Mietrendite und Leerstand

[polydeikes]

Der Grundstücksanteil kann nicht abgeschrieben werden.

 

Ist mir schon klar, war doch nur ein vereinfachtes Beispiel. Der Einwand ist gerechtfertigt und zu berücksichtigen, aber ihr müsst nicht alles Grundlegende über die Maßen verkomplizieren, wo eigentlich gar nichts Kompliziertes dran ist.

 

Aussage war lediglich:

- Hassu krasse Steuersatz, kannsu nutze voll krasse Abschreibung ... hassu steuerlichen Vorteil

[Akaman]

Der Grundstücksanteil kann nicht abgeschrieben werden.

 

Ist mir schon klar,

Ist mir schon klar, dass dir das klar ist. Mein Einwurf zielte auf die, die hier mitlesen und denen das nicht klar ist.

[monopolyspieler]

Auch für 5k solltest Du es Dir überlegen, eine Wohnung zu kaufen, aus deren Fenstern Du Hunden beim kacken zusehen kannst. (Das ist nix gegen Deinen Avatar, Akaman!)

5 Etagen dürften 10 Nachbarn sein, da kriegst Du regelmäßig Freude, wenn ein Nachbar im Waschkeller die Waschmaschine oder den Trockner anwirft.

[Flughafen]

In 10 oder 20 Jahren bin ich aber auch 10 oder 20 Jahre älter und vielleicht sag ich mir dann: vor 10 oder 20 Jahren wär das gar nicht so schlecht gewesen ...

 

Dagegen hilft nur eins: bereits heute solche Entscheidungen zu treffen, welche Du später nie bereuen wirst. Also trenne Dich schon mal vorsorglich von Deiner Freundin. Könnte ja sein, dass Du es in 10 Jahren bereuen wirst.

 

Wenn man wieder ernst wird: woher willst Du wissen, dass Du in 10 Jahren einen Immobilienerwerb nicht bereuen würdest? Kann genauso passieren, wie den Nicht-Erwerb. Leider. Ich verstehe Deine Frage sehr gut, ich lebe selbst in einer verzerrten Realität (eine Durchschnittsimmobilie zu finanzieren kostet in meiner Stadt ca. 232% des Durchschnittsfamilieneinkommens). Und ich habe keine Ahnung, ob während meines Lebens diese Verzerrung erfolgreich abgebaut wird. Aber im Endeffekt ist es meine Wahl und meine Entscheidung, so zu leben.

[mzl]

Ich muss über Dein Vorgehen schon schmunzeln, Wutzi.

 

Ich finde es gut, dass Du Dir den kleinen unterirdischen Palast angesehen hast. Da Dich Immobilien zu faszinieren scheinen, würde ich mir an Deiner Stelle auch noch ein oder zwei wirklich nette, zum Kauf stehende Wohnungen ansehen und vielleicht zu einer Zwangsversteigerung gehen. Für die Investition einiger Anrufe, Weitergabe Deiner Adresse an Makler und einige Stunden Zeitaufwand kann man sich dabei gut amüsieren.

 

Zum eigentlichen Thema:

Aus eigener Erfahrung kann ich berichten, dass man (und fast jeder Erstkäufer einer Immobilie) das Thema "Instandhaltungskosten" völlig unterschätzt. Auch als Besitzer der kleinen Zwei-Zimmer-Wohnung im 1. OG ohne eigenen Kellerraum wirst Du über die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG) anteilig zur Kasse gebeten, falls das Dach leckt oder der Altbaukeller wieder schimmelt. Darüber hinaus wären selbst ex post erzielte 2 - 3 % Rendite nach Berücksichtigung aller Kaufnebenkosten (Makler, Notar, etc.), Steuern und Risiken wie Leerstand, schleichender Wertverlust in Anbetracht des Illiquidität und der extremen Langfristigkeit (mindestens zehn Jahre, wenn man auf eine Wertsteigerung setzt, die Spekulationssteuer sparen und wie viele mit einem zehnjährigen Darlehen finanziert hat und keine Konventionalstrafe zahlen will) nicht so spektakulär für diesen ganzen Aufwand. Allein der enorme, sich über Monate hinziehende Papierkram überfordert viele.

