Wutzi Februar 4, 2014 Hallo, folgender theoretischer Fall: Ich habe eine Wohnung mit einer Mietrendite von 3%. Einen Monat steht die Wohnung leer, danach ist sie wieder mit derselben Rendite vermietet. Wie rechne ich nun den Monat ohne Einnahmen auf die Rendite an? Vermutlich muß ich dazu ein lineares Gleichnungssystem (?) aufstellen. So was habe ich aber seit 15 Jahren nicht mehr gemacht. Kann mir dabei wer helfen? Vielen Dank Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein Februar 4, 2014 Wie berechnest du denn die Mietrendite? Nur jahresweise oder monatsweise mit XIRR? PS: Excel und XIRR ist die Antwort auf deine Frage. Oder auch XINTZINSFUSS. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Februar 4, 2014 Bis jetzt habe ich noch gar nichts berechnet. Ich habe lediglich in meiner Stadt die Immobilien-Aushänge betrachtet und - so die Daten abgegeben waren - Kaufpreis und Kaltmiete abgeschrieben und die Mietrendite mit Hilfe dieser Webseite (http://www.weststadt...mietrendite.htm) ausgerechnet. Nun möchte ich gerne wissen, was bei einem Leerstand von einem Monat mit der Rendite passiert. Geht dann die Rendite in den Keller? Wie lange brauche ich, um nach dem Leerstand wieder umgangssprechlich "schwarze Zahlen zu schreiben"? Ach ja, Excel-Kenntnisse sind nicht vorhanden. Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein Februar 4, 2014 Bei deinem Kenntnisstand ist ein Immobilienkauf als Geldanlage irgendwo zwischen Glücksspiel und Harakiri einzustufen. Lass es. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Februar 4, 2014 Keine Angst, ein Kauf ist nicht geplant. Das ich die Fachkenntnisse dazu nicht habe, ist mir bewußt. Kennst du zufällig ein Buch, mit dem man sich die Grundlagen beibringen kann? Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Akaman Februar 4, 2014 · bearbeitet Februar 4, 2014 von Akaman Hallo, folgender theoretischer Fall: Ich habe eine Wohnung mit einer Mietrendite von 3%. Einen Monat steht die Wohnung leer, danach ist sie wieder mit derselben Rendite vermietet. Wie rechne ich nun den Monat ohne Einnahmen auf die Rendite an? Vermutlich muß ich dazu ein lineares Gleichnungssystem (?) aufstellen. So was habe ich aber seit 15 Jahren nicht mehr gemacht. Kann mir dabei wer helfen? Vielen Dank Wutzi Findet ihr wirklich, dass für Wutzis Beispiel die Lektüre eines Buches über Finanzmathematik unabdingbar ist? Wie wäre es, wir würden Wutzi mal fragen, was denn nach der Neuvermietung zu erwarten steht? Und dann, je nachdem, was er antwortet, ihm mal Vorschläge macht hinsichtlich der Mietrendite? Ersatzweise könnte er auch mal, auf Basis dieser Szenarien, seine Lösungsvorschläge posten. Es handelt sich ja schliesslich um einen theoretischen Fall. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Februar 4, 2014 Das wäre ein typisches Beispiel für ein Renditeobjekt: Kaufpreis 135.000 € Miete monatlich: 450 € Details hier: http://forward.immob...243?is24EC=IS24 Gibt man die Daten in diesen Rechner ein (http://www.asp.wests...ietrendite.aspx), so wird eine Bruttomietrendite von 4 % und eine Nettomietrendite von 3,17 % berechnet. Was passiert nun mit der Mietrendite, wenn diese Wohnung in einem einzigen Jahr einen einzigen Monat leersteht und danach wieder für 450 € vermietet ist? Wie sieht meine Rendite ein Jahr nach diesem Ereignis aus? Ziemlich sicher schlecht. Bloß wie berechne ich dieses "schlecht"? Ich hoffe, ich habe mich verständlich ausgedrückt. Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Granini Februar 4, 2014 Was spricht dagegen, als durchschnittliche Miete dann nur 450-450/12 anzusetzen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
