Vonovia

[forceone]

vor 26 Minuten von juliusjr:

Was faselst du? Vonovia schreibt die Immobilien hoch. Das erhöht die Bilanzsumme und somit das Eigenkapital. Das hat es mit der Mittelherkunft zu tun.

Schlag doch gerne erstmal einen freundlicheren Ton an. Gibt es für deine Behauptung auch irgendwelche Belege? 

[Big Harry]

Wie sollte man denn die Immobilien langfristig bewerten?

Falls jemand "vom Fach" hier ist, gerne melden!
Wenn ich einfach mal gaaaanz vorsichtig an der Zinsschraube drehe und Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen gemeinsam um 100 Basispunkte erhöhe, dann schrumpft das Eigenkapital von Vonovia schon merktlich auf magere sieben Milliarden, was ungefähr der hälfte der aktuellen Marktkapitalisierung entsprechen sollte. Damit der Buchwert der aktuellen Marktkapitalisierung entspricht, müsste man noch die Bestandsmieten um 10% erhöhen (EK neu: 15.7 Mrd.)

 

Die große Preisfrage ist natürlich, welche Parameter angemessen sind. Wenn man die Geschäftsberichte aus der entfernteren Vergangenheit zu Rate zieht, wäre bei den Zinsen noch einiges an Spielraum nach oben (Kapitalisierungs und Diskontierungszinssätze addiert 2013: 11.2% vs. 2022 7.1%). Über Hinweise und Einschätzungen wäre ich sehr dankbar

[basti_]

vor 1 Stunde von forceone:

Schlag doch gerne erstmal einen freundlicheren Ton an. Gibt es für deine Behauptung auch irgendwelche Belege? 

Vonovia bewertet den Wert der Immobilien neu und schreibt sie dann eben "hoch", genau so können sie "runter" geschrieben werden. Das ist keine Kritik/Behauptung, sondern Fakt, Feststellung oder Hinweis, zumindest würde ich das so verstehen.

Belege dafür siehe zB entsprechende Pressemitteilungen von Vonovia o.ä.

 

vor 8 Minuten von Big Harry:

Wie sollte man denn die Immobilien langfristig bewerten?

Ich denke Vonovia macht das schon richtig, aber man sollte das eben auch verstehen oder nicht vergessen. Bin aber nicht "vom Fach".

[forceone]

vor 9 Minuten von basti_:

Vonovia bewertet den Wert der Immobilien neu und schreibt sie dann eben "hoch", genau so können sie "runter" geschrieben werden. Das ist keine Kritik/Behauptung, sondern Fakt, Feststellung oder Hinweis, zumindest würde ich das so verstehen.

Belege dafür siehe zB entsprechende Pressemitteilungen von Vonovia o.ä.

 

Ich denke Vonovia macht das schon richtig, aber man sollte das eben auch verstehen oder nicht vergessen. Bin aber nicht "vom Fach".

Ausgangsbasis war ja die Aussage, dass die in die Buchwerte doppelt so hoch sind wie die realen Werte. 

[basti_]

vor 1 Minute von forceone:

Ausgangsbasis war ja die Aussage, dass die in die Buchwerte doppelt so hoch sind wie die realen Werte. 

Verbessere mich, wenn ich falsch liege, aber Immobilienpreise sind im Q4 2022 afaik bereits gefallen. Vonovica hat aber seine Immobilien nicht "runter" geschrieben oder?

Wo der faire Wert liegt weiß ich nicht.

[CorMaguire]

vor 22 Minuten von basti_:

...Ich denke Vonovia macht das schon richtig, aber man sollte das eben auch verstehen oder nicht vergessen. Bin aber nicht "vom Fach".

Und ein WP schaut auch drüber und diskutiert mit der Vonovia ob man die Bewertungsvorschriften weit genug dehnen kann, dass die Buchungen auch reinpassen

 

Und natürlich kann man da auch anderer Meinung sein.

 

Das schreibt Vonovia:

* "Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert."

* "Das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties in der Gewinn- und Verlustrechnung beläuft sich auf -1.269,8 Mio. € (2021: 7.393,8 Mio. €)."

 

-->https://report.vonovia.de/2022/q4/de/verkehrswerte/

 

[Big Harry]

vor 15 Minuten von CorMaguire:

Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF).

