Vonovia

[LongtermInvestor]

vor 18 Minuten von yes I squat:

Einfach Mal die veranschlagten durchschnittlichen qm Preise je Standort ansehen und mit einem Immobilienpreisspiel vergleichen. Sehr konservativ angesetzt und somit nach unten abgesichert.

 

Zudem sicheres Geschäftsmodell (Wohnraum) und sehr gutes Kreditportfolio. 

Mach doch bitte ein konkretes Beispiel was du genau vergleichst. Wäre sicherlich für die weitere Diskussion hilfreich. 

[Alles Aktien]

vor 16 Minuten von LongtermInvestor:

Mach doch bitte ein konkretes Beispiel was du genau vergleichst. Wäre sicherlich für die weitere Diskussion hilfreich. 

https://report.vonovia.de/2021/q4/de/portfolio-im-bewirtschaftungsgeschaeft/

Verkehrswert in qm

 

Und dann eben einen Immobilienpreisspiegel raussuchen. Am besten mehrere Quellen. Natürlich sollte man hierbei berücksichtigen, dass es sich bei einem Preisspiegel zu einem großen Teil um Neubau handelt. Aber ich glaube trotzdem, dass es recht repräsentativ ist. 

z.B. https://www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise-Berlin/2825

[LongtermInvestor]

vor einer Stunde von yes I squat:

https://report.vonovia.de/2021/q4/de/portfolio-im-bewirtschaftungsgeschaeft/

Verkehrswert in qm

 

Und dann eben einen Immobilienpreisspiegel raussuchen. Am besten mehrere Quellen. Natürlich sollte man hierbei berücksichtigen, dass es sich bei einem Preisspiegel zu einem großen Teil um Neubau handelt. Aber ich glaube trotzdem, dass es recht repräsentativ ist. 

z.B. https://www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise-Berlin/2825

Danke. Das macht so auf der Datenbasis nur bedingt Sinn, da Wohnungen der gängigen Portale nicht mit vonovia Wohnhäusern vergleichbar sind.

 

Als Anhaltspunkt kann man den Rückkauf Deal in Berlin nehmen. Dort sehe ich ein qm Preis von rund 2300 EUR. Im Vergleich mit dem Bestand in Berlin mit rd. 2900 EUR sehe ich daraus keine  positiven Erkenntnisse hinsichtlich Bewertungsreserven oder gar einer konservativen Einwertung hinsichtlich einem Investment in das Unternehmen. Der Markt hat aus meiner Sicht vollkommen zurecht eine Bewertungskorrektor vorweggenommen. Mal sehen wie die fair value Bewertung im nächsten JA aussieht. Die Boomjahre sind erstmal vorbei…

[Chips]

vor 1 Stunde von yes I squat:

Einfach Mal die veranschlagten durchschnittlichen qm Preise je Standort ansehen und mit einem Immobilienpreisspiel vergleichen. Sehr konservativ angesetzt und somit nach unten abgesichert.

 

Zudem sicheres Geschäftsmodell (Wohnraum) und sehr gutes Kreditportfolio. 

Das Problem, dass es mit Vonovia eben geben kann ist, dass sich höhere Zinsen deutlich auf deren Gewinn auswirken dürften. Womöglich drohen sogar viele Jahre Verluste. Es käme eben drauf an, welche Zinsbindungen das Unternehmen gewählt hat oder wie und ob sie alte Kredite per se immer alte Kredite mit Neuen ablösen, was bei aktuellen Zinsen nun mal teuer würde. 

Man stelle sich vor, Vonovia kauft dauernd neue Wohnungen zu einem hohen Preis X, was bei 1% Zinsen auch super klappt, aber sinkt der Wert X um 20% und man muss dann aber 3% Zinsen bezahlen. Das kann bei Immobilienunternehmen der Unterschied zwischen viel Gewinn und viel Verlust sein. 

Dazu könnten einige Mieter wegen den Gaspreisen ihre Warmmiete nicht mehr begleichen können bzw. sind Umstellungen auf zB. Wärmepumpen immens teuer. Und wie gut das mit Mietsteigerungen in Deutschland funktioniert (und was da noch politisch kommt), ist auch nicht so einfach. 

