Vorzeitige Ablösung Immobilenkredit

[Bärenbulle]

Hallo Leute,

 

ich hab noch einen kleinen Immobilienkredit 30 TEUR laufen mit einer zu hohen Zinsbindung und möchte diesen gerne vorzeitig ablösen.

 

Ab wann ist das wie möglich?

 

1. Möglichkeit (§609a)

 

Ab Februar 2014 habe ich mit meiner Tilgung die 10 Jahresgrenze erreicht. Da sollte eine Ablösung kostenneutral möglich sein. D.h. die DKB (meine Kreditbank) darf keine Vorfälligkeitzahlung erheben; Das Ganze muss für den Darlehnsnehmer kostenneutral erfolgen. Dazu habe ich das gefunden:

Eine weitere Möglichkeit der Sonderzahlung für den Kreditnehmer ist ebenso im deutschen Recht verankert. Nach einem Ablauf von 10 Jahren hat der Kreditnehmer auf Grundlage des §609a BGB auch bei einer bestehenden Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht. Hierbei bedarf es nur einer Einhaltung einer Frist von 6 Monaten, anschließend kann das Darlehen aus den bestehenden Kapitalanlagen ganz oder teilweise zurückgezahlt werden.

Quelle: Mein Link

 

2. Möglichkeit

 

Die 1. Möglichkeit via § 609a ist schon mal nicht schlecht. Das plane ich auch schon länger. Aber eben habe ich folgendes gelesen:

Welche Kosten werden bei einer Umschuldung fällig?

 

Seit Juni 2010 gibt es eine neue EU-weite Verbraucherrichtlinie für Kredite bis zu 75.000 Euro (über 75.000 Euro siehe BGB § 609a). Diese besagt, dass alle vor dem 11.6.2010 abgeschlossenen Kreditverträge nach sechs Monaten mit dreimonatiger Kündigungsfrist kostenlos abgelöst werden können.

 

Kreditverträge, die nach diesem Datum abgeschlossen wurden, können monatlich gekündigt bzw. umgeschuldet werden. Dafür wird jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, die ein Prozent der vorzeitig getilgten Darlehenssumme beträgt. Kreditbearbeitungsgebühren dürfen im Übrigen nicht mehr berechnet werden.

 

Kennt sich jemand damit aus? Heißt das ich könnte jetzt schon kündigen? Ist Euch da die rechtliche Gundlage bekannt?

 

Ich müßte dann ja keine 1% bis 2014/02 zahlen oder? Meine Hypothek/Kredit läuft bis 2018 (vorgesehenes Ende meiner Tilgung / Zinsbindung).

[kleinerfisch]

Guxt Du hier:

gilt nicht für Baufinanzierungen.

[Bärenbulle]

Guxt Du hier:

gilt nicht für Baufinanzierungen.

 

Danke! ... wäre wohl auch zu schön gewesen.

 

Hat jemand schon mal nach §609a vorzeitig seine Baufinanzierung getilgt/gekündigt? Falls ja wäre ich für ein Musterschreiben oder Hinweise dankbar, wie eine fristgerechte Kündigung formal aussehen muss.

[harryguenter]

Ab Februar 2014 habe ich mit meiner Tilgung die 10 Jahresgrenze erreicht. Da sollte eine Ablösung kostenneutral möglich sein. D.h. die DKB (meine Kreditbank) darf keine Vorfälligkeitzahlung erheben; Das Ganze muss für den Darlehnsnehmer kostenneutral erfolgen. Dazu habe ich das gefunden:

und für den Fall zur Klarstellung (weil es gerne anders interpretiert wird):

Mit Ablauf der 10 jährigen Zinsbindung kann erst die Kündigung erfolgen. D.H. der vorzeitige Rückzahlungszeitpunkt liegt 10,5 Jahre nach Auszahlung.

Hier ist im übrigen §489 BGB relevant. http://dejure.org/gesetze/BGB/489.html

 

Hat jemand schon mal nach §609a vorzeitig seine Baufinanzierung getilgt/gekündigt? Falls ja wäre ich für ein Musterschreiben oder Hinweise dankbar, wie eine fristgerechte Kündigung formal aussehen muss.

