forceone Juni 23, 2023 vor 21 Stunden von Owl: Das Video hat mir ganz gut gefallen,. Gerade bei den Heute Nachrichten gesehen: https://www.zdf.de/nachrichten/wirtschaft/wohnimmobilien-preise-rueckgang-statistik-100.html Speziell der Teil dürfte auch Vonovia bei der Bewertung treffen: Zitat Die größten Preisrückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal waren laut Destatis in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) zu beobachten. Hier gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 10,4 Prozent zurück, für Wohnungen musste 6,4 Prozent weniger gezahlt werden. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Owl Juni 23, 2023 vor 11 Minuten von forceone: Das Video hat mir ganz gut gefallen,. Gerade bei den Heute Nachrichten gesehen: https://www.zdf.de/nachrichten/wirtschaft/wohnimmobilien-preise-rueckgang-statistik-100.html Speziell der Teil dürfte auch Vonovia bei der Bewertung treffen: kannst dir auch mal den besagten GREIX Index anschauen. auf der Webseite kann man schon relativ im Detail runter brechen. ist mir immer lieber Rohdaten zu haben als auf nachrichten-Artikel zu warten: Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Apartment Buyer Juni 23, 2023 Am 3.4.2023 um 08:55 von smarttrader: Ich denke wir werden die zweistelligen Kurse noch sehen, aber ich frage jetzt mal wirklich direkt? Vonovia vermietet überwiegend funktionserfüllenden Wohnraum in angemessener Ausstattung und Lage. Einige böse Zungen würden sagen in den B oder C Lagen der Großstädte. Eine deutliche Überbewertung mit bis zu 100% sehe ich hier eher nicht. Eine marktübliche Überbewertung von 40% war zur Hochphase normal. Jetzt kracht der Kurz um fast 70% vom ATH ein und ein Ende ist nicht in Sicht. Zinsen sollten aktuell auch mehr als ausreichend eingepreist sein, dazu kommen mögliche 6,66% Mieterhöhung pro Jahr. Was auch bezahlt werden müsste, nur es wird einfach nicht eingefordert. Wenn jetzt Vonovias Kurs den Preisen der Immobilien tatsächlich vorweg eilt, dann wird alles je dagewesen an Krisen und Crashs in Deutschland ein Witz gewesen sein. Wenn Immobilienpreise um 70% korrigieren, werden etliche Kredite nicht mehr bedient worden sein oder die Nachsicherung der Bank ist der Todesstoß für den Besitzer. Wenn ich bei meiner 500k Immobilie bleibe, diese wird auf 150k korrigiert. Beliehen wurde zu 80% also 400k. 3% Tilgung und 2 Jahre wurde getilgt. Ergibt noch 375k - 380k Restschuld. Jetzt sagt die Bank wir sehen nur noch 150k an Immobilienwert, wir möchten weitere Sicherheiten und schon müssten 225k als Sicherheit eingebracht werden. Ich kann momentan auch wenig Sinn für den Kurs erkennen. Neubau ist unlukrativ einfach nicht kostendeckend. Angebot wird verknappt, Preis müsste steigen. Immobilien werden momentan hier zumindest noch mit Mietkauffaktor jenseits der 40 verkauft. Mietkauffaktor von 42 ist mir für eine 2 Zimmer ETW Wohnung bekannt, bei Faktor 56 gab es kein Interessenten. Falls der Buchwert der Immobilie in den Keller geht...bei Privatleuten gibt es keine Nachbesicherung, ich habe meine Bank gefragt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Apartment Buyer Juni 23, 2023 Am 27.4.2023 um 21:50 von Nachdenklich: Es gibt sicher nicht den einen normalen Zins. Es gibt aber vielleicht einen Zinsbereich, der mehr oder weniger normal ist. An den nähern wir uns jetzt wieder an. Zinsen wie zu den Zeiten Volckers sind eher ungewöhnlich hoch aber Zinsen unter drei Prozent sind meines Erachtens ungewöhnlich niedrig. In meinem Alter empfindet man einen Rückblick über nur 20 Jahre nicht als historisch sondern als kurz- bis mittelfristig. (Recency-Bias) Ich hatte früher Bundesanleihen mit einem 10% Coupon und ich erinnere mich gut an Bauzinsen von 8 und 9 Prozent. Ich will nicht sagen, das 10% für Bundesanleihen normal seien. Aber Zinsen unter 3 % erscheinen mir mit den Erfahrungen aus vielen Jahrzehnten als anormal niedrig. Das ist der Zeitraum, aus dem ich mein Verständnis von "normal" herleite: Die Zinshöhe ist nicht entscheidend. Sondern wirklich das Verhältnis zu realen Inflation. Diese ist höher wie der komische berechnete Warenkorb in D.. Derzeit kostet 10 J Annuitätenkredit ca. 4% die Inflation ist bei ca. 7,5%. Da bedeutet, der Kredit ist eigentlich geschenkt! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
