aimster Juli 30, 2013 Tag, ich würde gerne eure Meinung zu diesem Spezialfall einer Immobilie hören: Ich habe die Möglichkeit eine Wohnung im "München Modell" zu erwerben. Beim München Modell gibt die Stadt München Immobilienentwicklern Baugrund günstig unter der Bedingung, dass der Nachlass an Personen mit Berechtigung für die Teilnahme am München Modell weitergegeben wird. Konkret heißt das: Neubau mit 10 Wohnungen, ordentliche Lage in München, 9 der Wohnungen werden zu 6000€/qm angeboten, die eine die ich kaufen könnte im München Modell zu 3000€ pro qm. Das ist an folgende Bedingungen geknüpft: Verkauf und Vermietung zu Marktpreisen erst nach frühestens 20 Jahren. Vermietung zu 9€/qm in den ersten fünf Jahren, anschließend Steigerung nur nach Verbrauchenpreisindex möglich. Mein Rechnung: Kaufpreis: 50qm*3000€ = 150.000€ + ca. 8.000€ (?!) Nebenerwerbskosten Der Kaufpreis kann zu max. 50% bar bezahlt werden (würde ich machen), die restlichen 50% bekommt man als zinsfreies(!) Darlehen von der Förderbank. Erlöse aus Vermietung und Verkauf nach 20 Jahren: -Mietertrag: 9€*50qm*12 Monaten= 5400€ pro Jahr / 108.000€ im Laufe von 20 Jahren. (abgezinst in dem Sinne, dass ich Inflationseffekte außen vor gelassen habe und für 20 Jahre mit einer konstanten abgezinsten Miete von 9€ pro qm kalkuliere). Ich hab keine Ahnung wieviel davon als Steuer weggehen. Im Moment ist mein Einkommenssteuersatz sehr niedrig, da ich nur einen Teilzeitjob habe. Kann sich aber ändern und wenn ich mehr arbeite und dann noch Mieteinkünfte habe geht der ESt-satz ja auch nach oben. -Verkaufsertrag: Ich hab mir angeschaut, wieviel heute in München für Wohnungen mit Baujahr ~1993 verlangt werden, also 20 Jahre alte Wohnungen. Ist das ein valider Ansatz, um den Wert der Wohnung in 20 Jahren zu ermitteln? Im Durchschnitt muss man heute in München ca. 4000€ / qm für eine Wohnung Baujahr 1993 zahlen. Damit ergibt sich ein Verkaufserlös von 200.000€. -Die Nebenerwerbskosten von 7.000€ ziehe ich an dieser Stelle vom Ertrag ab. Aus 150.000€ werden also in 20 Jahren 301.000€ (108.000 + 200.000 - 8.000€) --> 300.000€/150.000€= 100% 100% auf 20 Jahre sind 5 % Rendite pro Jahr. Die Rendite ist eigentlich noch niedriger, da ich Steuerzahlungen auf die Mieterträge nicht berücksichtigt habe. Ist meine Rechnung plausibel? Auf den ersten Blick war ich ganz hin und weg, da ich die Wohnung zu 150.000€ statt 300.000€ Marktwert erwerben könnte. Aber auf den zweiten Blick ergibt sich eine sehr mittelprächtige Rendite. Stimmt ihr zu? Gruß, aimster Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
otto03 Juli 30, 2013 100% auf 20 Jahre sind 5 % Rendite pro Jahr. Stimmt ihr zu? Nö Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Maciej Juli 30, 2013 100% auf 20 Jahre sind 5 % Rendite pro Jahr. 100% in 20 Jahren etsprechen etwa einer Redite von 3.5% p.a., nach Steuern vielleicht sogar nur 2.6% p.a. Und wie sieht es mit Instandhaltungskosten aus, die müsstest du als Eigentümer doch auch übernehmen, oder? Der Kaufpreis kann zu max. 50% bar bezahlt werden (würde ich machen), die restlichen 50% bekommt man als zinsfreies(!) Darlehen von der Förderbank. Warum nur maximal 50% in bar und der Rest als Darlehen (auch noch zinsfrei)? Das klingt irgendwie, als wäre da noch ein versteckter Haken an der Sache. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
lorddoc Juli 31, 2013 Hmm. 3000 EUR pro qm und 9 EUR Miete ergibt einen Kaufpreis von fast 28 Jahresmieten, d.h sehr teuer. Da kann die Rendite natürlich nur mittelträchtig werden nach Hausgeld und Instandhaltung. Insofern hängt die ganze Geschichte sehr stark vom Wiederverkaufspreis in 20 Jahren ab. Wenn du eine Kristallkugel hast, kannst du entscheiden, ob das Geschäft lohneswert ist... Wenn das Darlehen zinsfrei ist, warum das dann nicht voll ausnutzen und das vorhandene EK als Festgeldleiter anlegen? Dürfte noch mal 1-2% mehr Rendite bringen... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
