Lebensphase und Immobilienkauf

[ghost]

Eventuell hier noch zu Ergänzung: Kauf als Berufeinsteiger / später

Soweit ich mich erinnere befürwortet Lohmann den Kauf zu einem frühen Zeitpunkt, da nach seiner Meinung ein Kredit im optimalen Fall nur bis Anfang 50 laufen sollte.

Da wir hier aber über eine 100% EK Finanzierung reden, kommt das eh nicht zur Anwendung.

[Moneycruncher]

Eventuell hier noch zu Ergänzung: Kauf als Berufeinsteiger / später

Soweit ich mich erinnere befürwortet Lohmann den Kauf zu einem frühen Zeitpunkt, da nach seiner Meinung ein Kredit im optimalen Fall nur bis Anfang 50 laufen sollte.

Da wir hier aber über eine 100% EK Finanzierung reden, kommt das eh nicht zur Anwendung.

 

Ganz genau. An den Lohmann-Artikel erinnere ich mich wie gesagt dunkel. Wäre mal interessant, seine Meinung zum Kauf mit 100% EK, aber eben zu einem späteren Zeitpunkt, zu hören.

[Joseph Conrad]

Ich persönlich finde, das man sich eine eigengenutzte Immobilie (wie ich) so früh wie nur irgend möglich anschaffen sollte. Hier steht ja die (gefühlte) Lebensqualität im Vordergrund.

Als rein rationales Vermietungsobjekt (ich habe noch zwei vermietete Wohnungen in meinem Haus) ist das aber etwas anderes. Würde ich nicht drin wohnen, wäre es nur eine Anlageklasse unter Vielen (also die Lebensphase bedeutungslos).

Wer Kinder hat (wie ich) wird den frühen Kauf kaum bereuen.

Mit jetzt an die Fünfzig ist das Haus schuldenfrei. Dafür bildet es aber auch jetzt etwa 75% meines Gesamtvermögens. Deshalb muss ich jetzt weiter sparen um das Klumpenrisiko zu beseitigen. Aus massivem Konsum (teure Autos, Kreuzfahrten, etc.) mache ich mir aber sowieso wenig. Deshalb blieb bisher am Monatsende immer etwas übrig für Sparpläne.

 

LG Joseph

[tyr]

Hallo Underdog,

 

Wie Du schreibst, soll man erst mal "leben", sich nicht stark einschränken und erst in andere Objekte investieren.

Das ist meiner Meinung nach der Garant dafür, dass es niemals etwas wird mit der eigenen Immobilie !

Was wäre denn schlimm daran, wenn es niemals etwas mit der eigenen Immobilie wird?

[Underdog]

Was wäre denn schlimm daran, wenn es niemals etwas mit der eigenen Immobilie wird?

An und für sich gar nichts, aber das hatte ich ja auch so geschrieben:

Das soll ja auch ok sein, wenn man sich bewusst dafür entscheidet, aber die Frage hier war ja eine andere.

Ich hatte auch geschrieben, dass die Umstände passen sollten bzw die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sein sollten.

 

Wenn das alles gegeben ist (wie vom TO vorausgesetzt) und man verschiebt die Immo nach hinten, dann konnte ich relativ oft mitverfolgen, dass man

 

A. eben doch weniger auf die Seite legt, oder

B. mit >45 relativ gross baut (obwohl Kinder nicht, oder nicht mehr lange, darin wohnen)

 

A führt dazu, dass es eben doch nichts mit der Immo wird.

B führt dazu, dass man in die Rente hinein abzahlt und kaum eine zusätzliche Altersversorgung hat

 

Beides lässt sich vermeiden, wenn man entsprechend früher anfängt, wie auch von Joseph Conrad gut beschrieben.

Ich unterstütze auch den generellen Ansatz von Lohmann, der im Wesentlichen darauf beruht, sich auf die der jeweiligen Lebensphase passenden Ziele voll zu konzentrieren und nicht von allem ein bischen, aber nichts richtig, zu machen.

[tyr]

.

[Underdog]

Auf diese Punkte der heutigen Lebenswirklichkeit vieler jüngerer und mittel-alter Arbeitnehmer geht deine Argumentation leider nicht ein.

Das ist richtig und auch so gewollt, da ich nicht pro-contra Immobilie argumentieren sondern auf die Frage des TO eingehen wollte.

 

Nur so viel:

Ja, es gibt heute neue Herausforderungen an die junge Generation: höhere Anforderung an Flexibilität, befristete Arbeitsverträge,etc

Aber es gibt auch viele Dinge die es heute leichter machen: Erbengeneration, mehr Einzelkinder, kein Babyboomer Stau, bessere Ausbildung/Einkommen bei Frauen, Männer vergeuden keine Zeit beim Bund, etc.

 

Mit deiner Argumentation dürfte man ja auch vor 45 keine Familie gründen.....

