Geschäftsbericht einer Wohnungsgenossenschaft

[WerKater]

Hallo zusammen,

 

ich wohne in einer Mietwohnung einer Wohnungsgenossenschaft; in der Genossenschaft bin ich entsprechend auch Mitglied. Habe mir jetzt aus Neugier mal den Geschäftsbericht angesehen und würde euch gerne bitten, mir bei einem Verständnisproblem zu helfen:

 

Der Bericht weist aus (im Wesentlichen; ich lasse einige unwesentliche Positionen weg und runde. In Wahrheit ist die Bilanz ausgeglichen, obwohl es unten nicht so aussieht):

 

Anlagevermögen: 450 Mio € (im Wesentlichen Häuser und Grundstücke)

 

Weitere Vermögen: 50 Mio €

 

Eigenkapital:

- Geschäftsguthaben: 16 Mio € (das ist der Gegenwert der Geschäftsanteile, durch deren Erwerb man Mitglied wird)

- Ergebnisrücklagen: 170 Mio

 

Verbindlichkeiten: 300 Mio € (Bankkredite)

 

Meinem laienhaften Verständnis nach, ist der Buchwert der Genossenschaft ganz einfach gerechnet

 

450 Mio € + 50 Mio € - 300 Mio € = 200 Mio €.

 

Es existieren ca. 100 000 Geschäftsanteile, sodass jeder Anteil einen Wert von 2000 € haben sollte. Dies mehr als einen Faktor 10 höher als der "offizielle" Wert der Anteile, wie er in der Satzung festgelegt ist (und den ich z.B. auch bezahlt habe). Somit scheinen mir die Anteile massiv unterbewertet zu sein. Dies ist offenbar im Wesentlichen ein Effekt der hohen Ergebnisrücklagen.

 

Naheliegende Frage: Was mache ich falsch?

 

Oder ist es plausibel, dass der Buchwert der Anteile so sehr von dem in der Satzung festgelegten abweicht? Welche Gründe (außer das es ihnen einfach egal ist...) könnte die Genossenschaft haben, den "offiziellen" Wert der Anteile nicht an den ökonomischen anzupassen?

[Maikel]

Es existieren ca. 100 000 Geschäftsanteile, sodass jeder Anteil einen Wert von 2000 € haben sollte. Dies mehr als einen Faktor 10 höher als der "offizielle" Wert der Anteile, wie er in der Satzung festgelegt ist (und den ich z.B. auch bezahlt habe). Somit scheinen mir die Anteile massiv unterbewertet zu sein.

Ein entscheidender Punkt bei der Frage der Unterbewertung scheint mir zu sein, ob/wann/wie man den reellen Wert irgendwann realisieren könnte.

 

Dies ist offenbar im Wesentlichen ein Effekt der hohen Ergebnisrücklagen.

Die hast du in deiner Berechnung des Wertes noch gar nicht berücksichtigt.

 

Ich habe wenig Ahnung bzgl. Wohnungsgenossenschaften, würde aber untersuchen, ob die tatsächlich nur diesen Anteilseignern gehört, oder ob andere Stellen (die Stadt?) da noch irgendwelche Ansprüche haben.

 

Auch die Bewertung der Häuser und Grundstücke wäre zu hinterfragen; obwohl der mir im Vergleich zu den Ergebnisrücklagen recht niedrig vorkommt.

 

Warum legt die G. so viel zurück? Warum nutzt sie die 170 Mio nicht, um weitere Wohnungen zu bauen? Das sollte doch eigentlich ihre Aufgabe sein. (Oder löst damit zumindest Bankkredite ab?)

 

Gruß, Michael

[Stairway]

Warum legt die G. so viel zurück? Warum nutzt sie die 170 Mio nicht, um weitere Wohnungen zu bauen? Das sollte doch eigentlich ihre Aufgabe sein. (Oder löst damit zumindest Bankkredite ab?)

