Vonovia

[Aktie]

vor 4 Stunden von 42long:

Kam bei Euch hierzu schon ein Begleitschreiben welches die Modalitäten aufzeigt?

Schau doch mal bei Vonovia, die sollten alle Dokumente haben: https://investoren.vonovia.de/websites/vonovia/German/6009/hauptversammlung.html

[Templum]

Ich erwäge bei jetzt um die 54-55€ eine kleinere Position für 2-3 Tsd. zu eröffnen. Meint ihr, zum Halbjahresergebnis im August lohnt es sich noch zu warten? Ich tendiere zu nein, da die zu dämpfenden Erwartungen ja schon gedämpft sind und Vonovia ansonsten on-track zu sein scheint.

[mipla]

Sehe ich das ungefähr richtig, dass vonovia ca. 2 mrd euro mieteinnahmen pro jahr hat und gleichzeitig die immobilien mit 30 mrd bewertet werden?

Das wäre ungefähr kaufpreisfaktor 15 wenn man das mit einer einzelimmobilie vergleichen würde. 

 

 

[Tithonos]

vor 51 Minuten von mipla:

Sehe ich das ungefähr richtig, dass vonovia ca. 2 mrd euro mieteinnahmen pro jahr hat und gleichzeitig die immobilien mit 30 mrd bewertet werden?

Das wäre ungefähr kaufpreisfaktor 15 wenn man das mit einer einzelimmobilie vergleichen würde. 

 

 

Laut Q1 2020 Bericht gibt es (auf das Jahr) gerechnet 4 * 564 Mio = 2,256 Mrd. an Mieteinnahmen. Der Verkehrswert der Immobilien ist allerdings 53,2 Mrd. Ergo: 53,2/2,256= Faktor ~ 23,5. Du meintest sicherlich den Wert ohne Verbindlichkeiten (NAV), der ist hier aber nicht die richtige Berechnungsgrundlage.

[mipla]

Klar. 

Vielen dank. Für mich weiterhin ein sinnvolles investment wenn auch nicht billig. 

[Tithonos]

vor 1 Stunde von mipla:

Klar. 

Vielen dank. Für mich weiterhin ein sinnvolles investment wenn auch nicht billig. 

Als Aktionär macht das Unternehmen Spaß, aber Mieter will ich nicht bei denen sein. 

[mipla]

Wieso, 6,50 eur durchschnittsmiete  sind doch ok. Zudem wird man nie wegen eigenbedarf gekündigt. 

Klar gibt es schlechte beispiele in bezug auf vonovia. Man muss sie nur in bezug zur gesamtzahl der mieter sehen

[Nachdenklich]

vor 14 Minuten von mipla:

Wieso, 6,50 eur durchschnittsmiete  sind doch ok.

Aus Sicht des Aktionärs ist das eher zu niedrig.

 

bei Vonovia gilt für mich das gleiche wie bei den Versicherungen.

Ich bin lieber Aktionär als Kunde.

[Tithonos]

Am 1.8.2020 um 21:43 von mipla:

Wieso, 6,50 eur durchschnittsmiete  sind doch ok. Zudem wird man nie wegen eigenbedarf gekündigt. 

Klar gibt es schlechte beispiele in bezug auf vonovia. Man muss sie nur in bezug zur gesamtzahl der mieter sehen

Auf der Hauptversammlung sprechen häufig Mieter, die mehr oder weniger das Gefühl haben, z.B. über die Nebenkostenabrechnung abgezockt werden. Das ist immer sehr lehrreich, wie es "am Boden" tatsächlich aussieht. Auch die jährlich pünktliche Mietsteigerung habe ich zum Beispiel bei meinem privaten Vermieter nicht. Vonovia ist auf Rendite getrimmt, das ist für mich als Aktionär ok. Als Mieter hätte ich immer das Gefühl ausgequetscht zu werden. Das brauch ich nicht. 

[SchnapptShorty]

Vonovia führt eine Kapitalerhöhung durch. Mich hat folgender Satz ihrer Aussendung hellhörig gemacht: " damit sollen Schulden, die im 4 Quartal fällig werden getilgt werden und der Überschuss in NeuInvestitionen fließen.."