tyr Februar 4, 2014 Bist du dir sicher, dass du dir den Aufwand und das Risiko einer selbstverwalteten und selbstvermieteten Immobilie antun willst? Kannst du dir vorstellen, was da alles auf dich zukommt? Zumal es sich für mich nicht so anhört, als ob du im Immobilienhandel Erfahrung hast. Ist diese Region in Münster denn wirklich eine sichere Kapitalanlage? Ich meine, dass eher München, Stuttgart, Frankfurt, Berlin und Hamburg die klassischen Regionen sind, wo in Zukunft Wertzuwächse und Mietsteigerungen mit hoher Wahrscheinlichkeit drin sind. Aber ich bin kein Immobilienmakler. Ich würde an deiner Stelle eher in offene (nicht geschlossene) Immobilienfonds investieren, wenn du eine Rendite durch Immobilien erzielen möchtest. Selber machen eher, wenn du wirklich weißt, was du tust und auch in der Lage bist, den Aufwand und die Risiken abzuschätzen und stemmen zu können. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
polydeikes Februar 4, 2014 · bearbeitet Februar 4, 2014 von polydeikes Das wäre ein typisches Beispiel für ein Renditeobjekt: Kaufpreis 135.000 € Miete monatlich: 450 € Details hier: http://forward.immob...243?is24EC=IS24 Gibt man die Daten in diesen Rechner ein (http://www.asp.wests...ietrendite.aspx), so wird eine Bruttomietrendite von 4 % und eine Nettomietrendite von 3,17 % berechnet. Was passiert nun mit der Mietrendite, wenn diese Wohnung in einem einzigen Jahr einen einzigen Monat leersteht und danach wieder für 450 € vermietet ist? Wie sieht meine Rendite ein Jahr nach diesem Ereignis aus? Ziemlich sicher schlecht. Bloß wie berechne ich dieses "schlecht"? Ich hoffe, ich habe mich verständlich ausgedrückt. Wutzi Ei, da hat jemand voll Obercooles für diesen ganz einfachen Fall die Prozentrechnung erfunden. Ist so ein alternativer Lösungsansatz für Leutz wie dat Poly, die für Finanzmathematik im Regelfall zu blöde sind. Nimmste 450 * 12 * 100 / 135000 ... hasse 4 % Bruttorendite Nimmste 450 * 11 * 100 / 135000 ... hasse 3,66 % Bruttorendite Das geile an der Sache ist ... du wirst es nicht glauben ... die sch***** funktioniert auch mit 10, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1 ... nur mit 0 löft das alles in allem nicht so optimal ... mussu feststellen. Musste nu 25 % versteuern als Beispiel, hasse deine Bruttorendite * 0,75. Machste 4 * 0,75 ... hasse 3 ... Willse wissen wat passiert wenn du das vermietete Objekt abschreibst, mussu die Abschreibung von den Mieteinnahmen abziehen und ... einen Steueronkel fragen ... --- Mal im Ernst ... auch wenn ich Spaß am schreiben hatte. Bei deinem Kenntnisstand würde ich dir definitiv davon abraten. Siehe: Bei deinem Kenntnisstand ist ein Immobilienkauf als Geldanlage irgendwo zwischen Glücksspiel und Harakiri einzustufen. Lass es. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Februar 4, 2014 Manchmal ist man einfach blöd Was passiert denn eigentlich, wenn die Miete fest für den Kredit mit eingeplant ist? Kann ich dann nach einem Monat Leerstand Insolvenz anmelden? Oder darf ich dann mein Sparschwein notschlachten? Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