Ich hab keine Ahnung. Da müsste man sich mal genau damit befassen, wie Vonovia sich organisiert und was sie so haben. 

 

Ich denke, der Marktpreis der Aktie kommt durch die zu Stande, die sich da ziemlich gut auskennen. Die Meinungen können da auch weit auseinander gehen, aber ich fürchte, es ist keine so klare Sache, wie du denkst. Ich vermute auch mal, dass du nicht vollberuflich dich seit 10+ Jahren damit beschäftigt hast, Immobilienunternehmen zu analysieren

[Big Harry]

vor einer Stunde von LongtermInvestor:

Als Anhaltspunkt kann man den Rückkauf Deal in Berlin nehmen.

Ich weiß nicht, ob das passt. Hier ein Indiz dafür, dass das Verkaufsportfolio eher unterdurchschnittlich sein könnte.

 

Und was die Bewertung angeht. Die Sensivität ist klar un ich gehe mit allen Vorpostern d'accord dass steigende Zinsen nicht gut für die Bewertung sind. Ein wenig könnte dies jedoch durch steigende Mietsteigerungen kompensiert werden (die Details findet man in den bereits genannten Abschnitten des Jahresabschlusses).

[Alles Aktien]

vor 1 Stunde von LongtermInvestor:

Danke. Das macht so auf der Datenbasis nur bedingt Sinn, da Wohnungen der gängigen Portale nicht mit vonovia Wohnhäusern vergleichbar sind.

 

Als Anhaltspunkt kann man den Rückkauf Deal in Berlin nehmen. Dort sehe ich ein qm Preis von rund 2300 EUR. Im Vergleich mit dem Bestand in Berlin mit rd. 2900 EUR sehe ich daraus keine  positiven Erkenntnisse hinsichtlich Bewertungsreserven oder gar einer konservativen Einwertung hinsichtlich einem Investment in das Unternehmen. Der Markt hat aus meiner Sicht vollkommen zurecht eine Bewertungskorrektor vorweggenommen. Mal sehen wie die fair value Bewertung im nächsten JA aussieht. Die Boomjahre sind erstmal vorbei…

Eine einzelne Veräußerung ist doch genauso wenig repräsentativ. Ich gehe stark davon aus, dass es sich um ein unrentables Paket gehandelt hat, was man mit entsprechendem Abschlag loswerden wollte. 

 

vor einer Stunde von Chips:

Das Problem, dass es mit Vonovia eben geben kann ist, dass sich höhere Zinsen deutlich auf deren Gewinn auswirken dürften. 

Bei einem Immobilienunternehmen ist der Gewinn zweitrangig, entscheidend sind FFO. 

 

Um Folgefinanzierungen mache ich mir hier null Sorgen. Da gibt es deutlich wackeligere Kanditaten. Im Gegenteil, Vonovia bekommt dadurch wieder lukrativere Angebote von Bauträgern weil sie wissen, dass die Finanzierung hier klappt. 

 

Heizung wird sich jeder leisten können, da wird genug subventioniert. 

[pete1]

vor 10 Stunden von yes I squat:

Unter 50% vom Buchwert ist schon eine Hausnummer.

Nice try, aber ganz so einfach ist es halt auch nicht. Zumal 50% noch lange nicht das Ende der Fahnenstange sein könnten. Solche Fälle gab es übrigens schon zigfach. 

vor 6 Stunden von yes I squat:

Zudem sicheres Geschäftsmodell (Wohnraum) und sehr gutes Kreditportfolio. 

Immoblien können sehr stark im Preis fallen, was zu extremen Kurseinbrüchen der Vonovia führen würde. Auch das Kreditportfolio kann in jedes Einzelteil zerrissen werden. In beiden Fällen kann es zu erheblichen Problemen kommen. Nur ein wichtiges Stichwort diesbezüglich: loan to value. 

[B3n]

vor 9 Stunden von pete1:

Nice try, aber ganz so einfach ist es halt auch nicht. Zumal 50% noch lange nicht das Ende der Fahnenstange sein könnten. Solche Fälle gab es übrigens schon zigfach. 

