis zu 15% Nebenkosten. Sind 45k EUR. Um dazu in eine 60%ige Beleihung zu kommen, sind weitere 120k EUR erforderlich. Sorry, aber ich kenne niemanden mit 3 TEUR netto Haushaltseinkommen, der soviel EK beiseite schaffen kann. Tut mir ja leid. Und gemäß gängigen Statistiken liegt der EK Einsatz oftmals im kleinen 5-stelligen Bereich. Und auch der Sollzinssatz geht nach Interhyp bei deinem Beispiel von 1,3-1,99% eff.

Also läuft es doch auf eine Vollfinanzierung hinaus, denn der Zweitwagen und das Bose Soundsystem müssen ja auch noch abbezahlt werden. Und auf einmal liegen die Zinsen bei gut 2,3-2,3%, dazu deine 3% Tilgung und wir landen bei einem Monatsabtrag von 1.325 EUR und es wird knapp in der Kiste.

 

Wenn Du selbst bauen willst, kannst Du auch nach Grundstücken Ausschau halten und dann darauf selbst bauen lassen. Dadurch zahlst Du Grunderwerbsteuer nur auf das GRundstück. Wenn Du jetzt noch ohne Makler rankommst, sinken die Transaktionskosten drastisch. Bis zu 15% heißt bis zu, nicht 15% in jedem Fall.

 

vor 3 Stunden schrieb capatect:

Kurzer Einwurf, was bringt der Wertzuwachs der selbst genutzten Immobilie dem Eigentümer (mal vom Erbfall abgesehen)? Nehmen wir mal an dieser Zuwachs soll realisiert werden? Und dann?

Wo wohnt dieser nach "Gewinnmitnahme"? Und zu welchen Kosten?

So wie ich das sehe bringt das jemandem der bis an das Lebensende in der einen Wohnimmo bleiben möchte rein gar nichts.

1. Immobilie verkaufen und die Wohnung oder das Haus vom neuen Eigentümer mieten.
2. Immobilie verkaufen und selbst ein lebenslanges Wohnrecht erhalten.
3. Immobilie verkaufen und selbst ein zeitlich begrenztes Wohnrecht erhalten.
4. Immobilie verkaufen und eine lebenslange monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten.
5. Immobilie verkaufen und eine zeitlich begrenzte monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten.
6. Vermietete Immobilie verkaufen und einen Nießbrauch vereinbaren.
7. Wohnungseigentum an der Immobilie begründen.
8. Grundstück aufteilen und als Bauplatz verkaufen.
9. Immobilie behalten und ein Erbpachtrecht vereinbaren.
10. Immobilie als Erbengemeinschaft oder Ehepaar verkaufen und als Miterbe/Ehepartner kaufen.

https://immoeinfach.de/blog/immobilie-verkaufen-und-wohnen-bleiben/

[DrFaustus]

vor 13 Stunden schrieb cyborg:

Sorry, aber das lese ich da so definitiv nicht raus und das steht da so auch nicht. Da sind wunderbar verständlich Gesamtsummen und Staffelungen nach Zinsbindungsfristen angegeben, die in Summe wieder die Gesamtsumme ergeben. Du irrst dich also gewaltig. Es ist so wie ich sage: Eine gute Hälfte ist bei maximal 10 Jahren Zinsbindung.

Untermauere das doch bitte mal mit Zahlen.

Zitat

 

Wenn entsprechender Kapitaldienst vorhanden ist, mag das gehen. Am Ende des Tages ist es aber egal, da auf diese 3,2 Mrd. EUR (im Juni 2018, die 15% des Gesamtvolumens ausmachen) ein 3-monatiges Zinsänderungsrisiko anliegt, ganz einfach. Und wir sehen ja, dass durchaus auch Zinserhöhungen bis 1% p.a. darstellbar sind.

Du kennst aber nicht die Leute, die dahinter stehen und wie deren Vermögens bzw. Einkommensituation ist. Daher ist die absolute Zahl auch wenig aussagekräftig. Das können Milliardäre sein, die privat Immobilien kaufen und FK zum Hebeln der Rendite verwenden. Das können Leute wie ich sein, bei denen der kurze Anteil nur einen Bruchteil der Gesamtfinanzierung ausmacht oder Leute, die einfach so variabel finanzieren und auf Kante genäht haben.

Wobei, wenn du schonmal ein variables Darlehen bei einer Bank angefragt hast, wüsstest du, dass eine variable Finanzierung zur Zeit keinen Sinn macht. Der Zins für Variabel liegt aktuell über dem Zins für 10jährige.

Zitat

 

 

Nenene, so einfach kommst Du mir nicht davon. Bei 300k Objektwert reden wir über bis zu 15% Nebenkosten. Sind 45k EUR. Um dazu in eine 60%ige Beleihung zu kommen, sind weitere 120k EUR erforderlich. Sorry, aber ich kenne niemanden mit 3 TEUR netto Haushaltseinkommen, der soviel EK beiseite schaffen kann. Tut mir ja leid. Und gemäß gängigen Statistiken liegt der EK Einsatz oftmals im kleinen 5-stelligen Bereich. Und auch der Sollzinssatz geht nach Interhyp bei deinem Beispiel von 1,3-1,99% eff.

Also läuft es doch auf eine Vollfinanzierung hinaus, denn der Zweitwagen und das Bose Soundsystem müssen ja auch noch abbezahlt werden. Und auf einmal liegen die Zinsen bei gut 2,3-2,3%, dazu deine 3% Tilgung und wir landen bei einem Monatsabtrag von 1.325 EUR und es wird knapp in der Kiste.

Wieso? Das ist doch die These der Mietverfechter, dass Leute, die Mieten mehr Geld zum Sparen zur Verfügung haben.

