Ab welcher Rendite sind Immobilien sinnvoll

[Kolle]

Ich habe ja selbst geschrieben dass die Zeit guter Renditemöglichkeiten bei Immobilien vorbei ist. Bei mir kommt noch das Alter dazu, so alt kann ich garnicht werden bis so ein Ding über der Nulllinie ist.

 

Was gibt es sonst für Möglichkeiten Geld aus Geld zu verdienen ?

 

Der Kapitalmarkt ist ausgelutscht, da mischen schon zu viele Spekulanten mit die sich das Geld gegenseitig abnehmen wollen, Banken die ihre Glasbauten und Mitarbeiter bezahlen müssen und oft schnellere Infos haben. Für den Anleger bleiben:

 

- A-Zinspapiere für 2 %

- Aktienrenditen von 3 % bei einem Schuss Volatilität

- geschlossene Fonds ( ist nur gut für die Initiatoren, selten für Kommanditisten )

- offene Fonds

- Lebensversicherungen

 

Man kann wetten:

- dass die Aktie die man gekauft hat steigt oder die Dividende erhöht

- dass der Risikobond zurückbezahlt wird

- Termingeschäfte

- seltene Arbitragemöglichkeiten

 

Selbst an die Börse gehen aber womit ?

 

Gute Ideen kann es immer nur für einzelne geben, nie für die Masse.

[BondWurzel]

Besser man ist selber Spezie, schau dir Ramsteins Anlagen z.B. an, ich selber bevorzuge auch Bonds - man sollte sich schon mit der Materie auskennen, es gibt auch ein paar Andere hier die darin fit sind. Standardprodukte von den Banken sind halt Massenware, muss man ja kostengünstig an den Mann/Frau bringen. Wenn man 7%/8% p.a. mit Bonds schaft, hat man bei einer Mio auch ein gutes Income und man ist flexibel. Hängt alles vom Lebensstandart ab. Ich bin selbst zum Beispiel u.a. in :

 

HSH NORDBANK IS. 07/17

DE000HSH2H15

 

7.65% VENEZUELA 05/25

XS0217249126

 

7.875% INEOS GR.HLDG.06/16 REG.S

XS0242945367

 

5.25% PETROLEOS D VEN. 07/17

XS0294364103

 

 

9.375% EUROPCAR GRPE 10/18 REGS

XS0562670181

 

7.5% KRED.F.WIED.12/15 MTN RB

XS0754679669

 

drin und muss keine Hausverwaltung und sonstigen Reparaturkram erledigen inkl. Steuererklärung.

[Perdox]

Oftmals wird die Rendite verbessert, indem ein Großteil finanziert wird. Das ist m.E. der größte Unterschied, bei Immobilien wird häufig gehebelt, was bei Aktien und Co nicht so üblich ist (zumindest nicht im privaten Bereich). Selbstredend erhöht sich dadurch das Risiko!

Und hier liegt ein grosses Risiko begraben, wenn die Zinsen wieder ansteigen oder zusätzlich private Krisen auftauchen, wenn die Zinsen wieder ansteigen, kommen wieder schlechte Zeiten für Immoblasen, besonders in der jetzigen Zeit bis hin zu schlechteren Mieterbonitäten. Es ist dann kein Investment wo man schnell reagieren kann oder gute Träume in der Nacht hat. Aktuell kann es sich sogar um gute Verkaufsphasen handeln für Immos.

 

Sollten die Zinsen stark steigen hast Du mit Immos wenn Du die Finanzierung über die komplette Laufzeit abgesichert hast aber dennoch noch Cashflow und irgendwann kommen auch wieder Niedrigzinszeiten. Deine Anleihe verliert massiv an Kurs, wenn Du Pech hast kauft die Gesellschaft selbst zurück und drückt dich irgendwann raus. Sorry, aber die Risiken sind nicht zu vergleichen, aber beide sind nicht gering. Letztlich kommt es darauf an, dass man sich auskennt egal womit. Damit kann man Geld verdienen alles andere wird einen auf Dauer ruinieren.

 

Kenne genug Leute die durch Immobilien reich geworden sind. Für mich sollte eine Bruttorendite immer abhängig von der Lage und vorallem dem Objektalter abhängig gemacht werden. Pauschal kann man schlicht und ergreifend keine Bruttorendite rausschmeissen. Coke ist auch bei KGV 12 eher günstig andere Werte immer noch viel zu teuer bei gleichem KGV...

[BondWurzel]

Und hier liegt ein grosses Risiko begraben, wenn die Zinsen wieder ansteigen oder zusätzlich private Krisen auftauchen, wenn die Zinsen wieder ansteigen, kommen wieder schlechte Zeiten für Immoblasen, besonders in der jetzigen Zeit bis hin zu schlechteren Mieterbonitäten. Es ist dann kein Investment wo man schnell reagieren kann oder gute Träume in der Nacht hat. Aktuell kann es sich sogar um gute Verkaufsphasen handeln für Immos.

 

Sollten die Zinsen stark steigen hast Du mit Immos wenn Du die Finanzierung über die komplette Laufzeit abgesichert hast aber dennoch noch Cashflow und irgendwann kommen auch wieder Niedrigzinszeiten. Deine Anleihe verliert massiv an Kurs, wenn Du Pech hast kauft die Gesellschaft selbst zurück und drückt dich irgendwann raus. Sorry, aber die Risiken sind nicht zu vergleichen, aber beide sind nicht gering. Letztlich kommt es darauf an, dass man sich auskennt egal womit. Damit kann man Geld verdienen alles andere wird einen auf Dauer ruinieren.

 

Kenne genug Leute die durch Immobilien reich geworden sind. Für mich sollte eine Bruttorendite immer abhängig von der Lage und vorallem dem Objektalter abhängig gemacht werden. Pauschal kann man schlicht und ergreifend keine Bruttorendite rausschmeissen. Coke ist auch bei KGV 12 eher günstig andere Werte immer noch viel zu teuer bei gleichem KGV...

Wer kauft denn jetzt langlaufende Anleihen mit Kursrisiko, es sei denn, es sind Spezialfälle, es gab Zeiten, wo man mit Immos gutes Geld machen konnte, die sind aber etwas vorbei, meine Rendite liegt aber seit Jahren wesentlich höher, in den letzten 1,5 Jahren konnte man enorme Renditen einfahren, man denke nur an die neuen Griechenbonds, und, wenn ein Emittent einen Bond vorzeitig called, bekommt man noch einen Bonus oben drauf.

