Ab welcher Rendite sind Immobilien sinnvoll

[hund555]

Hallo zusammen,

hier in Forum wird Immobilie als Geldanlage nicht befürwortet.

Wie hoch sollte Rendite einer vermieteten Immobilie eurer Meinung sein, damit es als Alternative bzw. Diversifikation zu Aktien angesehen werden kann?

 

 

Vielen Dank

[Schinzilord]

Meist ist es weniger ein Renditeproblem als ein Risikoproblem.

Zu viel unsystematisches Risiko ist natuerlich schlecht im Portfolio (aka Klumpenrisiko).

Und diejenigen, die eine Immo als unsystematische Chance sehen, fragen hier im Forum nicht nach, weil sie sich selbst auskennen und eine Immobewertung nur vor ort moeglich ist.

[hund555]

Also ich würde Immobilien nicht als großes Risiko automatisch ansehen.

Wenn die Wohnung/Haus (ziemlich) neu ist und in einer guter Lage, ist es nicht schwer Mieter zu finden. Und dass ein Mieter nicht zahlt, wird in Medien und Foren viel mehr kommuziert, als es tatsächlich der Fall ist. Die Quote ist hier ziemlich tief.

Meistens hat man einen Mieter gefunden, und er bleibt Jahrzehnte in der Wohnung und zahlt seine Miete ohne irgendwelchen Ärger.

Bei Aktien kann auch passieren, dass die Dividende ausfällt bzw. gekürzt wird.

 

Dazu frage ich ja auch - wenn das Risiko höher sein sollte, sollte dafür Rendite höher sein - deswegen die Frage wie hoch sollte Rendite sein, um das Risiko auszugleichen.

 

Wenn die vermietete Wohnung/Haus nur einen kleineren Teil des Portfolios ausmachen, kann man es auch nicht als Klumpenrisiko bezeichnen.

[farbfarbrik]

Wenn die vermietete Wohnung/Haus nur einen kleineren Teil des Portfolios ausmachen, kann man es auch nicht als Klumpenrisiko bezeichnen.

 

Was heißt "kleiner Teil"? 10%?

 

Das würde bedeuten, dass für eine Immobilie im Wert von 100.000€ schon ein Portfolio von 1.000.000€ bestehen müsste, bei neueren Immobilien (Wert 150.000-200.000€) schon 1,5 - 2 Mio. Auch wenn die meisten hier einen kompetenten Eindruch machen, bezweifel ich doch stark, dass viele an diese Portfoliogrößen herankommen.

[Ramstein]

Wenn die vermietete Wohnung/Haus nur einen kleineren Teil des Portfolios ausmachen, kann man es auch nicht als Klumpenrisiko bezeichnen.

 

Was heißt "kleiner Teil"? 10%?

 

Das würde bedeuten, dass für eine Immobilie im Wert von 100.000€ schon ein Portfolio von 1.000.000€ bestehen müsste, bei neueren Immobilien (Wert 150.000-200.000€) schon 1,5 - 2 Mio.

Das ist eine Definition von Klumpenrisiko. Fändest du es z.B. besser, 50% des Vermögens in Thyssen, K+S, E.on oder RWE Aktien investiert zu haben?

[farbfarbrik]

Was heißt "kleiner Teil"? 10%?

 

Das würde bedeuten, dass für eine Immobilie im Wert von 100.000€ schon ein Portfolio von 1.000.000€ bestehen müsste, bei neueren Immobilien (Wert 150.000-200.000€) schon 1,5 - 2 Mio.

Das ist eine Definition von Klumpenrisiko. Fändest du es z.B. besser, 50% des Vermögens in Thyssen, K+S, E.on oder RWE Aktien investiert zu haben?

 

Danke dass du besten Aktienbeispiele der letzten Monate rausgesucht hast Ramstein

 

Aber unabhängig davon, JA eine Investition von 50% des Vermögens in 4 Aktien ist unter dem Aspekt der Diversifikation besser als 1 Immobilie (sofern keine Eigennutzung, aber der TO hat ja explizit nach Rendite gefragt).

[Kolle]

60 % der Bevölkerung in Deutschland lebt in Miete. Also muss es sich für viele auf Dauer lohnen, Immobilienbesitzer zu sein und zu vermieten.