 

Um Dein theoretisches Beispiel mit einem natürlich vollkommen theoretischen Beispiel zu kontern:

Nähmen wir einmal an, dass mir vor einigen Jahren durch Zufall unter der Hand eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem dieser wild gentrifizierenden Hamburger Stadtteile angeboten worden wäre. Als passiver Langfristanleger mit 2008er ETF-Depot hätte ich an solch einem Objekt natürlich kein Interesse gehabt und mir eine irre niedrige Kaufpreisobergrenze gesetzt. "Leider" läge der Kaufpreis darunter und eine Maklercourtage fiele ebenfalls nicht an. Auf dem Papier ergäbe sich Nettokaltrendite von über 6 %, außerdem würde der Kauf unter Marktpreis erfolgen.

 

So nun sparen wir uns einmal diesen absurden Konjunktiv. Ich hatte also das "Glück", eine kleine Wohnung unter Marktwert mit viel Entwicklungspotenzial in einem Hamburger In-Viertel zu kaufen. Selbst mein Bankberater hätte mir das Ding am liebsten selbst weggeschnappt. Der Gentrifizierung bzw. der Hamburger Demografie sei Dank standen die Mietinteressenten nach kurzer Renovierung Schlange und ich konnte eine nette Miete durchsetzen. Das Hochgefühl des Schnäppchens hielt ca. zwei Monate an bis die Einladung zur nächsten WEG-Versammlung eintrudelte. In irgendeiner anderen Wohnung wurde nämlich Hausschwamm gefunden. Davon stand in dem mir zum Kaufzeitpunkt vorliegenden, 80-seitigen Bausachverständigengutachten natürlich nichts. Also ging die komplette WEG-Rücklage für die Schwammsanierung drauf (eine Sonderumlage wäre auch eine schöne Option gewesen). Wohlgemerkt, der entsprechende Tagesordnungspunkt wurde gefühlte zwei Minuten diskutiert, außer mir stellte keiner der 20 Eigentümer eine Frage. Zwei TOPs später wurde dafür ca. 1 1/2 Stunden bis auf die Molekularebene über Schönheitsarbeiten am Schornstein diskutiert.

 

Einige Jahre und weitere WEG-Schocks später kann ich festhalten, dass der Kauf immer noch ein gutes Geschäft ist. Beim Berechnen der stillen Reserven kann ich ein irres Kichern kaum unterdrücken. Dennoch werde ich spürbar aufatmen, sobald ich die Wohnung nach den minimalen zehn Jahren Haltedauer verkauft habe. Gerade kam die nächste WEG-Einladung 'rein und wieder fand sich ein teurer TOP. Gerade als Miteigentümer eines Mehr-Familien-Hauses gilt eben mitgehangen, mitgefangen.

 

Ich beziehe mich natürlich nicht auf die selbstbewohnte Immobilie. Dieser Fall wird üblicherweise so irrational gesehen, dass man nicht sachlich gegenargumentieren kann. Das habe ich eine zeitlang versucht und mittlerweile begriffen. Aber ins Kellerloch wolltest Du insgeheim ja nicht einziehen, oder? Leider hat der gemeine Bekannten-, Freundes- und Verwandtenkreis überhaupt keine Ahnung vom Thema Geldanlage und sollte dementsprechend konsequent ignoriert werden...

 

Zum Experten für ein bestimmtes Finanzthema wird zumeist erst durch schmerzvolle Lektionen. Mittlerweile kenne ich mich viel besser aus und daher lautet auch mein erstgemeinter Rat: Vergiss bei Deinem Wissensstand das leidige Immothema. Halt die Deine Ohren zu, falls der Freundeskreis wieder schnattert. Wenn Du wirklich Geld anlegen willst, pflüge Dich erst einmal gründlich durchs Forum und fang klein an (Stichwort Probedepot, Streuung über RK1-3, Sparpläne, usw.).

