Lebensphase und Immobilienkauf

[andjessi]

Eine selbstbewohnte Immobilie passt sich nicht flexibel den sich ändernden Lebensverhältnissen an. Der Student oder Azubi benötigt kurzfristig an vielleicht öfter wechselnden Orten eine preisgünstige Bleibe. Der Berufsanfänger eine Übergangsimmobilie. Das junge Paar hätte gerne mehr Platz an wieder einem anderen Ort. Die Familie benötigt wiederum noch mehr Platz. Sind die Kinder dann aus dem Haus ist der viele Platz gar nicht mehr nötig. Wiederum Jahre später ist der ehemals benötigte Platz eine störende Last. Dann möchte man aber ggf. doch die Eltern zur Pflege zu sich holen. Danach ist man dann selbst langsam älter und hat wieder Bedarf nach einer anderen, möglichst altersgerechten Immobilie.

 

Das ist in der Theorie alles richtig. In der Praxis kann man aber gerade als Familie kaum vernünftige Häuser mieten, die quallitativ einem gekauftem Haus gleich kommen. Es gibt kaum ein Angebot auf dem Mietmarkt, so dass viele allein zur Erfüllung ihrer Wohnansprüche kaufen (müssen). Am Rande bemerkt: Ein ständiger Mietwohnungswechsel ist auch nicht gänzlich ohne Transaktions- und Nebenkosten.

 

Ich denke, dass, wenn man das Lebensmodell Familie anpeilt, grundsätzlich das Startgeld und entsprechendes Mittelklasseeinkommen hat,beruflich halbwegs klar blickt, das 0815-Doppel-/Reihenhaus in der Lebensphase zwischen 30 - 70 Jahren schon halbwegs passt. Für ein junges Paar vielleicht etwas zu groß und wenn die Kinder im Teenageralter sind zu klein, können die meisten damit gut leben und (!) ein Gefühl von "zu Hause" entwickeln.

 

Beim selbstgenutzem Haus würde ich aber empfehlen: Lieber etwas kleiner kaufen, als groß, damit man es schnell abbezahlen kann, aus dem Risiko kommt und um genügend Zeit und Geld für andere Ziele zu haben (Altersvorsorge, Urlaube, übriger Konsum). Wohnen ist nicht alles. Selbst das 200qm Prunkhaus ist nichts wert, wenn man sich jahrelang dafür einschränken muss.

[tyr]

In der Praxis kann man aber gerade als Familie kaum vernünftige Häuser mieten, die quallitativ einem gekauftem Haus gleich kommen. Es gibt kaum ein Angebot auf dem Mietmarkt, so dass viele allein zur Erfüllung ihrer Wohnansprüche kaufen (müssen).

Wenn die Ansprüche auf dem Mietmarkt nicht erfüllt werden, an den Ansprüchen nichts geändert werden soll und man sich eine gekaufte Immobilie leisten kann: warum nicht?

 

Das Vorhaben Immobilienkauf und Bewirtschaftung ist komplex und riskant. Man hat dabei eine gute Chance, dass es im Nachhinein eher Konsum ist als eine Investition und man finanziell mit Miete genau so gut oder besser dran gewesen sein wäre. Wenn man sich das leisten kann und will spricht aus meiner Sicht aber wenig dagegen.

 

Wie beim Auto: die einen fahren unemotionale Limousinen von (ausländischen) Massenherstellern. Für andere muss es ein SUV von einer deutschen Premium-Marke sein.

 

Man sollte sich tatsächlich nicht von niedrigen Kreditzinsen blenden lassen.

Sie ermöglichen zwar, trotz gestiegener Preise, eher die Finanzierung, sind aber vermutlich ein nachrangiger Grund für den aktuellen Immobilienboom

nach Euroangst, Bankenmisstrauen und Aktienaversion.

Vielleicht sind die niedrigen Zinsen ja doch für einige eine Motivation, einen Immobilienkauf zu finanzieren, die es sich kaum oder gar nicht leisten können. Wenn die Zinsen wieder steigen, die Zinsbindung der Verträge ausläuft und die Wirtschaft schlecht läuft bieten sich dadurch vielleicht in Zukunft vermehrt Chancen, günstig Immobilien zu kaufen.