 

Schrottimmos und Schrottbonds gibt es natürlich auch, aber damit beschäftigen wir beide uns ja nicht.

 

Ich möchte keine Reparaturen, Mietnomaden oder Immoblasen erleben, mal abgesehen mit dem anderen Zirkus drumherum.

 

Wichtig ist die Endrendite und der Netto-Cash-Flow und so easy wie möglich. Der Immomarkt kriegt jetzt einen drüber, indem die Grunderwerbssteuer auf 6,5% anzieht.

[Tritur]

Hallo zusammen,

hier in Forum wird Immobilie als Geldanlage nicht befürwortet.

Wie hoch sollte Rendite einer vermieteten Immobilie eurer Meinung sein, damit es als Alternative bzw. Diversifikation zu Aktien angesehen werden kann?

 

Vielen Dank

 

Ein Aktiendepot mit guten internationalen Aktien und breiter Branchenstreuung kann locker 3 bis 4% Aktienrendite erzielen. Aus folgenden Gründen sollte eine Mietimmobilie vernünftiger Weise eine wesentlich höhere Rendite (nach Abschreibung, Instandhaltungskosten und kalkulatorischem Leerstandsrisiken) ausweisen:

1. Beim Normalverdiener ist eine Immobilie immer ein Klumpenrisiko.

2. Eine Immobilie ist stets sehr illiquide und ein Verkauf teuer und mühsam. Kleinere Geldbeträge kann man nur mit einer umständlichen und teuren Beleihung entnehmen, die anschließend wieder getilgt werden muss.

3. Das Mieterrisiko wird immer höher: Wegen der Unsicherheiten bezüglich des Geldwerts kaufen oder bauen viele, die es sich finanziell leisten können jetzt noch schnell eine eigene Wohnung und fallen damit als Mieter aus. Folglich wird die Qualität der verbleibendenMieter immer schlechter und das Vermietungsrisiko steigt. Dazu kommt die katastrophale demographischeEntwicklung: Die Generation der unter 40-jährigen ist bereits um ein Drittel kleinerals deren Elterngeneration. Auch dieser Bevölkerungsrückgang senkt dieMietnachfrage erheblich. Einer abnehmenden Zahl von immerfinanzschwächer werdenden Mietern steht außerhalb einiger weniger Großstädte, ein wachsendes Angebot vonMietwohnungen gegenüber. Von daher gesehen sind Mietimmobilien als Geldanlagekünftig mit sehr hohen Risiken behaftet.

 

Eine Mietimmobilie sollte zum Ausgleich dieser Nachteile ein Rendite haben, die mindestens 2% höher ist als die Dividendenrendite eines guten Aktiendepots. Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus sind auch die Immobilien derzeit massiv überbewertet. Eine Mietrendite von 5 bis 6% gibt es derzeit nur bei sanierungsbedürftigen Schrottimmobilien in schlechter Lage.

[35sebastian]

Wer eine Mietrendite über Jahre von 5% und mehr erzielt, ist ein absoluter Profi.

 

Immobilien als Anlage eignen sich aus Gründen der Diversifikation nur für Leute mit einem Vermögen ab 1 Mio. Alles andere ist heiße Spekulation.

[hund555]

Ihr habt Recht, dass zu aktuellen Preisen 5-6% Mietrendite zu erzielen, ziemlich schwer ist.

Ich (für Bewohnung) und meine Eltern (für Vermietung) haben kleine Reihenhäuser 2009 reserviert, wo die Preise im Keller waren. Somit ist bei dennen aktuell möglich auch 6% Rendite zu erziellen.

[Perdox]

 

 

Sollten die Zinsen stark steigen hast Du mit Immos wenn Du die Finanzierung über die komplette Laufzeit abgesichert hast aber dennoch noch Cashflow und irgendwann kommen auch wieder Niedrigzinszeiten. Deine Anleihe verliert massiv an Kurs, wenn Du Pech hast kauft die Gesellschaft selbst zurück und drückt dich irgendwann raus. Sorry, aber die Risiken sind nicht zu vergleichen, aber beide sind nicht gering. Letztlich kommt es darauf an, dass man sich auskennt egal womit. Damit kann man Geld verdienen alles andere wird einen auf Dauer ruinieren.

 

Kenne genug Leute die durch Immobilien reich geworden sind. Für mich sollte eine Bruttorendite immer abhängig von der Lage und vorallem dem Objektalter abhängig gemacht werden. Pauschal kann man schlicht und ergreifend keine Bruttorendite rausschmeissen. Coke ist auch bei KGV 12 eher günstig andere Werte immer noch viel zu teuer bei gleichem KGV...

Wer kauft denn jetzt langlaufende Anleihen mit Kursrisiko, es sei denn, es sind Spezialfälle, es gab Zeiten, wo man mit Immos gutes Geld machen konnte, die sind aber etwas vorbei, meine Rendite liegt aber seit Jahren wesentlich höher, in den letzten 1,5 Jahren konnte man enorme Renditen einfahren, man denke nur an die neuen Griechenbonds, und, wenn ein Emittent einen Bond vorzeitig called, bekommt man noch einen Bonus oben drauf.

 

Schrottimmos und Schrottbonds gibt es natürlich auch, aber damit beschäftigen wir beide uns ja nicht.

 

Ich möchte keine Reparaturen, Mietnomaden oder Immoblasen erleben, mal abgesehen mit dem anderen Zirkus drumherum.

 

Wichtig ist die Endrendite und der Netto-Cash-Flow und so easy wie möglich. Der Immomarkt kriegt jetzt einen drüber, indem die Grunderwerbssteuer auf 6,5% anzieht.

 

Wie gesagt, Du hast nicht unrecht, aber auch mit Immobilien kann man gutes Geld verdienen und man kann einfach noch besser hebeln. Risiken sind nicht vergleichbar und meiner Meinung nach ist beides nur etwa für einen Spezialisten. Den normalen Menschen empfehle ich über ETF´s möglichst breit zu streuen und möglichst kostengünstig anzulegen.

 

Allen die Zeit investieren wollen sollten sich damit beschäftigen wie man kaufmännisch anlegt und sich dann einen oder zwei Märkte aussuchen auf den sie sich spezialisieren und wo es Menschen gibt die bewiesen haben das gute Renditen möglich sind. Und da bieten sich sowohl High Yields als auch Immobilien an.