[Flughafen]

Vernünftige bezahlbare Immobilien in brauchbaren Familien-freundlichen Lagen in der Nähe wirtschaftlich starker Regionen gibt es derzeit praktisch nicht. Der Markt ist überfüllt von Investoren, die im Anlagenotstand ihr Kapital über Betongold in Sicherheit bringen wollen. Und es werden derzeit scheinbar Preise gezahlt, die aussehen, als ob dort Spielgeld ausgegeben werden würde. Wird aber nicht. Da wird echtes Geld ausgegeben. Echtes Geld, dessen Finanzierung platzen kann und dadurch Scheidungen, Privatinsolvenzen und viel soziales Leid entstehen kann.

 

Echtes Geld ist es schon, aber sicherlich kein Verdientes. Vom Arbeitseinkommen lassen sich solche Preise nicht bezahlen. Und so übermäßig haben die deutschen Banken ihre Immo-Kredite wohl ich nicht ausgeweitet, - ihnen ist die Bundesbank mit Warnungen stets im Nacken. Ich tippe eher auf geerbtes und gespartes Geld, welches aus anderen Kapitalanlagen abfließt und in Immobilien landet.

[Wutzi]

[DerFremde]

Das, meine Damen und Herren, ist Münster:

 

http://forward.immob...332?is24EC=IS24

 

Wutzi

 

Das ist nicht Münster, das ist Schwachsinn.

 

Ich kann auch meinen 1989er Golf 2 für 39.900€ bei autoscout24 inserieren. Das heißt noch lange nicht das mir den jemand abkauft . . .

 

Rendite bei Immobilien!? Kenne ich nicht. Zumal nicht in der heutigen Zeit.

[Joseph Conrad]

Es scheint typisch für das Wertpapierforum zu sein Immobilienkäufe derzeit abzulehnen. Das ist gewiss nicht repräsentativ für die gesamte deutsche Bevölkerung. Woran liegt das ? (Wenn die Beiträge in diesem thread wirklich die Mehrheitsmeinung wiederspiegeln sollten, was ich eigentlich nicht recht glauben mag) Der möglichst frühzeitige Erwerb eines Hauses war doch für den Deutschen (Italiener, Spanier, etc.) bisher oberste Pflicht. Die Zinsen sind so niedrig wie noch nie. Die Häuser entsprechend teuer. Das liegt ja in der Natur der Sache das die Medaille stets zwei Seiten aufweist. Früher wurde zu 6% und mehr gebaut. Dafür hatte kaum jemand ein Wertpapierdepot. Haben sich die Prioritäten unserer Lebensplanung derart verschoben ?

 

LG Joseph

 

 

[tyr]

Rendite bei Immobilien!? Kenne ich nicht. Zumal nicht in der heutigen Zeit.

Rendite bei Immobilien: geht schon. Wenn man zu Zeiten einer vergangenen Wirtschaftskrise billig Eigentum in heute gefragten Lagen gekauft hat.

 

Das Prinzip auf die heutigen Verhältnisse zu übertragen ist Spekulation. Ob der Trend in 10-20-30 Jahren immer noch in Richtung Immobilien in der Stadt läuft ist unsicher. Welche Region in den nächsten Jahrzehnten wirtschaftlich erfolgreich und gefragt sein wird ist ebenso unsicher. Und zum richtigen Zeitpunkt einer wirtschaftlichen Krise und von Unsicherheit richtig Geld auszugeben und auf bessere Zeiten zu wetten ist auch Spekulation.

 

Und bei selbstbewohnten Immobilien sind die Freiheitsgrade nicht so groß, wie man sie für ein sinnvolles Investment bräuchte. Man kann weder die Region frei wählen, noch den Zeitpunkt des Bedarfs an einer Immobilie. An der Stelle gebe ich dir dann wieder Recht, für selbstbewohnte Immobilien ist es schwer, eine Rendite zu erzielen. Das hat sich meines Erachtens aber nicht geändert, das war früher auch schon so.