[tyr]

Mit deiner Argumentation dürfte man ja auch vor 45 keine Familie gründen.....

Das sind einige der Gründe, warum Kinder in der Mittelschicht immer später bekommen werden.

 

Da wird sich noch einiges an den klassischen Werten der Mittelschicht der letzten Jahrzehnte ändern. Die Generation unter 30 hat heute schon ein stark vermindertes Interesse an Autos. Und ich behaupte nicht weil Autos und die damit verbundene Mobilität weniger attraktiv sind als früher, sondern schlicht und einfach weil der Unterhalt von Autos zunehmend zu teuer wird und man sich das nicht mehr leisten kann und will. Würde mich nicht wundern, wenn Immobilieneigentum in Zukunft ebenfalls weniger gefragt sein wird. Nicht weil es unattraktiver geworden ist, sondern weil man es sich in den wirtschaftlich starken Lagen einfach nicht mehr leisten kann.

 

Und als Altersvorsorge taugt eine Immobilie meiner Meinung nach vor allem in einer Lage und Region, die dauerhaft und auch in Zukunft gefragt sein wird. Und an dem Punkt sind wir dann wieder beim ursprünglichen Thema dieses Diskussionsfadens.

 

 

[Underdog]

Die Frage die Du aufwirfst heisst jetzt aber weniger "soll ich früher oder später bauen", sondern "wie schaffe ich es überhaupt zu bauen".

 

Das sind einige der Gründe, warum Kinder in der Mittelschicht immer später bekommen werden.

Das stimmt wohl - und immer öfter kommen dann eben gar keine Kinder,

aber dann braucht man sich auch nicht wundern, wenn Rentensysteme nicht funktionieren.

 

So gesehen wird die Rente schon in jungen Jahren verfrühstückt.

 

Würde mich nicht wundern, wenn Immobilieneigentum in Zukunft ebenfalls weniger gefragt sein wird. Nicht weil es unattraktiver geworden ist, sondern weil man es sich in den wirtschaftlich starken Lagen einfach nicht mehr leisten kann.

Das hängt von vielen persönlichen Faktoren ab, aber oft ist es schon so, dass es ohne initiales Sponsoring durch die Eltern nicht funktionieren würde.

[tyr]

Die Frage die Du aufwirfst heisst jetzt aber weniger "soll ich früher oder später bauen", sondern "wie schaffe ich es überhaupt zu bauen".

Ich finde ja, dass bauen gar kein Muss ist, sondern man es nur tun sollte, wenn die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Immobilie in der gegebenen Lage und Region mit hoher Wahrscheinlichkeit wirklich eine Rendite abwerfen wird. Und die Immobilie nur ein vertretbar großer Teil eines Gesamtvermögens ist, also kein Klumpenrisiko darstellt.

 

Gefühlt mag das auch in einer unrentablen Lage und Region wunderbar sein, Immobilieneigentum zu bewohnen. Das ist dann aber purer Luxus, den man sich leisten können muss.

 

Das stimmt wohl - und immer öfter kommen dann eben gar keine Kinder,

aber dann braucht man sich auch nicht wundern, wenn Rentensysteme nicht funktionieren.

 

So gesehen wird die Rente schon in jungen Jahren verfrühstückt.

 

Sehe ich auch so, ist aber von uns im Kleinen nicht wirklich änderbar. Meine persönliche Lösung des Problems heißt selber für's Alter vorsorgen, Vermögen aufbauen, anlegen, Risiken selbst absichern. Heute kam im Fernsehen, dass die Kaufkraft der gesetzlichen Renteninformation möglicherweise zu hoch dargestellt wird: ARD plusminus - Renteninformation: Viel zu hohe Altersbezüge versprochen

http://www.daserste....mation-100.html

 

Es wird immer wichtiger, einen Immobilienkauf finanziell gut zu planen.

[Flughafen]

Tyr, Underdog:

 

Ich finde die Diskussion zwischen Euch sehr interessant. Habe den Eindruck, dass Underdog ein Stratege ist und Tyr ein Taktiker. Mir ist die strategische Sichtweise über die Jahrzehnte sehr sympatisch und attraktiv, sie gibt dem ganzen einen tollen Überblick, der mir bis jetzt gefehlt hat, und eine Vorahnung, wo die Reise hingehen kann. Aber in der Praxis würde es bei mir leider auch nur schwer klappen, diese Strategie umzusetzen, als ebenso Taktiker sehe ich die gleichen Hindernisse wie tyr.