[FinanzLehrling]

Hallo allerseits,

 

nach langem Lesen möcht ich auch mal was schreiben :-)

 

Da in der Familie aufgrund eines Firmenverkaufes Kapital frei wurde, musste ich mich zwangsweise und intensiv mit dem Thema Finanzen beschäftigen.

Die Grundregel "investiere nur in etwas, dass du verstehst" fand ich irgendwie extrem sinnvoll. Nach 3 Monaten Einarbeitung habe ich m.E. das Grundkonstrukt der Kapitalanlage mit Immobilien grundlegend verstanden. (einige Bücher gelesen und eine große Exceltabelle gemacht) Anschließend hab ich ein 21Jahre altes Mehrfamilienhaus (6Whg) in sehr gutem Zustand in einer Großstadt in einer netten Gegend (mittlere Wohnlage) gekauft.

 

Dabei hab ich folgende wesentliche Aspekte gelernt:

 

1. Mietausfallrisiko kann man reduzieren, wenn man mehr als eine Wohnung hat (wie bereits geschrieben wurde geht das nur, wenn man das Kapital hat, mehr als eine Wohneinheit zu kaufen... also teilweise ungeeignet für durchschnittliche Kapitalanleger und im Vergleich zu anderen Finanzanlagen wird man gezwungen, mit einem großen Anteil in eine Sache zu investieren. )

Bei 6 Whg und einer vernünftigen Mieterstruktur in einer vernünftigen Gegend (das kann ich m.E. nur einschätzen wenn ich diese Gegend mehr über eine längere Zeit persönlich anschaue, durch Spaziergänge etc. (arbeite in der Nähe des gekauften Objektes...)) ist für mich das Thema Mietausfallrisiko geeignet eingegrenzt)

 

Bei den Immos zwischen 1-2 Mios weiß ich nicht, wie man behaupten kann, es findet kein Kapitalverzehr statt, das weiß man doch erst, wenn diese Immos verkauft werden.

 

Es behauptet doch niemand, dass kein Kapitalverzehr stattfindet. Aber die Inflation wird doch zumindest ansatzweise ausgeglichen.

Die exakte Berechnung der Rendite ist für meine Bekannten nicht wichtig. Sie wollen nur davon leben können und den Bestand vererben.

Und so 1 bis 2 Millionen Wert geschaffen mit vielleicht 200.000 Eigenkapital ist doch auch nicht schlecht - oder ? Welchen Wert schaffen da unsere Aktienspezialisten in sagen wir mal 25 Jahren ? Auch die weniger erfolgreichen ?

 

-> dem würde ich voll zustimmen.

 

2. Konstellation der investierten Personen + steuerliche Bedeutung der Kosten dieses Jahr

Vater + Ich sind die Käufer. Da Vater Rentner ist, und ich einen höheren Steuersatz als 25% habe (also höher als Kapitalertragssteuer), ist die Versteuerung der Einnahmen grundsätzlich mal renditefreundlicher als andere Kapitalanlagen. Sowas kann man dann generationenfreundlich über GbR Konstrukte etc. gestalten. Geht sogar soweit das größere Umbauten alle paar Jahre auf denjenigen verteilt werden können, welcher ggf. vom FA was wiederkriegt... (GuV-Rechnung der GbR)

 

Die Sonderkonstellation ist weiterhin, dass mein Vater dieses Jahr Spitzensteuersatz bezahlt, dh einige Instandhaltungsarbeiten (Fassade streichen, bissl Dachpappe drauf, neuer Zaun) und auch gewisse Nebenkosten (Hebegebühren Notaranderkonto, Abschlusskosten BSV und die eigentlichen IS-Arbeiten (weit unter 15% des Kaufpreises...) sind voll absetzbar dieses Jahr.

 

3.

 

Stockinvestor, du hast es auf den Punkt gebracht, und als erster meine Frage beantwortet.

Ich wollte hier von der Allgemeinheit hören, was ihre persönliche Meinung ist, wie hoch eine Rendite sein muss, um es profitabel zu vermieten.

 

Meine Eltern haben kleines neues Reihenhäuschen zur vermietung gekauft. Wir haben innere Arbeit (Boden, Tapetten, etc.) selber gemacht, wodurch die Kosten gesenkt wurden.

Jetzt wird es zu 5,8 % p.a. vermietet.

Da es eine gute Lage ist, TOP neuen Reihenhaus, sehe ich wenig Risiko um es nicht vermieten zu können.

Von Mietern wurden Gehaltsnachweise verlangt, nur mit einem Gehaltsnachweis und guten Bauchgefühl auf Zuverlässigkeit wurden Mieter genommen.

 

Hier kann es nicht zur einer Baisse kommen, wo das Portfolio um 50% sinkt, kommen. (Was vor allem bei älterer Generation zum großen Problem werden könnte)

 

Ich möchte hier nicht Immobilien besser als Aktien darstellen, aber ich denke als Diversifikation, für ältere bzw. die sich mit Aktien nie beschäftigt haben, bleibt es eine gute Alternative.

Ganz wichtig: Wie bei Aktien kauf, Recherchieren, Informieren, bei günstigen Gelegentheiten zuschnappen.

 

Achja, oft gehörter Punkt, wenn der Mieter nicht zahlt, kann man ihn nicht loswerden - zuerst kommt es selten vor zweitens ist es falsch, man kann immer die Immobilie für Eigennutzung zurückbekommen

(Hierzu zählen: Nutzung für Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister, oder eine Person, die für die persönliche häusliche Pflege benötigt wird. Für entfernte Familienangehörige kann ggf. Eigenbedarf geltend gemacht werden)

 

Edit: Nachteile sehe bei Versteuerung, hier wird eigener Steuersatz genommen, wenn er z.b. bei 42% ist, haben Aktien einen Vorteil, dass hier die Steuerlast tiefer ist.

Evtl. lohnt sich im Rentenalter zu vermieten und davor auf Aktien zu setzten (Steuern und Risiko)

 

Hier hast du etwas wichtiges angesprochen. Eigenbedarfskündigung. Bei Häusern ist das ganz okay, aber bei WEG(Wohnungseigentumsgesetz) geteilten Objekten, bzw einzelnen Eigentumswohnungen in großen Objekten ist das wohl nichtmehr so einfach. In Großstädten entscheiden ggf. auch die Stadtsenate, dass die Fristen für Eigenbedarfskündigungen der Mieter von 3 Jahren (lange) auf 10 Jahre (...) angehoben werden wegen Wohnungsnotstand bzw. Schutz gegen prof. Kapitalgesellschaften).

