Wohneigentum Renditewunder?

[Hermann]

Hallo Zusammen,

 

ich würde gerne Eure Meinung zu einer Diskussion zwischen einem Arbeitskollegen und mir hören, auch wenn es nicht um Wertpapiere geht.

Angefangen hat es mit seiner Behauptung, Kreditabtrag bei Kauf auf Pump wäre einträglicher als Miete zu zahlen, da man den Kreditabtrag ja sozusagen in die eigene Tasche spart (Den Unterschied zwischen Tilgung und Zinsen kennt er jetzt).

 

Ich sehe das aber gar nicht so, denn in beiden Fällen - als Mieter und Erbauer einer gleichartigen Immobilie - zahlt man eine "Benutzungsgebühr" für die Nutzung von fremdem Vermögen!

Als Mieter nutze ich das Vermögen (die Immobilie) des Vermieters und entrichte dafür Mietzins.

Als Immobilienkäufer zahle ich Kreditzinsen, was ja auch eine Art Nutzungsgebühr für das mir überlassene Vermögen ist.

 

Theoretisch müsste das Mieten sogar günstiger sein:

Als Mieter nutze ich lediglich ein konkretes assetgebundenes Vermögen (eine ganz bestimmte Immobilie).

Für das Geld der Bank habe ich gewisse Nutzungsfreiheiten (Wie sieht das Haus aus, welche Firma beauftrage ich, etc), was den Bankkredit eigentlich etwas teurer machen sollte.

 

Des Weiteren trage ich als Erbauer das Herstellrisiko der Immobilie und die Bank auch ein Kreditausfallsrisiko, was den Kredit auch teurer machen sollte.

 

Auch die Lektüre "Kaufen oder Mieten" von Gerd Kommer rechnet einem vor, dass der Mieter finanziell besser dasteht als der Erbauer auf Pump.

 

Nur irgendwie komme ich mit meinem Kollegen nicht auf einen gemeinsamen Nenner.

 

Liege ich denn so falsch?

 

Grüße

H

[hugolee]

Herzlich Willkommen im Forum.

Wir haben hier im Forum auch eine Such-Funktion.

Die habe ich benutzt...und siehe da es gibt schon einen Thread dazu

Mein Link

Viele hier im Forum haben sich also schon mit diesem Thema befasst.

Viel Spaß beim Einlesen und im Forum!!!

 

hugolee

[harryguenter]

Eieiei, diese Diskussion "Mieten versus Kaufen" wurde hier im Forum schon oft diskutiert - vielleicht suchst Du mal wenn Du seitenlang Argumente lesen willst.

Persönlich (Hauseigentümer) halte ich die Diskussion zumindest mal für schierig. Allein auf's finanzielle heruntergebrochen mag der Mieter am Ende auch günstiger wohnen, wenn man einige Details außer acht läßt. Die Meisten Mietswohnungen die ich kenne sind allerdings eher in "Standardausführung" gehalten, wogenen Eigentümer zuminest punktuell gehobenee Ausstattungen einbauen, was dem Mieter z.T. verwehrt ist. Von daher finde ich die Vergleichbarkeit oft schon schwierig. Mieten vs. Eigentum ist auch eine "Gefühlssache". Manche Menschen beruhigt es in ihren eigenen 4 Wänden (wenn Sie es mal sind) in deutlich größeren grenzen "machen können was sie wollen". Natürlich kann man auch über Klumpenrisiken bei der Vermögensverteilung eines Hausbesitzers reden - andere werden die Sachwertinvestition dagegenhalten. Historisch betrachtet hatte mal das eine, mal das andere Vorteile.

Fazit: Ich sehe da keinen objektiven Köningsweg. Es gibt gute gründe für und gegen einen Hauskauf.

 

Angefangen hat es mit seiner Behauptung, Kreditabtrag bei Kauf auf Pump wäre einträglicher als Miete zu zahlen, da man den Kreditabtrag ja sozusagen in die eigene Tasche spart (Den Unterschied zwischen Tilgung und Zinsen kennt er jetzt).

Bei den derzeitig niedrigen Zinssätzen kann das Verhältnis von Zins- zu Tilgungsanteil zu gunsten des Käufers genutzt werden.

 

Ich sehe das aber gar nicht so, denn in beiden Fällen - als Mieter und Erbauer einer gleichartigen Immobilie - zahlt man eine "Benutzungsgebühr" für die Nutzung von fremdem Vermögen!

Ja, nur das der Anteil des fremden Vermögens kontinuierlich abnimmt.

 

Für das Geld der Bank habe ich gewisse Nutzungsfreiheiten (Wie sieht das Haus aus, welche Firma beauftrage ich, etc), was den Bankkredit eigentlich etwas teurer machen sollte.

Das verstehe ich nicht? Seit wann verteuert "wie sieht das Haus aus" den Kauf oder die Finanzierung?

Ich meine, ich kenne genug Mietsinteressenten die sich eine Wohnung angucken, sagen "ich habe mir was anderes vorgestellt" und sich ne andere Wohnung anschauen. Das kann dann auch teuerer werden...