[Joseph Conrad]

Wenn man Familie hat kommt man am Haus/Häuschen kaum vorbei. Klar ist ein eigengenutztes Haus auch Konsum. Die Lebensqualität die es dir und deiner Familie bereitet fehlt größtenteils in Mietverhältnissen.

Was mir aber zunehmend auffällt im Bekannten und Kollegen Kreis : Viele ältere Menschen (über Fünfzig) wagen jetzt noch den Kauf ihrer ersten Immobilie. Die niedrigen Zinsen, die Berge schlecht verzinstes Spargeld und die Werbung für Immobilien in der Öffentlichkeit verleiten sie dazu. Jenseits der Fünfzig aber noch Hypotheken bedienen zu müssen halte ich, außer für vermögende Gutverdiener, für gefährlich. Da fehlen die Spargelder die man normalerweise in dieser Lebensphase in die Altersvorsorge einzahlen würde.

Ein Mieter stünde sich in solchen Fällen wirklich viel besser, da er zum Renteneintritt und gleich hoher Sparbereitschaft viel höhere flüssige Mittel hätte. In der Jugend sich finanziell einschränken zu müssen fällt sehr viel leichter als im Alter.

Aber die Deutschen sind nach den Schweizern eigentlich ein Volk der Mieter. Wenigstens im Vergleich zum übrigen Europa. In Italien haben glaube ich über 70% Eigentum.

 

 

LG Joseph

[Kolle]

Vielleicht sind die niedrigen Zinsen ja doch für einige eine Motivation, einen Immobilienkauf zu finanzieren, die es sich kaum oder gar nicht leisten können.

 

Zur Zeit ist es sogar so, dass sich einige eine Immobilie kaufen weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können.

 

Wohnen ist und bleibt Konsum, egal ob gemietet oder gekauft. Man gönnt sich ja sonst nichts, schlafen im Zelt ist nicht jedermanns Sache.

 

Wenn man mal ein freistehendes EFH gewöhnt ist, kann man sich eine andere Wohnform nur schwer vorstellen. Das gibt es aber nicht umsonst, egal ob gekauft oder gemietet. Gemietete EFH sind besonders kündigungsgefährdet, auch weil sie für Vermieter ökonomisch viel unattraktiver als ein Mehrparteienmietshaus sind.

 

Ich möchte jedenfalls keinen Diener machen müssen bei einem Vermieter und das kostet halt was. Bei mir besonders viel weil das halbe Haus leersteht. Vermieten von Teilen des EFH ist bauartbedingt höchstens für eine WG geeignet und kommt derzeit für mich nicht in Frage. Trotzdem mache ich mir von Zeit zu Zeit Gedanken darüber was man ändern könnte. Jeder Versuch was zu verändern kam bisher immer teurer als alles so lassen wie es ist. Mich drückt auch nichts, das Ding ist seit 20 Jahren bezahlt. Wer ständig auf dem Kick ist sein Vermögen krampfhaft vermehren zu müssen denkt sicher anders.

[Draak]

sorry... der Beitrag war nach dem Bearbeiten doppelt. Den hier schmeiße ich mal raus.

[Draak]

Nun ja, wenn alles konsumiert wurde hat man aber die Sicherheit, dass Nichts mehr da ist.

Bei der Einstellung braucht man sich eigentlich auch gar keine Gedanken mehr zum Thema Geldanlage machen....

 

 

Tja, da sind wir wohl genau am Punkt.

 

 

Darum geht es hier ja nicht, sondern: wenn Immobilie, dann eher früher oder später ?

 

Das ist abhängig von deinen persönlichen Prioritäten. Wenn du beruflich hochflexibel bleiben willst, kannst du dein Leben lang durch die Landen tingeln, um das höchstmögliche Gehalt zu bekommen. Da würde ich zu "deutlich später" tendieren.

Wenn man seinem aktuellen Lebensumfeld eine höhere Priorität einräumt, wird man eher bereit sein, im Fall des Jobverlusts auch eine niedriger bezahlte Anstellung in der Nähe anzunehmen. In dem Fall sollte man "früher" beginnen. Ist eine reine Typfrage.