 

Als Diversifikation einer Kapitalanlage ist eine Immobilie nur dann geeignet, wenn man eine besondere "Nähe" ( nicht unbedingt räumlich gemeint ) zu Immobilien hat, handwerklich begabt ist, kleinere Reparaturen selbst ausführen und bei Schwierigkeiten mit Mietern und Nachbarn sich auch mal konsequent durchsetzen kann. Wichtig ist, dass Kaufpreis, Bewirtschaftungskosten und Miete im vernünftigen Verhältnis stehen.

 

Ein Klumpenrisiko gibt es nur dann, wenn die Immobilie fremdfinanziert ist und die Verbindlichkeiten bei Mietausfall und größeren Reparaturen nicht aus anderen Quellen bedient werden können oder wenn der Mietertrag wichtig ist für den eigenen Lebensstandard.

 

Allgemein gilt, dass man nur Kapitalanlagen tätigen soll, mit denen man sich besser als der Durchschnitt auskennt. Eine Lernkurve zu Beginn ist gestattet. Läuft die aber schief ist ein Ausstieg teuer.

 

Ich besitze seit 27 Jahren eine vermietete 2 Zimmer-ETW ( damals Neubau ) in einer mittelgroßen südwestdeutschen Universitätsstadt. Probleme waren lösbar, Mietausfälle gab es keine. Die Rendite vor Steuer war bisher mit ca 3,5 % nicht berauschend und unter dem langjährigen Ergebnis meiner sonstigen Kapitalanlagen. Lust auf mehr Immobilien habe ich nicht, verkaufen werde ich auch nicht.

 

In meinem Bekanntenkreis gibt es Leute, die ihren Lebensabend aus ihren Immobilien ( Verkehrswert zwischen ca 1 und 2 Millionen Euro ) bestreiten können. Aber keiner, der von seinen Aktien, Fonds oder Anleihen ( ohne Substanzverzehr ) leben kann. Ich selbst kann trotz geringerer Investitonen ( im PV-Bereich ) besser leben als meine Immobilienbekannten weil ich mich damit intensiv beschäftigte, klein angefangen und zur richtigen Zeit die richtigen Entscheidungen getroffen habe. Immobilien sind aber wertstabil, während meine PV-Anlagen nach 20 Jahren praktisch wertlos sind weshalb ich den größten Teil der Erträge am Kapitalmarkt wieder anlegen muss.

 

Wie schon erwähnt, grundsätzlich soll man immer das machen was man besser kann, man näher dran ist als der Durchschnitt, Klumpenrisiko hin oder her. Wer sein Geld als Angestellter oder Selbständiger verdienen muss, hat ein viel größeres Klumpenrisiko. Zwanghafte Diversifikation schmälert die Rendite weil man in Bereiche kommt wo man sich weniger auskennt als andere. Der für jedermann zugängliche Kapitalmarkt ist immer nur eine Krücke wenn einem sonst nichts besseres einfällt. Dort verdienen schon zuviele mit, es wird nur verteilt und kaum eine echte Wertschöpfung betrieben. Man muss Sparen ( wichtig ) trennen von Gewinn erzielen wollen ( ist oft spekulativ ). Und alles nach Steuern und Inflation betrachten.

 

Eine selbstbewohnte und bezahlte Immobilie bringt im Alter Stabilität und meist eine bessere Wohnqualität. Was man sonst zum Leben braucht, können Kapitalanlagen, vermietete Immobilien, Rente, Pension, Selbständigkeit oder sonstwas sein. Am Besten von jedem etwas, schmälert oft die Rendite, man ist aber gut diversifiziert. Unser ( weil meiner Frau gehörend ) vordergründig schlechtestes aber dafür wertbeständigstes Asset ist mit ca 0,2 % Rendite Ackerland. Wir sind klug genug, dieses nicht in Aktien, Fonds oder sonstwas am Kapitalmarkt zu tauschen. Hat die Inflation 1929 und die Währungsreform 1948 überstanden.

[Kolle]

In meinem Bekanntenkreis gibt es Leute, die ihren Lebensabend aus ihren Immobilien ( Verkehrswert zwischen ca 1 und 2 Millionen Euro ) bestreiten können. Aber keiner, der von seinen Aktien, Fonds oder Anleihen ( ohne Substanzverzehr ) leben kann. Ich selbst kann trotz geringerer Investitonen ( im PV-Bereich ) besser leben als meine Immobilienbekannten weil ich mich damit intensiv beschäftigte, klein angefangen und zur richtigen Zeit die richtigen Entscheidungen getroffen habe. Immobilien sind aber wertstabil, während meine PV-Anlagen nach 20 Jahren praktisch wertlos sind weshalb ich den größten Teil der Erträge am Kapitalmarkt wieder anlegen muss.

