Vonovia

[falconwing]

vor 20 Minuten von basti_:

Was wäre den besser, die Mieten einfach zu erhöhen ohne Vorankündigung?

Im Zweifel ja. Herr Buch wäre gut beraten, seine Baustellen Adler und Deutsche Wohnen zu bearbeiten und ansonsten Business as usual zu betreiben. Das Echo aus Verbänden und Medien auf seine Äußerung schlägt ihm ja schon entgegen, die Politik wird folgen….

[oktavian]

1. Stand heute: Nachfrage zu aktuellen Mieten nach Vonovia Wohnungen ist höher als Angebot
2. nicht umlegbare Kosten steigen durch Inflation
3. Mieten steigen die nächsten 10.000 Jahre unter Inflation
4. keiner ist mehr bereit zu vermieten
5. laufender cashflow als Bestandshalter/Vermieter wird negativ
6. alle Wohnungen der Vonovia werden meistbietend verkauft
7. Vonovia wird liquidiert
8. Nun müssen Bürger kaufen oder bauen oder obdachlos werden. Zur Miete wohnen ist kaum möglich.

[albr]

Die Argumentation von Kevin - im Spiegel nachlesbar - lautet ja, dass Vonovia und damit die Aktionäre sich auf Kosten der armen Mieter über Jahre bereichert haben und die Aktionäre sollen jetzt halt den Gürtel enger schnallen

 

 

[falconwing]

vor 32 Minuten von albr:

Die Argumentation von Kevin-

 

blendet dabei aus, das Aktionäre jederzeit ihre Aktien verkaufen können, wenn Aktienkurs/Dividende nicht mehr mit ihren Erwartungen übereinstimmen und der Gürtel bei anderen Unternehmen schön prall bleibt....

[oktavian]

ich dachte Buch hätte nur gesagt die Mieten können nicht ewig unter Inflation steigen und fand die Aussage eher harmlos/akademisch. Die Aussage in der Presse ist jetzt: Buch fordert sofort Mietsteigerungen in Höhe der Inflation (inkl. Energie/Lebensmittelinflation) und nicht nur der Kerninflation.

Scheinbar sieht man hier jetzt echt dis-economies-of-scale bei der Presse, denn Vonovia ist ein gutes Ziel.

[Ramstein]

vor 8 Minuten von oktavian:

ich dachte Buch hätte nur gesagt die Mieten können nicht ewig unter Inflation steigen und fand die Aussage eher harmlos/akademisch. Die Aussage in der Presse ist jetzt: Buch fordert sofort Mietsteigerungen in Höhe der Inflation (inkl. Energie/Lebensmittelinflation) und nicht nur der Kerninflation.

Scheinbar sieht man hier jetzt echt dis-economies-of-scale bei der Presse, denn Vonovia ist ein gutes Ziel.

+1

[Malvolio]

Das wird alles noch schlimmer werden. Viele Mietverträge sind an die Inflation indexiert. Spätestens bei der nächsten Mietanpassung und der nächsten Nebenkostenabrechnung wird bei sehr vielen Mietern Heulen und Zähneklappern ausbrechen und bei den einschlägigen  Politikern und Zeitungsschreibern wieder entsprechende Reaktionen auslösen.

[albr]

vor 33 Minuten von oktavian:

ich dachte Buch hätte nur gesagt die Mieten können nicht ewig unter Inflation steigen und fand die Aussage eher harmlos/akademisch. Die Aussage in der Presse ist jetzt: Buch fordert sofort Mietsteigerungen in Höhe der Inflation (inkl. Energie/Lebensmittelinflation) und nicht nur der Kerninflation.

Scheinbar sieht man hier jetzt echt dis-economies-of-scale bei der Presse, denn Vonovia ist ein gutes Ziel.