 

Wie ich es verstehe, müssen es unterschiedliche Immobilien sein. Eine Studentenbude mit 20, ein Haus mit 30-50, eine altsergerechte Wohnung mit 60-80 und evtl. noch eine Winter-Residenz irgendwo im warmen Süden. Immer die gleiche Immobilie kann es ja nicht sein, oder? Mit 20 als Berufsstarter und ohne mitverdienende Frau hat man doch noch nicht genug Eigenkapital für ein Haus. Und mit 80 nicht mehr die Lust und Kraft, ein großes Haus zu putzen. Evtl. auch mit 50 nicht mehr.

 

Zusätzlich zu dieser Anpassung an die Lebenszyklen kommt noch die Notwendigkeit, die Immobilie an sich verändernde persönliche Umstände anzupassen. Berufsbedingte Umzüge, Scheidungen, etc. Wenn man das alles zusammen kalkuliert, und den realistischen Möglichkeiten gegenüber stellt, ergeben sich bei meinem konkreten Lebenslauf folgende Transaktionen:

 

 

1. Mitte 20: theoretischer Kauf einer Single-Bude. -> Praktisch unrealistisch, als frischer Uni-Absolvent hatte ich Null Eigenkapital.

2. Zweite Hälfte der 20er: theoretisches Update auf Haus oder größere Wohnung wegen Heiraten und erstes Kind. -> Praktisch unrealistisch, zu wenig Eigenkapital.

3. Zweite Hälfte der 20er: theoretisches Update wegen berufsbedingtem Umzug nach München auf Haus oder größere Wohnung. -> Der Umzug sichert zwar das Einkommen, erhöht aber den Bedarf an Eigenkapital deutlich und macht die Sache noch unrealistischer.

4. Mitte 30er. Die erste Scheidung. Dummerweise ohne Ehevertrag, das heißt der Zugewinn wurde 50:50 aufgeteilt. Ich war sehr froh, dass ich keine Immobilie hatte, die evtl. hätte verkauft werden müssen. Jedenfalls ein Downgrade auf eine Single-Wohnung würde sich anbieten. Wäre mit dem damaligen halbierten Eigenkapital sogar gegangen. Der erste realistische Schritt.

5. Ende der 30er: Neue Heirat. Theoretisch müsste ich upgraden und auch Platz für 1-2 Kinder einplanen, da absehbar in den nächsten 10 Jahren. Vom Eigenkapital her auch machbar.

 

 

Insgesamt habe ich in 20 Jahren 5 Mal tauschen müssen/können. Nein, 4 Mal, - bei der zweiten Heirat hat man den berufsbedingten Umzug bereits erkennen können, so hätte man sich die zweite Transaktion auch gleich sparen können. Bei den Transaktionskosten von ca. 10% würde es bedeuten, jedesmal einen Batzen Geld zu verlieren.

 

Irgendwie kommt mir diese theoretisch sehr interessante Strategie doch sehr teuer vor, wenn ich versuche, sie auf meine praktische Realität detailliert umzurechnen?

 

 

 

 

Und noch eine Beschreibung meiner eigenen Gedanken und Probleme im Zusammenhang mit Schritt 5, vor dem ich stehe, ihn aber nicht wage. Ich hoffe, Moneycruncher verzieht es mir.

 

Gedanken:

 

1. Nach spätestens 25 Jahren sind die Kinder wieder außer Haus, selbst die heute noch Ungeborenen. Ich bin dann um die 65 und es wird wieder Zeit, downzugraden. Ob es sich lohnt, für nur 25 Jahre sich ein Haus anzutun?

 

2. Was für ein Haus müsste es sein? Neubau ist wie Neuwagen, eine Geldverschwendung. In normalen Zeiten (nicht jetzt in der Blase) verlieren Häuser kontinuerlich an Wert, bis sie irgendwann sogar ins Negative rutschen (Abrisskosten, in Makler-Sprache "Altbestand"). Was bleibt oder steigt, ist der Grundstückswert. Ein zu altes Haus zu kaufen macht aber auch nicht viel Sinn, - bereits viele Häuser aus den 60ern und sogar aus den 70ern sind leider veraltet, haben zu kleine Zimmer, einen nicht mehr zeitgemäßen Schnitt etc.

Oder eher eine größere Wohnung? Bei Wohnungen sieht es zumindest in unserer Gegend mit dem Werterhalt besser aus, als bei Häusern, ihr Preis richtet sich nach den Mieten und fält nicht so tief. Allerdings gibt es sehr wenige gebrauchte Großwohnungen, früher baute man kleiner. Und Neubau wäre wieder Geldverschwendung.

