Vonovia

[wolf666]

KBV nur 0,6 -  ist es langfristig gesehen nicht ein klarer Kauf? 

Zwar sollte man auf Analysten keinen großen Wert legen, aber deren Kursziele liegen aktuell teils über +100%

Ich nehme an bei einem Immobilienkonzern ist Dividende relativ sicher, es winken aktuell 6% Dividende.

 

Ich werden Boden abwarten und dann wahrscheinlich einen Kauf tätigen. 

 

 

[YingYang]

vor 40 Minuten von Quippini:

Das begreifen - außer Dir natürlich - ja nicht einmal "die Analysten" so wirklich:

Oder sie sagen uns nicht die (ganze) Wahrheit... 

 

Nun, die Realität gibt mir Recht.

Oder glaubst du, die Aktie wird vollkommen irrational nach unten geprügelt?

vor 37 Minuten von wolf666:

KBV nur 0,6 -  ist es langfristig gesehen nicht ein klarer Kauf? 

Zwar sollte man auf Analysten keinen großen Wert legen, aber deren Kursziele liegen aktuell teils über +100%

Ich nehme an bei einem Immobilienkonzern ist Dividende relativ sicher, es winken aktuell 6% Dividende.

 

Ich werden Boden abwarten und dann wahrscheinlich einen Kauf tätigen. 

 

 

Die DE0001102572 hat auch einen KBV von 0,6. Kaufen würde ich sie dennoch nicht.

Aber ich denke tatsächlich  langsam könnte man bei einer Vonovia zugreifen

[wolf666]

vor 5 Minuten von YingYang:

Aber ich denke tatsächlich  langsam könnte man bei einer Vonovia zugreifen

Wenn ich den Kursverlauf bei Deutsche Wohnen in der Finanzkrise angucke -90% vergeht mir wieder Lust auf Immobilien Aktien 

[YingYang]

Gerade eben von wolf666:

Wenn ich den Kursverlauf bei Deutsche Wohnen in der Finanzkrise angucke -90% vergeht mir wieder Lust auf Immobilien Aktien 

Und genau dann kaufe ich besonders gerne, wenn den meisten Leuten die Lust auf Kaufen vergangen ist.

[basti_]

vor 42 Minuten von wolf666:

Ich nehme an bei einem Immobilienkonzern ist Dividende relativ sicher, es winken aktuell 6% Dividende.

Das hatten wir doch jetzt bei der TAG auch schon, da waren es Mieten und Zinsen.

Die Dividende muss auch irgendwie verdient werden. Wenn man die Kosten für das Fremdkapital nicht vollstädnig an die Mieter weitergeben kann, dann wird zunächst die Dividende gekürzt. Im schlimmsten Fall reicht das auch nicht und man verkauft die Immobilien und macht den Laden zu.

 

Es macht definitiv Sinn, dass diese Aktien derart abstürzen bzw. man findet dafür durchaus Argumente.

[s1lv3r]

vor 30 Minuten von basti_:

Es macht definitiv Sinn, dass diese Aktien derart abstürzen bzw. man findet dafür durchaus Argumente.

 

Bei 37,9% Eigenkapitalquote (letzter Stand) und einem mittleren Zinssatz von vielleicht ~1,5% für das Fremdkapital (anhand des letzten Geschäftsberichtes geschätzt) würde ich auch sagen: Ja, Zinsanstieg - wenn der sich als nachhaltig erweisen sollte, ist Vonovia halt zum jetzigen Kurs auch kein Schnäppchen.

[YingYang]

vor 37 Minuten von s1lv3r:

 

Bei 37,9% Eigenkapitalquote (letzter Stand) und einem mittleren Zinssatz von vielleicht ~1,5% für das Fremdkapital (anhand des letzten Geschäftsberichtes geschätzt) würde ich auch sagen: Ja, Zinsanstieg - wenn der sich als nachhaltig erweisen sollte, ist Vonovia halt zum jetzigen Kurs auch kein Schnäppchen.

Die Probleme kommen weniger von der Fremdkapitalseite durch den Zinsanstieg. Auch, aber nicht nur.

Es ist die relative Attraktivität dieser Aktie und von Aktien im Allgemeinen.