Die Aussage kann man nicht doll genug unnterstreichen. Die Buchwerte sind keine transaktionsbasierten Marktwerte. Darauf, dass Vonovia nicht übertrieben optimistisch bewertet, dürfte auch hindeuten, dass man zumindest in der Vergangenheiit bei Verkäufen immer einen annehmbaren Aufschlag auf den Buchwert bekommenhat.

[slowandsteady]

vor 18 Minuten von CorMaguire:

Und ein WP schaut auch drüber und diskutiert mit der Vonovia ob man die Bewertungsvorschriften weit genug dehnen kann, dass die Buchungen auch reinpassen

Wirtschaftsprüfer ist gut, aber auch keine Garantie, hat man ja bei Wirecard gesehen   Ich denke, dass Vonovia (wie eigentlich jede Firma und Privatperson) natürlich Interesse daran hat, ihre Immobilien möglichst hoch zu bewerten. Das hilft ja auch bei der Finanzierung. Der Spielraum der Bewertung dürfte also eher nach oben ausgereizt sein als nach unten. DCF ist aber schonmal eine sehr faire Bewertungsmethode.

 

Wir sehen jetzt einfach das Ende des billigen Geldes und damit der Immobilienblase (oder zumindest des "Booms", wenn man es nicht "Blase" nennen will). Immobilien werden nicht sofort wertlos und Vonovia wird auch nicht zahlungsunfähig werden, aber die Rendite auf Immobilien erscheint für die nächste Zeit eben nicht mehr besonders attraktiv und das drückt die Bewertung.

[forceone]

vor 1 Stunde von basti_:

Verbessere mich, wenn ich falsch liege, aber Immobilienpreise sind im Q4 2022 afaik bereits gefallen. Vonovica hat aber seine Immobilien nicht "runter" geschrieben oder?

Wo der faire Wert liegt weiß ich nicht.

Über 9 Mrd wurden abgeschrieben.

[Big Harry]

vor 38 Minuten von forceone:

Über 9 Mrd wurden abgeschrieben.

Die neun Millarden beinhalten aber nur Goodwill-Abschreiben, hauptsächlich bei der Deutschen Wohnen. Das (Vonovia-Konzernweite) Bewertungsergebnis der Immobilien ist deutlich besser mit nur minimalen Wertminderungen i.H.v. knapp 1.3 Mrd. Euro.

[Alles Aktien]

vor 2 Stunden von basti_:

Verbessere mich, wenn ich falsch liege, aber Immobilienpreise sind im Q4 2022 afaik bereits gefallen. Vonovica hat aber seine Immobilien nicht "runter" geschrieben oder?

Wo der faire Wert liegt weiß ich nicht.

#1 Wurden die Immobilien um ca. 3% runter geschrieben

#2 Muss man halt zwischen attraktiven Zinshäusern in Großstädten und Einfamilienhäuser in Buxtehude (hier gab es stärkere Preisnachlässe) unterscheiden.

 

Verbreite also kein Unwissen, danke!

[Maikel]

Ausführlicher Beitrag zu Vonovia heute in der FAZ, leider hinter Bezahlschranke

Kurssturz von Vonovia

 

Daraus

Zitat

Die Gebäude gibt es an der Börse derzeit geschenkt„Wir verkaufen auch im Moment gerade Wohnungen im Schnitt für 30 Prozent über dem Buchwert“, sagt Buch im Gespräch mit der F.A.Z. „An der Börse werden unsere Bestände gerade indes zum Grundstückspreis bewertet, also ohne die 560.000 Wohnungen, die wir darauf haben.“

Zitat

Buch verweist auf die Finanzkrise. „In der amerikanischen Immobilienkrise 2008/2009 ging es in der Spitze dort um 30 Prozent runter mit den Preisen, und wir reden hier über einen ganz anderen Markt als für unsere Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment in Städten wie Berlin, München und Frankfurt.“ Im Vonovia-Stresstest wurde ein Wertberichtigungsbedarf von 25 Prozent bis Ende 2024 unterstellt. „Wovon wir realistischerweise bei Weitem nicht ausgehen“, sagt Buch. Aber auch in diesem Szenario wären die Schulden des Unternehmens noch tragfähig.