 

3. Bei einem Haus muss ich das Grundstück mitfinanzieren. Für mich ist das totes Kapital. Bei uns sind Grundstücke teuer, in München mittlerweile ca. 1.400 EUR/qm, in meinem Kaff 800-850. Entsprechend hoch (und teuer in der Unterhaltung) wäre der Kredit. Natürlich habe ich nach der Auszahlung des Kredits ein teueres Stück Vermögen, aber dann bin ich bereits 65-70 Jahre alt und kann es gleich wieder verkaufen. Dabei ist nicht mehr sicher, dass ich es in der dann noch verbleibenden Lebenszeit schaffe, dieses Geld zu verkonsumieren, das Klumpenrisiko schlägt auf meinen Konsum durch. Würde bedeuten, ich habe zuviel aufgebaut, mehr als ich verbrauchen kann. Folglich profitieren davon die Erben, der Staat, aber ich? Ich nicht. Ich habe in jungen Jahren auf Konsum verzichtet, und musste diesen Verzicht in einem so hohen Vermögensklumpen akkumulieren, dass ich es dann nicht mehr schaffe, diesen eingefrorenen Konsum aus dem Klumpen wieder komplett frei zu machen.

 

4. Wie fast alle Geldausgaben ist eine Eigenimmobilie für mich eine Mischung aus privatem Vergnügen und wirtschaftlichen Entscheidungen. Jedes Vergnügen muss bei mir möglichst wirtschaftlich sein, darf aber nicht zu kurz kommen. Bei aufgeblasenen Marktpreisen wird eine gute Balance zwischen Wirtschaft und Vergnügen aber sehr schwierig, das Diktat des Marktes nimmt zu. Es ist viel leichter, den eigenen, nicht marktkonformen Wünschen nachzugehen, wenn eine Immo 100 Tsd kostet, als wenn sie 800 Tsd kostet. Bei 800 Tsd kann man es sich nicht mehr leisten, ein kleines Zuckerhäuserl auf einem großen Grundstück zu bauen, man ist gezwungen, ein großes Haus hinzuklotzen, noch 2 Einliegerwohnungen reinzuplanen und jeden Quadratmeter ständig zu vermieten und arbeiten zu lassen. Der Markt dring ins Leben wesentlich härter rein. Ich glaube, aktuell ist diese Verschiebung zu groß. Mein Gehirn ist bereits so marktformattiert, dass ich mittlerweile sogar über meine Mietwohnung als "jährlicher Quadratmeterpreis 120 Euro" denke. Und treffe entsprechend die Entscheidungen über die Nutzung dieser Fläche. Und ich bin durch die Markpreise GEZWUNGEN, so zu denken und zu handeln. Den Vogel abgeschossen hat meine Entscheidung, meine liebe Schwiegermutter auf unsere Kosten in einen Auslandsurlaub mitzunehmen. Abgesehen davon, dass sie sich diesen Urlaub sonst finanziell nicht leisten könnte, und wir von ihrem hochwertigen Babysitting im Urlaub profitieren werden, ist es für uns einfach günstiger, ihr den Urlaub zu bezahlen, als in München eine Wohnfläche für Gäste permanent parat zu halten. Ein Treffen im Urlaub mit der Schwiegermutter rechnet sich besser, als ein Treffen daheim auf dem teuren münchner Pflaster. Finde das krank, aber es ist die Realität. Sie muss nicht gesund sein.

[Underdog]

Hallo Flughafen,

 

ich will und kann niemandem ein Lebensmodell vorgeben, aber es stimmt schon: ich plädiere für eine längerfristige Zielsetzung.

Natürlich hat das Leben Unwegbarkeiten, die alles komplett über den Haufen werfen können (Krankheit, Jobverlust, Scheidung,...).

Nicht umsonst heisst es: "Einmal geschieden ist wie einmal Haus abgebrannt", aber deshalb niemals heiraten ?

 

Auf eine Immo (eigentlich sogar aufs ganze Leben) bezogen sollte man, meiner Meinung nach, zwei Aspekte nicht vergessen:

 

A. Eher immer eine Nummer kleiner als man finanziell tatsächlich könnte

B. Immer einen Plan B haben

 

Wie ich es verstehe, müssen es unterschiedliche Immobilien sein. Eine Studentenbude mit 20, ein Haus mit 30-50, eine altsergerechte Wohnung mit 60-80 und evtl. noch eine Winter-Residenz irgendwo im warmen Süden. Immer die gleiche Immobilie kann es ja nicht sein, oder? Mit 20 als Berufsstarter und ohne mitverdienende Frau hat man doch noch nicht genug Eigenkapital für ein Haus. Und mit 80 nicht mehr die Lust und Kraft, ein großes Haus zu putzen. Evtl. auch mit 50 nicht mehr.

Ich will Dir keine persönliche Empfehlung geben (auch, weil München nochmal eine besondere Situation darstellt), aber ich kenne schon Leute bei denen der Plan wie von Dir beschrieben funktioniert hat.

Oft bleiben dann sogar entsprechende Reserven und die sind meist der Grundstein für die nächste Generation.

 

Was soll's, ich lehne mich mal etwas aus dem Fenster und spiele mal ein Modell durch, das wie alle Modelle natürlich idealtypisch, aber ich denke nicht komplett unrealistisch ist:

Ich lasse mal o.g. Unwegbarkeiten ausser Acht, aber ich plane auch keine massiven Karrieresprünge ein.