smarttrader Juni 24, 2023 Für mich gibt es momentan kein Grund in Immobilienwerte zu investieren. Aroundtown, Grandcity, TAG sind momentan alle extrem seltsam bewertet und lässt erahnen das es noch ganz böse wird. Oder der Markt ist hier extrem bullisch und sieht die Unterbewertung nicht. Das war ja auch bei 31 Euro der Fall Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
howhardgerrard87 Juni 24, 2023 · bearbeitet Juni 24, 2023 von howhardgerrard87 vor 12 Stunden von Apartment Buyer: Die Zinshöhe ist nicht entscheidend. Sondern wirklich das Verhältnis zu realen Inflation. Diese ist höher wie der komische berechnete Warenkorb in D.. Derzeit kostet 10 J Annuitätenkredit ca. 4% die Inflation ist bei ca. 7,5%. Da bedeutet, der Kredit ist eigentlich geschenkt! Deshalb liebe ich unsere VWL und BWler so! Theoretisch jo aber in der Praxis wohl nein. Leider lenken solchen Berufgruppen halt auch tech. Unternehmen... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
LongtermInvestor Juni 24, 2023 Man kann hier erkennen, dass teilweise einfache Basics der Bewertung von Assets nicht wirklich verstanden werden. Ist nicht weiter dramatisch, aber überrascht mich schon ein wenig wie man dann überhaupt über Einzelinvestments nachdenken kann. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Apartment Buyer Juni 25, 2023 · bearbeitet Juni 25, 2023 von Apartment Buyer Am 24.6.2023 um 09:14 von howhardgerrard87: Deshalb liebe ich unsere VWL und BWler so! Theoretisch jo aber in der Praxis wohl nein. Leider lenken solchen Berufgruppen halt auch tech. Unternehmen... Danke, Dummheit ist weltweit verbreitet, die Unsicherheit ist derzeit der Kurshebel der Immo AGs. Der Andreas Beck hatte letztens dazu eine gutes YT Video. Steigt der Zins weiter, können teils Kreditgeber vertraglich weitere Sicherheiten verlangen. Was Verkäufe und einen Domino Effekt auslösen könnte. Sollten die Zinsen ihren Höhepunkt fast erreicht haben, sehe ich für Vonovia und andere umsichtige AGs weniger Risiken. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
sedativ Juni 27, 2023 Am 23.6.2023 um 20:31 von Apartment Buyer: bei Privatleuten gibt es keine Nachbesicherung, ich habe meine Bank gefragt. Na, da hast du dir aber einen Bären aufbinden lassen. Frag doch mal deine Bank, ob sie dir das schriftlich gibt Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Caribbean001 Juni 27, 2023 Gerade eben von sedativ: Na, da hast du dir aber einen Bären aufbinden lassen. Frag doch mal deine Bank, ob sie dir das schriftlich gibt Es kann definitiv Nachbesicherungen geben, selbstverständlich auch für Privatpersonen. Die Bank will Ihre Risiken immer abgedeckt haben. Die Bank räumt sich dieses Nachbesicherungsrecht auch in jedem Finanzierungsvertrag ein, daher kann es auch zu jederzeit reintreten. Es wäre naiv das Gegenteil zu glauben, auch eine Bank ist keine Wohlfahrt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ein_johannes Juni 27, 2023 · bearbeitet Juni 27, 2023 von ein_johannes Am 23.6.2023 um 20:31 von Apartment Buyer: bei Privatleuten gibt es keine Nachbesicherung, ich habe meine Bank gefragt. Das hat deine Bank schlicht nicht selbst zu entscheiden. Durch BASEL III haben die Regeln stark angezogen, die Bank MUSS unter gewissen Bedingungen zusätzliche Sicherheiten fordern. Sie haben (in engen Grenzen) einen gewissen Spielraum und