 

Heisst das die können ihre Schuldenlast nicht mehr aus dem operativen Geschäft tragen? Gibt's jemanden hier der da einen besseren Einblick als ich hat?

 

Ps: bin newbie, bitte verzeiht mir wenn ich etwas falsch mache - dumme Fragen oder Forumusus nicht einhalten 

[Cai Shen]

vor 15 Minuten von SchnapptShorty:

Heisst das die können ihre Schuldenlast nicht mehr aus dem operativen Geschäft tragen?

Die Frage ist berechtigt.

Zunächst sollte man aber klären, was unter "Schuldenlast tragen" verstanden wird.

Vonovia hat ungefähr 23 Mrd. reinen Finanzschulden (Fremdkapital) in der Bilanz stehen, in den letzten Jahren stark steigend.

Die Zinsen von ca. 450 Mio € jährlich stellen derzeit kein Problem dar, operativ bleiben (nach Zinszahlung) noch über eine Millarde jährlicher Cashflow hängen.

Offensichtlich hat man sich dazu entschieden, auslaufende Schulden nicht zurück zu zahlen, sondern weiter auf Expansionskurs zu bleiben.

Darauf deutet die stark steigende Bilanzsumme hin.

Die Schulden könnten also auf einen weiteren Kredit "gerollt" werden, Vonovia bevorzugt Eigenkapital.

 

http://financials.morningstar.com/ratios/r.html?t=XSTU:VNA&region=deu&culture=en-US

[SchnapptShorty]

Danke Cai Shen,

Ist die steigende Bilanzsumme denn schlecht?

Bleibt jetzt nur noch die Frage offen, ob Vonovia das selbst bevorzugt oder die kreditgebenden Banken?  

450 Millionen Zinsen bei 23 Milliarden Schulden sind 1,95% jährliche Kapitalkosten. 

Dividendenrendite ist bei Vonovia >3% 

 

Wieso man dann sowas? Habe ich da ein Denkfehler?

 

Ps: nochmal,  ich bin zwar länger registriert, lese aber seit kurzem im Forum. Wenn ich was falsch mache oder an falscher Stelle die Diskussion führe, sagt es mir bitte. 

[Cai Shen]

vor 13 Minuten von SchnapptShorty:

Dividendenrendite ist bei Vonovia >3%

Das sagt erstmal nichts aus, außer das ein Anleger bezogen auf den aktuellen Kurs der Aktie eine Ausschüttung von 3% erwarten kann.

Es gibt keine direkte Verbindung zur Rentabilität des Unternehmens, zur Rendite der Investition in Aktien oder den Zukunftsaussichten.

 

vor 16 Minuten von SchnapptShorty:

Wieso man dann sowas?

Weil es aus Sicht des Unternehmens a) einen Vorteil verspricht oder b) keine andere Möglichkeit zur Kapitalaufnahme bestand.

Da der Aktienkurs gerade auf ATH steht und Vonovia locker im Investment Grade Rating bei S&P steht, gehe ich mal von einer rationalen Entscheidung zugunsten der KE aus.

 

vor 24 Minuten von SchnapptShorty:

Ist die steigende Bilanzsumme denn schlecht?

Sagt erstmal nur aus, dass die Werte im Unternehmen bilanziell wachsen. Muss man halt immer schauen, wie sich der Anstieg zusammensetzt.
Bei Vonovia zum Teil durch Hochschreiben der Immobilienwerte, da mahne ich spontan zur Vorsicht.

Da aber gleichzeitig auch Umsatz, Gewinn v.a. der freie Cashflow steigen, sehe ich hier kein Problem oder manipulative Bilanzierungstricks.

[DAX43]

Mit der Bewertung des Immobilienbestandes tue ich mich auch immer schwer.  Ich als Kleinanleger kann da mal überhaupt nichts wirklich einschätzen. Und weil ich das nicht kann, orientiere ich mich an andere. Zum Beispiel an den norwegischen Staatsfonds. Der ist mit  ca 7% an Vonovia beteiligt. Sollten selbst diese Profis auf Manipulationen reinfallen, dann habe ich als Kleinanleger absolut keine Chance, es besser einschätzen zu können, als dieses Dickschiff, mit all ihren Computern und ihren Finanz Profis. Wirecard hat gezeigt, dass alles möglich ist. Wer absolute Sicherheit haben will, der ist an der Börse am falschen Platz. 