 

Phase I.

Mitte 20, Studium fertig, "ordentlicher" Job: es sollte möglich sein ca. 500,- € p.M auf die Seite zu bringen

Phase II.

Anfang 30, mittlerweile ca. 50k€ EK, Partner bringt ähnlich EK mit (kleineres Gehalt, da ohne Studium, hat aber 6 Jahre mehr Zeit gehabt)

Heirat steht an, Eltern geben auch 2 x 25 k€ Startkapital, also 150k€ EK.

Immobilie für max 350 k€ (naja, kein grosses Haus in München, aber siehe A.) bedarf 200k€ Kredit - aktuell für 2%, 10 J. fest möglich.

Bei einer monatlichen Belastung von 1200€ ist man in ca. 16 Jahren durch

Phase III.

Kurz vor der Rente, Kinder aus dem Haus, seit 10 Jahren schuldenfrei und ordentliche Rücklagen,da deutlich höheres Gehalt

Neue kleinere Immo für 2 Pers. - Überschuss geht an Kinder - Rücklage ist eigene Altersvorsorge

[Flughafen]

@Underdog:

 

Mercy vielmals! So ein ungefährer Plan scheint mir sehr realistisch und auch attraktiv zu sein. Erstens sind es insgesamt dann doch nur 2 Immobilien. Eine Immobilie in den 20er entfällt und der Satz "So früh wie möglich" gewinnt eher die Bedeutung "Wenn es genug Eigenkapital gibt, damit sich der Kauf rechnet" und bezieht sich nicht auf das biologische Alter.

 

Zweitens hat man bin Anfang 30 bereits zumindest in Grundzügen gelernt, passende Lebenspartner zu identifizieren und unpassenden aus dem Weg zu gehen. Und der Karriere-Weg zeichnet sich bereits ab. Es gibt nicht mehr so viele Veränderungen und weniger läuft schief, als in den 20ern. Privat- und Berufsleben gewinnen an Stabilität.

 

Grüße,

Flug

[FranzFerdinand]

Ist noch Zukunftsmusik, aber mal in die Runde gefragt:

 

"Lohnt" es sich eigentlich, eine Immobilie durch die Eltern erwerben zu lassen und dann selbst zu mieten, mit Schenkung nach Abzahlung aller Kredite nach zB zehn Jahren? Welche Faktoren müssen in die Rechnung einbezogen werden?

[Kolle]

Ist noch Zukunftsmusik, aber mal in die Runde gefragt:

 

"Lohnt" es sich eigentlich, eine Immobilie durch die Eltern erwerben zu lassen und dann selbst zu mieten, mit Schenkung nach Abzahlung aller Kredite nach zB zehn Jahren? Welche Faktoren müssen in die Rechnung einbezogen werden?

 

Das Finanzamt prüft ob die Miete marktgerecht ist. Der Vermieter versteuert die Miete und kann alle Kosten ( inkl. Zinsen ) und die Abschreibung an der Steuer absetzen. Schenkung nach 10 Jahren an Kind sollte kein Problem machen.

 

Wenn die Eltern nur wenig Steuern bezahlen müssen, lohnt es sich eher nicht. Muss man im Einzelfall ausrechnen.

[FranzFerdinand]

Eine hohe Steuerlast der Eltern unterstellt würde es sich also vor allem lohnen, wenn trotz der Mieteinnahmen ein negatives Ergebnis erziehlt würde. Demnach würde sich ja eine Ausschöpfung des Fremdkapitals (bis 60%) besonders lohnen. Gibt es dazu Beispielsrechnungen, die man durchspielen kann?

[asche]

Lohnend ist v.a., dass die Erwerbsnebenkosten (Notar, Makler, evtl GrErwSt) sowie Umbau/Sanierungsmaßnahmen (neue Küche, ...) bei Vermietung steuerlich geltend gemacht werden können? Evtl kann man deshalb die Wohnung ja mit Zeitvertrag auch die ersten 1-3 Jahre fremdvermieten. Details --> Steuerberater.

[Kolle]

Eine hohe Steuerlast der Eltern unterstellt würde es sich also vor allem lohnen, wenn trotz der Mieteinnahmen ein negatives Ergebnis erziehlt würde. Demnach würde sich ja eine Ausschöpfung des Fremdkapitals (bis 60%) besonders lohnen. Gibt es dazu Beispielsrechnungen, die man durchspielen kann?