Immoblien können sehr stark im Preis fallen, was zu extremen Kurseinbrüchen der Vonovia führen würde. Auch das Kreditportfolio kann in jedes Einzelteil zerrissen werden. In beiden Fällen kann es zu erheblichen Problemen kommen. Nur ein wichtiges Stichwort diesbezüglich: loan to value. 

 

Der deutsche Immobilienmarkt ist nicht wirklich für dramatische Preiseinbrüche bekannt. 

 

 

[smarttrader]

Ich denke mir momentan, es ist alles bescheiden und jetzt sind die Immobilien dran.

 

So habe ich mir gestern Abend mal für unsere 3 Immobilien die Indikatorwerte besorgt und in 6 Monaten wurden 12% des Wertes weggepustet. Wir wohnen nicht in der Pampa Neubrandenburg oder ähnliches, sondern direkt vor den Toren Hamburgs.

 

Die Immobilienbranche in Miet- oder Eigentumsbereich ist komplett verdreht. 29 WE MFH, wurde erstmal ruhend gestellt da es nicht wirtschaftlich zu realisieren ist. Die Preise müssten explodieren, immer mehr Bauträger sagen ab oder verschieben. 120 Anfragen für eine Mietwohnung innerhalb von 4 Stunden bestätigen den Wohnraummangel. Wohnraum realisieren und vermieten, ist bei Mietkauffaktoren von 45-60 einfach nicht möglich.

 

Die Mieten werden über kurz oder lang enorm steigen müssen. Und hier ist Vonovia gezwickt, die werden nicht sagen können wir brauchen 15% mehr Miete alle 3 Jahre. Der Markt ist langsam, sollten sich die Mieten um 15-20% erhöhen ist es auch für Vonovia wieder möglich gute Zahlen zu liefern.

 

Zudem wird Vonovia wie jeder Vermieter, aktuell auch die Betriebskosten zwischen finanzieren. Rechtlich besteht erst ein Anspruch auf Erhöhung der Nebenkostenvorrauszahlung nach Abschluss und Abrechnung eines Intervalls. Das heisst Anfang 2023 können die Vermieter erst erhöhen.

 

Momentan gibt es soviel Sprengstoff im sozialen Grundbedürfnissen das es noch Jahre dauert, bis sich das alles normalisiert. Mieten, Strom und Wärme. Sind kein Luxus sondern Basics.

 

Und immer wenn ich mir denke, das der Markt grundsätzlich positiv gestimmt ist und bis Dezember letzten Jahres kein Mensch von solchen Verwerfungen im Immobiliensektor ausging, schau ich mir die Berichte und Prognosen an. Zinsen werden die nächsten 10 Jahre negativ sein, sonst drohen Staatspleiten. Immobilien und Wohnen wird niemals einbrechen, das würde ein Grundbedürfnis berühren. 1/3 der Kaltmiete kann man als Nebenkosten veranschlagen usw. . Die Immobilienzinsen sind auch mit 3% historisch niedrig und eine geringfügige Zinserhöhung wird keinen Einfluss haben auf die Kauf- und Mietpreise.

 

Vonovia hat im ungünstigen Moment Deutsche Wohnen übernommen, Adler ist pleite. Auf Bergfürst sind etliche Projekte ausgefallen. Neue Projekte werden ausgesetzt. Es wird nicht leichter.

 

[Owl]

also laut Welt.de sinken die kaufpreise in Großstadten, aber betrachtungszeitraum ist auch sehr kurz:

[Big Harry]

Was die Kaufpreise angeht, sollte man aber aufpassen, damit man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht. Buchwert ist nicht gleich Marktwert (zumindest nicht bei Vonovia). Der Fair-Value Step-Up im Segment "Reocurring Sales" lag zuletzt zwischen 30 - 40% (siehe H1 Präsentation, Slide 9). Der Buchwert der Immobilien sollte also zumindest momentan unter ihrem Marktwert liegen.

[Alles Aktien]

Jetzt kaufen oder sich mittelfristig ärgern :-) 

[LongtermInvestor]

Würde lieber die nächsten Zwischenberichte abwarten. Das Zinsumfeld ist nichts positives für das Geschäftsmodell von vonovia. Der Kurs wird da mit Sicherheit noch weiter runterkommen.