Ich glaube ich habe es hier schonmal geschrieben, aber gerne nochmal:

 

Die Rendite(erwartungen) einer Anlage setzen sich zusammen aus: Risikoloser Zins + Risikoaufschlag.

2021 hatte Vonovia ein EPS von 2,50 EUR je Aktie. Macht eine Rendite von rund 5,2%. 

Ende 2021 lag die Rendite 10jähriger Bunds bei rund -0,2%p.a. Übers Jahr verteilt vielleicht bei -0,4%.

Heißt Also:

Rendite Vonovia 5,2% = -0,4% + 5,6%

5,6% Ist der Risikoaufschlag des Unternehmens.

Nehmen wir mal an der bleibt konstant (Spreads sind eher auseinander gelaufen, aber ok).

Jetzt haben wir einen risikolosen Zins von 1,6%. Folglich muss bei gleicher relativer Attraktivität die Aktie eine Rendite von 7,2% liefern (1,6%+5,6%).

EPS wird für 2022 relativ konstant erwartet. Macht einen rechnerischen Kurs von 34,72 EUR. Hinzu kommt dann noch die mittelfristige Reduzierung des Ertrages durch die FK-Seite.

 

Je niedriger die Rendite einer Anlage, desto mehr ist sie von einem Zinsanstieg betroffen. Deshalb verlieren Growth-Werte in diesem Umfeld auch überproportional.

[wolf666]

vor einer Stunde von s1lv3r:

Bei 37,9% Eigenkapitalquote (letzter Stand) und einem mittleren Zinssatz von vielleicht ~1,5% für das Fremdkapital (anhand des letzten Geschäftsberichtes geschätzt) würde ich auch sagen: Ja, Zinsanstieg - wenn der sich als nachhaltig erweisen sollte, ist Vonovia halt zum jetzigen Kurs auch kein Schnäppchen.

Aber so eine Eigenkapitalquote haben sehr viele Unternehmen, warum tun sich Immobilienwerte so schwer? Habe jetzt Kursverlauf von TAG Immobilien in der Finanzkrise und davor angeguckt, ich lasse Immobilien Aktien lieber sein ... eigene Immobilie reicht mir erstmal aus

[YingYang]

vor 19 Minuten von wolf666:

Aber so eine Eigenkapitalquote haben sehr viele Unternehmen, warum tun sich Immobilienwerte so schwer? Habe jetzt Kursverlauf von TAG Immobilien in der Finanzkrise und davor angeguckt, ich lasse Immobilien Aktien lieber sein ... eigene Immobilie reicht mir erstmal aus

 

vor einer Stunde von YingYang:

Je niedriger die Rendite einer Anlage, desto mehr ist sie von einem Zinsanstieg betroffen. Deshalb verlieren Growth-Werte in diesem Umfeld auch überproportional.

Immobilienaktien haben niedrigere laufende Renditen als viele andere Aktien, da man ihnen eine gewisse Wertstabilität zugesteht.

[Big Harry]

vor 17 Minuten von wolf666:

Aber so eine Eigenkapitalquote haben sehr viele Unternehmen, warum tun sich Immobilienwerte so schwer?

Weil andere Unternehmen nicht ihre gesamten Aktiva Mark-to-Market bewerten müssen.

Ich bin und bleibe investiert, aber nachkaufen werde ich vorerst nicht.

[Wuppi]

vor 17 Minuten von wolf666:

Aber so eine Eigenkapitalquote haben sehr viele Unternehmen, warum tun sich Immobilienwerte so schwer? Habe jetzt Kursverlauf von TAG Immobilien in der Finanzkrise und davor angeguckt, ich lasse Immobilien Aktien lieber sein ... eigene Immobilie reicht mir erstmal aus

Man sollte dann doch auch nochmal die gesamtwirtschaftliche Situation sehen: Die Krise 2007-2009 wurde ausgelöst durch faule Hypothekenkredite ergo war der Immobilienmarkt besonders hart getroffen. Das lag also damals nicht unbedingt bloß an steigenden Zinsen.