 

Ich würde mir dafür eine Excel-Tabelle machen. Die AfA beträgt bei Immobilien 2 % p.a., bei ganz alten Bauten sind es 2,5 % ( Abschreibungszeitraum 40 Jahre.), bei denkmalgeschützten Bauten gibt es höhere Abschreibungen ( googeln ). Grundstücksanteil rausrechnen, dafür gibt es keine AfA. Dann noch die Kosten inkl. Zinsen als Ausgabe, die Miete als Einnahme. In der Praxis kommen bei den Ausgaben Posten wie Instandhaltungsrücklage, Gemeinkosten wenn es noch weitere Eigentümer gibt etc. Alles sehr individuell. Im Netz gibt es Beispiele an denen man sich orientieren kann.

[LosMintos]

Darum geht es hier ja nicht, sondern: wenn Immobilie, dann eher früher oder später ?

Ist doch klar: Sobald wie möglich! :-B)

 

Wer eine Immobilien haben will, sollte kaufen, sobald er "ausreichend" Eigenkapital hat, kreditwürdig ist und das passende Objekt (Lage, Größe, Preis) gefunden hat. Es lohnt dann IMHO nicht, noch ein paar Jahre zu warten, um noch mehr Eigenkapital anzusparen.

[tyr]

Darum geht es hier ja nicht, sondern: wenn Immobilie, dann eher früher oder später ?

Ist doch klar: Sobald wie möglich! :-B)

 

Wer eine Immobilien haben will, sollte kaufen, sobald er "ausreichend" Eigenkapital hat, kreditwürdig ist und das passende Objekt (Lage, Größe, Preis) gefunden hat. Es lohnt dann IMHO nicht, noch ein paar Jahre zu warten, um noch mehr Eigenkapital anzusparen.

Es kommt drauf an. 20% Eigenkapital sollten es mindestens sein. An 100%-Finanzierungen (oder gar noch mehr) verdient wohl vor allem die Bank. Ob sich das "lohnt"? Dann lieber weiter Eigenkapital ansparen, egal, wie der Markt gerade läuft.

 

Weiterhin: derzeit ist der Immobilienmarkt in Deutschland in den gefragten Regionen und Lagen für attraktive/günstige Immobilien quasi leergefegt. Alle wollen kaufen, kaum jemand möchte verkaufen, die Wirtschaft läuft gut und dank Zuwanderung und billigem Geld wächst die Nachfrage weiter. Meiner Meinung nach ist es derzeit aus Anlegersicht uninteressant, zu kaufen, es sei denn, man findet die absolute Ausnahme: ein Schnäppchen.

 

Ein günstiger Zeitpunkt zum Immobilienkauf ist mMn, wenn die Wirtschaft schlecht läuft und viele Zwangsversteigerungen laufen. Die Immobilienpreise fallen und die Menschen eben nicht kaufen, sondern ängstlich ihr Geld zusammenhalten. 2009 zum Beispiel.

 

Prozyklisch zu kaufen ist teuer, das muss man sich leisten können.

[Underdog]

Das Finanzamt prüft ob die Miete marktgerecht inst.

Nach vielen Streitigkeiten mit den einzelnen Finanzämtern gibt es inzwischen eine generelle Rechtsprechung, dass 65% der marktüblichen Miete ausreichen, um den Steuervorteil nicht zu verlieren ( gilt auch für die Nebenkosten).Gibt es einen Mietspiegel, dann kann man sich am unteren Wert der Spanne orientieren,so dass in der Praxis durchaus auch Richtung 50% noch machbar sind, aber besser noch einen Steuerberater konkret rechnen lassen.

In unserem Fall ergibt sich für eine Wohnung eine zusätzliche Rendite nach Steuer von ca. 1%

[supertobs]

Es macht schon einen Unterschied. Der "normale" Immobilienkäufer Anfang/Mitte 30 mit 30% Eigenkapital verschuldet sich ca. 10-15 Jahre lang. Er hat bis zum Kaufzeitpunkt einen recht kurzen Anlagehorizont und legt entsprechend sicher an. Anschließend kann er kaum etwas sparen, da er ja abbezahlt. Nach Tilgung studieren dann 2 Kinder und schwupst naht auch schon die Rente. Schon hat er erneut einen kürzeren Anlagehorizont und legt wiederum risikoaverser an. Der Immo-käufer ist zwar ein "Zwangssparer" aber der Mieter hat i.d.R. die Möglichkeit auf 20-30 Jahre anzulegen.

[Underdog]

Meiner Meinung nach ist es derzeit aus Anlegersicht uninteressant, zu kaufen, es sei denn, man findet die absolute Ausnahme: ein Schnäppchen.

 

Ein günstiger Zeitpunkt zum Immobilienkauf ist mMn, wenn die Wirtschaft schlecht läuft und viele Zwangsversteigerungen laufen. Die Immobilienpreise fallen und die Menschen eben nicht kaufen, sondern ängstlich ihr Geld zusammenhalten. 2009 zum Beispiel.

 

Prozyklisch zu kaufen ist teuer, das muss man sich leisten können.