 

4. Erkenntnisse meiner Excelrechnung

 

Das ganze wurde inkl. Steuern und allen Kosten (Hausverwaltung, IS-Kosten) gerechnet. Der eigentliche Hebel ist erstaunlicherweise der Verkaufspreis. Zinssteigerungen u Mietsteierungen um 1-2% wirken sich in meinem Fall aufgrund der steuerlichen Gesichtspunkte weniger sensibel auf die Rendite aus, als ein sagen wir mal 2% geringerer Verkaufspreis. Sage das hier nur weil ich das erst so richtig mit der Tabelle kapiert habe... Gleiche Konstellation ensteht bei Mietsteigerungen, wobei ich hier mit einer äusserst defensiven Mietsteigerungsrate von 1% rechnen würde. Weil dann passen nachher auch die Renditeprozente (ZinsesZins berücksichtigt) besser und das Modell ist belastbarer.

 

Es behauptet doch niemand, dass kein Kapitalverzehr stattfindet. Aber die Inflation wird doch zumindest ansatzweise ausgeglichen.

Die exakte Berechnung der Rendite ist für meine Bekannten nicht wichtig. Sie wollen nur davon leben können und den Bestand vererben.

Und so 1 bis 2 Millionen Wert geschaffen mit vielleicht 200.000 Eigenkapital ist doch auch nicht schlecht - oder ? Welchen Wert schaffen da unsere Aktienspezialisten in sagen wir mal 25 Jahren ? Auch die weniger erfolgreichen ?

Ich lege kein Geld in Axxien an, ich glaube aber, dass, wenn man diese auch vererbt und man konservative Dividenbringer kauft, man auf jeden Fall besser steht, vor allen Dingen ist man wesentlich flexibler in Krisenzeiten und ist Ruckzuck im Gold oder anderen Währungen. Ich kaufe nur Bonds und meine Rendite liegt seit Jahren schon mindestens im zweistelligen Bereich. Wir leben in einer Zeit wo man hochflexibel sein muss.

 

Und so 1 bis 2 Millionen Wert geschaffen mit vielleicht 200.000 Eigenkapital ist doch auch nicht schlecht - oder ?

und so 1-2 Mio...lustig, hört sich ja sehr oberflächlich an. Da möchte ich das konkrete Beispiel haben und keine Stammtischparole.

 

-> Ich habe lange überlegt, wie man so eine Investition fährt. Habe versucht die Finanzierung mit gleichzeitigem Abschluss eines äusserst flexiblen Bausparvertrages gegen nach der Kreditzinsgarantiezeit abzusichern (hier waren 10Jahre billiger als 15 im Vergleich zu den Kosten eines BSV, wobei hier natürlich die notwendigen Mittel vorhanden sein sollten, diesen entsprechend zu füllen um die Darlehenssumme größtenteils abzufangen. Aufgrund der Flexibilität kann dies alles 4-5 Jahre von Ablauf der 10 Jahre entschieden werden. Dort ist ggf. auch klarer, wo die Kreditzinsen hingehen. Interessanterweise werden solche Bausparer dann bei Nichtinanspruchnahme auch jetzt noch mit 3,5% rückwirkend verzinst (war in diesem Fall Produkt von der Signal Iduna abgeschlossen im August/13)

 

So, also ich müsste das Objekt aufgrund Kreditrisiken nicht verkaufen. Würde es aber auch nicht länger als 25Jahre halten. Weil der Substanzverzehr nunmal stattfindet. Ist wie bei Aktien, zum richtigen Zeitpunkt aussteigen gehört dazu. Sehe aber auch wie manche größere Privatinvestoren agieren: Hier ist einer der ca 4 große Plattenbauten besitzt, scheisst auf Hausverwaltung und Nebenkostenabrechnung. Mietpublikum welches keine Erwartungen hat zahlt natürlich geringere Mietpreise, aber wenn man so ein Modell fährt, braucht man sich auch über einen 50Jahre alten Block noch keine Platte machen..

 

Und noch eine weitere wichtige Sache:

Aufgrund des Kredithebels von 60%, entsteht hier eine besonders hohe Robustheit der Rendite. Dh. eine Rendite von nahe 0% ist nach 20 Jahren erst erreicht, wenn ich das Objekt zu diesem Zeitpunkt mit einem Abschlag von 50-60% des heutigen Kaufpreises verkaufe. Fand ich auch sehr interessant...

 

5. Ergebniszahlen der Tabelle

 

Ich habe mich interessehalber auch schon mit Immobilien beschäftigt (nur in der Theorie). Es gibt die grobe Regel, dass ein angemessener Kaufpreis bei ca. 10 Nettojahreskaltmieten liegen sollte. Wenn Du dir die derzeitig angebotenen Immobilien mal anschaust, wirst Du feststellen, dass häufig 18-22 Nettokaltmieten gefordert werden! Lediglich große Anlageobjekte im millionen Bereichen bieten da ein besseres Verhältnis.

 

Oftmals wird die Rendite verbessert, indem ein Großteil finanziert wird. Das ist m.E. der größte Unterschied, bei Immobilien wird häufig gehebelt, was bei Aktien und Co nicht so üblich ist (zumindest nicht im privaten Bereich). Selbstredend erhöht sich dadurch das Risiko!

 

Grundsätzlich ist eine vermietete Immobilie vorteilhafter als eine selbstgenutzte. Für eine vermietet Immobilie können z.B. die Anschaffungskosten (exklusive des Grundwertes) von der Steuer abgesetzt werden (glaube 2% p.a. und bei Denkmalgeschützten Gebäuden ist das noch mehr). Hinzu kommt, dass die Finanzierungskosten ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden können. Interessant könnt sein dass wenn man eine eigene Immobilie besitzen möchte (z.B. ein altes Haus kauft und saniert) die Modernisierung, Sanierung und Reparatur Kosten absetzten kann, wenn man die Immobilie vorrübergehend vermietet. Allgemein kann eine Immobilie nach der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden!