 

Nach dem erneuten Durchlesen meines Beitrags habe ich den Eindruck, dass meine Ausführungen schulmeisterlich wirken. Ich möchte deshalb einige Punkte erläutern.

 

Ein jegliches hat seine Zeit. Die ersten Jahrzehnte nach dem Krieg waren durch Wohnungsnot, großem Arbeitssinn und Wachstum geprägt. Man konnte leicht Immobilienvermögen bilden und mit Krediten hebeln. Die Abscheibungsbedingungen waren besser als heute, auch gab es eine aktive staatliche Förderung für Bildung von Wohneigentum. Immobilien wurden meist auf Pump angeschafft und die Hoffnung auf rasch steigende Preise ging auf. Das ist der Grund warum meine Bekannten mit mäßigem Einsatz ein kleines Vermögen bilden konnten. Die Miete allein hat kaum die Zinsen bezahlt, erst die Inflation machte Immobilien "rentabel". Mit den heutigen Rahmenbedingungen geht das Konzept so nicht mehr auf, auch in den 80er Jahren gab es bereits temporär scharfe Preisrückgänge. Die derzeitige Immobilienhause hat ihre Ursache in den tiefen Zinsen und der Angst vor Geldentwertung, weniger im steigenden Bedarf an Immobilien.

 

Auch mit Aktien konnte man damals noch gutes Geld verdienen. Die Steigerung beim DAX kommt zum Teil daher, weil immer mehr Leute Aktien kaufen in der Hoffnung, dass spätere Käufer ihnen mehr dafür bezahlen als sie selbst bezahlt haben. Das Spiel geht vermutlich noch einige Jahre weiter durch die fehlenden Alternativen, insbesondere das sehr tiefe Zinsniveau unterhalb der Inflation. Immerhin verhalten sich die Aktiensparer soweit vernünftig als dass sie nicht versuchen mit billigem Geld ihre Investments aufzuhebeln,sprich Aktien auf Kredit zu kaufen weil die "Dividendenrendite höher ist als die Kreditzinsen". Wer richtig mit Aktien umgehen kann, kann auch heute noch was damit verdienen. Ich habe selbst ein kleines Aktiendepot. Wer sich nur irgendwelche fondsbasierten Rentenprodukte andrehen lässt, zahlt die Zeche.

 

Konkrete Ratschläge kann ich keine geben weil ich derzeit selbst keine besonders gute Idee habe mein Geld gewinnbringend anzulegen. Im Moment bespare ich noch ältere Bausparverträge, neue Banksparpläne und tilge meine PV-Darlehen. Danach brauche ich wieder neue Ideen. Sparen tu ich dann notfalls auch ohne Kaufkraftausgleich. Allemal besser als irgendwelche Risiken einzugehen.

[Ramstein]

In meinem Bekanntenkreis gibt es Leute, die ihren Lebensabend aus ihren Immobilien ( Verkehrswert zwischen ca 1 und 2 Millionen Euro ) bestreiten können. Aber keiner, der von seinen Aktien, Fonds oder Anleihen ( ohne Substanzverzehr ) leben kann.

Fundamentaler Irrtum: Auch Immobilien sind nicht "wertstabil", selbst wenn man die regelmäßigen Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen bei der Rechnung berücksichtigt, entsprechen sie irgendwann nicht mehr den Anforderungen der potenziellen Mieter. Dann wird Abbruch und Neubau oder (ungefähr gleich kostenträchtig) Totalsanierung fällig. Natürlich kann ein 60-Jähriger sagen "zu meinen Lebzeiten nicht", aber das ändert nichts an der Tatsache der Substanzverzehr.

[Stockinvestor]

Mal wieder viele Antworten, aber keine, die die eigentiche Frage beantwortet.

 

Wie hoch sollte Rendite einer vermieteten Immobilie eurer Meinung sein, damit es als Alternative bzw. Diversifikation zu Aktien angesehen werden kann?

 

Mich hat vor allem der erste Teil der Frage interessiert, weshalb ich mal ein wenig gegoogelt habe.

 

Beim Querlesen habe ich folgende Seite auf die Schnelle gefunden.

 

Erfahrungsgemäß schwanken die Renditen zwischen rd. 3,5% und maximal 6%. Für Neubauwohnungen liegen die Renditen niedriger als für Bestandsbauten.