Früher wurde zu 6% und mehr gebaut. Dafür hatte kaum jemand ein Wertpapierdepot. Haben sich die Prioritäten unserer Lebensplanung derart verschoben ?

Ich behaupte mal, dass die Wünsche nach Immobilieneigentum ungefähr gleich geblieben sind. Die Lebensumstände haben sich in den letzten Jahrzehnten aber deutlich geändert. Das selbe wie bei den Autos, die für die heutige Jugend weniger wichtig sind als früher. Das liegt nicht daran, dass Mobilität weniger gefragt ist, sondern weil es einfach zu teuer geworden ist.

[tyr]

Sorry, Doppelpost.

[SlapShot]

Vor einigen Beiträgen wurde hier die Frage nach den Instandhaltungskosten aufgeworfen.

Aber wie kann man diese am besten kalkulieren? Gibt es Daumenregeln die (zumindest ein bisschen) realitätsnah sind?

Außerdem muss doch zwischen der Instandhaltung im (Mehrfamilien-) haus und direkt in der Wohnung unterschieden werden, da im ersten Fall ja regelmäßige Abschläge gezahlt werden die zumindest einen Teil der tatsächlichen Kosten decken. Möchte ich in meiner Wohnung das Bad renovieren muss ich dies doch ausschließlich aus meinen eigeen Rücklagen tun.

 

Habt ihr vielleicht ein paar gute Links zu diesem Thema? Der Einfluss auf die tatsächliche Rendite durch die Instandhaltungskosten ist schließlich enorm.

[mzl]

Es scheint typisch für das Wertpapierforum zu sein Immobilienkäufe derzeit abzulehnen. Das ist gewiss nicht repräsentativ für die gesamte deutsche Bevölkerung. Woran liegt das ? (Wenn die Beiträge in diesem thread wirklich die Mehrheitsmeinung wiederspiegeln sollten, was ich eigentlich nicht recht glauben mag) Der möglichst frühzeitige Erwerb eines Hauses war doch für den Deutschen (Italiener, Spanier, etc.) bisher oberste Pflicht. Die Zinsen sind so niedrig wie noch nie. Die Häuser entsprechend teuer. Das liegt ja in der Natur der Sache das die Medaille stets zwei Seiten aufweist. Früher wurde zu 6% und mehr gebaut. Dafür hatte kaum jemand ein Wertpapierdepot. Haben sich die Prioritäten unserer Lebensplanung derart verschoben ?

 

LG Joseph

 

Naja, per se Ablehnen nein, aber differenziert betrachten ja. Viele Immobilienkäufe waren bzw. sind eben schlechte Geschäfte. Gerade in einem teilweise überhitzten (Studentenstädte, Metropolen, Inseln wie Sylt) Markt lohnt sich auf längere Sicht wahrscheinlich azyklische Handeln bzw. Verharren am Seitenrand.

 

Die meisten Forumsnutzer sind doch bestrebt, Anlageentscheidungen rational zu durchdringen und gerade beim Thema Immobilien wird ein Teil der Kosten wie z.B. die Instandhaltung oder versunkene Kaufnebenkosten als erhebliche Kostenfaktoren konsequent ignoriert. Das große Geschrei kommt dann erst, wenn das Dach leckt oder die Heizung kaputt ist. Wie bereits eingeräumt kann man selbstgenutzte Immobilien wahrscheinlich nicht nüchtern betrachten.