tyr Februar 4, 2014 Woher kommt die Idee, als Privatmann eine einzelne Immobilie auf Kredit zu finanzieren und mit dem Gesamtkonstrukt Rendite erwirtschaften zu wollen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Februar 4, 2014 Man bekommt das Gequatsche im Freundeskreis mit, daß Immobilien super sicher seien. Auf meinen Hinweis, daß man sein Geld zB auch in Aktien anlegen könne, wurde ich mit dem Pauschalurteil niedergebügelt, daß Aktien zu riskant seien. Daraufhin habe ich mir die "Rendite-Objekte" in den Schaukästen der Banken und im Internet mal angeschaut. Das Preisniveau ist hoch und die Renditen haben mich angesichts der Tatsache, daß eine Immobilie zum Großteil mit einem Kredit finanziert wird, nicht vom Hocker gerissen. Tja, und dann ist der Gedanke gekommen: "Was passiert, wenn mal eine Monatsmiete nicht kommt?". Der dann meine nicht vorhandenen Mathe-Kenntnisse aufgedeckt hat Keine Angst, ich habe nicht vor, eine Immobilie zur Geldanlage zu kaufen. Und vor einem Kredit in sechsstelliger Höhe habe ich gehörigen Respekt. Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
polydeikes Februar 4, 2014 Die Masse der Vermieter macht Nasse, die Masse der Aktienverkäufer belügt sich einfach wirkungsvoller selbst ... Willst du dich von der Masse abheben, brauchst du Wissen, Können, Talent etc. pp. ... Wobei für die Vermietung einer Immobilie ein Fachbuch für Finanzmathematik ungefähr so nützlich ist, wie ein Dr. oder Prof. Titel für den Kauf von Aktien. In der Praxis läuft es für die bei Immobilien gut, die vieles selbst machen können, einen umfassenden Bekannten- und Freundeskreis haben, nicht zu Konditionen von Bankaushängen kaufen, Lage und Wert einer Immobilie einschätzen können, die hauswirtschaftliche Abwicklung selbst machen können, hohe Bonität und damit niedrige Finanzierungskosten haben, Nerven aus Stahl haben, bei denen die Immobilie nur ein (kleiner) Teil des Vermögens ist ... und, und, und ... Willst du eine Quintessenz aus diesem ewig langen und noch lange nicht umfassenden Satz ziehen: Viel Arbeit und Zeit investieren und einiges an Erfahrung haben ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
tyr Februar 4, 2014 · bearbeitet Februar 4, 2014 von tyr Eine Immobilie ist auch ziemlich sicher, wenn sie dein Eigentum ist. Also du nicht den Kredit abbezahlst um die Immobilie irgendwann mal zu deinem Eigentum zählen zu können, sondern wenn sie dir schon vollständig gehört und wenn du idealerweise selber drin wohnst. Gut ist auch, wenn dir das gesamte Grundstück gehört. Noch besser ist es, wenn dieses Immobilieneigentum nur einen kleinen Teil deines Gesamtvermögens ausmacht. So bis zu einem Drittel. Und der Rest in weitere Anlagen diversifiziert ist. Allerdings muss die Immobilie an der richtigen Stelle stehen (Region, Stadt, Stadtviertel), damit sie theoretisch mal irgendwann mehr Geld wert sein könnte abzüglich Inflation und Betriebs- und Erhaltungskosten. Und ob das eintritt ist genau so unsicher wie alle anderen Kapitalanlageformen auch. Zahle mal einen Immobilienkredit ab, lebe 20 Jahre darin mit Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten und verkaufe die Immobilie wieder. Wenn du dann abzüglich aller Kosten und Inflation eine Rendite erzielst: Gratulation. Das schafft glaube ich bei weitem nicht jeder. Und ich wette auch eher die wenigsten von deinen Freunden, die von Wertpapieren abraten und die Immobilie als die einzig richtige Geldanlage ansehen. Was wohl eher der Wahrheit entspricht: es ist ein immaterielles Gut, eine eigene Immobilie zu bewohnen. Das kann man nicht in Geld ausdrücken. Fühlt sich gut an. Die eigene Höhle. Mit Geldanlage hat dieses Bedürfnis aber wohl eher weniger etwas zu tun. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