 

Bin kein Immobilienexperte aber was sind denn die Probleme bei Vonovia, TAG & Co:

 

1) Steigende Zinsen (belasten Refinanzierung bzw erhöhen allg. die Belastung durch FK)

2) Inflation (belasten alle Kosten sei es der Hausmeister, die Energiekosten für Heizung & Co)

3) Steigende Anleihenrenditen (zusätzliche, risikolose Anlageklasse; gilt als Problem für alle Aktien)

 

Immobilienkonzerne wie Vonovia, TAG, LEG & Co können nun nicht einfach die erhöhten Kosten aufgrund von Inflation und Zinsen an ihre Mieter umlegen, gut, verstanden. Das mag der große Unterschied zu zB einem Großteil an US REITs sein die indexierte Mieten haben) Aber ist dadurch eine Neubewertung der Unternehmen so extrem das sie aktuell um 50-60% fallen? Das Energiethema sehe ich als kurz-mittelfristig an, Inflation und dadurch höhere Zinsen könnte uns durchaus ein paar Jahre beschäftigen. 

 

Bei Vonovia, TAG & Co liegen die Vermögenswerte mittlerweile ja über der Marktkapitalisierung. 

[Hamster 90]

vor 7 Stunden von Quippini:

Das begreifen - außer Dir natürlich - ja nicht einmal "die Analysten" so wirklich:

Oder sie sagen uns nicht die (ganze) Wahrheit... 

 

Die Wahrheit ist wohl eher so: um selber als Großinvestor aussteigen zu können , brauchst Deppen welche kräftig kaufen und die "Analysten sind fein draussen. 

 

Die Zinsen steigen seit Monaten, da sind diese Kaufempfehlungen schlicht eine Unverschämtheit.

[DancingWombat]

vor 22 Minuten von Hamster 90:

Die Wahrheit ist wohl eher so: um selber als Großinvestor aussteigen zu können , brauchst Deppen welche kräftig kaufen und die "Analysten sind fein draussen. 

 

Die Zinsen steigen seit Monaten, da sind diese Kaufempfehlungen schlicht eine Unverschämtheit.

Das ist ja keine Seltenheit das Analysten so handeln....

Dennoch ist Vonovia sehr stark gefallen. Was sind denn die Immos wert wenn man sie heute alle verkaufen würde? Wie sagt Warren Buffet: "Kaufe den Dollar für 50 Cent“. 

Das Vermietungsgeschäft läuft ja weiter und die Mieten dürften mindestens moderat steigen. Viele der gestiegenen Kosten sind umlegbar. Die Zinsen sind natürlich ein Problem. Wie ist Vonovia denn finanziert? Die werden ja wohl kaum alles in den nächsten Monaten refinanzieren müssen, oder? 

[Hamster 90]

vor 56 Minuten von DancingWombat:

Das ist ja keine Seltenheit das Analysten so handeln....

Dennoch ist Vonovia sehr stark gefallen. Was sind denn die Immos wert wenn man sie heute alle verkaufen würde? Wie sagt Warren Buffet: "Kaufe den Dollar für 50 Cent“. 

Das Vermietungsgeschäft läuft ja weiter und die Mieten dürften mindestens moderat steigen. Viele der gestiegenen Kosten sind umlegbar. Die Zinsen sind natürlich ein Problem. Wie ist Vonovia denn finanziert? Die werden ja wohl kaum alles in den nächsten Monaten refinanzieren müssen, oder? 

NAV  Net Asset Value ! Würde ich sagen....bingo  so um 60 € pro Aktie

[s1lv3r]

vor einer Stunde von DancingWombat:

Wie ist Vonovia denn finanziert? Die werden ja wohl kaum alles in den nächsten Monaten refinanzieren müssen, oder? 

 

 

https://reports.vonovia.de/2020/geschaeftsbericht/anhang/abschnitt-e-kapitalstruktur/originaere-finanzielle-verbindlichkeiten.html

 

 

[Hamster 90]

Frage an alle:

wo ist für euch das Problem, der Haken, eine Kompanie zu kaufen, heute 31,6€ wenn der Share im NAV 60 € wertig ist??

Noch dazu eine fast sichere Dividende....