 

Ich denke, dass gerade bei den Steuern einiges optimiert werden kann bei einem solchen Investment. Mir ist kein anderes mit ähnlichen steuerlichen Vorzügen bekannt!

 

Kaufpreis war nach vielem verhandeln bei 21,7 Nettokaltmieten, Bruttomietrendite ist bei 4,6% bei moderaten Mieten etwas unter dem Mietspiegel. EK-Rate bei ca 40%. Kredittilgung ist so designt, dass Worst-Case IS-Maßnahmen und ein Puffer von 15% des mtl. erw. Mietertrages (90% der realen Kaltmiete aufgrund Mietausfallrisiko von 2 NKM pro Jahr = 10% der Miete) übrig bleiben.

Weiterhin wurde ein Betrag von 6% des Gesamtpreises als IS-Rücklage aufgehalten, weil das Modell nicht auf puren Cashflow aufgebaut ist.

Das ist es deswegen nicht, weil sonst das Klumpenrisiko, mehr als notwendiges Eigenkapital sofort dort reingesteckt zu haben gesenkt wird :-)

 

Die Bruttomietrendite nach Steuern etc. ist bei 3,177% (ZinsesZins). Dies ist eine Worst-Case Annahme, wo ca. 40% der größeren Instandhaltungsmaßnahmen als Puffer vorhanden sind. Die jährlichen kleinen IS-Maßnahmen wurden auch sehr großzügig angesetzt. Der Verkaufspreis nach 20 Jahren zur Berechnung dieser Rendite wurde mit 300€ /m² mehr angenommen als der Einkaufspreis, was m.E. mehr als defensiv ist. Dazu ist noch zu erwähnen, das dieses Mehrfamilienhaus nicht WEG-geteilt ist. Wenn man also früh genug das Ding teilt, und die Wohnungen einzeln verkauf, und das über Jahre richtig aufbaut, dann dürfte der Verkaufspreis um mind. 15% höher liegen. Hier wirds übrigends richtig interessant, wenn man Makler ausschaltet und einige Prozent höhere Preise erzielt.

 

@la plata:

Hab auch sehr sehr lange überlegt ob dieser Preis viel zu hoch angesetzt ist (der Joker mit dem o.g. WEG Thema ist natürlich noch ein Bonuspunkt). Es ist nunmal wie bei anderen Anlagen auch, wenn du zu einem Verkauf gezwungen wird, biste am Ar.... . Wenn du dir den Zeitpunkt aussuchen kannst, und in Großstädten bzw. wirtschaftlich sehr starken Regionen an guten STandorten einkaufst, dürfte die erzielbare NKM sicherlich besser steuerbar sein.

Für 10NKM was vernünftiges zu kriegen in Gegenden mit einem vernünftigen Mietausfallrisiko und einem Objekt, was nicht grundsaniert werden muss, halte ich für momentan nicht machbar. Aber da hab ich keinerlei Erfahrung.

 

Hallo zusammen,

hier in Forum wird Immobilie als Geldanlage nicht befürwortet.

Wie hoch sollte Rendite einer vermieteten Immobilie eurer Meinung sein, damit es als Alternative bzw. Diversifikation zu Aktien angesehen werden kann?

 

Vielen Dank

 

Ein Aktiendepot mit guten internationalen Aktien und breiter Branchenstreuung kann locker 3 bis 4% Aktienrendite erzielen. Aus folgenden Gründen sollte eine Mietimmobilie vernünftiger Weise eine wesentlich höhere Rendite (nach Abschreibung, Instandhaltungskosten und kalkulatorischem Leerstandsrisiken) ausweisen:

1. Beim Normalverdiener ist eine Immobilie immer ein Klumpenrisiko.

2. Eine Immobilie ist stets sehr illiquide und ein Verkauf teuer und mühsam. Kleinere Geldbeträge kann man nur mit einer umständlichen und teuren Beleihung entnehmen, die anschließend wieder getilgt werden muss.

3. Das Mieterrisiko wird immer höher: Wegen der Unsicherheiten bezüglich des Geldwerts kaufen oder bauen viele, die es sich finanziell leisten können jetzt noch schnell eine eigene Wohnung und fallen damit als Mieter aus. Folglich wird die Qualität der verbleibendenMieter immer schlechter und das Vermietungsrisiko steigt. Dazu kommt die katastrophale demographischeEntwicklung: Die Generation der unter 40-jährigen ist bereits um ein Drittel kleinerals deren Elterngeneration. Auch dieser Bevölkerungsrückgang senkt dieMietnachfrage erheblich. Einer abnehmenden Zahl von immerfinanzschwächer werdenden Mietern steht außerhalb einiger weniger Großstädte, ein wachsendes Angebot vonMietwohnungen gegenüber. Von daher gesehen sind Mietimmobilien als Geldanlagekünftig mit sehr hohen Risiken behaftet.

 

Eine Mietimmobilie sollte zum Ausgleich dieser Nachteile ein Rendite haben, die mindestens 2% höher ist als die Dividendenrendite eines guten Aktiendepots. Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus sind auch die Immobilien derzeit massiv überbewertet. Eine Mietrendite von 5 bis 6% gibt es derzeit nur bei sanierungsbedürftigen Schrottimmobilien in schlechter Lage.

 

@Tritur:

Pkt. 1 -> was ich oben geschrieben habe dürfte der Hintergrund dafür sein.

 

6. Fazit

Eine ZinsesZins Rendite von über 3% wurde als Ziel definiert. Aufgrund des kompletten Durchdringens, und auch der vorhandenen Kenntnisse wie man ein Haus baut und was wie grundsätzlich repariert werden müsste (Vater hat selbst 2-3 Häuser gemacht und ich hab was technisches studiert...), ist diese Renditeerwartung für mich mit einem sehr guten Bauchgefühl in Ordnung.

 

Ich hoffe ich konnte etwas weiterhelfen.

[Ramstein]

Ich fange mal hinten an:

 

Ich hoffe ich konnte etwas weiterhelfen.

 

Meiner pointierten Meinung nach ja: Du zeigst, wie man es nicht machen sollte!

 

Hallo allerseits,

 

nach langem Lesen möcht ich auch mal was schreiben :-)

 

Da in der Familie aufgrund eines Firmenverkaufes Kapital frei wurde, musste ich mich zwangsweise und intensiv mit dem Thema Finanzen beschäftigen.