aimster Juli 31, 2013 Hmm. 3000 EUR pro qm und 9 EUR Miete ergibt einen Kaufpreis von fast 28 Jahresmieten, d.h sehr teuer. Da kann die Rendite natürlich nur mittelträchtig werden nach Hausgeld und Instandhaltung. Insofern hängt die ganze Geschichte sehr stark vom Wiederverkaufspreis in 20 Jahren ab. Wenn du eine Kristallkugel hast, kannst du entscheiden, ob das Geschäft lohneswert ist... Wenn das Darlehen zinsfrei ist, warum das dann nicht voll ausnutzen und das vorhandene EK als Festgeldleiter anlegen? Dürfte noch mal 1-2% mehr Rendite bringen... Hallo, -ja richtig, Instandhaltungskosten muss ich auch noch zahlen (bin kein Immobilienbesitzexperte sorry) -maximal 50% des Kaufpreises in bar ist eine Bedingung des München Modells (wer eh schon 100% hat, soll sich am freien Markt umschauen). Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein Juli 31, 2013 -ja richtig, Instandhaltungskosten muss ich auch noch zahlen (bin kein Immobilienbesitzexperte sorry) Du kennst dich nicht aus. Wieso hast du die "Chance" des Erwerbs? Weil erfahrenere Leute die Finger davon lassen? Instandhaltungskosten von 1-2% p.a. solltest du rechnen. Wenn du die dann vom vollen Preis nimmst ...... Was ist mit weiteren Kosten, die du nicht als Nebenkosten auf die Mieter abwälzen kannst? Verwaltung, Versicherung? Leerstandsrisiko? Alles kein Riesenproblem, wenn du dir kein Klumpenrisiko einkaufst. Also 10% deines Vermögens kannst du in diese Immobilie investieren. Oder ist es etwa mehr? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Flughafen Juli 31, 2013 Du kennst dich nicht aus. Wieso hast du die "Chance" des Erwerbs? Weil erfahrenere Leute die Finger davon lassen? Weil er ein geringeres Jahreseinkommen (evtl. auch Ersparnisse) hat, als erfahrene Leute. Ihnen bietet die Stadt München solche Immobilien nicht an, sie bekommen die Chance nicht. Leerstandsrisiko? Ist unter diesen Bedingungen (9€/qm und Steigerungen auf dem Inflations-Niveau) vernachlässigbar. Allein schon weil die Inflation in München deutlich schneller steigt, als die Inflation in der offiziellen Statistik, wird der Mietpreis für potenzielle Mieter jedes Jahr attraktiver. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
aimster August 11, 2013 Ich denke, dass ich alleine nicht wirklich die Expertise habe, um die Chancen und Risiken dieser "Investition" abzuschätzen. Kann mir jemand irgendeine Organisation empfehlen, die mir dabei behilflich sein kann (in München). Wäre natürlich auch bereit für guten Rat zu zahlen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Flughafen August 11, 2013 · bearbeitet August 11, 2013 von Flughafen Ich denke, dass ich alleine nicht wirklich die Expertise habe, um die Chancen und Risiken dieser "Investition" abzuschätzen. Kann mir jemand irgendeine Organisation empfehlen, die mir dabei behilflich sein kann (in München). Wäre natürlich auch bereit für guten Rat zu zahlen. Es gibt freie Immobilienfinanzierungsberater, die auch auf Stundenbasis beraten. Evtl. kannst Du über das Bauzentrum Poing einen passenden finden, manche halten gelegentlich freie Vorträge als Referenten im Bauzentrum. Ich gehe gelegentlich hin , - darunter gibt es gelegentlich auch sehr erfahrene Referenten, die Top-Spezialisten auf ihrem Gebiet sind. Wobei nicht alles Gold ist, was glänzt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Maciej August 11, 2013 Ich denke, dass ich alleine nicht wirklich die Expertise habe, um die Chancen und Risiken dieser "Investition" abzuschätzen. Kann mir jemand irgendeine Organisation empfehlen, die mir dabei behilflich sein kann (in München). Wäre natürlich auch bereit für guten Rat zu zahlen. Die Verbraucherzentralen können ggf. auch ein Ansprechpartner sein. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