 

 

 

[chirlu]

vor einer Stunde von Hamster 90:

heute 31,6€ wenn der Share im NAV 60 € wertig ist??

 

Tja, wenn Vonovia jetzt alles verkaufen würde, würde es dann tatsächlich die derzeitige NAV-Schätzung erzielen?

[YingYang]

vor 1 Stunde von Hamster 90:

Frage an alle:

wo ist für euch das Problem, der Haken, eine Kompanie zu kaufen, heute 31,6€ wenn der Share im NAV 60 € wertig ist??

Noch dazu eine fast sichere Dividende....

Wenn die Zinsen so weiter steigen ist 31,60 EUR noch viel zu teuer.

[ETFohneFisch]

Am 14.6.2022 um 14:27 von Wuppi:

Bei Vonovia, TAG & Co liegen die Vermögenswerte mittlerweile ja über der Marktkapitalisierung. 

Die Frage ist, ob die Vermögenswerte bei steigenden Zinsen nicht ebenfalls neu bewertet werden müssen. Verkaufspreis Immo = was sind Käufer bereit zu zahlen und dieser Kaufpreis wird idR mit Fremdkapital/Krediten finanziert. Sind die Zinsen höher, muss der Kaufpreis niedriger sein, entsprechend könnten Immopreise auch deutlich sinken (der Effekt beim Zinsanstieg von 0% -> 1% relativ gesehen wesentlich stärker als von 5% -> 6%). Dann würde auch der NAV sinken und das Verhältnis zur Marktkapitalisierung wäre plötzlich gar nicht mehr so günstig...

[YingYang]

vor 1 Minute von ETFohneFisch:

Die Frage ist, ob die Vermögenswerte bei steigenden Zinsen nicht ebenfalls neu bewertet werden müssen. 

Das ist keine Frage, das ist ohne Zweifel so. Die Frage ist eher wann diese neu bewertet werden müssen.

[DancingWombat]

vor 7 Stunden von YingYang:

Das ist keine Frage, das ist ohne Zweifel so. Die Frage ist eher wann diese neu bewertet werden müssen.

Und die natürlich auch auf welchen Wert. Die Sicherheitsmarge scheint hier bei rund 50% zu liegen. Fallen die Immopreise so stark? Das halte ich für sehr unwahrscheinlich. 

[YingYang]

vor 8 Stunden von DancingWombat:

Und die natürlich auch auf welchen Wert. Die Sicherheitsmarge scheint hier bei rund 50% zu liegen. Fallen die Immopreise so stark? Das halte ich für sehr unwahrscheinlich. 

Wie kommst du auf die Zahl? Bei 60-70% Fremdkapital?

[Hamster 90]

vor 18 Stunden von ETFohneFisch:

Die Frage ist, ob die Vermögenswerte bei steigenden Zinsen nicht ebenfalls neu bewertet werden müssen. Verkaufspreis Immo = was sind Käufer bereit zu zahlen und dieser Kaufpreis wird idR mit Fremdkapital/Krediten finanziert. Sind die Zinsen höher, muss der Kaufpreis niedriger sein, entsprechend könnten Immopreise auch deutlich sinken (der Effekt beim Zinsanstieg von 0% -> 1% relativ gesehen wesentlich stärker als von 5% -> 6%). Dann würde auch der NAV sinken und das Verhältnis zur Marktkapitalisierung wäre plötzlich gar nicht mehr so günstig...

Sicher richtig! 

Zu den Immopreisen würde ich vermuten, dass diese nicht so stark zurückkommen.

Real vielleicht, aber vermutlich nicht nominal wegen einer Inflation von 8 %.

 

Somit sollten Vermögenswerte (nominal bewert) eher nicht betroffen sein, die Schulden bei der Inflation selbstverständlich schon erheblich real abnehmen und somit entwerten.

Wenn das alles mit möglichen Mietsteigerungen von vielleicht 3-4 % erfolgt und keinen teueren zu finanzierende Neuerwerbungen einher geht!

Dann sollte das konservativ und solide bei den Immo Ags weitergehen...erst recht auf diesem Kursniveau.

[ETFohneFisch]

vor 19 Stunden von YingYang:

Das ist keine Frage, das ist ohne Zweifel so. Die Frage ist eher wann diese neu bewertet werden müssen.