 

Konkret ging es doch um Wutzis Fantasie oder auch Gedankenspiel, also den Kauf einer überteuerten kleinen Wohnung in einer dieser Studentenstädte, mutmaßlich als Kapitaleinlage, d.h. zur Vermietung. Bei Ausklammerung spekulativer Wertzuwächse kommt dabei bei den jetzigen Preisen zumeist eine negative Realrendite heraus. Das kann man mit einem schlecht verzinsten Tagesgeldkonto auch leichter und vor allem flexibler haben. Aus persönlicher Erfahrung kann ich sagen, dass ich (vergleichbares Volumen vorausgesetzt) mit einem weltweit diversifizierten, täglich schwankenden Portfolio weitaus ruhiger schlafe als mit einem Zwei-Zimmer-Klumpen im In-Viertel, obwohl die Rendite bei letzterer zu stimmen scheint.

 

Vielleicht ist die Immo- vs. Anti-Immo-Front genauso unvermeidbar wie das Aktiv-Passiv-Lagerdenken...

[mzl]

Vor einigen Beiträgen wurde hier die Frage nach den Instandhaltungskosten aufgeworfen.

Aber wie kann man diese am besten kalkulieren? Gibt es Daumenregeln die (zumindest ein bisschen) realitätsnah sind?

Außerdem muss doch zwischen der Instandhaltung im (Mehrfamilien-) haus und direkt in der Wohnung unterschieden werden, da im ersten Fall ja regelmäßige Abschläge gezahlt werden die zumindest einen Teil der tatsächlichen Kosten decken. Möchte ich in meiner Wohnung das Bad renovieren muss ich dies doch ausschließlich aus meinen eigeen Rücklagen tun.

 

Habt ihr vielleicht ein paar gute Links zu diesem Thema? Der Einfluss auf die tatsächliche Rendite durch die Instandhaltungskosten ist schließlich enorm.

 

Als Daumenregel werden x € pro Monat als kalkulatorische Instandhaltungsdurchschnittskosten veranschlagt, noch unterschieden nach Alter und Substanz der Immobilie. Gerade beim typischen Mehr-Geschoss-Altbau reicht die monatliche Rücklagenzuführung (je nach Höhe oftmals ein Drittel bis die Hälfte des Wohn-/Hausgelds) selten, um größere Vorhaben wie Dach oder Heizung ohne Sonderumlage durchzuführen. Häufig handelt es sich eher um eine strategische WEG-Frage, ob das monatliche Hausgeld raufgesetzt oder mit Einmalzahlungen gearbeitet werden soll. Bei einer 4-Zimmer-Altbauwohnung mit 150 Euro Hausgeld wäre ich skeptisch.

 

Als alleinigem Eigentümer z.B. des selbstgenutzten Reihenhauses würde ich Dir empfehlen, Dir selbst ein monatliches Hausgeld abzuknöpfen und beiseite zu legen. Idealerweise per Dauerauftrag monatlich auf ein separates, nur dafür angelegtes Tagesgeldkonto (später auch ruhig teilweise in Festgeld packen, falls sich mehr ansammelt) überweisen. Je nachdem wie diszipliniert (oder begütert) Du bist, musst Du das natürlich nicht explizit trennen, aber die meisten Menschen schaffen es nicht dauerhaft ohne so eine Eselsbrücke, das Geld zu sparen.

 

Zu den Erfahrungswerten (x € pro Monat) sollte sich am besten ein Immobilienprofi äußern oder recherchierst ein wenig bei Finanztest. Ich glaube, dass im letzten Immospezial auch ein entsprechender Beitrag war. In punkto Bad hängt dies natürlich auch mit den eigenen Ansprüchen zusammen. Du kannst das Bad für 7.500 Euro Kampfpreis oder gleich 20.000 Euro erneuern lassen.

 

P.S. Zwingend unterscheiden sollte man zwischen Schönheitsarbeiten und dringend gebotener Instandhaltung von Mängeln, die die Wohnqualität entscheidend beeinträchtigen. Schlammbraune Siebziger Jahre - Fliesen können zwar zu temporärer Erblindung führen, aber eine kaputte Heizung im Winter hat doch eine andere Qualität. Ich beziehe mich mit meinen Ausführung auf Muss-Arbeiten. Liebhaberinvestitionen sollte man je nach Prallheit des Geldbeutels angehen.