Das ist dann noch schlimmer, Buch muss als CEO schon wissen, was man aus seinen Worten macht ! Einfach Klappe halten, und sich auf Vonovia konzentrieren, er hat jede Menge (selbst geschaffene Baustellen !!), die er unbedingt und mit voller konzentration angehen muss… keine Ahnung warum er da noch komische Interviews geben muss…

 

 

[lowcut]

Wohnen muss man immer irgendwie und nicht jeder kann sich ein Haus leisten. Allerdings haben mich die Entwicklungen in den Ballungsräumen ins besonders in Berlin abgeschreckt in Aktien von Vermietern für Wohnraum zu investieren. Da konzentriere ich mich lieber auf Gewerbliche Vermieter.

[Snoop90]

vor 17 Minuten von Malvolio:

Das wird alles noch schlimmer werden. Viele Mietverträge sind an die Inflation indexiert. Spätestens bei der nächsten Mietanpassung und der nächsten Nebenkostenabrechnung wird bei sehr vielen Mietern Heulen und Zähneklappern ausbrechen und bei den einschlägigen  Politikern und Zeitungsschreibern wieder entsprechende Reaktionen auslösen.

Hier darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Inflation seit vielen Jahren auf einem sehr niedrigen stand war. Das wird in den Briefen an Politik und Zeitung leider unterschlagen

[Barqu]

Warum genau muss die Kaltmiete steigen, wenn Nahrungsmittel, Gas und Oel teurer werden?

[Malvolio]

Gerade eben von Barqu:

Warum genau muss die Kaltmiete steigen, wenn Nahrungsmittel, Gas und Oel teurer werden?

Es muss nicht. Aber wenn das in den Mietverträgen so festgelegt ist, dass die Miete regelmäßig anhand der Inflationsrate angepasst wird, ist das quasi ein Automatismus. Die Nebenkosten werden insbesondere wegen höherer Heizkosten steigen und vermutlich in vielen Fällen auch erstmal zu hohen Nachzahlungen führen.

[oktavian]

vor 8 Minuten von Barqu:

Warum genau muss die Kaltmiete steigen, wenn Nahrungsmittel, Gas und Oel teurer werden?

es gibt nicht auf den Vermieter umlegbare Kosten. Extremfall: Wenn die Mieten unendlich lange unter Inflation steigen, macht der Vermieter irgendwann mehr Verlust mit Vermieten als die Wohnungen leer stehen zu lassen.

 

Mit der Inflation steigen die Baukosten. Grundstückspreise steigen auch, schon alleine um real konstant im Wert zu bleiben. Der Wert des Bestandes steigt. Hiermit mus nun ein akzeptabler cash flow erwirtschaftet werden, um die Kapitalkosten zu decken (höherer Wert der Immobilien bedeutet mehr gebundenes Kapital). Sonst wird die Vermietungsfirma (z.B. Vonovia) von den Aktionären lieber liquidiert.<--- das ist derzeit meiner Meinung nach am besten für die Aktionäre: fast alle Wohnungsbestandshalter an deutschen Börsen sollten sich geregelt liquidieren und alle Immobilien verkaufen, solange sie akzeptable Preise erzielen. Lieber eine Kapitalerhöhung machen und aufs Vermieten verzichten. Bloß keine Neuvermietungen - die senken nur den Wert. [disclaimer: long Adler real estate shitco / keine Vonovia Position]. Dieser Weg der Liquidation wird wird auch durch die politischen Anreize befördert.

[Barqu]

4 minutes ago, Malvolio said:

20 minutes ago, Barqu said:

Warum genau muss die Kaltmiete steigen, wenn Nahrungsmittel, Gas und Oel teurer werden?

Es muss nicht. Aber wenn das in den Mietverträgen so festgelegt ist, dass die Miete regelmäßig anhand der Inflationsrate angepasst wird, ist das quasi ein Automatismus

Das ist mir klar. Die Vonovia scheint jedoch einen Zusammenhang zu sehen und der erschliesst sich mir nicht.