 

Wie kommst du darauf das dies nicht der Fall ist? Diese 170 Mio. € an Rücklage "liegen" ja nicht in einer Schublade, sondern finanzieren die Aktiva, die ja nun zu 450 Mio. € aus Gebäuden besteht.

[Schildkröte]

Theoretisch berechnet man den Wert eines Firmenanteils so:

 

Eigenkapital = Anlagevermögen + Umlaufvermögen - Fremdkapital

 

Anteilswert = Eigenkapital / Summe aller Anteile

 

Soviel zur Theorie. Bei Genossenschaften ist zwischen Geschäftsguthaben und Rücklagen zu unterscheiden, welche beide zum Eigenkapital gehören.

Hier hilft ein Blick ins Genossenschaftsgesetz: http://www.gesetze-i.../geng/__73.html

§ 73 Auseinandersetzung mit ausgeschiedenem Mitglied

(1) Nach Beendigung der Mitgliedschaft erfolgt eine Auseinandersetzung der Genossenschaft mit dem ausgeschiedenen Mitglied. Sie bestimmt sich nach der Vermögenslage der Genossenschaft und der Zahl ihrer Mitglieder zum Zeitpunkt der Beendigung der Mitgliedschaft.

(2) Die Auseinandersetzung erfolgt unter Zugrundelegung der Bilanz. Das Geschäftsguthaben des Mitglieds ist vorbehaltlich des Absatzes 4 und des § 8a Abs. 2 binnen sechs Monaten nach Beendigung der Mitgliedschaft auszuzahlen. Auf die Rücklagen und das sonstige Vermögen der Genossenschaft hat das Mitglied vorbehaltlich des Absatzes 3 keinen Anspruch. Reicht das Vermögen einschließlich der Rücklagen und aller Geschäftsguthaben zur Deckung der Schulden der Genossenschaft nicht aus, hat das ehemalige Mitglied von dem Fehlbetrag den ihn betreffenden Anteil an die Genossenschaft zu zahlen, soweit es im Falle des Insolvenzverfahrens Nachschüsse an die Genossenschaft zu leisten gehabt hätte; der Anteil wird nach der Kopfzahl der Mitglieder berechnet, soweit nicht die Satzung eine abweichende Berechnung bestimmt.

(3) Die Satzung kann Mitgliedern, die ihren Geschäftsanteil voll eingezahlt haben, für den Fall der Beendigung der Mitgliedschaft einen Anspruch auf Auszahlung eines Anteils an einer zu diesem Zweck aus dem Jahresüberschuss zu bildenden Ergebnisrücklage einräumen. Die Satzung kann den Anspruch von einer Mindestdauer der Mitgliedschaft abhängig machen sowie weitere Erfordernisse aufstellen und Beschränkungen des Anspruchs vorsehen. Absatz 2 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(4) Die Satzung kann die Voraussetzungen, die Modalitäten und die Frist für die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens abweichend von Absatz 2 Satz 2 regeln; eine Bestimmung, nach der über Voraussetzungen oder Zeitpunkt der Auszahlung ausschließlich der Vorstand zu entscheiden hat, ist unwirksam.

 

Daraus lässt sich zuammenfassen, dass dir im Falle eines Ausscheidens aus der Genossenschaft nur dein eingezahltes Geschäftsguthaben zurückgezahlt wird. Darüber hinaus kann dir die Genossenschaft Teile der Rücklage, welche deinen Anteilen entspr., auszahlen. Hierzu hilft ein Blick in die Satzung deiner Genossenschaft oder ein Anruf bei dieser.

[WerKater]

Es existieren ca. 100 000 Geschäftsanteile, sodass jeder Anteil einen Wert von 2000 € haben sollte. Dies mehr als einen Faktor 10 höher als der "offizielle" Wert der Anteile, wie er in der Satzung festgelegt ist (und den ich z.B. auch bezahlt habe). Somit scheinen mir die Anteile massiv unterbewertet zu sein.

Ein entscheidender Punkt bei der Frage der Unterbewertung scheint mir zu sein, ob/wann/wie man den reellen Wert irgendwann realisieren könnte.