Jain, ich werde in einigen Monaten kündigen und hatte diesbezüglich schon mit meiner Bank gesprochen.

Nach Ablauf der 10 Jahre kannst Du ein formloses Schreiben aufsetzen, uin dem Du auf den §489 BGB und die 6 Monatige Kündigungsfrist verweist und natürlich das betroffene Darlehen spezifizierst.

(in der zweiten Jahreshälfte 2013 kann ich Dir mehr dazu sagen)

 

Der 609er ist für Dich nicht relevant, weil er für Darlehn ist, die:

wenn das Darlehen einer natürlichen Person gewährt und nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist,

(das sind keine Oder-Optionen im Gesetzestext des 609ers zu Beginn)

[kleinerfisch]

609a BGB ist vor allem nicht relevant, weil er zum 01.01.2002 abgeschafft bzw. durch 489 BGB ersetzt wurde!

609 in der gültigen Fassung hat mit dem Problem nichts zu tun!?

[Bärenbulle]

Super! Ich danke Euch. Das war schon mal ein echter Erkenntnisgewinn für mich.

 

Ich muss ja dann auch erst in der zweiten Hälfte 2013 bzw. sogar erst Anfang 2014 kündigen. Dann laß uns mal diesbzgl. in Kontakt bleiben bzw. die Erkenntnisse hier Posten. Ich werd mein Anschreiben auch neutralisiert hier einstellen.

[harryguenter]

Ich muss ja dann auch erst in der zweiten Hälfte 2013 bzw. sogar erst Anfang 2014 kündigen.

Tatsächlich hat meine Bank es abgelehnt meine vorzeitige Kündigung zu akzeptieren. Die Kündigung muß erst akzeptiert werden, wenn Sie 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens ausgesprochen wurde (s. §489). Und hat dann noch eine 6 monatige Kündigungsfrist.

Wenn Dein Darlehen also erst Feb. 2004 (oder später) vollständig ausgezahlt wurde brauchst Du dieses Jahr nichts mehr tun...

[Bärenbulle]

... und gibt es schon Erfahrungswerte?

 

Habe jetzt per unterschriebenem FAX gekündigt:

 

ddddd Kreditbank AG

ddddallee 23

65432 ddddddd

via Fax an 0331 / 2774 - 151 (zusätzl. Mail an info@dkb.de)

 

Kündigung Darlehn xxxxxxxxx gemäß §489 BGB

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

bezugnehmend auf §489 BGB kündige ich hiermit mein Darlehn xxxxxxx zum nächstmöglichen Zeitpunkt bzw. zum 1.9.2014. Bitte bestätigen Sie mir den Vorgang und teilen Sie mir mit, wann ich auf welches Konto den schuldigen Restbetrag überweisen soll.

Beste Grüße

BB

 

... richtig so?

[Sisyphos]

Du könntest auch einmal überprüfen, ob die Widerrufsbelehrung in Deinem Vertrag den inzwischen mehrfach verschärften Ansprüchen der BGH-Rechtsprechung entspricht. Dies soll für einen beachtlichen Teil alter Verträge nicht der Fall sein und dadurch zu einer zeitlich unbegrenzten Widerrufsmöglichkeit führen.

 

Dazu gab es unlängst einen allerdings relativ oberflächlichen Beitrag im WiSo-Magazin.

[Bärenbulle]

Haben meinen Kredit mittlerweile erfolgreich abgelöst. Ging alles ganz entspannt über die Bühne. Vielleicht noch ein paar Tips für diejenigen die in einer ähnlichen Situation sind:

1) Die Bank muss die Lösungsbewilligung kostenlos schicken. Die Erstellung muss man bei der Kredit-Bank beauftragen (ging bei mir per Mail), ggf. mit der nachfolgenden Verzichtserklärung. Mit der kostenfrei erstellten Löschungsbewilligung geht man dann zum Notar (der einen dann so richtig schön mit dem Vornehmen der Löschung im Grundbuch abzockt, ooooooooooooder .....)