 

 

[Cai Shen]

vor 15 Minuten von DAX43:

Wirecard hat gezeigt, dass alles möglich ist. Wer absolute Sicherheit haben will, der ist an der Börse am falschen Platz. 

Bei Immobilien weiß jeder, dass es Unschärfen in der Bewertung gibt, bis das Objekt verkauft wird und damit ein "fairer" Marktwert sichtbar wird.

Wirecard ist noch eine ganz andere Hausnummer, da haben neben Umsätzen auch Cash at hands gefehlt, eigentlich ein Unding.

Selbst bei der Berechung des Liquidationswerts geht man bei Bankeinlagen und liquide gehandelten Geldmarktpapieren von 90 - 100% Erlös aus (soweit ich weiß).

Nach WireCard müssen so einige Finanzbücher neu geschrieben werden.

 

[Warlock]

vor 3 Stunden von DAX43:

Mit der Bewertung des Immobilienbestandes tue ich mich auch immer schwer.  Ich als Kleinanleger kann da mal überhaupt nichts wirklich einschätzen. Und weil ich das nicht kann, orientiere ich mich an andere. Zum Beispiel an den norwegischen Staatsfonds. Der ist mit  ca 7% an Vonovia beteiligt. Sollten selbst diese Profis auf Manipulationen reinfallen, dann habe ich als Kleinanleger absolut keine Chance, es besser einschätzen zu können, als dieses Dickschiff, mit all ihren Computern und ihren Finanz Profis. Wirecard hat gezeigt, dass alles möglich ist. Wer absolute Sicherheit haben will, der ist an der Börse am falschen Platz.

Bei Wohnimmobilien ist der Ertrag ja halbwegs klar, ebenso die Aussichten des Ertrags. Will man es genau machen hilft nur rausfahren, das Teil angucken und einmal um den Block gehen.

 

Vonovia und andere professionelle Vermieten bzw. Immobilienverwalter berücksichtigen meist recht gut die Rücklagen für Modernisierungen und Sanierungen. Außerdem werden die Objekte meist recht gut gemanaged im Vergleich zum Vermieter um die Ecke.

 

Die hohen Bewertungen der Immobilien sind warscheinlich auch zum Gutteil den aktuellen Marktpreisen, bzw. der Preisentwicklung der letzen Jahre geschuldet.

[Schildkröte]

Immobilienaktien profitieren halt von Wertsteigerungen. Ist bei Wohnimmobilien nicht ganz so kritisch wie bei Gewerbeimmobilien mit Blick auf kurzfristige Rezession und mittelfristige Transformation in der Arbeitswelt. Zunehmende Heimarbeit macht aber auch wohnen im Umland attraktiver und nicht mehr benötigte Gewerbeimmobilien können in Wohnimmobilien umgewidmet bzw. durch diese ersetzt werden, was dämpfend, ggf. auch kippend auf den überhitzten Immobilienmarkt wirkt. Ansonsten hilft ein Blick auf den Cashflow. Der steigt bei Vonovia bei recht stabilem KCV und auch die Eigenkapitalquote ist relativ konstant. Da kann man die ständige Verwässerung der Aktien durch Ausgabe neuer Aktien im Zuge von Kapitalerhöhungen gelassen sehen.

[SchnapptShorty]

vor 6 Stunden von Cai Shen:

Das sagt erstmal nichts aus, außer das ein Anleger bezogen auf den aktuellen Kurs der Aktie eine Ausschüttung von 3% erwarten kann.

Es gibt keine direkte Verbindung zur Rentabilität des Unternehmens, zur Rendite der Investition in Aktien oder den Zukunftsaussichten.