4 minutes ago, Malvolio said:

Die Nebenkosten werden insbesondere wegen höherer Heizkosten steigen und vermutlich in vielen Fällen auch erstmal zu hohen Nachzahlungen führen.

Auch das ist mir klar. Nebenkosten steigen - unabhaengig von der Kaltmiete, Vonovia will jedoch die Kaltmiete entsprechend der Inflation erhoehen - quasi zzgl zu den inflationstreibenden Energiekosten.

 

7 minutes ago, oktavian said:

es gibt nicht auf den Vermieter umlegbare Kosten. Extremfall: Wenn die Mieten unendlich lange unter Inflation steigen, macht der Vermieter irgendwann mehr Verlust mit Vermieten als die Wohnungen leer stehen zu lassen.

Verstehe ich nicht, sofern es nicht um ein theoretisches Kosntrukt geht, sondern um die von mir gennanten "Nahrungsmittel, Gas und Oel" - die Haupttreiber der aktuell hohen Inflation und nach Ansicht von Vonovia ein logischer Grund fuer die Erhoehung von Kaltmieten um den selben Prozentsatz.

 

 

15 minutes ago, oktavian said:

Hiermit mus nun ein akzeptabler cash flow erwirtschaftet werden, um die Kapitalkosten zu decken (höherer Wert der Immobilien bedeutet mehr gebundenes Kapital).

Und wenn die Immobilienpreise sinken, muessen die Bestandsmieten auch sinken, um einen akzeptablen Cash-Flow zu erwirtschaften, weil ja nun weniger Kapital gebunden ist? Oder geht der Zwang nur in die andere Richtung?

[Malvolio]

Ich würde vermuten, dass viele Vermieter und auch Unternehmen wie Vonovia in der Regel mit Inflationsindexierung der Mieten arbeiten .... aber das ist - wie gesagt - nur eine Vermutung. 

 

Abgesehen davon wäre ich als Vermieter auch ohne solche automatischen Klauseln wohl daran interessiert, dass meine "realen" Mieteinnahmen nicht durch Inflation entwertet werden. Abgesehen davon steigen ja auch die Kosten für Bau, Sanierung, Instandhaltung der Immobilien usw. 

[Ramstein]

vor 5 Minuten von Malvolio:

Ich würde vermuten, dass viele Vermieter und auch Unternehmen wie Vonovia in der Regel mit Inflationsindexierung der Mieten arbeiten .... aber das ist - wie gesagt - nur eine Vermutung. 

Ich bezweifele das.

 

Anekdotische Evidenz: Haben ich und meine Familie nie gemacht oder gehabt.

 

Rechtslage: Dann darf man nur nach Inflationsindex, aber weder nach Mietspiegel, Vergleichsmiete oder freiwilliger Modernisierung erhöhen.

[Barqu]

3 minutes ago, Malvolio said:

Ich würde vermuten, dass viele Vermieter und auch Unternehmen wie Vonovia in der Regel mit Inflationsindexierung der Mieten arbeiten .... aber das ist - wie gesagt - nur eine Vermutung. 

Meiner Erfahrung nach ist diese Vermutung falsch. Fuehrt zudem aber auch vom Thema weg: Wo ist der von Vonovia vorgebrachte logische Zusammenhang zwischen steigenden Energie- und Nahrungsmittelpreisen und der Kaltmiete?

4 minutes ago, Malvolio said:

Abgesehen davon wäre ich als Vermieter auch ohne solche automatischen Klauseln wohl daran interessiert, dass meine "realen" Mieteinnahmen nicht durch Inflation entwertet werden.

Naja, wer ist denn nicht daran interessiert, dass sein Festgeld, sein Aktiendepot, sein Gehalt, etc nicht durch die Inflation entwertet wird. Daran ist jeder interessiert. Das macht es noch nicht logisch, dass es so sein muss.

 

7 minutes ago, Malvolio said:

Abgesehen davon steigen ja auch die Kosten für Bau, Sanierung, Instandhaltung der Immobilien usw. 