Mein Link

 

Während ein Renditeobjekt normalerweise eine Bruttorendite von mindestens sechs bis sieben Prozent abwerfen sollte

http://www.vermoegenszentrum.ch/Publikationen/Das-VZ-in-den-Medien/Hypothek-aufnehmen/Vorsicht-vor-zu-tiefen-Bruttorenditen

 

Generell gilt: eine jährliche Netto-Mietrendite von mindestens 4 oder 5 Prozent sollte der Investor beim Immobilienkauf schon erzielen

http://www.gevestor.de/details/wie-viel-rendite-eine-immobilie-bringen-sollte-631194.html

 

Das sind nun mal ganz grob die zu erwartenden Renditen bzw. die Renditen, die man erzielen sollte.

Ob das jetzt eine gute Anlage ist muss jeder selbst entscheiden, aber das war nicht die Frage.

 

Vielleicht gibt es ja hier noch ein paar Kaufleute aus der Immobilienwirtschaft, die noch ein paar sinnvolle Ergänzungen beisteuern können, ab wann ein Mietobjekt sich überhaupt rechnet.

[Kolle]

In meinem Bekanntenkreis gibt es Leute, die ihren Lebensabend aus ihren Immobilien ( Verkehrswert zwischen ca 1 und 2 Millionen Euro ) bestreiten können. Aber keiner, der von seinen Aktien, Fonds oder Anleihen ( ohne Substanzverzehr ) leben kann.

Fundamentaler Irrtum: Auch Immobilien sind nicht "wertstabil", selbst wenn man die regelmäßigen Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen bei der Rechnung berücksichtigt, entsprechen sie irgendwann nicht mehr den Anforderungen der potenziellen Mieter. Dann wird Abbruch und Neubau oder (ungefähr gleich kostenträchtig) Totalsanierung fällig. Natürlich kann ein 60-Jähriger sagen "zu meinen Lebzeiten nicht", aber das ändert nichts an der Tatsache der Substanzverzehr.

 

Ich habe doch garnicht behauptet, dass Immobilien auf ewige Zeiten "wertstabil" sind. Ich sehe das doch selbst am eigenen Haus ( Baujahr 1969 ) wo ich alleine in den letzten 10 Jahren mit einer energetischen Teilsanierung ( Fenster, Heizung und kleineren Dämmmaßnahmen ) , neuem Bad, Sanierung von Balkon, Terrasse usw. schon über 50.000 € ausgegeben habe.

 

Bei vermieteten Objekten kann man immerhin von Zeit zu Zeit die Miete anpassen, wobei eine echte Inflationsanpassung nur bei Neubauten ( Erstbezug ) möglich ist.

 

Was aber trotzdem Fakt ist, bei vermieteten Immobilien im Wert von einer Million kann man grob 25.000 € jährlich entnehmen wenn man alles in Schuss hält und kann diesen Betrag auch noch mit den Jahren steigern. Wie die Rechnung mit Festgeld u.ä. nach Steuern aussieht, weiß hier jeder selbst. Die Immobilien gewinnen das Rennen auf Sicht von 2 Jahrzehnten "haushoch". Die werden zwar kaufkraftmäßig auch weniger wert, aber das Festgeld ist bei gleicher Entnahme vollständig aufgezehrt.

 

Immerhin müssen Immobilienrenditen schon sehr gut sein, wenn man mit geliehenem Geld Vermögen aufbauen kann. Mit banküblichen Anlageformen bei gleicher Sicherheit ist das unmöglich.

 

Nachtrag: Wie bei allen Kapitalanlagen entscheiden weitere Kriterien, wie z.B. die geschickte Auswahl und das Timing, wesentlich über den Anlageerfolg. Das gilt auch für den Erwerb von Immobilien. Der blinde Investor unterliegt wie sonst auch üblich den einäugigen Investoren.

[hund555]

Stockinvestor, du hast es auf den Punkt gebracht, und als erster meine Frage beantwortet.

Ich wollte hier von der Allgemeinheit hören, was ihre persönliche Meinung ist, wie hoch eine Rendite sein muss, um es profitabel zu vermieten.

 

Meine Eltern haben kleines neues Reihenhäuschen zur vermietung gekauft. Wir haben innere Arbeit (Boden, Tapetten, etc.) selber gemacht, wodurch die Kosten gesenkt wurden.

Jetzt wird es zu 5,8 % p.a. vermietet.