 

Zitat

Es müssten schon der Bankmarkt und der Anleihemarkt für Vonovia gleichzeitig über einen längeren Zeitraum komplett zu sein. „Das gab es aber nicht einmal in der Finanzkrise, und bei einer vermeintlichen Bankenkrise hat Vonovia verschiedene Finanzierungspartner und arbeitet mit Instituten wie der Bayern LB oder der Berlin Hyp zusammen.“ Der Analyst nennt ein Kursziel von 40 Euro. Im Marktdurchschnitt sind es 32 Euro und damit rund das Doppelte des aktuellen Kurses. Eine solche Diskrepanz ist sehr selten.

 

Ich habe das Expresszertifikat DW77CB gekauft. Durch den Airbag etwa 13,6 Euro/Aktie bezahlt.

Wenn die Aktie Ende Januar 2029 über 18 steht, gibt es eine satte Rendite. Vorher weitere Chancen bei höheren Kursen.

(Ja, die Konstruktion ist komplex; also nichts für "Anfänger".)

[Holgerli]

vor 26 Minuten von Maikel:

Ausführlicher Beitrag zu Vonovia heute in der FAZ, leider hinter Bezahlschranke

Kurssturz von Vonovia

Hatte Deinen Beitrag gelesen.

Habe danach etwas gegoogelt. Scheint einer der wenigsten (halbwegs) Vonovia-positiven Artikel zu sein.

 

Man findet nämlich auch recht schnell sowas hier:

 

Vonovia-Aktie +6,6%: Chance auf schnelle Trendwende?

 

Zitat

Barclays zufolge müssten die hochverschuldeten Konzerne erst ihre Bilanzen bereinigen, bevor es zu einem neuen Aufwärtstrend kommen kann. In diesem Kontext wären eigentlich Verkäufe aus dem Immobilienportfolios das gewöhnliche Mittel, doch aufgrund der angespannten Marktphase sei dies laut den Analysten nicht möglich. Dabei rückt immer mehr die Angst vor einer Kapitalerhöhung bei Vonovia in den Raum, welche Anleger massiv verwässern könnte.

 

[bodyguard465]

In meinen Augen etwas unseriös, wenn die FAZ unter dem Bild schreibt, dass es das Gebäude in Frankfurt gerade geschenkt gibt. 

Auch würde ich anmerken, dass Buch (und der restliche Vorstand) selbst zu diesen Preisen keine Insider-Käufe tätigen. 

 

Weitere Kursverluste durchaus möglich. 

[chirlu]

vor 43 Minuten von bodyguard465:

In meinen Augen etwas unseriös, wenn die FAZ unter dem Bild schreibt, dass es das Gebäude in Frankfurt gerade geschenkt gibt.

 

Es ist die etwas scherzhafte Wiedergabe der zitierten Aussage von Buch:

vor 3 Stunden von Maikel:

Zitat

„An der Börse werden unsere Bestände gerade indes zum Grundstückspreis bewertet, also ohne die 560.000 Wohnungen, die wir darauf haben.“

 

Unseriös finde ich das nicht.

[Sir Zock-a-lot]

Noch ein kurzer FAZ-Kommentar zum Thema...

[Caribbean001]

vor 22 Stunden von Maikel:

(Ja, die Konstruktion ist komplex; also nichts für "Anfänger".)

Die Bank bedankt sich. Die einzige Partei, die daran verdient ist die Bank. Und zwar eine goldene Nase. Dem bist du dir hoffentlich bewusst?

vor 20 Stunden von bodyguard465:

Weitere Kursverluste durchaus möglich. 

Das denke ich auch. Wobei man dazu sagen muss, dass in den letzten Monaten schon eine extreme Negativdynamik in die Aktie (und auch in die Gesamtbranche) gekommen ist. Diese wird nicht bleiben. Schon gar nicht in dieser Ausprägung. Eine Gegenbewegung wird früher oder später kommen, dann kann es auch mal einige Prozente rasant nach oben gehen. 

[LongtermInvestor]

Nachdem ich im September 22 bereits darauf hingewiesen habe, dass der Wert in dem Zinsumfeld leiden wird. Ist es an der Zeit mal ein Update zu liefern:

 

1. Die Zinssensitivität des angewandten Vonovia DCF-Models liegt bei rd. 8% je 0,25% Zins-Anpassung. 1% Aufschlag im DCF-Modell reduziert den Fairvalue des Portfolios um rd. 32%. Details dazu - GB 2021 ab Seite 192.