eine örtliche Sparkasse wird es beim langjährigen Kunden mit kreditfinanziertem Eigenheim nicht drauf anlegen - in dieser Absolutheit ist die Aussage aber schlicht unwahr. Und ja, ich kenne persönlich jmd. bei dem die Bank während der Kreditlaufzeit geprüft hat, es wurde ein verringertes Einkommen festgestellt, wodurch wohl Grenzwerte gerissen wurden. Er hätte dann eine der 4 Eigentumswohnungen veräußert werden müssen, die Bank war da durchaus höflich, aber bestimmt. Abgewendet wurde es dann durch eine zusätzliche Sicherheit, Verwandte haben ein Baugrundstück hinterlegt. Die Kredite wurden immer pünktlich bedient, aber das Verhältnis aus Einkommen, Kredit und Sicherheiten darf sich während der Kreditlaufzeit nicht beliebig verschlechtern. Auch bei mir kam schon einmal eine Bank etwa zur Mitte der Kreditlaufzeit an und wollte eine entsprechende Einkommens- und Vermögensaufstellung - das ist nicht unüblich. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Apartment Buyer Juni 27, 2023 vor 6 Stunden von ein_johannes: Das hat deine Bank schlicht nicht selbst zu entscheiden. Durch BASEL III haben die Regeln stark angezogen, die Bank MUSS unter gewissen Bedingungen zusätzliche Sicherheiten fordern. Sie haben (in engen Grenzen) einen gewissen Spielraum und eine örtliche Sparkasse wird es beim langjährigen Kunden mit kreditfinanziertem Eigenheim nicht drauf anlegen - in dieser Absolutheit ist die Aussage aber schlicht unwahr. Und ja, ich kenne persönlich jmd. bei dem die Bank während der Kreditlaufzeit geprüft hat, es wurde ein verringertes Einkommen festgestellt, wodurch wohl Grenzwerte gerissen wurden. Er hätte dann eine der 4 Eigentumswohnungen veräußert werden müssen, die Bank war da durchaus höflich, aber bestimmt. Abgewendet wurde es dann durch eine zusätzliche Sicherheit, Verwandte haben ein Baugrundstück hinterlegt. Die Kredite wurden immer pünktlich bedient, aber das Verhältnis aus Einkommen, Kredit und Sicherheiten darf sich während der Kreditlaufzeit nicht beliebig verschlechtern. Auch bei mir kam schon einmal eine Bank etwa zur Mitte der Kreditlaufzeit an und wollte eine entsprechende Einkommens- und Vermögensaufstellung - das ist nicht unüblich. Ihr habt vielleicht recht. Aber muss das nicht vertraglich geregelt sein? Die Aussage meiner Bank glaube ich trotzdem, bis zur Prolongation wollen die nix und ein Girokonto habe ich da auch nicht. Ferner gab es die Aussage es sei alles mit Sicherheiten und Abschlägen kalkuliert. Wo ist die Wahrheit?? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Alles Aktien Juni 27, 2023 · bearbeitet Juni 27, 2023 von yes I squat Sofern die Verbindlichkeiten pünktlich gezahlt werden gibt es i.d.R. während der Laufzeit keinen Druck/Beanstandung seitens des Kreditgebers. Schwierig wird es bei Folgefinanzierungen, Umschuldung etc. Und auch, wenn es sich um einen Lombardkredit handelt und Derivate gehandelt werden (bei denen man je nach Produkt mehr als seinen Einsatz verlieren kann). Hier wird natürlich anders agiert, als bei der klassischen Wohnfinanzierung. Auch wenn das Kreditvolumen einen gewissen Betrag überschreitet und es Aufsichtsrat pflichtig wird, dann wird natürlich strenger auf Leistbarkeit und Sicherheiten geschaut. Die Bank sichert sich natürlich vertraglich gut ab und kann normalerweise einen Kredit immer fällig stellen und Sicherheiten verwerten. Wollen sie aber i.d.R. vermeiden, insbesondere bei Regionalbanken, wo es dann auch um Menschliche Existenzen und deren Ruf geht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ein_johannes Juni 27, 2023 · bearbeitet Juni 27, 2023 von ein_johannes vor einer Stunde von Apartment Buyer: Aber muss das nicht vertraglich geregelt sein? Das ist es auch bei dir mit Sicherheit, in welcher Formulierung auch immer. Zudem können Gesetze auch in bestehende Verträge eingreifen - BASEL