TAG Immobilien AG Anleihe

[ceekay74]

Was für ein Jahresergebnis? Der Konzernjahresüberschuss?

Nein, die JÜ der HGB-Einzelabschlüsse 2012 bzw. 2011:

 

 

 

Insgesamt Erkenntnisgewinn von Nullkommanull, aber schmissige Schlagzeile.

[Admiral377]

Sicherlich ist die Schlagzeile etwas schmissg. Dennoch hat man bei der Bewertung der Immobilien gewisse Freiheiten. Bei Wohnimmoblien kann man vermutlich schon +/- 10% am Marktwert drehen. Noch mehr Spanne ist bei Gewerbeimmobilien möglich. Wenn man gut argumentieren kann, kommt man damit auch bei den Wirtschaftsprüfern durch. Wenn man lediglich eine Vereinfachung der Konzernstruktur angestrebt hätte, wäre auch die konzerninterne Überrtragung zu handelsrechtlichen Buchwerten in Betracht gekommen. Ein kleines Geschmäckle hat die Aktion daher schon aus meiner Sicht.

[ceekay74]

Dennoch hat man bei der Bewertung der Immobilien gewisse Freiheiten.

Dir ist aber schon klar, wie und wann die Immobilien im (m.M.n. wesentlich interessanteren) IFRS-Konzernabschluss ("Fair Presentation") und im HGB-Einzelabschluss ("Gläubigerschutz") bewertet werden?

 

 

 

[Admiral377]

Mir ist natürlich klar, dass nach IFRS die Marktwertänderungen von Renditeliegenschaften unabhängig von einem etwaigen Verkauf durch die GuV gehen. Kritisch ist nur, dass ohne diese nicht verlässlichen und kaum dauerhaft wiederholbaren Effekte praktisch kein Geld verdient wurde. Bezüglich der Legalität der Bilanzen habe ich keine Zweifel.

[ceekay74]

Kritisch ist nur, dass ohne diese nicht verlässlichen und kaum dauerhaft wiederholbaren Effekte praktisch kein Geld verdient wurde.

Sicher?

 

Ich würde mir den IFRS-Konzernschluss noch einmal genauer ansehen, ein Blick auf die GUV und die Beteiligungsverhältnisse im HGB-Einzelabschluss kann auch nicht schaden (hat aber keine Aussagekraft für die Beurteilung des Konzerns).

[Admiral377]

Ich sehe in der GuV des Konzernabschlusses 2012 (S. 80) ein Konzernergebnis von 177,9 Mio. €. Hiervon entfallen 29,4 Mio. auf das Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften und von den Sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen 148,2 Mio. auf Gewinne aus Unternehmenserwerben (S. 126). Die Gewinne aus Unternehmenserwerben betreffen ebenfalls die Bilanzposition Renditeliegenschaften. In Summe belaufen sich diese Sondereffekte auf 177,6 Mio. Euro. Wo liegt mein Fehler?

[kraftfutter]

Ich sehe in der GuV des Konzernabschlusses 2012 (S. 80) ein Konzernergebnis von 177,9 Mio. €. Hiervon entfallen 29,4 Mio. auf das Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften und von den Sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen 148,2 Mio. auf Gewinne aus Unternehmenserwerben (S. 126). Die Gewinne aus Unternehmenserwerben betreffen ebenfalls die Bilanzposition Renditeliegenschaften. In Summe belaufen sich diese Sondereffekte auf 177,6 Mio. Euro. Wo liegt mein Fehler?

 

Nirgends. Wachsen schnell und können weite Teile ihres Portfolios nicht verkaufen.

 

Hintergrund ist die Grunderwerbsteuer bzw. Ausnahmetatbestände.

Die börsennotierten Immobilienbestandshalter sitzen verbreitet auf komplizierten Konstrukten mit 90,x % Anteil (keine Grunderwerbsteuer gezahlt bei Kauf von Wohnungspaketen).

[Admiral377]

 

Nirgends. Wachsen schnell und können weite Teile ihres Portfolios nicht verkaufen.

 

Hintergrund ist die Grunderwerbsteuer bzw. Ausnahmetatbestände.

Die börsennotierten Immobilienbestandshalter sitzen verbreitet auf komplizierten Konstrukten mit 90,x % Anteil (keine Grunderwerbsteuer gezahlt bei Kauf von Wohnungspaketen).

 

Im Prinzip handelt es sich bei diesen komplizierten Konstrukten häufig um GmbH & Co KGs. Durch Verkauf der Geschäftsanteile statt der Immobilie kann man die Grunderwerbssteuer sparen. Nachteilig sind die höheren laufenden Kosten (Minderheitsgesellschafter, Bilanzierung, Steuerberater) gegenüber den direkt gehaltenen Immobilien. Wenn TAG die Immobilien tats. nicht verkauft bekommt, hätte das m. E. eher andere Gründe als die gesellschaftsrechtliche Aufhängung.