voenixx Februar 4, 2014 Münster ist als Standort nicht schlecht - siehe aktuelle Wirtschaftswoche. Was die Rendite von Mietobjekten betrifft sind ohnehin Standorte besser, die nicht überteuert sind. Wer jetzt in gefragten Lagen z.B. in München oder Hamburg investiert, kommt nie auf nen grünen Zweig. Für mich passen Immobilien (selbstgenutzt und/oder vermietet) zur Vermögensdiversifikation. Ich weiß: wir sind hier in einem Wertpapier-Forum. Doch sollte man sich nicht nur auf Wertpapier-Anlageklassen beschränken, sondern auch z.B. an Beton-Gold denken. Die Mischung machts -z.B. 1/3 Aktien/Fonds, 1/3 Immobilen, 1/3 TG/FG/Anleihen. Das sollte man meiner Meinung im Auge haben. Ich bin immer mehrgleisig gefahren. Und da bin ich jetzt froh. Denn es gab Zeit, da hab ich meine Aktien/Fonds dann wieder meine Immobilie(n) "gehasst". Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
WOVA1 Februar 5, 2014 Tja, und dann ist der Gedanke gekommen: "Was passiert, wenn mal eine Monatsmiete nicht kommt?". Der dann meine nicht vorhandenen Mathe-Kenntnisse aufgedeckt hat Keine Angst, ich habe nicht vor, eine Immobilie zur Geldanlage zu kaufen. Und vor einem Kredit in sechsstelliger Höhe habe ich gehörigen Respekt. Wutzi Wenn die Monatsmiete nicht kommt, brauchst Du keine Mathe-Kenntnisse - Du landest sicher im Minus. Weil die Nebenkosten weiterlaufen - jedenfalls zum Teil. Und Du als Vermieter diese zahlst. Die Gemeinde will weiterhin ihre Grundsteuer, die Heizung sollte mindestens im Winter auf Frostschutz laufen, hin und wieder sollte auch mal das Wasser laufen, sonst riecht die Wohnung nach ein paar Wochen nach Kloake. Dann kannst Du noch die Fälle unterscheiden: a.) die Wohnung ist nicht vermietet. b.) die Wohnung ist vermietet - nur der Mieter zahlt nicht. c.) (bei grösseren Objekten): die Wohnung ist vermietet, der Mieter zahlt auch, nur leider ist die Hausverwaltung pleite oder mit den Nebenkostenabschlägen durchgebrannt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Joseph Conrad Februar 5, 2014 Gut verdienende und vermögende Anleger die Immobilien fremdfinanziert vermieten und diese auch als Steuersparmodelle nutzen einmal ausgenommen. "Normalbürger" die eine eigengenutzte fremdfinanzierte Immobilie haben und nur durch Vermietung einer Einliegerwohnung oder ähnliches diese Finanzierung gerade so bewältigen können gehen ein enormes Risiko ein. Ich glaube eine alternative Kapitalanlage ist ein Haus nur dann wenn es schuldenfrei ist. Dann juckt mich ein vorübergehender Leerstand einer Wohnung zwar, aber er bricht mir nicht gleich den Hals. Und man braucht auch keinen Bachelor in Finanzmathematik um den Hals aus der Schlinge zu ziehen.:- LG Joseph Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Februar 5, 2014 Das, meine Damen und Herren, ist Münster: http://forward.immobilienscout24.de/8401SUCEXPT/70912332?is24EC=IS24 Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
polydeikes Februar 5, 2014 130k für nen Kellerloch mit 30qm2 ... wer es braucht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kezboard Februar 5, 2014 Dafür liegt es auch im X-4tel. Zentraler geht kaum Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein Februar 5, 2014 Und die 157€ Hausgeld/Nebenkosten sind wirklich Peanuts für dies Luxusappartment. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Februar 5, 2014 In direkter Nachbarschaft ist eine Schule. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Gast240416 Februar 5, 2014 Na super! Autotürengeknalle ab 7 und ... Doch. Gute Idee. Bestimmt! Für den Preis würd ich auch verkaufen ! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