2) .... oder falls man intelligent ist, schiebt man die Löschung im Grundbuch auf und schlägt dem Notar-Blutsaugern so ein Schnippchen. Das hat nämlich verschiedene Vorteile wie im nachfolgenden Artikel beschrieben:

 

Löschung der Grundschuld kostet nur unnötig Geld

Ärgerliche Bürokratie: Das Eintragen und Löschen von Grundschuld kostet jeweils Geld – und die Löschung ist in jedem Fall überflüssig. Selbst bei einem Hausverkauf. Immobilienbesitzer können durch Verzicht auf die Löschung einige hundert Euro sparen. WELT ONLINE erklärt, was dabei zu beachten ist.

 

Viele Eigenheimbesitzer lassen die Grundschuldeintragung löschen, wenn sie den Kredit für ihre Immobilie abgezahlt haben. Experten halten das für einen Fehler: "Die Grundeigentümer verschenken damit unnötig Hunderte Euro", sagt Georg Tryba von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Weitaus sinnvoller sei es, die Grundschuld im Grundbuch lediglich stilllegen zu lassen, damit sie bei einer etwaigen späteren Aufnahme eines neuen Darlehens etwa für Reparaturen oder bei einem Verkauf der Immobilie reaktiviert werden kann.Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs lässt sich die Bank im Grundbuch eine Grundschuld eintragen. Damit sichert sie sich den Zugriff auf Haus oder Wohnung, sollte der Schuldner den Kredit einmal nicht mehr bedienen. Nach der Tilgung des Hypotheken-Darlehens lassen viele Eigentümer die Grundschuld löschen, um die Immobilie dann auch lastenfrei zu besitzen. "Dahinter steckt entweder der Irrtum, dass für ein lastenfreies Haus bei einem Verkauf ein höherer Preis erzielt werden kann", sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte beim Baugeldvermittler Hypothekendiscount. "Oder die Angst, dass die Bank durch die Grundschuld auch nach Rückzahlung des Kredits noch Zugriff auf die Immobilie haben könnte."

 

Beides ist jedoch nicht der Fall. Nach dem Gesetz (§ 1193, Abs. 1 BGB) kann die Bank eine Immobilie nur zwangsversteigern, wenn sie nachweist, dass der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Zur Sicherheit sollten sich die Eigentümer jedoch von der Bank eine Verzichtserklärung samt Löschungsbewilligung ausstellen lassen, rät Experte Oppel. Damit bestätigt nämlich das Kreditinstitut, dass das Darlehen getilgt ist. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (Az.: XI ZR 244/90) darf die Bank dafür jedenfalls keine Gebühr erheben, betont Verbraucherschützer Tryba.

 

Auch bei einem Verkauf der Immobilie bringt die Löschung der Grundschuld keinen klaren Vorteil. Im Gegenteil: "Der Käufer muss dann nur höhere Gebühren zahlen", sagt der Verbraucherschützer. Bei einer Grundschuld über 150 000 Euro fallen für die Löschung Notar- und Grundbuchamtgebühren von rund 300 Euro an. "Bei einem Kredit in gleicher Höhe muss der Käufer jedoch für die Eintragung der neuen Grundschuld sogar insgesamt 600 Euro an Notar und Grundbuchamt zahlen", sagt Tryba.

 

Bleibt die Grundschuld hingegen eingetragen, entstehen dem Verkäufer überhaupt keine Kosten. Dies gilt auch für den neuen Eigentümer, wenn er später dieselbe Bank wieder als Finanzierungspartner nutzt. Nimmt er ein Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut auf, muss er lediglich eine Gebühr für die "Grundschuldabtretung" zahlen. Dabei wird im Grundbuch vermerkt, dass die Grundschuld an die finanzierende Bank des neuen Besitzers übergegangen ist. "Bei einem Grundschuldbetrag von 150.000 Euro werden dafür nur etwas mehr als 300 Euro fällig", sagt Verbraucherschützer Tryba.

 

Auch wer seine Immobilie nicht verkaufen will, sollte die Grundschuld nicht löschen, rät wiederum Finanzierungsexperte Oppel. "Wenn der Eigentümer später einmal für eine größere Modernisierung einen neuen Kredit aufnehmen muss, kann einfach die bereits eingetragene Grundschuld reaktiviert werden." Damit könnten unnötige Gebühren von bis zu 900 Euro für Löschung und Neueintragung gespart werden.

 

Quelle

 

Gut das ich das vorher noch gelesen habe. Ich war nämlich schon drauf und dran zu meinem Notar zu rennen.