[Alles Aktien]

vor 2 Stunden von LongtermInvestor:

Würde lieber die nächsten Zwischenberichte abwarten. Das Zinsumfeld ist nichts positives für das Geschäftsmodell von vonovia. Der Kurs wird da mit Sicherheit noch weiter runterkommen.

In den USA wurde Ende Jahr 3,0-3,5% Leitzins in Aussicht gestellt.

Schau dir Mal an, wo die REITS / Immobilienaktien dort stehen. 

 

Siehst du irgendwo in Deutschland, dass die Kaufpreise einbrechen? 

 

Dass sich keiner mehr die Miete leisten werden wird ist auch BS. Das Thema Gas wird sowieso auch viel zu heiß gekocht, hat Imperator in seinem Depotlog gut dargestellt.

 

Das was bei Vonovia gerade passiert ist eine einmalige Gelegenheit. Die Großen freuen sich, dass die Deutschen Angsthasen so etwas ermöglichen.

[LongtermInvestor]

vor 23 Minuten von yes I squat:

In den USA wurde Ende Jahr 3,0-3,5% Leitzins in Aussicht gestellt.

Schau dir Mal an, wo die REITS / Immobilienaktien dort stehen. 

 

Siehst du irgendwo in Deutschland, dass die Kaufpreise einbrechen? 

 

Dass sich keiner mehr die Miete leisten werden wird ist auch BS. Das Thema Gas wird sowieso auch viel zu heiß gekocht, hat Imperator in seinem Depotlog gut dargestellt.

 

Das was bei Vonovia gerade passiert ist eine einmalige Gelegenheit. Die Großen freuen sich, dass die Deutschen Angsthasen so etwas ermöglichen.

Dann good luck! 

[pete1]

vor 49 Minuten von yes I squat:

In den USA wurde Ende Jahr 3,0-3,5% Leitzins in Aussicht gestellt.

Der Leitzins wird (in den USA) mindestens auf 4,0%, evtl. sogar auf 4,5% (bis Jahresende) ansteigen. Auch in der Eurozone werden die Zinsen bis dahin deutlich ansteigen. 

vor 49 Minuten von yes I squat:

Siehst du irgendwo in Deutschland, dass die Kaufpreise einbrechen? 

Ohne jeden Zweifel ist das der Fall. Geht doch von früh bis spät durch alle Medien.

vor 49 Minuten von yes I squat:

Die Großen freuen sich, dass die Deutschen Angsthasen so etwas ermöglichen.

Weshalb sollte jetzt eine Immobiliengesellschaft gekauft werden, die unter einem deutlich steigenden Zinsniveau enorm leiden wird? Du wirst es nicht glauben, aber die Aktie ist zurecht da unten wo sie aktuell ist. Es gibt aktuell auch überhaupt gar kein Grund die Aktie jetzt zu kaufen. Nur weil die Aktie vom Hoch 55% gefallen ist, heißt das noch lange nicht, dass die Aktie jetzt kaufenswert ist. Es kann problemlos noch auf 22€ oder auch 20€ je Aktie nach unten gehen. 

[Alles Aktien]

vor einer Stunde von pete1:

Der Leitzins wird (in den USA) mindestens auf 4,0%, evtl. sogar auf 4,5% (bis Jahresende) ansteigen. Auch in der Eurozone werden die Zinsen bis dahin deutlich ansteigen. 

Ohne jeden Zweifel ist das der Fall. Geht doch von früh bis spät durch alle Medien.

Weshalb sollte jetzt eine Immobiliengesellschaft gekauft werden, die unter einem deutlich steigenden Zinsniveau enorm leiden wird? Du wirst es nicht glauben, aber die Aktie ist zurecht da unten wo sie aktuell ist. Es gibt aktuell auch überhaupt gar kein Grund die Aktie jetzt zu kaufen. Nur weil die Aktie vom Hoch 55% gefallen ist, heißt das noch lange nicht, dass die Aktie jetzt kaufenswert ist. Es kann problemlos noch auf 22€ oder auch 20€ je Aktie nach unten gehen. 

Bist also besser informiert als die FED selbst. Hut ab. 

[pete1]

vor 10 Minuten von yes I squat:

Bist also besser informiert als die FED selbst. Hut ab. 