Da es eine gute Lage ist, TOP neuen Reihenhaus, sehe ich wenig Risiko um es nicht vermieten zu können.

Von Mietern wurden Gehaltsnachweise verlangt, nur mit einem Gehaltsnachweis und guten Bauchgefühl auf Zuverlässigkeit wurden Mieter genommen.

 

Hier kann es nicht zur einer Baisse kommen, wo das Portfolio um 50% sinkt, kommen. (Was vor allem bei älterer Generation zum großen Problem werden könnte)

 

Ich möchte hier nicht Immobilien besser als Aktien darstellen, aber ich denke als Diversifikation, für ältere bzw. die sich mit Aktien nie beschäftigt haben, bleibt es eine gute Alternative.

Ganz wichtig: Wie bei Aktien kauf, Recherchieren, Informieren, bei günstigen Gelegentheiten zuschnappen.

 

Achja, oft gehörter Punkt, wenn der Mieter nicht zahlt, kann man ihn nicht loswerden - zuerst kommt es selten vor zweitens ist es falsch, man kann immer die Immobilie für Eigennutzung zurückbekommen

(Hierzu zählen: Nutzung für Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister, oder eine Person, die für die persönliche häusliche Pflege benötigt wird. Für entfernte Familienangehörige kann ggf. Eigenbedarf geltend gemacht werden)

 

Edit: Nachteile sehe bei Versteuerung, hier wird eigener Steuersatz genommen, wenn er z.b. bei 42% ist, haben Aktien einen Vorteil, dass hier die Steuerlast tiefer ist.

Evtl. lohnt sich im Rentenalter zu vermieten und davor auf Aktien zu setzten (Steuern und Risiko)

[Kolle]

Edit: Nachteile sehe bei Versteuerung, hier wird eigener Steuersatz genommen, wenn er z.b. bei 42% ist, haben Aktien einen Vorteil, dass hier die Steuerlast tiefer ist.

Evtl. lohnt sich im Rentenalter zu vermieten und davor auf Aktien zu setzten (Steuern und Risiko)

 

Du musst doch nicht die komplette Miete versteuern ! Du kannst von der Miete die Abschreibung und alle Kosten abziehen.

 

Beispiel:

ETW 100.000 €

Miete 4.500 €

Abschreibung 2000 €

Kosten 1000 €

 

Du ziehst 3.500 € raus und versteuerst 1500 € mit deinem persönlichen Steuersatz.

Finanzierst du die ETW, so bekommst du noch Steuern zurück.

 

Meine freiberuflichen Bekannten haben einen Teil der Immos durch Steuervorteile ( hoher Steuersatz ) finanziert. Im Alter müssen sie den Gewinn ( nicht die Miete ) versteuern mit einem niedrigeren persönlichen Steuersatz. Damals konnte man aber auch höher abschreiben, sogar degressiv. Dafür waren die Zinsen viel höher. Deshalb kann man das Modell nicht 1:1 auf heute übertragen. Und schon gar nicht mit Aktien vergleichen. Immobiliengewinne resultieren zum Großteil aus Hebeleffekten mit Krediten.

 

Deine Idee, erst mit Aktien anzusparen, dann Immo kaufen und vermieten finde ich nicht vorteilhaft. Wer mit Aktien dauerhaft Gewinne macht soll dabei bleiben. Wer mit Immos Gewinne macht, ist auch noch lange kein guter Aktionär. Ich kenne niemanden der beides gut beherrscht.

[BondWurzel]

Als Vermietung stellt sich die wahre End-Rendite erst bei einer Veräußerung des Objektes heraus, immerhin können die Zinsen auch mal wieder ansteigen, die Grunderwerbssteuer geht schon Richtung 6,5% und die demografische Entwicklung ist auch nicht erfreulich. Wie Ramstein schon schrieb, kommen mit den Jahren zwangsläufig auch hohe Reinvestitionen hinzu. Die Mieterbonität kann sich auch wieder verschlechtern, wenn die Konjunktur nachlassen sollte.

 

Ich persönlich würde HY-Bonds vorziehen, zumal ich hier ohne zusätzliche Kosten und mobil schnell handeln kann, das erfordert nun einige Kenntnisse - aber der Immomarkt ist auch nicht ohne.

 

Bei den Immos zwischen 1-2 Mios weiß ich nicht, wie man behaupten kann, es findet kein Kapitalverzehr statt, das weiß man doch erst, wenn diese Immos verkauft werden.