 

2. Die volumengewichteten durchschnittlichen Zinskosten der neuen Anleihen 2022 betragen 2,99 % (2021: 0,63 % p.a.) 

 

3. Ø Fremdkapitalkosten per JA 2022 1,5% JA 2021 1,1%

 

4. Konservative Schätzung des Anstiegs der durchschnittlichen FK-Kosten in den nächsten 3-5 Jahren auf 2,75% - würde isoliert zu einer Abwertung des Fair Value des Immobestandes auf rd. (94,8 *0,6) = 57 Mrd. führen. Abzüglich Schulden (69 Mrd.) wäre dann für Vonovia der Ofen aus. Der Markt preist aktuell eine Abwertung des Fair Value Immobestandes um rd. 13% ein.

 

5. Für mich bleibt Vonovia nicht mehr als eine mit FK gehebelte Wette auf den Zinspfad. Aktuell kein Invest für mich.

 

[Maikel]

vor 3 Stunden von Caribbean001:

Die Bank bedankt sich. Die einzige Partei, die daran verdient ist die Bank. Und zwar eine goldene Nase. Dem bist du dir hoffentlich bewusst?

Daß die Bank idR. auch(!) daran verdient, ist mir bewußt.

Nach meiner Erfahrung können aber auch für mich schöne Gewinne abfallen.

 

Wenn ich bei Edeka einen Joghurt kaufe, ist mir bewußt, daß Edeka daran etwas verdient. Trotzdem kaufe ich ihn, weil für mich der Joghurt mehr wert ist als das Geld, daß ich dafür bezahle. Deshalb gönne ich Edeka den Verdienst daran.

 

Klassische Win-Win-Situationen.

[Alles Aktien]

vor 51 Minuten von LongtermInvestor:

Nachdem ich im September 22 bereits darauf hingewiesen habe, dass der Wert in dem Zinsumfeld leiden wird. Ist es an der Zeit mal ein Update zu liefern:

 

1. Die Zinssensitivität des angewandten Vonovia DCF-Models liegt bei rd. 8% je 0,25% Zins-Anpassung. 1% Aufschlag im DCF-Modell reduziert den Fairvalue des Portfolios um rd. 32%. Details dazu - GB 2021 ab Seite 192.

 

2. Die volumengewichteten durchschnittlichen Zinskosten der neuen Anleihen 2022 betragen 2,99 % (2021: 0,63 % p.a.) 

 

3. Ø Fremdkapitalkosten per JA 2022 1,5% JA 2021 1,1%

 

4. Konservative Schätzung des Anstiegs der durchschnittlichen FK-Kosten in den nächsten 3-5 Jahren auf 2,75% - würde isoliert zu einer Abwertung des Fair Value des Immobestandes auf rd. (94,8 *0,6) = 57 Mrd. führen. Abzüglich Schulden (69 Mrd.) wäre dann für Vonovia der Ofen aus. Der Markt preist aktuell eine Abwertung des Fair Value Immobestandes um rd. 13% ein.

 

5. Für mich bleibt Vonovia nicht mehr als eine mit FK gehebelte Wette auf den Zinspfad. Aktuell kein Invest für mich.

 

Nun erläutere uns doch bitte Mal, inwiefern die Fremdkapitalkosten mit dem Verkehrswert der Immobilien zusammenhängen sollen? Die Rechnung ist stuss.

 

33,3 Mrd. Fremdkapital wird bis 2030 fällig. Selbst wenn man diese im Worst Case mit 4,5% refinanzieren muss, erhöht sich die Zinslast um EUR 1 Mrd. auf EUR 1,5 Mrd.

Das ist kein Beinbruch für Vonovia, wenn man das aktuelle FFO ansieht.

Dabei sind noch keine Mietsteigerungen und Kredittilgungen berücksichtigt.

[forceone]

vor einer Stunde von LongtermInvestor:

Nachdem ich im September 22 bereits darauf hingewiesen habe, dass der Wert in dem Zinsumfeld leiden wird. Ist es an der Zeit mal ein Update zu liefern:

 

1. Die Zinssensitivität des angewandten Vonovia DCF-Models liegt bei rd. 8% je 0,25% Zins-Anpassung. 1% Aufschlag im DCF-Modell reduziert den Fairvalue des Portfolios um rd. 32%. Details dazu - GB 2021 ab Seite 192.