 

Wahr. Ich denke aber schon, dass die Mitglieder irgendwann das Geld sehen wollen (vorausgesetzt sie wissen, dass es da ist, was ich zugegebenermaßen für unwahrscheinlich halte) und letztlich haben sie die Entscheidungsgewalt.

 

 

 

Dies ist offenbar im Wesentlichen ein Effekt der hohen Ergebnisrücklagen.

Die hast du in deiner Berechnung des Wertes noch gar nicht berücksichtigt.

 

Was ich meinte war, dass ja die Rücklagen in der Bilanz als Eigenkapital stehen. Würde man die komplett den Geschäftsguthaben zuschlagen, bekäme man für einen Anteil einen Wert, der dem ökonomisch plausiblen entspricht (was trivial ist, sonst wäre ja die Bilanz nicht ausgeglichen).

 

 

Ich habe wenig Ahnung bzgl. Wohnungsgenossenschaften, würde aber untersuchen, ob die tatsächlich nur diesen Anteilseignern gehört, oder ob andere Stellen (die Stadt?) da noch irgendwelche Ansprüche haben.

 

Guter Einwand, muss ich mal graben. Aus der Satzung und dem Geschäftsbericht ging aber nix dergleichen hervor.

 

 

Auch die Bewertung der Häuser und Grundstücke wäre zu hinterfragen; obwohl der mir im Vergleich zu den Ergebnisrücklagen recht niedrig vorkommt.

 

Überschlagsmäßig kommt mir die Bewertung sogar etwas niedrig vor. Der durchschnittliche Wohnungswert der sich daraus ergibt ist deutlich kleiner als was was ich als fairen Wert für meine Wohnung empfinden würde (aber ich kann nicht einschätzen wie gut die anderen Wohnungen sind). Der Wert könnte durchaus plausibel sein, wenn man einfach konservativ schätzt und er scheint mir jedenfalls nicht übertrieben.

 

Warum legt die G. so viel zurück? Warum nutzt sie die 170 Mio nicht, um weitere Wohnungen zu bauen? Das sollte doch eigentlich ihre Aufgabe sein. (Oder löst damit zumindest Bankkredite ab?)

 

Gruß, Michael

 

Warum weiß ich nicht, der Geschäftsbericht enthält zwar den lapidaren Hinweis, dass der Jahresüberschuss der Rücklage zugeführt wird, aber schweigt sich zu den Gründen aus, warum man ihn nicht ausschüttet, wenn die Rücklagen doch eh schon so hoch sind.

 

Es wird, soweit ich weiß, sowohl neu gebaut und renoviert als auch Kredite abgelöst, soweit das im Rahmen der Kreditverträge geht. Aber die Rücklagen wachsen sogar langsam.

[Schildkröte]

Also im Grunde genommen muss man beim Eigenkapital einer Genossenschaft unterscheiden zwischen dem Geschäftsguthaben der Mitglieder und der aus Überschüssen gebildeten Rücklage.

Wie mit dieser Rücklage zu verfahren ist, steht ebenfalls im Genossenschaftsgesetz: http://www.gesetze-i.../geng/__91.html

 

§ 91 Verteilung des Vermögens

(1) Die Verteilung des Vermögens unter die einzelnen Mitglieder erfolgt bis zum Gesamtbetrag ihrer auf Grund der Eröffnungsbilanz ermittelten Geschäftsguthaben nach dem Verhältnis der letzteren. Waren die Mitglieder nach § 87a Abs. 2 zu Zahlungen herangezogen worden, so sind zunächst diese Zahlungen nach dem Verhältnis der geleisteten Beträge zu erstatten. Bei Ermittlung der einzelnen Geschäftsguthaben bleiben für die Verteilung des Gewinns oder Verlustes, welcher sich für den Zeitraum zwischen dem letzten Jahresabschluss und der Eröffnungsbilanz ergeben hat, die seit dem letzten Jahresabschluss geleisteten Einzahlungen außer Betracht. Der Gewinn aus diesem Zeitraum ist dem Guthaben auch insoweit zuzuschreiben, als dadurch der Geschäftsanteil überschritten wird.