 

Des Weiteren trage ich als Erbauer das Herstellrisiko der Immobilie und die Bank auch ein Kreditausfallsrisiko, was den Kredit auch teurer machen sollte.

Das Risiko trägt Dein Vermieter auch, ist auch nicht blöd und weiß das, und wälzt die Kosten damit auf Dich ab - im Mittel auch die Kosten des verbleibenden Restrisikos. Die Gebäudeversicherung ist regelmäßiger Bestandteil der Nebenkostenabrechnung und wird dort umgelegt.

 

Nur irgendwie komme ich mit meinem Kollegen nicht auf einen gemeinsamen Nenner.

Es gibt kein objektiv "richtig" oder "billiger" in dieser Frage aus meiner Sicht.

Was wäre es Dir Wert morgen Dein Badezimmer rausreißen und erneuern zu können wenn Dir danach ist? Was wäre es Dir wert eine energetische Sanierung vornehmen zu können wenn Du willst, und nicht davon abhängig zu sein wann und ob Dein Vermieter das tun will? Was ist Dir die die räumliche und finanzielle Flexibilität oder Eingeschränktheit wert? Dieser Art Fragen gibt es viele und mir ist kein Preis dafür bekannt.

[Maikel]

Ich sehe das aber gar nicht so, denn in beiden Fällen - als Mieter und Erbauer einer gleichartigen Immobilie - zahlt man eine "Benutzungsgebühr" für die Nutzung von fremdem Vermögen!

Als Mieter nutze ich das Vermögen (die Immobilie) des Vermieters und entrichte dafür Mietzins.

Als Immobilienkäufer zahle ich Kreditzinsen, was ja auch eine Art Nutzungsgebühr für das mir überlassene Vermögen ist.

Wenn du nur die Zinsen zahlen würdest, aber keine Tilgung, hättest du recht.

Da man den Kredit mit der Zeit aber auch tilgt, gehört das eigene Haus irgendwann einem selbst; im Gegensatz zur Mietwohnung.

 

Des Weiteren trage ich als Erbauer das Herstellrisiko der Immobilie und die Bank auch ein Kreditausfallsrisiko, was den Kredit auch teurer machen sollte.

Ausfallrisiken kalkuliert ein Vermieter auch ein, Stichworte Mietnomaden und Leerstand.

 

Gruß, Michael

[harryguenter]

Ausfallrisiken kalkuliert ein Vermieter auch ein, Stichworte Mietnomaden und Leerstand.

Jepp, deswegen sollte man sich als Mieter auch gar nicht so gleichgültig gegenüber z.B. Mietnomaden geben.

Denn diese Risikokalkulation verteuert die eigene Miete und sorgt auch dafür dass man sich vor Abschluß eines Mietvertrages z.T. finanziell "nackig" machen darf durch Mieterselbstauskünfte, Schufaerklärungen usw..

[Stutz]

Wenn du nur die Zinsen zahlen würdest, aber keine Tilgung, hättest du recht.

Da man den Kredit mit der Zeit aber auch tilgt, gehört das eigene Haus irgendwann einem selbst; im Gegensatz zur Mietwohnung.

Zumindest in Deutschland. In der Schweiz sieht das derzeit häufig anders aus und wird daher zwangsläufig irgendwann in einem gewaltigen BUMM enden.

[John Silver]

...

Ausfallrisiken kalkuliert ein Vermieter auch ein, Stichworte Mietnomaden und Leerstand.

 

Gruß, Michael

Das Problem von Mietnomaden und Leerstand kann von "großen" Vermietern, sprich Vermietern mit sehr vielen Objekten, auf die anderen Mieter umgelegt werden.

Kommer schreibt dazu auch etwas in seinem Buch.

Die Vielzahl der "kleinen" Vermieter mit lediglich 1-3 Objekten wird aber kaum in der Lage sein am Markt einen solchen Risikoaufschlag durchzusetzen.

 

Aus der rein subjektiven persönlichen Erfahrung von Bekannten kann ich nur sagen, dass "schlechte Mieter" (nicht ganz so schlimm wie Miet-Nomaden, aber eben auch),

Leerstand und diverser weiterer Ärger mit Mietern die Rendite extrem belasten können.

[airplane]

http://www.businessinsider.com/robert-shiller-home-investment-a-fad-2013-2

[Morbo]

zu den langen Diskussionen die man hier im Forum ausgraben kann, noch zwei Stickworte: "Wert" und "Preis" - wird von nicht wenigen Haeuslebauern gern und aeusserst elegant verwechselt.

[harryguenter]

Das Problem von Mietnomaden und Leerstand kann von "großen" Vermietern, sprich Vermietern mit sehr vielen Objekten, auf die anderen Mieter umgelegt werden.

Kommer schreibt dazu auch etwas in seinem Buch.

Die Vielzahl der "kleinen" Vermieter mit lediglich 1-3 Objekten wird aber kaum in der Lage sein am Markt einen solchen Risikoaufschlag durchzusetzen.

Aus der rein subjektiven persönlichen Erfahrung von Bekannten kann ich nur sagen, dass "schlechte Mieter" (nicht ganz so schlimm wie Miet-Nomaden, aber eben auch), Leerstand und diverser weiterer Ärger mit Mietern die Rendite extrem belasten können.