[harryguenter]

Ich habe das schon öfters gelesen und halte das mitunter für falsch.

 

1.) den entschiedenen Nebensatz hast Du schon zitiert:

Bleibt die Grundschuld hingegen eingetragen, entstehen dem Verkäufer überhaupt keine Kosten. Dies gilt auch für den neuen Eigentümer, wenn er später dieselbe Bank wieder als Finanzierungspartner nutzt

Das Ganze funktioniert nur, wenn dieselbe Bank im Spiel bleibt. Bei kleinen Beträgen mag das ja alles noch gehen. Ich persönlich habe "kleine" Beträge aber im Depot.

Bei Großen Beträgen muß man sich die Frage stellen: Wie wahrscheinlich ist es, dass meine bisherige Bank auch in der Zukunft das günstigste Angebot hat? Oder dass mein Käufer sich mit dieser bank anfreunden kann?

Bei einer erneuten Finanzierung bewirkt ein jeder 0,1%-ige Zinsnachteil je 100.000 aufgenommene EUR jährliche Mehrkosten von 100 EUR. Da ist die Ersparnis schnell weg.

 

2.) Persönlich bevorzuge ich klare Verhältnisse.

Vor einigen Jahren geisterte In der Presse, dass Briefgrundschulden verkauft wurden und die (ausländische) aufkaufende Bank die Zwangsvollstreckung aufgrund der Grundschuld ohne Berücksichtigung der bisherigen Zins- und Tilgungszahlungen anstrebte. Das Ganze wurde sogar von deutschen Gerichten als richtig (nicht gerecht) anerkannt. Dies wurde wohl möglich weil die Sicherungszweckbindung nicht mitverkauft bzw. umgangen wurde. Es wurde damals leider wenig konkret und irgendwann plötzlich still um das Thema.

Da soetwas in irgendeiner Form ja immer wiederkehren kann ist meine Devise: Keine eingetragene Grundschuld, keine potentiellen Scherereien.

Hier wurde das damalige Problem schön dargestellt:

http://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=19&ved=0CFEQFjAIOAo&url=http%3A%2F%2Fwww.khs-flensburg.de%2Fpdf%2Fgrundschuldverkauf.pdf&ei=BC3vVOKwM5DtaIDygXA&usg=AFQjCNGVA86f_THT4oEhuOCXBmjVPjCv_w&sig2=Z0p7hk1N5gNNH05KrAbVsg&bvm=bv.86956481,d.d2s&cad=rja

https://www.wertpapier-forum.de/topic/15119-hypothekendarlehn-eigenheimbesitzer-verraten-und-verkauft/page__st__60

 

3.) Keine Komplikationen für Käufer und Erben.

Der geschilderte Sachverhalt ist ja richtig nur deshalb noch längst nicht jedem bekannt. Das kann Käufer und Erben treffen. Wissen meine Erben dann um den Umstand und wo sie die Löschungsbewilligung suchen müssen? Zudem trage ich bei der o.a. Lösung auch noch das Risiko des Untergangs der Löschungsbewilligung.

 

4.) Wer sich mit der Grundschuldthematik, den dort verbrieften Zinsen und der Sicherungszweckbindung und den letztendlichen Konsequenzen bei Zahlungsunfähigkeit oder Umgehung der Zweckbindung mal etwas auseinandersetzt wird gelegentlich den Tip finden, dass man Grundschulden im Laufe des Kreditlebens nach unten anpassen lassen sollte um eine Übersicherung zu vermeiden. Hier kann man allerdings tatsächlich über Teillöschungsbewilligungen und Teilstilllegungen als Alternative während der Laufzeit nachdenken. Wer solchen gründen folgt wird kaum auf die Idee kommen eine Grundschuld stehen zu lassen.

 

Für mich waren das alles Gründe genug um die Grundschuld löschen zu lassen.

Als Wertpapieranleger liegen mir aber mittlerweile auch die Mittel vor zukünftige Darlehen für mein Haus mit hoher Wahrscheinlichkeit ausschließen zu können.

 

Gut das ich das vorher noch gelesen habe. Ich war nämlich schon drauf und dran zu meinem Notar zu rennen.

