Diversifier August 25, 2013 Guten Abend, ich könnte eine Immobilie für 65.000€ erwerben, Baujahr 1973. Sie befindet sich in einer Studentenstadt und wird für 450€ (kalt) vermietet. In der Warmmiete sind bereits Rückstellungen für Renovierungen enthalten. Lohnt sich eine solche Investition? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
nightyhawk August 25, 2013 Wenn der Zustand von dir prüfbar ist und die Immobilie demzufolge in gutem Zustand, kostet sie fast auf den Euro genau 12 Jahresrohkaltmieten. Also ein üblicher Preis... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Maikel August 25, 2013 ich könnte eine Immobilie für 65.000€ erwerben, Baujahr 1973. Zu 1973 fällt mir spontan ein: Das war wohl gerade das Jahr der ersten Ölkrise. Häuser aus dem Baujahr wurden damals wohl noch gar nicht gut gedämmt. Ist natürlich nur ein Einzelaspekt. Gruß, Michael Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Diversifier August 25, 2013 Zu 1973 fällt mir spontan ein: Das war wohl gerade das Jahr der ersten Ölkrise. Häuser aus dem Baujahr wurden damals wohl noch gar nicht gut gedämmt. Ist natürlich nur ein Einzelaspekt. Gruß, Michael Gut gedämmt ist die Wohnung. Wurde in den letzten Jahren gemacht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schildkröte August 25, 2013 Sie befindet sich in einer Studentenstadt Ist die Wohnung denn gerade vermietet und wenn ja, wer wohnt dort? Bei Studenten und Berufsanfängern besteht eine hohe Fluktuation, so dass man ein entspr. Leerstandsrisiko mit einkalkulieren sollte. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Diversifier August 25, 2013 Ist die Wohnung denn gerade vermietet und wenn ja, wer wohnt dort? Bei Studenten und Berufsanfängern besteht eine hohe Fluktuation, so dass man ein entspr. Leerstandsrisiko mit einkalkulieren sollte. Die Wohnung ist eine Studenten-WG. Ein Hauptmieter und 2 Untermieter. Hohe Fluktuation ja, aber bisher wenig Leerstand. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hatnix August 25, 2013 Werden alle Zusatzkosten in der Warmmiete weitergegeben? Rückstellungen hast Du genannt: Reichen die aus? Wie hoch ist das Hausgeld oder andere Kosten, die Du tragen müsstest? Wenn das Hausgeld nicht hoch ist: Hat die Eigentümergemeinschaft denn ausreichende Rücklagen oder sind Sonderzahlungen zu erwarten? Müsstest oder solltest Du noch Renovierungen durchführen (z.B. Badezimmer, Küche, Bodenbeläge)? Nachdem Du alle Kosten abgezogen hast, kannst Du Dir ja mal eine optimistische und eine pessimistische Rendite ausrechnen, um ein Gefühl für den Wert der Investition zu bekommen. Optimistisch wäre wenn es so bleibt: 450*12 / 65000 = 8,3% Da bleibst Du ja wahrscheinlich drunter. Mir kommt das noch ein bisschen viel vor für die momentane Marktlage. Ich beobachte bei uns in der Gegend den Immobilienmarkt etwas. Da ist so etwas leider kaum zu bekommen. Jedenfalls nicht mit einkalkulierten Kosten für Leerstand oder Renovierungen nach Mietnomaden Haben meine Eltern jedenfalls schonmal gehabt, also den Mietnomaden. Zwar ohne Kamel, aber mit Wüste bzw. Verwüstung Ich weiß, ich rede die Investition gerade schlecht Aber Moment finde ich die Immobilienpreise im allgemeinen sehr ordentlich und man muss etwas vorsichtig sein. Ein Schnäppchen kann es natürlich trotzdem geben. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Diversifier August 25, 2013 Werden alle Zusatzkosten in der Warmmiete weitergegeben? Rückstellungen hast Du genannt: Reichen die aus? Wie hoch ist das Hausgeld oder andere Kosten, die Du tragen müsstest? Wenn das Hausgeld nicht hoch ist: Hat die Eigentümergemeinschaft denn ausreichende Rücklagen oder sind Sonderzahlungen zu erwarten? Müsstest oder solltest Du noch Renovierungen durchführen (z.B. Badezimmer, Küche, Bodenbeläge)? Nachdem Du alle Kosten abgezogen hast, kannst Du Dir ja mal eine optimistische und eine pessimistische Rendite ausrechnen, um ein Gefühl für den Wert der Investition zu bekommen. Optimistisch wäre wenn es so bleibt: 450*12 / 65000 = 8,3% Da bleibst Du ja wahrscheinlich drunter. Mir kommt das noch ein bisschen viel vor für die momentane Marktlage. Ich beobachte bei uns in der Gegend den Immobilienmarkt etwas. Da ist so etwas leider kaum zu bekommen. Jedenfalls nicht mit einkalkulierten Kosten für Leerstand oder Renovierungen nach Mietnomaden Haben meine Eltern jedenfalls schonmal gehabt, also den Mietnomaden. Zwar ohne Kamel, aber mit Wüste bzw. Verwüstung Ich weiß, ich rede die Investition