[ceekay74]

PRESSEMITTEILUNG

 

TAG Immobilien AG erzielt ein starkes operatives Ergebnis mit einem FFO in den ersten neun Monaten von EUR 48,6 Mio. und gibt ihre FFO Prognose von EUR 90 Mio. für das Jahr 2014 bekannt

 

- Funds from Operations (FFO I) beträgt EUR 48,6 Mio.

 

- Leerstand im Wohnportfolio sinkt auf 9,0%

 

- Mietwachstum von 3,2% p.a.

 

- Refinanzierungen führen zu signifikanten Zinseinsparungen

 

- Bilanzoptimierung und Zinsersparnis durch Rückkauf und Kündigung von Wandelschuldverschreibungen

 

- FFO Prognose für 2014 von EUR 90 Mio.

 

Hamburg (07. November 2013) - Die TAG Immobilien AG (nachstehend 'TAG') belegt mit den Ergebnissen der ersten neun Monate 2013 die starke operative Ertragskraft insbesondere im Wohnportfolio. Der weiter erfolgreiche Leerstandsabbau, Mieterhöhungen sowie Einsparungen aus neu abgeschlossenen Refinanzierungen werden zusätzlich bereits im Jahresverlauf und verstärkt ab 2014 ergebniswirksam. Durch den über die Begebung einer Anleihe finanzierten Rückkauf und die Kündigung von Wandelschuldverschreibungen wurde die Bilanz der Gesellschaft weiter optimiert und die Verwässerung für die Aktionäre reduziert. Die Konzernkennzahlen zum Ende des dritten Quartals 2013 begründen die positive Prognose für 2014. Die gesamten Umsatzerlöse konnten von EUR 179,4 Mio. im Vorjahreszeitraum 2012 auf EUR 307,6 Mio. Ende September 2013 noch einmal deutlich gesteigert werden. Die Umsätze aus Vermietung erhöhten sich von EUR 139,8 Mio. innerhalb der ersten neun Monate 2012 auf EUR 188,0 Mio. in 2013. Daraus resultiert ein Mietergebnis von EUR 149,5 Mio. (VJ EUR 107,5 Mio.) und belegt mit einer Marge von knapp 80% die operative Ertragskraft des Portfolios. Konzernweit konnte das Neuvermietungsgeschäft gesteigert und damit die Leerstandsrate im Vergleich zum Jahresende im Bereich Wohnen von 9,9% auf 9,0% weiter verbessert werden. Besonders erwähnenswert ist die weitere Verbesserung in Salzgitter. Dort liegt der Leerstand bei 19,2% und konnte noch einmal deutlich im Vergleich zum Ende des ersten Quartals 2013 (20,8%) gesenkt werden. Die Ist-Mieten pro Quadratmeter konnten in den letzten drei Monaten von EUR 4,99 auf EUR 5,03 gesteigert werden, das entspricht einem Wachstum von etwa 0,8% im Quartal oder 3,2% annualisiert.

 

Das Ergebnis vor Steuern (EBT) des Gesamtkonzerns beläuft sich innerhalb der ersten neun Monate 2013 auf EUR 38,6 Mio. Das Zinsergebnis in der Berichtsperiode 2013 belief sich auf EUR -76,4 Mio., dies vor dem Hintergrund des starken Wachstums der Gesellschaft in 2012 und den Rückkäufen von Wandelschuldverschreibungen, um Verwässerungseffekte zu minimieren. Die Kennzahl Funds from Operations (FFO I) als Indikator der operativen Ertragskraft beträgt Ende September 2013 EUR 48,6 Mio. ohne Verkäufe - respektive EUR 100,7 Mio. inklusive liquiditätswirksamer Rückflüsse aus Immobilienverkäufen. (...)

 

Der Rückkauf von rund einem Drittel der Wandelschuldverschreibungen bis zum Ende des dritten Quartals 2013 hat parallel zur Optimierung der Bilanzstruktur geführt und beinhaltet gleichzeitig eine deutliche Zinsersparnis. Die für den Rückkauf erforderlichen Mittel sind durch die Begebung einer fünfjähren Anleihe in Höhe von EUR 200 Mio. mit einem Zinscoupon von 5,125% eingeworben worden.

 

Daneben wirken sich die getätigten Refinanzierungen deutlich positiv aus: es wurden über EUR 600 Mio. an Darlehen umfinanziert oder verlängert. Dies wird zu einer jährlichen Zinseinsparung von rund EUR 10 Mio. führen. Der durchschnittliche Zinssatz für die Kredite liegt zum 30. September 2013 bei 3,77% bei einer durchschnittlichen Laufzeit im Schnitt von rund 10 Jahren. (...) Aufgrund dieses starken operativen Bildes prognostiziert die TAG für das Gesamtjahr 2014 eine signifikante Steigerung des FFO ohne Verkäufe auf EUR 90 Mio. Unsere Dividendenpolitik, etwa 75% des FFO an unsere Aktionäre auszuschütten, hat selbstverständlich weiterhin Bestand', so Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender der TAG Immobilien AG. (...)

Quartalsbericht 3/2013: KLICK