Das war nur ein Beispiel. Wenn du meinst, meine Beispielfamilie hat ein Bose-System oder den Zweitwagen finanziert und nur im kleinen 5stelligen Bereich Kapital zurückgelegt, kann man das machen.

HAst du auch statistische Belege dafür? Oder redest du dir das nur ein, dass die Mehrzahl der Finanzierungen so aussieht, weil das deine These vom zusammenbrechenden Immobilienmarkt so schön unterstützt? Genauso wie du dir die Cluster in der Statistik so zurecht biegst, dass sie deine These unterstützen?

[DrFaustus]

vor 7 Stunden schrieb Michalski:

 

Die MFI-Zinsstatistik enthält meines Wissens nach auch Prolongationen. Wer kürzere Restlaufzeiten am Ende seiner Hausfinanzierungszeit abdecken muss, wählt keine längere Zinsbindungsfrist. Daher ist die Statistik meiner Ansicht nach nicht so interpretierbar, wie Du es tust:

 

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Finanzierer wie Dr. Klein oder Interhyp veröffentlichen regelmäßig Zahlen aus ihren Abschlüssen: Durchschnittsrate und Darlehenshöhe für Immobilienkredite steigen. Im Juni 2018 lag die Zinsbindung bei durchschnittlich 14 Jahren, einen Monat länger als im Mai. Steigende Immobilienpreise und damit auch Kaufnebenkosten machen es Immobilienkäufern oder Bauherren tendenziell schwerer, mit den eigenen Mitteln prozentual mitzuhalten – der Beleihungsauslauf steigt im Juni leicht an. Mit 81,36 Prozent spricht er aber nach wie vor für sehr fundierte Finanzierungen. Auch der Tilgungssatz, ein weiterer Indikator für die Solidität von Krediten, bleibt hoch: Im Juni beträgt er durchschnittlich 2,85 Prozent und damit etwas mehr als im Mai. Ein guter Indikator, ob der Markt im Durchschnitt Zinssteigerungen erwartet, ist die Nachfrage nach Forward-Darlehen, die weiter abnimmt. Nach Januar fällt ihr Anteil zum zweiten Mal unter die 10-Prozent-Grenze (9,96 Prozent).

Danke für die Statistik. Und man muss auch lesen was da steht:

"über 5 Jahre bis 10 Jahre". Das heißt in dem Cluster sind 5jährige Finanzierungen nicht enthalten, sondern nur 6,7,8,9 und 10. Wieviele Leute machen eine 6jährige Finanzierung? Viele Banken bieten sowas noch nichtmal an...

Durchschnittliche Zinsbindung 14!!!! Jahre. Das sollte man nochmal festhalten.

Zitat

 

 

Hab ich auch erst überlegt. Nachdem die Unterschiede zwischen 10 und 5 Jahren nur bei einem Zehntelpunkt lagen, war mir das zu aufwändig. Schließlich muss jeder Kredit auch im Grundbuch eingetragen werden oder hast Du eine Grundschuld über alles bei einer Bank? Da die Zinsen eh so niedrig lagen, nutze ich auch keine Sondertilgungsmöglichkeit mehr, sondern lege das Geld selbst an. Ich weiß, das findet hier ncizht jeder gut, ist aber meine Entscheidung für mich. Keine Empfehlung für andere. In 10 Jahren kann ich dann, wenn eine Refinanzierung ansteht, entscheiden, wie ich weiter vorgehe. Entweder einen großen Teil tilgen, verlängern, mal sehen. Wenn es so weiterläuft, wie bisher, kann ich den Kredit voll tilgen. Auf der anderen Seite muss man mal sehen, wie das mit Riester weitergeht. Vielleicht löse ich am Ende mit dem Fairriester-Guthaben die Immobilie ab, in der ich wohne, kurz bevor ich in Rente gehe. Mal schauen, welche Vorgehensweise dann steuerlich die beste ist.

Alles bei einer Bank, eine Grundschuld, ein Ansprechpartner. Bei der Baufi bin ich nicht hinter jedem Basispunkt her gerannt. Ich bin zur örtlichen Sparkasse, weil ich meinen "Berater" dort aus Schulzeiten kenne und der eher ein Freund als ein Berater ist. Natürlich hab ich ihm die Dirketbankkonditionen auf den Tisch gelegt mit dem Wissen, dass die Bank da nie hinkommen wird. Am Ende lag ich rund 0,15% höher. Aber so einen Move mit jährlich rollierenden Darlehen wüsste ich nicht ob eine Direktbank das überhaupt mitmacht.

Aktuell nutze ich auch keine Sondertilgungen mehr. Das 1jährige ist so gut wie getilgt. Das jetzt auslaufende 5jährige werde ich mit höherer Rate um 1 Jahr verlängern, so dass das auch spätestens in 5 Jahren getilgt ist. Das 10jährige (5 Jahre RLZ) wird dann bei Ende der Zinsbindung komplett getilgt. Außer es ist gerade eine Baisse ...

Steigen die Zinsen bis dahin über 2%, könnte ich das Ganze auch mit unseren Riesterverträgen ablösen.

Bei 0,75% macht eine Tilgung für mich gar keinen Sinn, weil ich bei mir keine Zinsänderungsrisiken sehe.

 

Und um das nur mal zu erwähnen:

Bei Abschluss der Finanzierung war die Ganze durchaus auf Kante genäht was die monatliche Belastung und die Beleihung angeht (ca. 80%). Heute bin ich enorm froh, dass ich sie so flexibel gestaltet habe und Raum für Sondertilgungen in quasi unbegrenzter Höhe zugelassen habe. Nun bin ich ziemlich sicher nach 10 Jahren fertig. Hätte ich nicht gedacht.