Die Grundregel "investiere nur in etwas, dass du verstehst" fand ich irgendwie extrem sinnvoll. Nach 3 Monaten Einarbeitung habe ich m.E. das Grundkonstrukt der Kapitalanlage mit Immobilien grundlegend verstanden. (einige Bücher gelesen und eine große Exceltabelle gemacht)

Dabei gibt es ein grundsätzliches Problem (,das bei dir nicht unbedingt voll zutreffen muss):

GIGO! Garbage in, garbage out. Eine Exceltabelle verleiht ein trügerisches Gefühl der Sicherheit, denn "Excel hat es ja berechnet". Dabei wird i.d.R. vergessen, dass in einem Spreadsheet sehr viele implizite und explizite Annahmen stecken, die man nicht direkt sieht. Man kann sich aber wunderbar daran ergötzen, durch leichte Parameteränderungen das Ergebnis zu "optimieren". Ob diese Änderungen dann einen Bezug zur Realität haben, und falls ja, welchen, wird meistens weniger bis nicht betrachtet.

 

Hoffentlich hast du zusätzlich etwas Geld gut investiert und das ganze von einem Immobilienexperten gegenprüfen lassen.

 

Anschließend hab ich ein 21Jahre altes Mehrfamilienhaus (6Whg) in sehr gutem Zustand in einer Großstadt in einer netten Gegend (mittlere Wohnlage) gekauft.

 

Dabei hab ich folgende wesentliche Aspekte gelernt:

 

1. Mietausfallrisiko kann man reduzieren, wenn man mehr als eine Wohnung hat (wie bereits geschrieben wurde geht das nur, wenn man das Kapital hat, mehr als eine Wohneinheit zu kaufen... also teilweise ungeeignet für durchschnittliche Kapitalanleger und im Vergleich zu anderen Finanzanlagen wird man gezwungen, mit einem großen Anteil in eine Sache zu investieren. )

 

Eine possierliche Argumentation anhand einer eigenwilligen Definition von Risiko. So kann ich auch erläutern, dass bei Roulette das Risiko auf Rot oder Schwarz zu setzen sinkt, wenn man mehrfach spielt.

 

Es behauptet doch niemand, dass kein Kapitalverzehr stattfindet. Aber die Inflation wird doch zumindest ansatzweise ausgeglichen.

Die exakte Berechnung der Rendite ist für meine Bekannten nicht wichtig. Sie wollen nur davon leben können und den Bestand vererben.

Und so 1 bis 2 Millionen Wert geschaffen mit vielleicht 200.000 Eigenkapital ist doch auch nicht schlecht - oder ? Welchen Wert schaffen da unsere Aktienspezialisten in sagen wir mal 25 Jahren ? Auch die weniger erfolgreichen ?

 

-> dem würde ich voll zustimmen.

Wunschdenken findet Zustimmung. Wie sollte es auch anders sein.

 

2. Konstellation der investierten Personen + steuerliche Bedeutung der Kosten dieses Jahr

Vater + Ich sind die Käufer. Da Vater Rentner ist, und ich einen höheren Steuersatz als 25% habe (also höher als Kapitalertragssteuer), ist die Versteuerung der Einnahmen grundsätzlich mal renditefreundlicher als andere Kapitalanlagen. Sowas kann man dann generationenfreundlich über GbR Konstrukte etc. gestalten. Geht sogar soweit das größere Umbauten alle paar Jahre auf denjenigen verteilt werden können, welcher ggf. vom FA was wiederkriegt... (GuV-Rechnung der GbR)

 

Die Sonderkonstellation ist weiterhin, dass mein Vater dieses Jahr Spitzensteuersatz bezahlt, dh einige Instandhaltungsarbeiten (Fassade streichen, bissl Dachpappe drauf, neuer Zaun) und auch gewisse Nebenkosten (Hebegebühren Notaranderkonto, Abschlusskosten BSV und die eigentlichen IS-Arbeiten (weit unter 15% des Kaufpreises...) sind voll absetzbar dieses Jahr.

Ich kann nur hoffen, dass diese Überlegungen von einem sehr guten Steuerberater untermauert sind und dass die Kosten in deinem Spreadsheet auftauchen.

 

4. Erkenntnisse meiner Excelrechnung

 

Das ganze wurde inkl. Steuern und allen Kosten (Hausverwaltung, IS-Kosten) gerechnet. Der eigentliche Hebel ist erstaunlicherweise der Verkaufspreis. Zinssteigerungen u Mietsteierungen um 1-2% wirken sich in meinem Fall aufgrund der steuerlichen Gesichtspunkte weniger sensibel auf die Rendite aus, als ein sagen wir mal 2% geringerer Verkaufspreis. Sage das hier nur weil ich das erst so richtig mit der Tabelle kapiert habe...

Der Gewinn liegt im Einkauf. Das kann die jeder Kaufmann oder Anleiheninvestor nur bestätigen.

 

Gleiche Konstellation ensteht bei Mietsteigerungen, wobei ich hier mit einer äusserst defensiven Mietsteigerungsrate von 1% rechnen würde. Weil dann passen nachher auch die Renditeprozente (ZinsesZins berücksichtigt) besser und das Modell ist belastbarer.

Wesentlicher Punkt: wie hältst du es mit der Inflation? Blendest du die komplett aus? Oder steigerst du Mieten um Inflationsrate +1%? Wie ist es bei den Kosten?

 

Ich lege kein Geld in Axxien an, ich glaube aber, dass, wenn man diese auch vererbt und man konservative Dividenbringer kauft, man auf jeden Fall besser steht, vor allen Dingen ist man wesentlich flexibler in Krisenzeiten und ist Ruckzuck im Gold oder anderen Währungen. Ich kaufe nur Bonds und meine Rendite liegt seit Jahren schon mindestens im zweistelligen Bereich. Wir leben in einer Zeit wo man hochflexibel sein muss.

 

und so 1-2 Mio...lustig, hört sich ja sehr oberflächlich an. Da möchte ich das konkrete Beispiel haben und keine Stammtischparole.

Dem kann ich nur zustimmen.

 

Und noch eine weitere wichtige Sache:

Aufgrund des Kredithebels von 60%, entsteht hier eine besonders hohe Robustheit der Rendite. Dh. eine Rendite von nahe 0% ist nach 20 Jahren erst erreicht, wenn ich das Objekt zu diesem Zeitpunkt mit einem Abschlag von 50-60% des heutigen Kaufpreises verkaufe. Fand ich auch sehr interessant...