(2) Überschüsse, welche sich über den Gesamtbetrag dieser Guthaben hinaus ergeben, sind nach Köpfen zu verteilen.

(3) Durch die Satzung kann die Verteilung des Vermögens ausgeschlossen oder ein anderes Verhältnis für die Verteilung bestimmt werden.

 

Aus Absatz 2 kann man ableiten, dass die Rücklagen unter den Mitgliedern aufgeteilt werden. Absatz 3 bietet jedoch die Möglichkeit dies zu verhindern.

Wie sieht es nun in der Praxis aus?

 

Die Volksbank in Schaumburg gibt ihren Mitgliedern die Rücklagen im Falle einer Liquidation zurück (§ 45): http://www.vb-is.de/...pdf/satzung.pdf

 

Der Konsum Leipzig lässt im Falle einer Luquidation die Vertreterversammlung über die Verwendung der Rücklage entscheiden (§ 35): http://www.konsum-le...sum_satzung.pdf

 

Die coop schließt nach § 39 Absatz 3 Satz 2 ihrer Satzung die Verteilung des restlichen Vermögens an ihre Mitglieder kategorisch aus: http://www.alles-mei...atzung_2011.pdf

 

Du siehst, wie unterschiedlich die einzelnen Genossenschaften sich verhalten. Ich kann dir also nur empfehlen, die Satzung deiner Genossenschaft aufmerksam durchzulesen.

[WerKater]

Jetzt habe ich schonmal was neues gelernt.

 

Erstmal: Die Ergebnisruecklage ist, wie Stairway und Schildkroete herausstellen, ein Teil des Eigenkapitals. Es ist nicht (wie ich es mir naiv vorstellte, und ich glaube Maikel auch) eine tatsaechliche Ruecklage im Sinne von [stairway, paraphrasiert] Geld in einer Schublade

 

Ich fasse zusammen: Die besprochene Genossenschaft ist in der Tat ca. 200 Mio €, das sind 2000€ pro Anteil. Damit sind die Anteile im Grunde massiv unterbewertet, aber es ist sehr zweifelhaft, ob sich daraus Profit schlagen laesst: Bei Austritt bekommt man nur den Preis der Geschaeftsanteile zurueck, keinen Anteil an der Ergebnisruecklage.

 

Zur Aufloesung heisst es in unserer Satzung nur:

Für die Abwicklung sind die Bestimmungen des Genossenschaftsgesetzes maßgebend.

 

Also ist der von Schildkroete zitierte §91 relevant. Entscheidender Satz:

(2) Überschüsse, welche sich über den Gesamtbetrag dieser Guthaben hinaus ergeben, sind nach Köpfen zu verteilen.

 

Falls ich also hier mal ausziehe, behalte ich als Spekulationsobjekt genau einen Anteil, der mir im Aufloesungsfall einen Teil der Ergebnisruecklage sichert

 

Die coop schließt nach § 39 Absatz 3 Satz 2 ihrer Satzung die Verteilung des restlichen Vermögens an ihre Mitglieder kategorisch aus: http://www.alles-mei...atzung_2011.pdf

 

Das finde ich ja einen ganz schoenen Klopfer. Dem Wortlaut der Satzung nach kann die Vertreterversammlung da das restliche Vermögen also an jedes beliebige Nichtmitglied ausschuetten, aber auf keinen Fall an Mitglider. Das finde ich ... absurd

[Schildkröte]

Die coop schließt nach § 39 Absatz 3 Satz 2 ihrer Satzung die Verteilung des restlichen Vermögens an ihre Mitglieder kategorisch aus: http://www.alles-mei...atzung_2011.pdf

 

Das finde ich ja einen ganz schoenen Klopfer. Dem Wortlaut der Satzung nach kann die Vertreterversammlung da das restliche Vermögen also an jedes beliebige Nichtmitglied ausschuetten, aber auf keinen Fall an Mitglider. Das finde ich ... absurd

 

Es gab hier schonmal eine umfangreiche Diskussion zu Konsumgenossenschaften: http://www.wertpapie...__1#entry771576

 

Ich bin in der Diskussion auf zahlreiche Konsumgenossenschaften näher eingegangen.