gerade schlecht Aber Moment finde ich die Immobilienpreise im allgemeinen sehr ordentlich und man muss etwas vorsichtig sein. Ein Schnäppchen kann es natürlich trotzdem geben. Danke für deine Antwort. Ja es werden alle Kosten weitergegeben. Hausmeister, Versicherungen, Rückstellungen etc. Das Bad und die Küche ist neu, lediglich im 30m³ Wohnzimmer muss Laminat verlegt werden. Sonderzahlungen könnten irgendwann anstehen, falls von den Rückstellungen nicht gedeckt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hatnix August 25, 2013 Drei Leute wohnen für 450 Euro? Wo ist das? Da ziehe ich hin :-) Was ich sagen will: Wie ist denn der Mietmarkt bei Euch? Das würde ich wegen potentieller Nachmieter mal checken. Dann noch kurz überlegen, ob Du Vermieten gut findest. Ist nämlich schon auch Arbeit und Du kommst in Situationen, wo Du Dich durchsetzen musst. Das fängt mit Mietvertrag und den Nebenbedingungen darin (Hausflur putzen etc.) an und hört mit dem Schimmel wegen mangelnder Belüftung auf. Ansonsten klingt das ja so ganz gut. Kann man drüber nachdenken. Bin mal gespannt, was anderen hier noch einfällt... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Diversifier August 25, 2013 Drei Leute wohnen für 450 Euro? Wo ist das? Da ziehe ich hin :-) Was ich sagen will: Wie ist denn der Mietmarkt bei Euch? Das würde ich wegen potentieller Nachmieter mal checken. Dann noch kurz überlegen, ob Du Vermieten gut findest. Ist nämlich schon auch Arbeit und Du kommst in Situationen, wo Du Dich durchsetzen musst. Das fängt mit Mietvertrag und den Nebenbedingungen darin (Hausflur putzen etc.) an und hört mit dem Schimmel wegen mangelnder Belüftung auf. Ansonsten klingt das ja so ganz gut. Kann man drüber nachdenken. Bin mal gespannt, was anderen hier noch einfällt... Sorry, ich meinte ein Hauptmieter, ein Untermieter. Wie die Miete aufgeteilt wird, bleibt den Studenten überlassen. Mietnachfrage ist sehr hoch, es wurden zwar in Hochschulnähe mittlerweile Studentenapartment-Blocks errichtet, deren Miete liegt bei 11€ / m² und meine bei ca. 7€. Schimmel wegen mangelnder Belüftung kann ich natürlich schlecht ausschließen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kontron August 26, 2013 Wie viel m2 hat die Wohnung?? Wer schon ein ganz guter Preis Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hatnix August 26, 2013 Wie viel m2 hat die Wohnung?? Wer schon ein ganz guter Preis Ich suche mal Angaben von oben zusammen: 450 Euro Kaltmiete / 7 Euro/qm = 64qm Also ungefähr 1000 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Ich finde die Miete niedrig und den Kaufpreis normal bis günstig, aber das ist natürlich immer eine Frage der Gegend. Ich kann eigentlich nur für das Rheinland sprechen, deswegen meinte ich ja weiter oben, da ziehe ich hin, bei den Preisen Aber Greifswald ist ja ebenso "Studentenstadt" wie München oder Aachen. Und dann muss man auch Lage, Zustand und Flair des Hauses kennen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Motzi 1968 August 26, 2013 Na, dann will ich mal: Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung! Wie viel m²? Investitionen der Wohnung der letzten 20 Jahre? Bad, Türen, Decken usw.Rechnungen?[*]Allgemeinzustand der Wohnung, sofortiger Investitionsbedarf? Überschlägige Kostenschätzung Kaltmiete/m² nachhaltig am Markt erzielbar? [*]Höhe der Nebenkosten der Wohnung für den Mieter[*]Höhe der nicht umlegbaren Nebenkosten[*]Lage der Wohnung im Objekt (DG/UG, Nord, Süd?) Bodenrichtwert aktuell Umfeld ? Postleitzahl? Wie viele Wohneinheiten im Objekt Wie ist die Aufteilungsstruktur der Eigentümer bezg. der Miteigentumsanteile Eigennutzerquote Mietduration des Objektes Mietduration der Wohnung Leerstand in % Durchschnitt 3 Jahre für die Wohnung Leerstand in % Durchschnitt 3 Jahre für die Wohnung fürs Gesamtobjekt Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre Höhe der Instandsetzungsrücklagekurzfristige langfristige [*]geplante Instandsetzungsmaßnahmen? Höhe bekannt? Sonderumlagen? [*]Hausgeldrückstände von Eigentümern?[*]Rechte in Abteilung II im Grundbuch?[*]Teilungserklärung plausibel?[*]Abgeschlossenheitsbescheinigung?[*]Energieausweis?[*]Abrechnungen der letzten drei Jahre vom Gesamtobjekt von der Wohnung [*]1973? Astbest verbaut? Dach? Fassade? Wird die Wohnung über einen Immobilienmakler angeboten? Wenn ja, müsstest Du ja bereits über alle o.g. Informationen und Unterlagen verfügen. Grüße Motzi1968 Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