Ich versuche eher, meine Meinung über Fragen zu vermitteln. :-)

Allgemein ist das Problem bei allen Kennzahlen, dass die fast immer veraltet sind. Ein Geschäftsbericht im Mai stellt z.B. eine Situation von vor 5 Monaten dar.

 

Gleichzeitig ist die Frage, ob Gewinne von 2021 (selbst nominal) auch in 2022 fortgeschrieben werden können. Hier könnte man einen Blick auf das Volumen in 2022/2023 auslaufender Anleihen und anderer Fremdkapitalinstrumente werden und überlegen, ob bzw. wie viel höher der Zinsaufwand für eine Prolongation sein könnte. Wenn also operative Aufwendungen (Bautätigkeit, Erhaltung, Hausverwaltung) wegen "der Inflation" teurer werden, gleichzeitig die Mieten aber nicht im gleichen Maße erhöht werden können (z.B. hat Vonovia versprochen, die Miete in Berlin bis einschl. 2023 nur um 1% zu erhöhen), dann könnte der Gewinn auch nominal kleiner ausfallen.

 

vor 33 Minuten von Hamster 90:

Somit sollten Vermögenswerte (nominal bewert) eher nicht betroffen sein, die Schulden bei der Inflation selbstverständlich schon erheblich real abnehmen und somit entwerten.

Das setzt aber voraus, dass der real Gewinn steigt, ansonsten hat das Unternehmen davon nicht viel. Weiterhin wird idR eine gewisse Fremdkapitalquote angepeilt. Steigen die Zinsen, dürfte sich mancher Vorstand fragen, wie hoch die optimale FK-Quote in Zukunft sein soll. Schulden kann man natürlich mit Gewinnen tilgen, aber das Geld fehlt dann natürlich für die Shareholder und sicherlich wird man trotz Schuldenabbau auch einige Anleihen neu auflegen müssen.

 

Disclaimer: Halte selbst Aktien im Immobereich seit Mai, rückblickend natürlich zu früh eingestiegen.

[Hamster 90]

vor 31 Minuten von ETFohneFisch:

Ich versuche eher, meine Meinung über Fragen zu vermitteln. :-)

Allgemein ist das Problem bei allen Kennzahlen, dass die fast immer veraltet sind. Ein Geschäftsbericht im Mai stellt z.B. eine Situation von vor 5 Monaten dar.

 

Gleichzeitig ist die Frage, ob Gewinne von 2021 (selbst nominal) auch in 2022 fortgeschrieben werden können. Hier könnte man einen Blick auf das Volumen in 2022/2023 auslaufender Anleihen und anderer Fremdkapitalinstrumente werden und überlegen, ob bzw. wie viel höher der Zinsaufwand für eine Prolongation sein könnte. Wenn also operative Aufwendungen (Bautätigkeit, Erhaltung, Hausverwaltung) wegen "der Inflation" teurer werden, gleichzeitig die Mieten aber nicht im gleichen Maße erhöht werden können (z.B. hat Vonovia versprochen, die Miete in Berlin bis einschl. 2023 nur um 1% zu erhöhen), dann könnte der Gewinn auch nominal kleiner ausfallen.

 

Das setzt aber voraus, dass der real Gewinn steigt, ansonsten hat das Unternehmen davon nicht viel. Weiterhin wird idR eine gewisse Fremdkapitalquote angepeilt. Steigen die Zinsen, dürfte sich mancher Vorstand fragen, wie hoch die optimale FK-Quote in Zukunft sein soll. Schulden kann man natürlich mit Gewinnen tilgen, aber das Geld fehlt dann natürlich für die Shareholder und sicherlich wird man trotz Schuldenabbau auch einige Anleihen neu auflegen müssen.

 

Disclaimer: Halte selbst Aktien im Immobereich seit Mai, rückblickend natürlich zu früh eingestiegen.

Danke ETFoF sehr fundiert!

  Ich habe nun TAG neu gekauft, sonst nur Euro Shop gehalten dort läuft derzeit eine Übernahme von ECE Group (Otto Immo)...sehr gut für den Kurs.