 

2. Die volumengewichteten durchschnittlichen Zinskosten der neuen Anleihen 2022 betragen 2,99 % (2021: 0,63 % p.a.) 

 

3. Ø Fremdkapitalkosten per JA 2022 1,5% JA 2021 1,1%

 

4. Konservative Schätzung des Anstiegs der durchschnittlichen FK-Kosten in den nächsten 3-5 Jahren auf 2,75% - würde isoliert zu einer Abwertung des Fair Value des Immobestandes auf rd. (94,8 *0,6) = 57 Mrd. führen. Abzüglich Schulden (69 Mrd.) wäre dann für Vonovia der Ofen aus. Der Markt preist aktuell eine Abwertung des Fair Value Immobestandes um rd. 13% ein.

 

5. Für mich bleibt Vonovia nicht mehr als eine mit FK gehebelte Wette auf den Zinspfad. Aktuell kein Invest für mich.

 

Hast du bei den Zahlen berücksichtigt, dass Vonovia dabei ist den Bestand zu reduzieren, Dividende reduziert etc.? Das dürfte die Schulden auch schneller drücken als gedacht. 
 

Die Bewertung gemäß dem DCF Modell entspricht mE auch nicht dem Marktwert, sollte man also wie in deinem Beispiel mit einem weiteren Abschlag von 32% rechnen, wären Verkäufe in sehr großem Stil sinnvoll.

 

ich sehe hier durchaus Handlungsspielraum für das Management.

 

Nach den Problemen der Banken in den letzten Wochen, vermute ich auch eine angepasste Geldpolitik.

 

Nachtrag: irgendwie kann ich deine Zahlen zu Schulden und Vermögen nicht nachvollziehen. Langfristige Schulden gemäß JA22 67 Mrd und Assets bei 96 Mrd.

[west263]

zwar in aller Munde und trotzdem ging die Abstimmung nur ganz knapp für Vonovia aus, gegen Adobe

 

 

[forceone]

vor 9 Minuten von west263:

zwar in aller Munde und trotzdem ging die Abstimmung nur ganz knapp für Vonovia aus, gegen Adobe

 

 

Das Video hab ich letzte Nacht auch gesehen. Wo gab es da die Abstimmung?

 

Ich mag seine Videos eigentlich ganz gerne, aber in diesem Fall war er schon sehr schwammig. Aus dem Vorfall mit der Auftragsvergabe durch 3. hat er mir auch eine zu große Sache gemacht und ich vernehme (stecke da aber auch nicht so tief drin) auch keinen hohen politischen Druck mehr auf Vonovia. Sein nicht Kaufen begründet er ja auch mit dem möglichen politischen Gegenwind.

[west263]

vor 2 Minuten von forceone:

Wo gab es da die Abstimmung?

auf seinem Kanal bei youtube unter dem Reiter Community.

Da läuft von Samstag bis Dienstag eine Auswahl von 5 Unternehmen.

[albr]

vor einer Stunde von LongtermInvestor:

Nachdem ich im September 22 bereits darauf hingewiesen habe, dass der Wert in dem Zinsumfeld leiden wird. Ist es an der Zeit mal ein Update zu liefern:

 

1. Die Zinssensitivität des angewandten Vonovia DCF-Models liegt bei rd. 8% je 0,25% Zins-Anpassung. 1% Aufschlag im DCF-Modell reduziert den Fairvalue des Portfolios um rd. 32%. Details dazu - GB 2021 ab Seite 192.

 

2. Die volumengewichteten durchschnittlichen Zinskosten der neuen Anleihen 2022 betragen 2,99 % (2021: 0,63 % p.a.) 

 

3. Ø Fremdkapitalkosten per JA 2022 1,5% JA 2021 1,1%

 

4. Konservative Schätzung des Anstiegs der durchschnittlichen FK-Kosten in den nächsten 3-5 Jahren auf 2,75% - würde isoliert zu einer Abwertung des Fair Value des Immobestandes auf rd. (94,8 *0,6) = 57 Mrd. führen. Abzüglich Schulden (69 Mrd.) wäre dann für Vonovia der Ofen aus. Der Markt preist aktuell eine Abwertung des Fair Value Immobestandes um rd. 13% ein.

 

5. Für mich bleibt Vonovia nicht mehr als eine mit FK gehebelte Wette auf den Zinspfad. Aktuell kein Invest für mich.

 

Die berühmten Milchmädcherechnungen