Das ist in der Tat eine außergewöhnliche Überlegung, die ich bei meinen Investitionen so nicht berücksichtigt habe....

 

5. Ergebniszahlen der Tabelle

 

Kaufpreis war nach vielem verhandeln bei 21,7 Nettokaltmieten

Die Bruttomietrendite nach Steuern etc. ist bei 3,177% (ZinsesZins).

Du hast also ein 21 Jahre altes Mietshaus zu 21,7fachen der Jahresmiete gekauft und bist der festen Überzeugung, dass das eine gute Investition ist.

 

6. Fazit

Eine ZinsesZins Rendite von über 3% wurde als Ziel definiert. Aufgrund des kompletten Durchdringens, und auch der vorhandenen Kenntnisse wie man ein Haus baut und was wie grundsätzlich repariert werden müsste (Vater hat selbst 2-3 Häuser gemacht und ich hab was technisches studiert...), ist diese Renditeerwartung für mich mit einem sehr guten Bauchgefühl in Ordnung.

Das Wort Rendite kenne ich; Zins auch. Aber was ist eine ZinsesZins Rendite?

[35sebastian]

Erstklassige Analyse.

 

In deinem Fall lohnt sich wohl der Kauf, weil du dich intensiv mit Immobilien beschäftigt hast und immer noch ein gutes Gefühl hast.

 

Ob der Kaufpreis von 21,7 Nettokaltmieten okay ist, kannst du nur selbst beurteilen. Für die richtige Feststellung spielen ja viele Kriterien eine Rolle. Das Haus war aber sicherlich kein Schnäppchen, was man auch an der Rendite erkennen kann.

 

Schön, dass du auch die steuerliche Situation angesprochen hast, meiner Ansicht nach eine ganz wichtige Komponente.

 

Dein Schluss ist auch richtig:

 

Immobilien als Kapitalanlage taugen nichts für einen durchschnittlichen Kapitalanleger, der sich für 50000 eine Wohnung kaufen will, vielleicht noch eine Eigentumswohnung in einer weit entfernten Stadt.

Wer selber ein Haus besitzt und dann noch einige Häuser oder Wohnungen besitzt, der kann besser Mietausfallrisiko und Renovierungskosten händeln.

 

Der erfahrene Immobilienbesitzer weiß auch , Einnahmen und Ausgaben steuerlich in der richtigen Balance zu halten. Bei anderen Einkunftsarten fällt das ja schwerer.

 

 

Nochmals : Ganz tolle Analyse

[35sebastian]

Ich fange mal hinten an:

Meiner pointierten Meinung nach ja: Du zeigst, wie man es nicht machen sollte!

 

 

 

Diese Aussage finde ich frech, auch weil dies der erste Beitrag des Finanzlehrlings ist.

[Ramstein]

Erstklassige Analyse.

...

Nochmals : Ganz tolle Analyse

 

Ich fange mal hinten an:

Meiner pointierten Meinung nach ja: Du zeigst, wie man es nicht machen sollte!

 

 

Diese Aussage finde ich frech, auch weil dies der erste Beitrag des Finanzlehrlings ist.

Damit kann ich leben. So wie hoffentlich FinanzLehrling mit seiner "Analyse".

 

Wechseln Sie mal bitte von der Behauptungsebene in die Begründungsebene! troi65

[FinanzLehrling]

Ich fange mal hinten an:

 

Ich hoffe ich konnte etwas weiterhelfen.

 

Meiner pointierten Meinung nach ja: Du zeigst, wie man es nicht machen sollte!

 

Möglicherweise habe ich den gesamten Post etwas zu flapsig formuliert, entschuldige.

Würde mich jetzt schon noch interessieren, was genau ich alles falsch gemacht habe/ was "man" nicht machen sollte, wobei ich ja auch erwähnt habe, dass "man" hier nicht der Immobilieninvestor für eine Wohnung ist.

Bin der Meinung, dass ich an vielen Stellen nicht genügend Informationen über das Objekt und die Lage geliefert habe, um diesen Schluss zu treffen.

 

Kann super mit der Entscheidung leben, habe sehr lange über die Entscheidung nachgedacht...

 

 

Dabei gibt es ein grundsätzliches Problem (,das bei dir nicht unbedingt voll zutreffen muss):

GIGO! Garbage in, garbage out. Eine Exceltabelle verleiht ein trügerisches Gefühl der Sicherheit, denn "Excel hat es ja berechnet". Dabei wird i.d.R. vergessen, dass in einem Spreadsheet sehr viele implizite und explizite Annahmen stecken, die man nicht direkt sieht. Man kann sich aber wunderbar daran ergötzen, durch leichte Parameteränderungen das Ergebnis zu "optimieren". Ob diese Änderungen dann einen Bezug zur Realität haben, und falls ja, welchen, wird meistens weniger bis nicht betrachtet.

 

Hoffentlich hast du zusätzlich etwas Geld gut investiert und das ganze von einem Immobilienexperten gegenprüfen lassen.

 

Ich habe mich mit einigen Leuten unterhalten, die Erfahrung mit Immobilien haben und alle weiteren Annahmen in der Rechnung durch Fachmeinungen abgesichert.

 

Eine possierliche Argumentation anhand einer eigenwilligen Definition von Risiko. So kann ich auch erläutern, dass bei Roulette das Risiko auf Rot oder Schwarz zu setzen sinkt, wenn man mehrfach spielt.

 

 

Bin noch am Lernen, falsches Vokabular. Das Mietausfallrisiko sinkt damit nicht. Wenn ich eine Wohnung vermiete und einen Mieter habe, ist der Totalausfall der Einnahmen (somit auch der Anteil der für Kredittilgung verwendet wird) sofortig 100%, das ist bei mehreren Wohnungen nicht so. Ich glaube das war eher der Gedanke, den ich auszudrücken versucht habe.

 

 

Ich kann nur hoffen, dass diese Überlegungen von einem sehr guten Steuerberater untermauert sind und dass die Kosten in deinem Spreadsheet auftauchen.

 

Ja wurden Sie. Bin nicht so verrückt, dass bei dieser Investitionssumme einfach zu googlen und anzunehmen.

 

Wesentlicher Punkt: wie hältst du es mit der Inflation? Blendest du die komplett aus? Oder steigerst du Mieten um Inflationsrate +1%? Wie ist es bei den Kosten?