Mag sein oder auch nicht (zum Beispiel steigen die Baukosten fuer eine Bestandsimmobilie nicht mehr, die ist bereits bezahlt worden, oftmals vor ueber 50 Jahren). Wir koennen uns gerne darauf einigen, dass die Kosten, die mit der Vermitung in Zusammenhang stehen, zu einer Mieterhoehung "berechtigen." Warum die Inflation von Nahrungs- und Energiekosten 1:1 auf die Miete aufgeschlagen werden soll, bleibt jedoch unklar.

[Big Harry]

vor 34 Minuten von Malvolio:

Ich würde vermuten, dass viele Vermieter und auch Unternehmen wie Vonovia in der Regel mit Inflationsindexierung der Mieten arbeiten

Bei Vonovia ist nur ein kleiner Teil der Mietverträge indexiert. Eine Indexierung lohnt nur bei sanierten Immobilien, da im Falle der Indexierung bei Modernisierungen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Daher bietet Vonovia bei Neuvermietungen in modernisierten Immobilien Indexverträge an, während sich die Mietsteigerungen bei allen anderen Neuvermietungen am Mietspiegel orientiert.

 

Eines darf man bei dieser Diskussion nicht ausblenden: Wenn man die Mieteinnahmen nicht indexiert, steigen diese über den Mietspiegel. Das ist in meinen Augen deutlich intransparenter und (auch für den Mieter) weniger planbar als eine Indexierung. Und eine regelmäßige Anpassung der Miete muss sein, denn als Kompensation erhält der Mieter ja auch einen weitreichenden Schutz vor Kündigungen.

 

vor 23 Minuten von Barqu:

zum Beispiel steigen die Baukosten fuer eine Bestandsimmobilie nicht mehr, die ist bereits bezahlt worden, oftmals vor ueber 50 Jahren

Die Baukosten spielen keine Rolle, für eine Renditebetrachtung ist der Marktwert entscheidend. Und eine an den aktuellen Marktwert gekoppelte Miete sollte nicht das Ziel sein.

[Malvolio]

vor 21 Minuten von Big Harry:

Bei Vonovia ist nur ein kleiner Teil der Mietverträge indexiert. Eine Indexierung lohnt nur bei sanierten Immobilien, da im Falle der Indexierung bei Modernisierungen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Daher bietet Vonovia bei Neuvermietungen in modernisierten Immobilien Indexverträge an, während sich die Mietsteigerungen bei allen anderen Neuvermietungen am Mietspiegel orientiert.

 

vor 47 Minuten von Ramstein:

Ich bezweifele das.

 

Anekdotische Evidenz: Haben ich und meine Familie nie gemacht oder gehabt.

 

Rechtslage: Dann darf man nur nach Inflationsindex, aber weder nach Mietspiegel, Vergleichsmiete oder freiwilliger Modernisierung erhöhen.

Danke für die Info. Ich habe nur von meiner eigenen Erfahrung her geschlossen. Ich habe in meiner Frankfurter Wohnung (gehört übrigens nicht Vonovia) einen indexierten Mietvertrag, aber das war auch Erstbezug .... insofern passt das ins Bild. 

[oktavian]

vor einer Stunde von Barqu:

Und wenn die Immobilienpreise sinken, muessen die Bestandsmieten auch sinken, um einen akzeptablen Cash-Flow zu erwirtschaften, weil ja nun weniger Kapital gebunden ist? Oder geht der Zwang nur in die andere Richtung?

ist gibt kein "müssen" und keinen "Zwang". Die Mieter dürfen kündigen. Vermieter dürfen i.d.R. sogar gar nicht kündigen in Deutschland. Normalerweise regelt der Markt den Preis. Wenn der Wert der Immobilien fällt, sollten in der Tat die Mieten fallen. Hängt auch von den Kapitalkosten (Zinsniveeu, Regulierung etc.) ab. Man kann bei fallenden Preisen davon ausgehen dass es weniger Nachfrage/mehr Angebot oder eine Kombination von beidem gibt. Meist steigen die nominalen Werte (also im Schnitt) wegen der Inflation.