Warum liest du nicht einfach die offiziellen Zahlen der CME? 
https://www.cmegroup.com/trading/interest-rates/countdown-to-fomc.html

[oktavian]

vor 3 Stunden von yes I squat:

In den USA wurde Ende Jahr 3,0-3,5% Leitzins in Aussicht gestellt.

Schau dir Mal an, wo die REITS / Immobilienaktien dort stehen. 

US Reits dürfen aber die Mieten erhöhen. In DE wurde versucht Vonovia in Berlin zu enteignen. Die Eigentumsrechte der Vonovia-Aktionäre stehen in Frage. Dennoch wird noch gebaut/saniert/modernisiert/repariert statt voll auf Entmietung und Verkauf zu setzen; auch wenn nun Einiges zum Verkauf gestellt wurde von Vonovia. Hinzu kommt natürlich der starke USD, wenn man es in EUR betrachtet.

[Barqu]

On 8/30/2022 at 2:04 PM, smarttrader said:

Wohnraum realisieren und vermieten, ist bei Mietkauffaktoren von 45-60 einfach nicht möglich.

Was wurde aus dem 2. smartfrog'schen Axiom "Kaufen ist immer billiger als mieten"?

Und warum lässt du dir das Delta zwischen Mietkauffaktor 60 und Mietkauffaktor 15 nicht einfach von "woanders" schließen? Du musst doch einfach nur deine Ausgabe(n) minimieren und die Einnahmen maxieren, wo ist das Problem?

[B3n]

vor 3 Stunden von pete1:

Der Leitzins wird (in den USA) mindestens auf 4,0%, evtl. sogar auf 4,5% (bis Jahresende) ansteigen. Auch in der Eurozone werden die Zinsen bis dahin deutlich ansteigen. 

Ohne jeden Zweifel ist das der Fall. Geht doch von früh bis spät durch alle Medien.

Weshalb sollte jetzt eine Immobiliengesellschaft gekauft werden, die unter einem deutlich steigenden Zinsniveau enorm leiden wird? Du wirst es nicht glauben, aber die Aktie ist zurecht da unten wo sie aktuell ist. Es gibt aktuell auch überhaupt gar kein Grund die Aktie jetzt zu kaufen. Nur weil die Aktie vom Hoch 55% gefallen ist, heißt das noch lange nicht, dass die Aktie jetzt kaufenswert ist. Es kann problemlos noch auf 22€ oder auch 20€ je Aktie nach unten gehen. 

Ein steigendes Zinsniveau beeinflusst aber nur die Refinanzierung. Die gewichtete Laufzeit der Verbindlichkeiten liegen bei 7,7 Jahren. Das wäre entsprechend kein plötzliches Problem. Dazu würde sich dann die Frage stellen ob die Verbindlichkeiten abgelöst werden durch Verkäufe. 
Da Vonovia nur wenig Verkauf im Condo Segment macht, sondern ganze MFH an Professionale Anleger ( Pensionskassen etc.) ist auch hier ein steigendes Zinsniveau nicht so problematisch. Diese Käufer finanzieren weniger. 
Die Frage ist eher ob diese Anleger aufgrund hoher Inflation in Sachwerte wie Immobilien investieren. Das die Preise bei hoher Inflation fallen wäre dann zumindest mal etwas Neues. 

[LongtermInvestor]

vor 6 Minuten von B3n:

Ein steigendes Zinsniveau beeinflusst aber nur die Refinanzierung. Die gewichtete Laufzeit der Verbindlichkeiten liegen bei 7,7 Jahren. Das wäre entsprechend kein plötzliches Problem. Dazu würde sich dann die Frage stellen ob die Verbindlichkeiten abgelöst werden durch Verkäufe. 
Da Vonovia nur wenig Verkauf im Condo Segment macht, sondern ganze MFH an Professionale Anleger ( Pensionskassen etc.) ist auch hier ein steigendes Zinsniveau nicht so problematisch. Diese Käufer finanzieren weniger. 
Die Frage ist eher ob diese Anleger aufgrund hoher Inflation in Sachwerte wie Immobilien investieren. Das die Preise bei hoher Inflation fallen wäre dann zumindest mal etwas Neues. 