Aus meiner Sicht macht es bei einer selbstgenutzten Immobilie wenig Sinn seine Entscheidung von Zyklusverläufen abhängig zu machen.

Viel wichtiger ist doch die generelle Lebenssituation und ob es finanziell, familiär und beruflich passt.

 

Wozu vielleicht 10 Jahre warten, wenn dann z. B. die Kinder fast wieder aus dem Haus sind, oder die Kreditzinsen wieder bei 6-8% liegen ?

 

So überraschend es sein mag, aktuell ist es, im Gegensatz zu 2009, in weiten Teilen Deutschlands wieder günstiger zu kaufen statt zu mieten,

oder zumindest neutral (siehe Landkarte S. 7. in der verlinkten Studie).

 

Handelsblatt: Vorteil Eigenheim

[tyr]

Aus meiner Sicht macht es bei einer selbstgenutzten Immobilie wenig Sinn seine Entscheidung von Zyklusverläufen abhängig zu machen.

Viel wichtiger ist doch die generelle Lebenssituation und ob es finanziell, familiär und beruflich passt.

 

Wozu vielleicht 10 Jahre warten, wenn dann z. B. die Kinder fast wieder aus dem Haus sind, oder die Kreditzinsen wieder bei 6-8% liegen ?

Implizit hast du mit der Argumentation gleich einen Grund gegen Immobilien zur Selbstnutzung geliefert. Eine selbstbewohnte Immobilie passt sich nicht flexibel den sich ändernden Lebensverhältnissen an. Der Student oder Azubi benötigt kurzfristig an vielleicht öfter wechselnden Orten eine preisgünstige Bleibe. Der Berufsanfänger eine Übergangsimmobilie. Das junge Paar hätte gerne mehr Platz an wieder einem anderen Ort. Die Familie benötigt wiederum noch mehr Platz. Sind die Kinder dann aus dem Haus ist der viele Platz gar nicht mehr nötig. Wiederum Jahre später ist der ehemals benötigte Platz eine störende Last. Dann möchte man aber ggf. doch die Eltern zur Pflege zu sich holen. Danach ist man dann selbst langsam älter und hat wieder Bedarf nach einer anderen, möglichst altersgerechten Immobilie.

 

Ich stelle es mir schwer vor, diese im Lebenszyklus ständig wechselnden Anforderungen mit einer bezahlbaren Immobilie abzudecken, ohne ständig zu kaufen, zu verkaufen und dabei die Kaufnebenkosten zu verlieren und auch mal eine Niete beim Kauf zu erwischen oder zu teuer oder billig zu liegen, weil der Markt gerade nicht gut läuft.

 

Hier im Forum ist Gerd Kommer ja als Verkünder der passiven Geldanlagestrategie populär. Er hat sich auch mit Immobilien als Anlageklasse beschäftigt.

 

In Licualas WPF-Musterdepot https://www.wertpapier-forum.de/topic/34144-die-mischung-machts/?do=findComment&comment=635930 gibt es einen Auszug:

https://www.wertpapier-forum.de/index.php?app=core&module=attach§ion=attach&attach_id=69714

 

Buch:

http://www.campus.de/buecher-campus-verlag/finanzen/geld-bank-boerse/kaufen_oder_mieten-3639.html

 

Video:

 

Zusammengefasst: Wohnimmobilien bringen in Deutschland im Mittel wenn es gut läuft eine Wertentwicklung von 0-1% nach Inflation. Nun ist so eine Immobilie aber äußerst komplex, mit hohen Transaktionskosten und Nebenkosten ausgestattet. Es kann also im Einzelfall gut ausgehen, insgesamt aus Sicht des Anlegers ist so ein privat gehaltenes Klumpenrisiko schwierig.

 

Emotional bin ich aber vollkommen bei dir. Immobilieneigentum ist ein schöner Wohlfühlfaktor und ein real erlebbarer Wert. Zudem ein Statussymbol und klassisches Ziel. Wenn man die Bewirtschaftung gut macht kann man nach Inflation damit einen Wert auf Dauer halten. Man muss sich die ganzen Nebenbedingungen wie Klumpenrisiko, Unflexibilität, Erhaltungskosten, Transaktionskosten, Nachfrageveränderung von Region/Lage usw. aber nicht nur leisten wollen, sondern auch können.

 

Ich sehe es aber mittlerweile gar nicht mehr so, dass es generell für die junge Familie sinnvoll und erstrebenswert ist, sich eine Immobilie auf Kredit zu kaufen und dann in den Jahrzehnten danach abzuzahlen. Im Gegenteil, man muss sich den Einzelfall genau ansehen. Es lohnt sich aber definitiv nicht für jeden und das lässt sich auch nicht nur an der Region festmachen. Und ich finde auch, dass die derzeitige Niedrigzinsphase kein Anlass sein sollte, deshalb eher eine Immobilie zu kaufen. Man bekommt durch die niedrigen Zinsen nichts geschenkt. Die gesteigerte Nachfrage am Markt gleicht das über höhere Preise wieder aus behaupte ich.