Derzeit wird Vonovia zwangsenteignet, da sie keine Marktmieten nehmen dürfen. Würde der Immobilienmarkt crashen und die Mieten fallen, dürften die Mieter aber auf günstigere Angebote wechseln. Dann müsste Vonovia die Mieten reduzieren oder Leerstand in Kauf nehmen. Derzeit ist die Vertragslaufzeit sehr einseitig zum Nachteil des Vermieters. Verstehe dann Fragestellung daher dem Grunde nach kein Stück.

[albr]

vor 3 Stunden von Barqu:

Das ist mir klar. Die Vonovia scheint jedoch einen Zusammenhang zu sehen und der erschliesst sich mir nicht.

Auch das ist mir klar. Nebenkosten steigen - unabhaengig von der Kaltmiete, Vonovia will jedoch die Kaltmiete entsprechend der Inflation erhoehen - quasi zzgl zu den inflationstreibenden Energiekosten.

 

Verstehe ich nicht, sofern es nicht um ein theoretisches Kosntrukt geht, sondern um die von mir gennanten "Nahrungsmittel, Gas und Oel" - die Haupttreiber der aktuell hohen Inflation und nach Ansicht von Vonovia ein logischer Grund fuer die Erhoehung von Kaltmieten um den selben Prozentsatz.

 

 

Und wenn die Immobilienpreise sinken, muessen die Bestandsmieten auch sinken, um einen akzeptablen Cash-Flow zu erwirtschaften, weil ja nun weniger Kapital gebunden ist? Oder geht der Zwang nur in die andere Richtung?

Wieso steigen nur die Energiekosten ?? Nach meiner Beobachtung steigen auch andere „tägliche Dinge des Lebens“ (Essen, Dienstleistungen etc.), für Vonovia steigen (u.a. wegen der Inflation) die Kapitalkosten - mMn sehr stark!
 

wegen steigender Fremdkapitalkosten muss „natürlich“ auch die Eigenkapitalrendite steigen (sonst würde ja niemand mit gesundem Menschenverstand in Wohnungen investieren bzw. diese bauen)…

[Yerg]

vor 5 Stunden von Barqu:

Meiner Erfahrung nach ist diese Vermutung falsch. Fuehrt zudem aber auch vom Thema weg: Wo ist der von Vonovia vorgebrachte logische Zusammenhang zwischen steigenden Energie- und Nahrungsmittelpreisen und der Kaltmiete?

Die Ausgaben der Mieter sind das Einkommen der Vermieter. Deren Ausgaben steigen durch steigende Energie- und Nahrungsmittelpreise. Warum sollten sie nicht entprechend höhere Einnahmen fordern? Die Gewerkschaften fordern derzeit das Gleiche für Menschen, die Arbeitszeit statt Wohnungen vermieten.

[hanseat2020]

Nochmal ein Kursrutsch von 36€ auf €30 innerhalb einer Woche.

Gab es da noch weitere Ursachen in den letzten Tagen?

[YingYang]

vor 5 Minuten von hanseat2020:

Nochmal ein Kursrutsch von 36€ auf €30 innerhalb einer Woche.

Gab es da noch weitere Ursachen in den letzten Tagen?

Zinsen, Zinsen und ach ja: Zinsen sind gestiegen.

Vonovia ist ein gehebelter Bond. Wer das immernoch nicht versteht, wird das auch nicht mehr begreifen.

[Quippini]

vor 19 Minuten von YingYang:

Zinsen, Zinsen und ach ja: Zinsen sind gestiegen.

Vonovia ist ein gehebelter Bond. Wer das immernoch nicht versteht, wird das auch nicht mehr begreifen.

Das begreifen - außer Dir natürlich - ja nicht einmal "die Analysten" so wirklich:

Oder sie sagen uns nicht die (ganze) Wahrheit...