Der Notar rennt nicht weg - aber vielleicht denkst Du doch nochmal drüber nach.

[Bärenbulle]

Danke Dir für die kritische Würdigung die ich sehr hilfreich und interessant finde.

 

1) ist klar, aber kein Argument gegen eine Stillegung. Allenfalls eine kleine Einschränkung des Vorteils. Denn selbst wenn Du auf eine andere Bank umschreiben läßt, sparst Du ja noch ordentlich.

2) ist meiner Meinung nach keine Gefahr, denn ich zitiere aus Deinem ersten Link: "Hintergrund der Debatte ist der Verkauf und die Abtretung von Darlehensforderungen und dazu bestellter Grundschulden durch Banken und Sparkassen an teilweise im Ausland ansässige Finanzkonzerne, die dann die Forderungen im Zwangswege gegen den Eigentümer durchsetzen." Dieses Vorgehen der Bank halte ich in meinem Falls für gar nicht möglich, denn es gibt ja keine Darlehnsforderung mehr die sich verkaufen liesse. Daher vermute ich soll man sich ja auch die Verzichtserklärung besorgen die bestätigt, dass vollständig getilgt wurde. Wo keine Forderung verkauft werden kann, da kann auch keine Sicherung dieser Forderung mitverkauft werden.

3) Point taken, aber eine Löschungsbewilligung bei Verlust neu zu erstellen sollte wohl auch nicht allzu kompliziert sein (kostet dann ggf.). Wenn ich für diese kleine Unbequemlichkeit über 1000 EUR spare ist es mir das wert.

4) ist klar, aber kein Argument gegen eine Stillegung. Das ich nochmal einen Kredit aufnehme glaube ich zwar auch nicht wirklich. Aber weiß man es? Wäre eine günstige Möglichkeit, falls man doch nochmal eine Immobilie kaufen will oder doch mal wieder Erwarten Liquidität benötigt.

 

Mein Fazit ist dass ich wohl doch mit der notariellen Löschung im Grundbuch warten werden, es sei denn jemand findet bzgl. Punkt 2) noch Gegenargumente zu meiner Einschätzung.

[harryguenter]

3) Point taken, aber eine Löschungsbewilligung bei Verlust neu zu erstellen sollte wohl auch nicht allzu kompliziert sein (kostet dann ggf.). Wenn ich für diese kleine Unbequemlichkeit über 1000 EUR spare ist es mir das wert.

Die Nachfolgegesellschaft, der Nachfolgegellschaft der ... soll in ungefähr 30 Jahren dazu auch noch in der Lage sein?

Immobilien sind eben doch ein sehr langandauerndes Geschäft - möglicherweise länger als die Aufbewahrungsfristen für solche Verträge bei der Bank.

[Bärenbulle]

Die Nachfolgegesellschaft, der Nachfolgegellschaft der ... soll in ungefähr 30 Jahren dazu auch noch in der Lage sein?

Ist ein Argument. Aber dazu müßte die Löschungsbewilligung ja erstmal wegkommen. Außerdem, dass ich nochmal verkaufe halte ich für nicht so völlig unwahrscheinlich. Und irgendeine Lösung gibt es immer. Mit dem Tod der FDP fällt ja vielleicht auch irgendwann mal die unsägliche Gebührenordnung und die Grundbuchämter werden vielleicht auf irgendwann mal effizienter. Mir verschafft es jedenfalls schon mal Genugtung, dass ich nicht über 1000 EUR für einen völlig unsinnigen Verwaltungsakt zahlen muss, den eine Sekretärin für 10 EUR echte Vorgangskosten erledigt. Vielleicht würde ich es meinem Notar ja sogar gönnen. Aber Ihr hättet mal sehen sollen wie lustlos der meinen Kaufvertrag runtergeleiert hat und mich dann, als ich einen Frage gestellt habe, auch noch arrogant wie ein Insekt musterte, das schwer von Begriff ist. Und das muss man sich von einem Sesselpfurzer gefallen lassen, der einen Job macht, der in etwa der intellektuellen Kreativität eines Sparkassensachbearbeiters entspricht. Womit haben diese Ärsche eine Lizenz zum Gelddrucken verdient?

 

Im Sparbrötchenmodus grüßt

der Bärenbulle