 

Für mich persönlich gehört das Haus mit Obstgarten zusammen mit einem robusten Auto (bzw. zwei) und einer anständigen Werkzeugpalette zur "Risikodiversifizierung". Egal wie gut wir feintunen. Eins haben die Aktien, Anleihen, Rohstoffe etc. in unserem Depot gemeinsam. --> Es sind erst mal nur Zahlen im Computer. Die verändern sich manchmal recht willkürlich, wenn z.B. die EZB hustet oder Geld zaubert. Im Moment ist es möglich, diese Zahlen in bedrucktes Papier einzutauschen, mit dem man echte weltliche Güter zum anfassen erwerben kann.Es sei denn, man ist ein Bösewicht. Dann können die Zahlen "eingefroren" werden und sind damit erst mal wertlos.

 

Während meiner ersten Berufsjahre habe ich ganz anders darüber gedacht und mich fast selbst kasteit, um möglichst viel zum Sparen beiseite zu legen. In Immobilien investieren? Sowas hab ich über Fonds gemacht. Soll schließlich Rendite ohne viel Aufwand rausspringen.

 

Zwei Dinge haben meine Sichtweise geändert. Zunächst mal mein Kollege. Ein ziemlich cleverer Ingenieur, der irgendwann als Russlanddeutscher hier eingewandert ist. Der hat immer ganz genau kalkuliert, wo er was günstig bekommt und wie lange er mit seinem alten Mazda fahren kann, bevor Reparaturen teurer als Neukauf werden. Ich war entsetzt als er mir von seinem Hausbau erzählte und hab ihm erst mal meine Sichtweise über Renditenachteile und Kreditrisiken verdeutlicht.

Dazu hat er nur genickt und gesagt: "Wenn du erlebt hättest, was in Russland passiert ist, dann würdest du auch ein Haus bauen. So schnell wie möglich." Er meinte damit die Hyperinflation in den ehemaligen Sowjetstaaten 1992. (Von Hyperinflation spricht man übrigens ab mindestens 50% monatl. Wertverlust bzw. 13.000% im Jahr.)

 

Kann uns ja niemals passieren. Sowas gabs 1923 mal. Hoppla.. in Polen ist es noch nicht so lange her --> 1989 .. Oder Weißrussland --> 2012. Brasilien, Argentinien, Peru, Jugoslawien, Angola... alles Hyperinflationen, die in den letzten 25 Jahren passiert sind und nicht schon zu Urgroßvaters Zeiten.

 

Vielleicht ist die Wahrscheinlichkeit in Deutschland tatsächlich nicht sehr hoch, aber in ein paar Monaten wirklich alles zu verlieren wofür ich mein ganzes Leben gespart habe, würde mich echt nerven. Ich hab ja nur das eine Leben und keinen zweiten Versuch.

 

Der zweite Grund, der meine Meinung geändert hat, war weniger rational. Wir hatten fast ein Jahr lang immer wieder sporadisch die Hütte oder die Dusche kalt, weil unser Vermieter lieber die verrottete Gasanlage reparieren ließ, statt in eine neue zu investieren. Dank Pauschalabrechnung haben die Monteure dran rumgewerkelt, wann sie gerade Zeit hatten, ohne das Problem zu beheben und wir haben zusammen 5 Urlaubstage für Reparaturtermine spendiert. Das war uns als Mieter zu wenig persönliche Freiheit und der Hauskauf war beschlossene Sache.

 

Ich gehe konform mit den Leuten, die vom "Klumpenrisiko" einer Immobilie sprechen. Deshalb würde ich eben nicht alles in die Tilgung stecken, sondern versuchen nur die Hälfte des Vermögens dafür zu verwenden und die Sparrate so hoch wie die Abzahlrate zu halten. So baue ich einen weiteren Klumpen auf --> Computerzahlen. Der bringt mir ein hohes Maß an Flexibilität.

 

Renditerisikoadjustiert müsste man wahrscheinlich zuerst den Kredit tilgen und dann sparen. Aber lebensrisikoadjustiert habe ich im Grunde drei große Klumpen zwischen denen ich aufteilen muss. Klumpen 1 sind meine erlernten Fähigkeiten und Fertigkeiten, Klumpen 2 sind meine weltlichen Güter und Klumpen 3 sind meine Zahlen im Computer.

 

Forrest Gump bringt's auf den Punkt: "Das Leben ist wie eine Schachtel Pralinen. Man weiß nie, was man bekommt. Und das ist alles, was ich dazu sagen kann."