Es wird eine Aktie ausgegeben und dafür aktuell 3% Dividende ausgeschüttet. Eine Reduktion der Dividende oder gar Aussetzen hätte ja katastrophale Folgen für den Aktienkurs. Ergo: die Kosten für dieses neue Kapital betragen aktuell 3%, ausser die Aktie notiert zum Auszahlungstermin deutlich niedriger. 
Die Kapitalkosten bei der Bank 1,95%. Verstehe ich da etwas grundlegendes falsch? 
(in der Zwischenzeit spricht man davon, dass Vonovia mit diesem Geld eine Anleihe aus 2014 tilgen will. Da ich die Anleihe nicht kenne, könnte es sein, dass diese ja höhere Kosten als die Kreditkosten/ Dividendenkosten aufweist)

 

 

vor 6 Stunden von DAX43:

Mit der Bewertung des Immobilienbestandes tue ich mich auch immer schwer.  Ich als Kleinanleger kann da mal überhaupt nichts wirklich einschätzen. 

Ich schon gar nicht. Ist aber meiner Meinung nach auch gar nicht notwendig, da die Bewertung erst beim Verkauf eine Rolle spielt. (siehe auch Zitat unten) Und wenn Vonovia Immobilien verkaufen muss um Anleger oder Kreditgeber zu bezahlen, naja, da ist der Super GAU ja schon eingetreten und der Aktienkurs ist sowieso im Keller. 
Viel wichtiger aus meiner Sicht ist die künftige Wertentwicklung (wenn sie in gleichen Maßen geschönt werden kann wie jetzt, sollte es der Fall sein) in Relation zu heutigem Wert. Denn davon hängen ja die Mieteinnahmen und Besicherung der Kredite ab.

 

vor 5 Stunden von Cai Shen:

Bei Immobilien weiß jeder, dass es Unschärfen in der Bewertung gibt, bis das Objekt verkauft wird und damit ein "fairer" Marktwert sichtbar wird.

 

vor 40 Minuten von Schildkröte:

Da kann man die ständige Verwässerung der Aktien durch Ausgabe neuer Aktien im Zuge von Kapitalerhöhungen gelassen sehen.

Mich wurmt diese Kapitalerhöhung auf diese Weise enorm. Extrem teures Kapital aufzunehmen um relativ billige Kredite zu tilgen (oder in dem Fall die Anleihe). 

 

Ich bin mir fast sicher, dass ich da irgendwas übersehe oder nicht ganz verstehe damit dieser Schritt logisch wird. 

Nur zur Erklärung warum ich dieses Thema anstoße: ich wollte heute ja in Vonovia investieren und nach dem überraschendem Schritt von gestern Abend ist zwar die Aktie deutlich günstiger, was mich als Langfristanleger ja freuen sollte, aber ich habe das Gefühl, dass da irgendetwas nicht ganz Koscher ist. 

 

[Yerg]

vor 7 Stunden von SchnapptShorty:

Bleibt jetzt nur noch die Frage offen, ob Vonovia das selbst bevorzugt oder die kreditgebenden Banken?  

450 Millionen Zinsen bei 23 Milliarden Schulden sind 1,95% jährliche Kapitalkosten. 

Dividendenrendite ist bei Vonovia >3% 

 

Wieso man dann sowas? Habe ich da ein Denkfehler?

Entscheidend sein dürfte diese Aussage in der Ankündigung (die ich nur auf Englisch gefunden habe): "Vonovia expects this capital raise to already meet the requirements of S&P Global Ratings for the replacement of the equity component of the hybrid bond 2014/perpetual (ISIN XS111730837), which can be redeemed by Vonovia on the basis of its call option in the fall of 2021."

 

Die genannte Hybridanleihe ist mit 4% verzinst und vermutlich als Eigenkapital bilanziert. D.h. Vonovia ersetzt perspektivisch mit 4% verzinstes, hybrides Eigenkapital durch echtes Eigenkapital. Detailliert recherchiert habe ich das jetzt nicht. Der Prospekt zur genannten Anleihe ist auf der Website veröffentlicht, falls du es genauer anschauen möchtest (was sind die "requirements of S&P Global Ratings for the replacement"?).

 

vor 7 Stunden von Cai Shen:

Das sagt erstmal nichts aus, außer das ein Anleger bezogen auf den aktuellen Kurs der Aktie eine Ausschüttung von 3% erwarten kann.

Doch, es sagt auch aus, dass Vonovia bezogen auf den Emissionskurs der Kapitalerhöhung Kapitalkosten von 3% erwarten kann (wenn sie die Dividende nicht kürzen). Die Frage von SchnapptShorty ist da schon berechtigt.