Leider stimmt das so nicht ganz. Die Bewertungssensitivitäten des Portfolios sind  gut im GB dargestellt.

 

Die Zinssensitivität des angewandten DCF-Models liegt bei rd. 8% je 0,25% Zins-Anpassung. 1% Aufschlag im DCF-Modell reduziert den Fairvalue des Portfolios um rd. 32%. Dazu noch Kostensteigerungen, die mit je 0,5% Anstieg mit rd. 5% negativ wirken. Die Kursentwicklung ist also nicht überraschend…aber keine Frage wenn morgen die ezb alles zurückdreht gibt es einen starken rebound. Ansonsten aus meiner Sicht noch sehr viel Potenzial nach unten…

 

Details dazu - GB 2021 ab Seite 192.

[smarttrader]

Man muss sich nur mal vor Augen führen das Vonovia, nicht nur hier, als Top Wert mit extrem defensiver Ausrichtung beworben wurde und ein kaum vorhandenes Risikopotential besitzt.

 

Jetzt ist in weniger als ein Jahr der Kurs halbiert worden und die Stimmen das es noch weiter abwärts geht werden laut.

 

Übrigens als ich im aktuellen Marktgeschehen bei 30 Euro rum ausgestiegen bin, wurde darüber gespottet.

[B3n]

vor 30 Minuten von LongtermInvestor:

Leider stimmt das so nicht ganz. Die Bewertungssensitivitäten des Portfolios sind  gut im GB dargestellt.

 

Die Zinssensitivität des angewandten DCF-Models liegt bei rd. 8% je 0,25% Zins-Anpassung. 1% Aufschlag im DCF-Modell reduziert den Fairvalue des Portfolios um rd. 32%. Dazu noch Kostensteigerungen, die mit je 0,5% Anstieg mit rd. 5% negativ wirken. Die Kursentwicklung ist also nicht überraschend…aber keine Frage wenn morgen die ezb alles zurückdreht gibt es einen starken rebound. Ansonsten aus meiner Sicht noch sehr viel Potenzial nach unten…

 

Details dazu - GB 2021 ab Seite 192.

Die Intensität liegt bei 8,4% je 0,25%. 8% war Ende 2020.
Dem musst du  da aber wiederum die Mietsteigerungen von Vonovia und und die Marktmietsteigerung gegenüberstellen. Diese fließen mit 2,4% je 2% bzw 9,9% je 0,2% ein. 
 

 

[pete1]

vor 2 Stunden von LongtermInvestor:

Die Kursentwicklung ist also nicht überraschend

Ganz und gar nicht überraschend. Der Kurs ist zu einem großen Anteil wegen des steigenden Zinsniveaus (und des Gesamtmarktes) gefallen. Da alle Zentralbanken (gut ok außer Japan) die Zinsen noch deutlich weiter anheben werden, wird die Aktie definitiv immer mehr Gegenwind bekommen. Ebenso logisch ist auch, dass Immobilienpreise fallen, wenn das Zinsniveau steigt. Der eine ist mehr betroffen, der andere weniger. Aber definitiv sind beide Parteien betroffen. 

vor 2 Stunden von smarttrader:

als Top Wert mit extrem defensiver Ausrichtung beworben wurde und ein kaum vorhandenes Risikopotential besitzt.

Gut, man muss schon sehen wer sowas schreibt. Wenn die Zinsen gesenkt werden und die Wirtschaft allgemeint läuft, läuft auch die Aktie. Steigende Zinsen sind Gift für Immobilien. Schon immer gewesen und wird auch immer so bleiben. 

vor 1 Stunde von B3n:

Dem musst du  da aber wiederum die Mietsteigerungen von Vonovia und und die Marktmietsteigerung gegenüberstellen.

In der Theorie vielleicht. Die Praxis sieht halt einfach anders aus. Mietsteigerungen können viel seltener umgesetzt werden wie immer angenommen wird. Und dann wundern sich doch ernsthaft Personen oder Institutionen, wenn geplant wird, ein Unternehmen wie Vonovia zu enteignen. Wenn man vor lauter Gier den Hals nicht vollbekommen kann, kommt es zu sowas. Sonst würde es doch überhaupt niemanden interessieren.