[Alaba]

Eins haben die Aktien, Anleihen, Rohstoffe etc. in unserem Depot gemeinsam. --> Es sind erst mal nur Zahlen im Computer. Die verändern sich manchmal recht willkürlich, wenn z.B. die EZB hustet oder Geld zaubert. Im Moment ist es möglich, diese Zahlen in bedrucktes Papier einzutauschen, mit dem man echte weltliche Güter zum anfassen erwerben kann.

 

Eine Immobilie ist auch nur ein Grundbucheintrag. Ich sehe den Unterschied nicht.

[andjessi]

Eine Immobilie ist auch nur ein Grundbucheintrag. Ich sehe den Unterschied nicht.

 

Das "kleine" EFH wurde de facto ja noch nicht einmal zu DDR-Zeiten enteignet. Von daher ist das historisch schon ein Unterschied.

 

Zwei Dinge haben meine Sichtweise geändert. Zunächst mal mein Kollege. Ein ziemlich cleverer Ingenieur, der irgendwann als Russlanddeutscher hier eingewandert ist..... "Wenn du erlebt hättest, was in Russland passiert ist, dann würdest du auch ein Haus bauen."

 

Witzigerweise hat "unser" Russe in der Firma ähnliches erlebt und die gleiche Sichtweise. Er ist noch jung und damals mit 20 nach Deutschland gekommen. Seine Eltern haben allerdings wirklich alles verloren. Aus Mitgliedern der oberen mittelschicht (Ingenieure m russichen Raumfahrtprogramm, die praktisch alles hatten - auf sowjetischen Niveau) sind Grundsicherungsempfänger geworden. Sicherlich nicht der schlechteste Fall, aber eben doch traumatisch. Ein abbezahltes Haus ist vielleicht ein Klotz am Bein und nicht der Renditeturbo, gibt aber neben anderen Dingen schon auch materielle Sicherheit.

[Draak]

Eine Immobilie ist auch nur ein Grundbucheintrag. Ich sehe den Unterschied nicht.

 

Das "kleine" EFH wurde de facto ja noch nicht einmal zu DDR-Zeiten enteignet. Von daher ist das historisch schon ein Unterschied.

Sehe ich auch so. Natürlich kann man seine Bürger komplett enteignen und selbst das Klopapier verstaatlichen, aber das muss dann schon relativ gewollt und gewaltsam mit hohem Aufwand durchgesetzt werden, während Inflation einfach "passiert". Da fühlt sich niemand persönlich angegriffen. Wenn aber Immobilien oder gar Autos enteignet werden, geht der Pöbel wohl doch irgendwann auf die Straße.

 

Wer offene Immobilienfonds hatte als diese von heute auf morgen gesperrt wurden, hat einen Vorgeschmack davon bekommen, wie schnell vermeintlich reale Werte auf Knopfdruck blockiert werden können. Ein paar Groschen habe ich damals (2010?) nicht rechtzeitig rausholen können. Da komme ich bis heute nicht ran. Oder hat mal jemand versucht, 2011 einen ShortDax ETF zu kaufen? Keine Chance. Die waren gesperrt als die Kurse runtergeknallt sind. Etwas später war das dann wieder möglich.

 

Deshalb braucht man nicht gleich Panik schieben und in eine Berghütte ziehen oder alles zu Gold machen und im Garten vergraben, aber Fondssperrungen und gesperrte Konten isländischer Banken zeigen, dass sowas mit Computerzahlen eben sehr einfach möglich ist.

Risikodiversifikation sollte nicht nur innerhalb eines Depots passieren. Und Immobilien sind als Vermögensbestandteil nicht rein unter Renditegesichtspunkten zu betrachten.

 

 

[Joseph Conrad]

Es ist nur natürlich das sich junge Menschen mit noch eingeschränkten Mitteln und evtl. noch ledig und ungebunden eine Immobilie eher als Klotz und Klumpen vorstellen. Aus der Not macht man eine Tugend.

Ein Haus war in Deutschland definitiv nie nur ein Grundbucheintrag. Dieser Eintrag gefällt mir zudem besser als mein Depotauszug. Wenn die Mittel einmal ausreichend angehäuft sind, wird fast jeder in seinem Leben solch einen Kauf tätigen (wollen). Grund und Boden (plus Haus) ist doch die Basis. Aktien, Anleihen etc. kommen dann zusätzlich auf die Pyramide der Altersvorsorge und der Lebensmöglichkeiten ( Konsum, Luxus,Reisen).

 

LG Joseph