[Kolle]

Bei den Immos zwischen 1-2 Mios weiß ich nicht, wie man behaupten kann, es findet kein Kapitalverzehr statt, das weiß man doch erst, wenn diese Immos verkauft werden.

 

Es behauptet doch niemand, dass kein Kapitalverzehr stattfindet. Aber die Inflation wird doch zumindest ansatzweise ausgeglichen.

Die exakte Berechnung der Rendite ist für meine Bekannten nicht wichtig. Sie wollen nur davon leben können und den Bestand vererben.

Und so 1 bis 2 Millionen Wert geschaffen mit vielleicht 200.000 Eigenkapital ist doch auch nicht schlecht - oder ? Welchen Wert schaffen da unsere Aktienspezialisten in sagen wir mal 25 Jahren ? Auch die weniger erfolgreichen ?

[hund555]

Du musst doch nicht die komplette Miete versteuern ! Du kannst von der Miete die Abschreibung und alle Kosten abziehen.

 

Stimmt, somit gleicht sich das bei den Steuern aus (evtl. nach Fall steht man sogar besser). Zu beachten ist, dass von der Wohnung/Haus Grundstückspreis abgezogen werden muss - ihn kann man nicht abschreiben.

[Kolle]

Du musst doch nicht die komplette Miete versteuern ! Du kannst von der Miete die Abschreibung und alle Kosten abziehen.

 

Stimmt, somit gleicht sich das bei den Steuern aus (evtl. nach Fall steht man sogar besser). Zu beachten ist, dass von der Wohnung/Haus Grundstückspreis abgezogen werden muss - ihn kann man nicht abschreiben.

 

Klar, deshalb muss bei Renditeobjekten das Vehältnis Wohnfläche zu Grundstücksfläche stimmen.

 

Der eine Bekannte war Steuerberater, der hat in seinem eigenen 8-Parteienhaus selbst gewohnt, im EG war seine Kanzlei und ein Ladengeschäft.

 

Ich will auch überhaupt nicht für vermietete Immobilien plädieren, die Rendite meiner ETW war ja auch eher lausig. Einzelobjekte rentieren sich schlechter als komplette Mehrparteienhäuser. Außerdem ist die Zeit einfach vorbei für solche Renditeprojekte.

[Flughafen]

Fundamentaler Irrtum: Auch Immobilien sind nicht "wertstabil", selbst wenn man die regelmäßigen Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen bei der Rechnung berücksichtigt, entsprechen sie irgendwann nicht mehr den Anforderungen der potenziellen Mieter. Dann wird Abbruch und Neubau oder (ungefähr gleich kostenträchtig) Totalsanierung fällig. Natürlich kann ein 60-Jähriger sagen "zu meinen Lebzeiten nicht", aber das ändert nichts an der Tatsache der Substanzverzehr.

 

Es behauptet doch niemand, dass kein Kapitalverzehr stattfindet. Aber die Inflation wird doch zumindest ansatzweise ausgeglichen.

 

Es gibt vermehrte Anzeichen dafür, dass Immobilien heute viel mehr der Mode unterworfen sind, als das vor Jahrzehnten der Fall war. Die technische Entwicklung trägt dazu auch bei, - viele Lüftungsanlagen, die vor 10 Jahren in Einfamilienhäusern eingebaut wurden, sind heute bereits veraltet, nicht wartbar etc.

 

Aber kann man diese Entwicklungen nicht mitkalkulieren? Der Immobilienpreis besteht ja schließlich aus zwei Komponenten: Grundstück + Gebäude. Wenn man die Tendenz zur Urbanisierung und regionale Strukturprobleme der Wirtschaft außer Acht läßt (diese Faktoren können eine starke Auswirkung auf Grundstückspreise haben), dann steigen Grundstücke langfristig im Preis, das ins Grundstück investierte Kapital verliert nicht unbedingt seinen Wert. Der Preisverfall betrifft hauptsächlich das Gebäude.

Wenn man das weiß, dann frage ich mich, ob es sich heute besser rechnet, solide und hochwertige Gebäude für eine durchschnittliche Lebensdauer von 80 Jahren zu errichten, oder eher billige Modehäuser, die nur 30-40 Jahre halten müssen? Den Übergang zu schnelleren Produktionszyklen, dafür mit geringerer Qualität der Ware haben wir bereits bei Kleidung, Autos, Möbeln, Technik und vielen anderen Sachen gesehen. Oder möchte jemand noch einen soliden 10 Jahre alten Röhrenfernseher haben? Lohnt es sich nicht auch bei Immobilien von den Gedanken "Bauen für die Ewigkeit" und "Das muss auch für meine Kinder reichen" abzukehren? Kann man beim Billiggebäude soviel einsparen, dass es sich besser lohnt als ein grundsolides?