 

Einfach mal öfter auf den bekannten Immobilienbörsen und Zwangsversteigerungsangebote nachsehen und dann den Preis umrechnen in Jahresmieten (Basis: Mietspiegel). Im derzeitigen Markt sehe ich nur höchst selten das Potenzial eines Angebotes, für das es sich lohnt, sich die ganzen Risiken wie eine Stahlkugel an's Bein ketten zu lassen. Hängt wohl auch damit zusammen, dass viele Anleger sich von den niedrigen Zinsen blenden lassen und wie verrückt kaufen.

 

Wozu vielleicht 10 Jahre warten, wenn dann z. B. die Kinder fast wieder aus dem Haus sind, oder die Kreditzinsen wieder bei 6-8% liegen ?

Das Zinsänderungsrisiko ist Spekulation. Ich sehe in Europa auf die nächsten Jahre keine Anzeichen für einen Grund für eine boomende Wirtschaft und wieder stark anziehende Zinsen. Auf welcher Basis sollten die Zinsen stark anziehen? Aber das ist Spekulation. Du kannst genau so Recht haben und ich falsch liegen.

 

Ich würde nicht auf irgendwas spekulieren. Was man sicher hat sind die Risiken des Geschäfts. Damit sollte man sich beschäftigen und die für den Einzelfall bewerten. Wenn man die nach gründlicher Planung tragen kann: warum nicht? Ich würde mich aber nicht von einer diffusen Angst leiten lassen, einen imaginären Vorteil einer nun gerade besonders günstigen Finanzierung durch niedrige Zinsen zu verpassen. Auf Basis einer Spekulation, dass die Zinsen steigen könnten. Genau so können die Zinsen auch weiter sinken und eine Deflation drohen: Horror für die Besitzer von Immobilien auf Kredit. An Deflation glaube ich aber in Europa für die nächste Zeit nicht (wieder Spekulation).

 

So überraschend es sein mag, aktuell ist es, im Gegensatz zu 2009, in weiten Teilen Deutschlands wieder günstiger zu kaufen statt zu mieten,

oder zumindest neutral (siehe Landkarte S. 7. in der verlinkten Studie).

 

Handelsblatt: Vorteil Eigenheim

Danke für den Link. Ich möchte noch einen weiteren dazu geben mit Zahlenquellen vom Verband der Pfandbriefbanken und ebenso einer grafischen Auswertung:

http://www.faz.net/-hst-7pd3q

 

Netterweise unterstützen diese Zahlen die Untersuchung von Kommer, dass in Deutschland -- wenn es gut läuft -- Wohnimmobilien nach Inflation zwischen 0-1% Wertsteigerung pro Jahr erzielen. Das gilt aber auch nicht für jede Region. Wenn man die Inflation abzieht gibt es genügend Regionen, in denen die Immobilien in den letzten Jahren real an Wert verloren haben. In so einem Fall würde mich das Modell interessieren, nach dem sich ein Immobilienkauf in dieser Region auf Kredit zur Selbstnutzung lohnen kann.

[Underdog]

Implizit hast du mit der Argumentation gleich einen Grund gegen Immobilien zur Selbstnutzung geliefert. Eine selbstbewohnte Immobilie passt sich nicht flexibel den sich ändernden Lebensverhältnissen an.

Wir beide hatten die Diskussion ja bereits vor einiger Zeit und vermutlich liegen wir auch gar nicht grundsätzlich weit auseinander,

allerdings möchte ich gar nicht pro Immobilienkauf argumentieren.

 

Wenn man sich allerdings für dieses Ziel entschieden hat, dann braucht man sich aber auch nicht von Rendite Bedenken abhalten lassen (deshalb mein link).

 

Eine selbstgenutzte Immobilie ist ja noch nicht mal eine echte Investition, sondern wie auch Kommer sagt eher ein Konsumgut.

Es geht ja nicht darum sie irgendwann mit höchstmöglichem Gewinn weiter zu verkaufen, sondern sein Leben nach eigenen Wünschen zu gestalten.

 

Je nach Lebensphase und -Einstellung mögen diese Wünsche ganz andere sein,

aber wohl nicht ganz zufällig folgt ein Hauskauf häufig direkt der Phase der Familiengründung.

 

Man sollte sich tatsächlich nicht von niedrigen Kreditzinsen blenden lassen.

Sie ermöglichen zwar, trotz gestiegener Preise, eher die Finanzierung, sind aber vermutlich ein nachrangiger Grund für den aktuellen Immobilienboom

nach Euroangst, Bankenmisstrauen und Aktienaversion.