III gilt also auch für Altverträge. Zitat Die Aussage meiner Bank glaube ich trotzdem, bis zur Prolongation wollen die nix. Sie wollen dich zumindest nicht aufschrecken. Die Gesetzeslage ist jedoch eindeutig und eine Bank ist kein Freund, sie ist ein Geschäftspartner und sie wird die ihr vom Gesetzgeber auferlegten Regeln anwenden. Und wenn das für bestimmte Kunden hässlich wird dann ist dem halt so. Zitat Ferner gab es die Aussage es sei alles mit Sicherheiten und Abschlägen kalkuliert. Das stimmt. Jede Bank arbeitet mit Puffern, aber Puffer sind endlich. Ich weis etwa von meiner örtlichen VR-Bank, das dort vom intern ermittelten Immobilienwert pauschal 20% abgezogen wird. Einen Beleihungswert von 60% sehen alle mir bekannten Banken als die Grenze zu "risikofrei" an, darum werden Zinskonditionen auch unterhalb von 60% Beleihung nicht mehr besser. Sollten wir also am breiten Markt jemals eine Korrektur von mehr als 40% sehen (die es noch nie gab) wird es hässlich. Wurde eine Immobilie dann schon über dem intern-Wert gekauft geht der Rest zu lasten der Bonität des Kreditnehmers. Verschlechtert sich nun Immobilienwert und/oder Einkommenssituation des Kreditnehmers sind wir ihrgendwann halt im Bereich der Nachbesicherung, auch während der Laufzeit. Es mag Banken geben, die ihre Kreditnehmer weniger streng "überwachen" als andere, aber wenn die Immobilienpreise um 35% runtergehen kann sie das nicht "nicht merken". Jede Bank muss ihr Kreditportfolio fortlaufen screenen und kann derartige Unterdeckungen nur bis zu einem gewissen Grad selbst tragen - egal was der nette Bankverkäufer (mündlich) von sich gegeben hat. Nach - je nach Region - 20 Jahren Preisanstieg kann sich nur kaum noch wer an Unterdeckungen durch sinkenden Wert der Sicherheit erinnern; Immobilienzyklen sind halt lang. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Albanest Juni 28, 2023 Am 23.6.2023 um 20:43 von Apartment Buyer: Derzeit kostet 10 J Annuitätenkredit ca. 4% die Inflation ist bei ca. 7,5%. Da bedeutet, der Kredit ist eigentlich geschenkt! Krieg ich bei der Inflation auch ne Bindung auf 10 Jahre? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hattifnatt Juni 28, 2023 · bearbeitet Juni 28, 2023 von hattifnatt Tja - ein Votum mit "Abweichungen", "vielen offenen Fragen" und "einseitiger Argumentation" laut Spiegel https://archive.is/5tziS Zitat Gutachter empfehlen Enteignung von Immobilienkonzernen Wird Wohnraum in Berlin bald vergesellschaftet? Eine hochrangig besetzte Expertenkommission befürwortet den radikalen Schritt. Ihr Gutachten lässt jedoch zentrale Fragen unbeantwortet. Den Bericht gib's hier zum Download: https://www.berlin.de/kommission-vergesellschaftung/downloads/ Der Vonovia-Aktienkurs reagiert erstmal nicht ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
chirlu Juni 28, 2023 · bearbeitet Juni 28, 2023 von chirlu vor einer Stunde von hattifnatt: Zitat Gutachter empfehlen Enteignung von Immobilienkonzernen Wird Wohnraum in Berlin bald vergesellschaftet? Eine hochrangig besetzte Expertenkommission befürwortet den radikalen Schritt. (Hervorhebungen von mir) Die kursiven Wörter des Spiegel-Autors würde ich als Überinterpretation sehen. Aufgabe der Kommission war es, eine rechtliche Einschätzung abzugeben, ob eine „Vergesellschaftung“ zulässig ist. Ob sie tatsächlich umgesetzt werden sollte, war nicht Thema der Kommission, und nach einem Überfliegen des Berichts sehe ich auch nicht, dass sie eine Empfehlung abgegeben hätte. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hattifnatt Juni 28, 2023 vor 40 Minuten von chirlu: Die kursiven Wörter des Spiegel-Autors würde ich als Überinterpretation sehen. Aufgabe der Kommission war es, eine rechtliche Einschätzung abzugeben, ob eine „Vergesellschaftung“ zulässig ist. Das stimmt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Big Harry Juni 29, 2023 Der Bericht ist sehr interessant zu lesen. Verfechter einer Enteignung werden die Einschätzung der Kommission sicher als Rückenwind für eine Enteignung unter Marktwert empfinden. Ich wäre hier deutlich zurückhaltender und sehe auch gute Gründe dafür, dass im Falle einer Enteignung keine hohen Abschläge vom Marktwert erfolgen dürfen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