[Ramstein]

Hallo zusammen,

hier in Forum wird Immobilie als Geldanlage nicht befürwortet.

Wie hoch sollte Rendite einer vermieteten Immobilie eurer Meinung sein, damit es als Alternative bzw. Diversifikation zu Aktien angesehen werden kann?

Beginnen wir noch mal am Anfang:

 

Wie hoch sollte deiner Meinung nach die Rendite von Aktien sein, damit es eine gute Anlage ist?

[Kolle]

Lohnt es sich nicht auch bei Immobilien von den Gedanken "Bauen für die Ewigkeit" und "Das muss auch für meine Kinder reichen" abzukehren? Kann man beim Billiggebäude soviel einsparen, dass es sich besser lohnt als ein grundsolides?

 

Die heutigen Häuser gehen doch teils schon in diese Richtung, z.B. beim "preiswerten" Fertighaussegment.

In England habe ich Wohnsiedlungen gesehen mit Holzhäusern die wie ein Feriencamp anmuten.

 

Einer meiner Bekannten ist Architekt. Er hatte mehrere Firmengebäude für seine Auftraggeber projektiert mit der Maßgabe, dass diese mindestens 40 Jahre halten sollten. Statt einer umfangreichen Sanierung sollen die jetzt in wenigen Jahren durch Neubauten ersetzt werden - nach 30 Jahren !

 

Er selbst wohnt in einem 200 Jahre alten idyllischen Bauernhof, den er vor dem Abriss bewahrt hat...

[BondWurzel]

Bei den Immos zwischen 1-2 Mios weiß ich nicht, wie man behaupten kann, es findet kein Kapitalverzehr statt, das weiß man doch erst, wenn diese Immos verkauft werden.

 

Es behauptet doch niemand, dass kein Kapitalverzehr stattfindet. Aber die Inflation wird doch zumindest ansatzweise ausgeglichen.

Die exakte Berechnung der Rendite ist für meine Bekannten nicht wichtig. Sie wollen nur davon leben können und den Bestand vererben.

Und so 1 bis 2 Millionen Wert geschaffen mit vielleicht 200.000 Eigenkapital ist doch auch nicht schlecht - oder ? Welchen Wert schaffen da unsere Aktienspezialisten in sagen wir mal 25 Jahren ? Auch die weniger erfolgreichen ?

Ich lege kein Geld in Axxien an, ich glaube aber, dass, wenn man diese auch vererbt und man konservative Dividenbringer kauft, man auf jeden Fall besser steht, vor allen Dingen ist man wesentlich flexibler in Krisenzeiten und ist Ruckzuck im Gold oder anderen Währungen. Ich kaufe nur Bonds und meine Rendite liegt seit Jahren schon mindestens im zweistelligen Bereich. Wir leben in einer Zeit wo man hochflexibel sein muss.

 

Und so 1 bis 2 Millionen Wert geschaffen mit vielleicht 200.000 Eigenkapital ist doch auch nicht schlecht - oder ?

und so 1-2 Mio...lustig, hört sich ja sehr oberflächlich an. Da möchte ich das konkrete Beispiel haben und keine Stammtischparole.

[la plata]

Ich habe mich interessehalber auch schon mit Immobilien beschäftigt (nur in der Theorie). Es gibt die grobe Regel, dass ein angemessener Kaufpreis bei ca. 10 Nettojahreskaltmieten liegen sollte. Wenn Du dir die derzeitig angebotenen Immobilien mal anschaust, wirst Du feststellen, dass häufig 18-22 Nettokaltmieten gefordert werden! Lediglich große Anlageobjekte im millionen Bereichen bieten da ein besseres Verhältnis.

 

Oftmals wird die Rendite verbessert, indem ein Großteil finanziert wird. Das ist m.E. der größte Unterschied, bei Immobilien wird häufig gehebelt, was bei Aktien und Co nicht so üblich ist (zumindest nicht im privaten Bereich). Selbstredend erhöht sich dadurch das Risiko!