[Cai Shen]

vor 17 Minuten von Yerg:

Doch, es sagt auch aus, dass Vonovia bezogen auf den Emissionskurs der Kapitalerhöhung Kapitalkosten von 3% erwarten kann

Sehe ich anders, die Eigenkapitalkosten müssten deutlich höher liegen als 3%.

An dem Punkt gebe ich aber zu, dass mir die theoretischen Betrachtungen dazu schon immer zu abstrakt waren.

https://www.alpha-star-aktienfonds.de/blog/aktienbewertung/kapitalkosten/

 

Bei mir ist nach Lektüre mehrerer Bücher als Daumenregel in jedem Falle hängen geblieben, dass Eigenkapitalkosten unter 8% unwahrscheinlich sind.

[SchnapptShorty]

vor 7 Minuten von Cai Shen:

Bei mir ist nach Lektüre mehrerer Bücher als Daumenregel in jedem Falle hängen geblieben, dass Eigenkapitalkosten unter 8% unwahrscheinlich sind.

umso schlimmer die Aufnahme vom Eigenkapital anstatt die "billigen" Kredite auszunützen. 
Da machen wohl die  Banken nicht mehr mit. 

Ok, zugegebenermaßen würde durch Fremdkapitalaufnahme der Verschuldungsgrad steigen, was die Kredite nochmals verteuert. Trotzdem denke ich da kommt noch was.

[albr]

Welche Banken sollen da nicht mitmachen ? Ich gehe davon aus, dass Vonovia langfristiges Fremdkapital am Anleihenmarkt begibt und nicht bei Banken aufnimmt

 

 

[SchnapptShorty]

Ja, sehr gutes Argument und trifft voll meine Schwäche.

Wie der genaue Vorgang ist, weiss ich nicht. Da aber Vonovia erst Anfang des Jahres auf einen Schlag 1,5 Milliarden Fremdkapital aufgenommen hat, habe ich aufgenommen, dass es über einen (oder mehrere) großen Player geschehen ist und dass diese ihre Forderungen wiederum am Kapitalmarkt verkaufen. Ob über Anleihe oder sonstigen Instrumenten ist nebensächlich. Nun verlangen die mehr Sicherheit bzw. erhöhen die Kosten. 

 

Schön langsam glaube ich, dass dies alles zu einem Overthinking wird -> Augen zu und durch sollte die Devise lauten.

[albr]

Das steht doch alles auf der IR Seite von Vonovia, auf die Schnelle habe ich eine Platzierung aus dem Juli 2020 in Höhe von 1,5 MrdEur gefunden, 6 Jahre zu 0,625% und 10 Jahre zu 1,0%, die Anleihen waren 3-fach überzeichnet (große institutionelle Investoren, also Pensionsfonds, Versicherungen etc...), ich kann nicht erkennen, dass Vonovia derzeit Schwierigkeiten hat, großvolumige Anleihen am Markt unter zu bringen...

die Kapitalerhöhung dient der Bilanzoptimierung, kein Unternehmen auf dieser Welt kann unendlich viel Fremdkapital aufnehmen, das FK muss immer in einer gewissen Relation zum EK stehen, um auch entsprechend geratet (z.b. S&P) zu werden, um möglichst günstig an Kredite zu kommen (und das würde ich bei 1,0% für 10 Jahre auch so sehen), es kann also sein, dass nach der EK Erhöhung Vonovia in nächster Zeit wieder ordentlich FK zu günstigen Konditionen aufnimmt, um z.B. weiter zu expandieren...

[mordek]

Ich kenne mich nicht mit Immobilien aus, aber der FCF liegt bei ca. 1 Mrd abzüglich 400 Mio Dividende.

Der Umsatz liegt bei ca. 2,5 Mrd und das Mcap bei 30 Mrd. Insgesamt 40 Mrd Verbindlichkeiten.

Seit 2015 sind die ausstehenden Aktien von 400 auf 550 Mio gestiegen.

Die Margen schwanken enorm.

 

Für mich ist das kein Investment.

 

Aber auf Basis der geschätzten 2022 Zahlen wächst der FCF, AFFO seit 2015 um ca. 20% pro Jahr.

 

Das ist sehr attraktiv.