Ja, habe Kosten, Mietsteigerungen parallel mit 1% p.a. reingenommen und sollte somit ein inflationsbereinigtes Ergebnis erhalten haben? Habe im Verkaufspreis eine Steigerung von 21% angenommen. (Defensiv weil: eine Preissteigerung aufgrund Einzelabverkaufs der Wohnungen (Einzelverkauf Tiefgaragenplätze), Weglassen von Maklern und ggf. Inflationskomponente)

 

Und noch eine weitere wichtige Sache:

Aufgrund des Kredithebels von 60%, entsteht hier eine besonders hohe Robustheit der Rendite. Dh. eine Rendite von nahe 0% ist nach 20 Jahren erst erreicht, wenn ich das Objekt zu diesem Zeitpunkt mit einem Abschlag von 50-60% des heutigen Kaufpreises verkaufe. Fand ich auch sehr interessant...

Das ist in der Tat eine außergewöhnliche Überlegung, die ich bei meinen Investitionen so nicht berücksichtigt habe....

Ist das mit einer gewissen Ironie bedacht oder ernst gemeint?

Ist ja sicherlich bei Aktien genauso... nur der totale Wertverlust eines guten Immobilienobjektes was man nicht verkommen lässt ist möglicherweise unwahrscheinlicher?

 

 

 

5. Ergebniszahlen der Tabelle

 

Kaufpreis war nach vielem verhandeln bei 21,7 Nettokaltmieten

Die Bruttomietrendite nach Steuern etc. ist bei 3,177% (ZinsesZins).

Du hast also ein 21 Jahre altes Mietshaus zu 21,7fachen der Jahresmiete gekauft und bist der festen Überzeugung, dass das eine gute Investition ist.

Das ist teuer, aber mein Vater ist von anderen Investitionsformen als Festgeld nicht zu überzeugen. Bevor die Realverzinsung negative Effekte auf diese hohe Summe entfaltet, kaufe ich lieber ein Objekt zum aktuellen Zeitpunkt. Aber kannst du ohne weitere Informationen dies so einfach beurteilen (Welche Stadt etc.etc.?)?

 

 

6. Fazit

Eine ZinsesZins Rendite von über 3% wurde als Ziel definiert. Aufgrund des kompletten Durchdringens, und auch der vorhandenen Kenntnisse wie man ein Haus baut und was wie grundsätzlich repariert werden müsste (Vater hat selbst 2-3 Häuser gemacht und ich hab was technisches studiert...), ist diese Renditeerwartung für mich mit einem sehr guten Bauchgefühl in Ordnung.

Das Wort Rendite kenne ich; Zins auch. Aber was ist eine ZinsesZins Rendite?

 

Bin noch nicht wirklich sattelfest mit den Begriffen. Meinte Rendite p.a.

 

Erstklassige Analyse.

 

In deinem Fall lohnt sich wohl der Kauf, weil du dich intensiv mit Immobilien beschäftigt hast und immer noch ein gutes Gefühl hast.

 

Ob der Kaufpreis von 21,7 Nettokaltmieten okay ist, kannst du nur selbst beurteilen. Für die richtige Feststellung spielen ja viele Kriterien eine Rolle. Das Haus war aber sicherlich kein Schnäppchen, was man auch an der Rendite erkennen kann.

 

Schön, dass du auch die steuerliche Situation angesprochen hast, meiner Ansicht nach eine ganz wichtige Komponente.

 

Dein Schluss ist auch richtig:

 

Immobilien als Kapitalanlage taugen nichts für einen durchschnittlichen Kapitalanleger, der sich für 50000 eine Wohnung kaufen will, vielleicht noch eine Eigentumswohnung in einer weit entfernten Stadt.

 

Wer selber ein Haus besitzt und dann noch einige Häuser oder Wohnungen besitzt, der kann besser Mietausfallrisiko und Renovierungskosten händeln.

 

Der erfahrene Immobilienbesitzer weiß auch , Einnahmen und Ausgaben steuerlich in der richtigen Balance zu halten. Bei anderen Einkunftsarten fällt das ja schwerer.

 

Nochmals : Ganz tolle Analyse

 

Vielen Dank! Dieses eingegangene GbR Konstrukt ist bei der steuerlichen Betrachtung wirklich praktisch.

[Nord]

Ist ja sicherlich bei Aktien genauso... nur der totale Wertverlust eines guten Immobilienobjektes was man nicht verkommen lässt ist möglicherweise unwahrscheinlicher?

Das würde ich sehr bezweifeln. Das Risiko eines Totalverlustes für eine einzige Immobilie dürfte deutlich größer (oder besser gesagt "realer") sein als für ein breitgestreutes Aktienportfolio. Selbst große Immobiliengesellschaften mit milliardenschwerem Immobilienvermögen sind nicht sicher vor Insolvenz, obwohl das Risiko dort nochmal wesentlich breiter gestreut ist.

 

So wie du es darstellst, ist der Knackpunkt ja eher, dass dein Vater nichts anderes als Festgeld und Immobilien akzeptiert, und von daher ja die Entscheidung von vorn herein feststand, dass es Immobilien werden, selbst wenn Immobilienerwerb und -vermietung in dieser Vermögensliga derzeit oder generell ökonomisch gar nicht sinnvoll wären. Wie intensiv hast du dich denn bislang mit Aktien, Anleihen oder Rohstoffinvestments beschäftigt? Wie schneidet deine Investitionsrechnung hier im Vergleich zu Immobilien ab? Wie vergleichst du die unterschiedlichen Risiken dieser Anlageklassen miteinander?

[FinanzLehrling]

Hallo Nord,

 

ja wie du richtig erwähnt hast, gab es keine Diskussion über die Anlageklasse. Immobilien waren gesetzt. Noch dazu wollte er keine Wohnung/-en in einer WEG-Gemeinschaft, was die Sache deutlich eingrenzt.

Aufgrund des Sachverhaltes hab ich keinen Vergleich mit anderen Anlageklassen durchgeführt. Beginne momentan, mich mit den von dir angesprochenen Themen zu befassen, da wie gesagt der Hauptanteil in einer Immobilie angelegt werden musste. Ich habe keine weitere Berechnung der Risikoarten innerhalb der Anlageklasse Immobilien durchgeführt (hab Mietausfallrisiko in die Mieteinnahmeberechnung natürlich eingefügt).