Die coop macht mit einem Umsatz von etwa 1,2 Mrd. € ca. 2/3 des Umsatzes aller deutschen Konsumgenossenschaften zusammen und zahlt jedes Jahr ca. 4% Dividende. Das hört sich erstmal schön an. Man muss jedoch wissen, dass die coop mal über ihr Stammgebiet in SH-MV-HH hinaus in Süddeutschland expandieren wollte. Dieser Expansion machte u. a. die Krise 2007/2008/2009 einen Strich durch die Rechnung. Die betroffenen Märkte wurden dann von der REWE übernommen, welche auch mit einer stillen Einlage an der coop beteiligt ist.

Der Umstand, dass die Mitglieder im Falle einer Liquidation keinen Anspruch auf die Rücklagen haben, war mir bisher auch nicht bekannt. Aus den o. g. Gründen war mir schon immer klar, dass die REWE nur darauf wartet, dass die coop mal ins Straucheln kommt, um sie dann zu schlucken. Dass die REWE sich dann aber möglicherweise auch noch die Rücklagen einheimst, ist schon ein starkes Stück.

Bisher habe ich nur Anteile am Konsum Hagenow, die coop und der Konsum Leipzig sind noch auf der Watchlist. Die coop werde ich nun wohl von dieser löschen.

 

Bei meiner Oma war es übrigens ähnlich. Sie war Mitglied in einer Gartengenossenschaft, welche von einer größeren Firma geschluckt wurde. Die Vertreterversammlung hat dem zugestimmt, den Mitgliedern wurden ihre Geschäftsguthaben ausgezahlt. Später hat sich herausgestellt, dass der Vorstandsvorsitzende das 30fache seines Geschäftsguthabens erhalten hat...

Leider hatte ich damals noch nicht den Durchblick von heute.

[Polarstern]

Guten Tag,

 

ich wohne ebenfalls bei einer Wohnungsgenossenschaft Wohnstätten Cuxhaven (http://www.wohnstaetten-cuxhaven.de/fb/gb2012/index.html#1/z)

 

 

Anlagevermögen: 35 Mio € (im Wesentlichen Häuser )

 

 

Eigenkapital:

- Geschäftsguthaben: 2 Mio € (das ist der Gegenwert der Geschäftsanteile, durch deren Erwerb man Mitglied wird)

- Ergebnisrücklagen: 8 Mio €

 

Verbindlichkeiten: 27 Mio € (Bankkredite)

 

Da den Genossen jährlich 4 % auf den genossenschaftsanteil ausgeschüttet wird überlege ich weitere Anteile zu zeichenen um nicht allein auf Aktienfonds und Sparguthaben zu setzen

Wie seht Ihr das Risko bei der Anlage?

 

Liebe Grüße und Danke für jede Antwort/Meinung im Vorraus.

 

Polarstern

[Schildkröte]

Deine Angaben sind etwas spärlich. Meinst du die Wohnungsbaugenossenschaft "Handwerk" Cuxhaven? Wenn du beim Internetauftritt vom Bundesanzeiger im Feld "Suchen" den Namen eines Unternehmens eintippst, kannst du dir in Ruhe den Geschäftsbericht anschauen: https://www.bundesanzeiger.de/ebanzwww/wexsservlet

[Polarstern]

Vielen dank für Deine Antwort. Ich meine die Wohnstätten Cuxhaven eG. nicht die Wohnungsbaugenossenschaft Handwerk. Warscheinlich habe ich einfach zu wenig Erfahrung um den Geschäftsbericht richtig einordnen zu können. Warscheinlich ist die Anlage deshalb eher nichts für mich.