s1lv3r Juni 29, 2023 · bearbeitet Juni 29, 2023 von s1lv3r vor 1 Stunde von Big Harry: Ich wäre hier deutlich zurückhaltender und sehe auch gute Gründe dafür, dass im Falle einer Enteignung keine hohen Abschläge vom Marktwert erfolgen dürfen. Ja, das sehe ich ebenso. Rechtssicherheit ist für Investitionen nun einmal ein super wichtiges Argument und einer der ganz wenigen Standort-Vorteile, die noch für Deutschland verblieben sind. Eine Enteignung deutlich unter Marktwert würde ich daher gesamtgesellschaftlich super kritisch sehen. Zitat [...] In ihrer Mehrheit ist die Kommission der Auffassung, dass für die Höhe der Entschädigung im Falle einer Vergesellschaftung andere Anforderungen bestehen als im Falle einer Enteignung. Nach der Auffassung eines größeren Teils dieser Mehrheit können die Erträge aus der mit dem Vorhaben anvisierten gemeinnützigen Bewirtschaftung zugrunde gelegt werden, [...] Nach der Logik könnte die Stadt Berlin ja auch das Postbank-Hochhaus "vergesellschaften", dort Deutschlands größtes Jugendzentrum inkl. Indoor-Skatepark eröffnen und die Postbank dann ausschließlich mit den 5,30€ Ertrag aus dessen Bewirtschaftung entschädigen ... Ich mag mir nicht vorstellen, dass man gerichtlich mit so etwas durchkommt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
monstermania Juni 29, 2023 vor 3 Stunden von s1lv3r: Eine Enteignung deutlich unter Marktwert würde ich daher gesamtgesellschaftlich super kritisch sehen. Ist der Marktwert, der Wert der in den Büchern steht oder der Wert, den aktuell ein Käufer zahlen würde!? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Chips Juni 29, 2023 · bearbeitet Juni 29, 2023 von Chips vor 3 Stunden von s1lv3r: Ja, das sehe ich ebenso. Rechtssicherheit ist für Investitionen nun einmal ein super wichtiges Argument und einer der ganz wenigen Standort-Vorteile, die noch für Deutschland verblieben sind. Eine Enteignung deutlich unter Marktwert würde ich daher gesamtgesellschaftlich super kritisch sehen. Wenn dem Staat der Wohnraum gehört, löst es ja auch nicht das "Problem"(falls es das ist). Wenn der Staat den Preis künstlich noch weiter senkt, steigt entsprechend die Nachfrage. Dann bilden sich lange Schlangen vor jeder Wohnung und es entsteht der Nährboden für Korruption und Bürokratie. Wer bekommt denn die Wohnung, wenn es 10 Bewerber gibt? Der, der zuerst kommt? Wer legt fest, wer zuerst kam? Der, der das Votum des Vormieters bekommt? Der, der nach diversen Kriterien am Besten zu der Wohnung passt? Der, der das geringste Einkommen hat ("Ghettobildung")? Apropos: Mir sind die Lebensmittelpreise auch zu hoch. Könnte der Staat das nicht auch mal übernehmen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
bastl_ Juni 29, 2023 · bearbeitet Juni 29, 2023 von bastl_ Zitat ...Die Kommissionsmitglieder sind mehrheitlich der Meinung, dass für die Bemessung der Entschädigungshöhe „die Erträge aus der zukünftigen gemeinnützigen Bewirtschaftung zugrunde gelegt werden“ könnten. Demnach würden die großen Wohnungskonzerne nur so viel Entschädigung bekommen, wie diese über moderate Mieteinnahmen aus den vergesellschafteten Wohnungen refinanziert werden kann. Einig sind sich die Expert*innen, dass die Immobilienkonzerne unter Marktwerkt entschädigt werden können... https://dwenteignen.de/aktuelles/neuigkeiten/expertinnenkommission-stellt-abschlussbericht-vor Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