 

Grundsätzlich ist eine vermietete Immobilie vorteilhafter als eine selbstgenutzte. Für eine vermietet Immobilie können z.B. die Anschaffungskosten (exklusive des Grundwertes) von der Steuer abgesetzt werden (glaube 2% p.a. und bei Denkmalgeschützten Gebäuden ist das noch mehr). Hinzu kommt, dass die Finanzierungskosten ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden können. Interessant könnt sein dass wenn man eine eigene Immobilie besitzen möchte (z.B. ein altes Haus kauft und saniert) die Modernisierung, Sanierung und Reparatur Kosten absetzten kann, wenn man die Immobilie vorrübergehend vermietet. Allgemein kann eine Immobilie nach der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden!

 

Ich denke, dass gerade bei den Steuern einiges optimiert werden kann bei einem solchen Investment. Mir ist kein anderes mit ähnlichen steuerlichen Vorzügen bekannt!

[BondWurzel]

Oftmals wird die Rendite verbessert, indem ein Großteil finanziert wird. Das ist m.E. der größte Unterschied, bei Immobilien wird häufig gehebelt, was bei Aktien und Co nicht so üblich ist (zumindest nicht im privaten Bereich). Selbstredend erhöht sich dadurch das Risiko!

Und hier liegt ein grosses Risiko begraben, wenn die Zinsen wieder ansteigen oder zusätzlich private Krisen auftauchen, wenn die Zinsen wieder ansteigen, kommen wieder schlechte Zeiten für Immoblasen, besonders in der jetzigen Zeit bis hin zu schlechteren Mieterbonitäten. Es ist dann kein Investment wo man schnell reagieren kann oder gute Träume in der Nacht hat. Aktuell kann es sich sogar um gute Verkaufsphasen handeln für Immos.

[Kolle]

Und so 1 bis 2 Millionen Wert geschaffen mit vielleicht 200.000 Eigenkapital ist doch auch nicht schlecht - oder ?

und so 1-2 Mio...lustig, hört sich ja sehr oberflächlich an. Da möchte ich das konkrete Beispiel haben und keine Stammtischparole.

 

Okay, die Aussage war mehr qualitativ denn quantitativ. Da die Immobilien nicht mir gehören, kann ich keine exakten Zahlen nennen. Ich kannte den Besitzer schon zu der Zeit wo er sein altes Haus verkaufte und das Wohn- und Geschäftshaus bauen lies. Die Rechnung muss prinzipiell aufgegangen sein, sonst hätte er nicht nochmal in ein weiteres MFH investieren können. Auch die vielen anderen ähnlichen Gebäude wären nicht gebaut worden wenn es sich für die Investoren nicht gerechnet hätte.

 

Es gibt sehr viele Möglichkeiten Rendite zu machen, aber nur wenige die für Normalbürger mit geliehenem Geld funktionieren. D.h., auch billige Kredite dafür zu bekommen bei der Bank. Immobilien gehören zu dieser Assetklasse. Ich war auf einem ganz anderen Gebiet aktiv, nämlich mit dem Modell Photovoltaikanlagen auf gepachteten Dächern zu errichten und zu betreiben. Hat sich mehr gelohnt als Immobilien. Meine EK-Rendite liegt deutlich über 12 % p.a. Und dabei habe ich nicht mal hoch gehebelt, die Kredite lagen insgesamt im Bereich von 60 % Investitionssumme. Die drei ersten und kleineren zahlte ich noch aus EK, die sechste finanzierte ich voll mit KfW-Krediten und in 2016 ist auch diese mit den Einnahmen der anderen getilgt. Das Modell hat durch massive Kürzung der Einspeisevergütung inzwischen ausgedient, ich suche nach neuen Möglichkeiten. Am Kapitalmarkt finde ich die nicht bei ähnlicher Risikostruktur.

[BondWurzel]

Auch die vielen anderen ähnlichen Gebäude wären nicht gebaut worden wenn es sich für die Investoren nicht gerechnet hätte

es wird versucht, aktuell wird es auch noch laufen, das kann sich schnell ändern, wie ich in einem anderen Post geschrieben habe; es kommt auch auf die Hebelung an. Risiko ist also aufgrund der Immobilität etc. auch gut vorhanden und wie schon erwähnt in spätestens 15-20 Jahren kommen hohe Reinvestitionskosten hinzu, will man den Marktwert halten. Zusätzlich werden dann die Zinsen wieder hoch sein. Man darf das nicht unterschätzen. Gute Mieter werden wohl auch mehr selber kaufen bei den niedrigen Zinssätzen und abwandern.