Ich sehe das ein bisserl anders.

Im Mittel über alle Kleinvermieter ist dieser Risikoaufschlag auch enthalten. Wenn im Einzelfall das Mietnomaden oder Leerstandsrisiko dann allerdings eintritt, ist das natürlich nicht vollständig gedeckt.

Für den Mieter ist es egal - im ortsüblichen Mietpreis ist der Risikoaufschlag enthalten.

[BondWurzel]

zu den langen Diskussionen die man hier im Forum ausgraben kann, noch zwei Stickworte: "Wert" und "Preis" - wird von nicht wenigen Haeuslebauern gern und aeusserst elegant verwechselt.

genau....genaueres weiß man erst, wenn man seine Immo verkaufen will oder muss.

 

Zur Eigennutzung ist eine Immo natürlich was Feines bei den jetzigen Finanzierungskosten, aber Abnutzung und Verschleiß gehören hier auch dazu.

 

Mieten ist natürlich aktuell im Vergleich nicht so prickelnd.

 

Fremdvermietung finde ich ganz schlecht, wenn man keinen pflegeleichten Dauermieter hat, kann das zum Dauerstreß werden.

[Emilian]

Mieten ist natürlich aktuell im Vergleich nicht so prickelnd....

In aller Regel ja, Bond.

 

Es hängt natürlich auch von der Stadt/Gegend ab:

http://www.immobilo.de/mieten/leipzig

(über 16.000 Angebote) B)

 

Hab vorhin in der Tram ein Angebot gelesen: Erstbezug nach Vollsanierung / die ersten 3 Monate Kaltmiete geschenkt/ etc. pp

Ich denke so läßt sichs auch ganz gut als Mieter leben.

 

LG Emilian.

 

PS: Und btw. bei uns bezahlt der Vermieter den Makler!

[Basti]

Mieten ist natürlich aktuell im Vergleich nicht so prickelnd....

In aller Regel ja, Bond.

 

Es hängt natürlich auch von der Stadt/Gegend ab:

http://www.immobilo.de/mieten/leipzig

(über 16.000 Angebote) B)

 

Hab vorhin in der Tram ein Angebot gelesen: Erstbezug nach Vollsanierung / die ersten 3 Monate Kaltmiete geschenkt/ etc. pp

Ich denke so läßt sichs auch ganz gut als Mieter leben.

 

LG Emilian.

 

PS: Und btw. bei uns bezahlt der Vermieter den Makler!

 

 

hatte auch mal mit dem Gedanken gespielt - hier in Leipzig eine Wohnung zu Vermietungszwecken zu kaufen... war mir dann aber alles zu unsicher (bei den Leerstandszahlen) und zuviel Stress (für mich wäre das wirtschaftliches Neuland) :-

 

dann lieber das nette Häuschen am Stadtrand zur Eigennutzung

[Emilian]

Basti: Ja sehe ich ähnlich. Für Immo-Anleger find ich Leipzig denkbar ungeeignet. Obwohl z.B. Gerald wohl auch auf Wohneigentum aus ist. Da spielt dann wohl gern auch zugestandenermaßen der emotionale Faktor eine große Rolle. Die Rendite kann es aus o.g. Gründen wohl eher nicht sein.

 

LG - Emilian.

[Basti]

Viele in meinem Freundeskreis haben Unternehmen rund um´s Bauhandwerk und berichten da ähnliches...

 

einige haben etliche Häuser und Wohnungen hier in Leipzig und die meisten haben die "Ladenhüter" jetzt in den Boomzeiten abgestoßen...

 

fast alle haben mir damals auch davon abgeraten - gerade, wenn man nicht wirklich vom Fach ist bzw. gleich eine Firma hat, die das Ganze dann zum Selbstkostenpreis renovieren kann...

 

lediglich im hochpreisigen Segment wird anscheinend gutes Geld mit Vermietung hier verdient - auch weil sorgfältiger mit dem Wohneigentum umgegangen wird... der ideale Fall: ein komplettes Haus im gehobenen Stil - ein Teil der Wohneinheiten vermietet und einen Teil gleich als Eigentumswohnung weiterverkauft (welche dann sorgfältig auf das Haus aufpassen, Kleinreparaturen selbst erledigen etc.) -> da sind wohl ca. 10% Rendite auf´s EK drin (die nötigen Summen dafür sind aber def. nicht meine Liga gewesen damals)

[Emilian]

Stimmt, im Hochpreissektor geht wohl einiges. Das hab ich auch gehört.

[StinkeBär]

Sollte eine normale Mietpreiskalkulation am Markt durchsetzbar sein, dann ist theoretisch der Mieter immer am schlechtesten dran, aber eben nur theoretisch.

 

Privatinvestoren sollten sehr fachkundig sein bevor sie in Immobilien anlegen, sonst wird es teuer.

[BondWurzel]

In der Theorie ist der Mieter gegenüber dem Selbstnutzer(zahlt kein Mietausfallwagnis und Gewinnzulage) als auch gegenüber dem Vermieter(legt alles um + Gewinnmarge) am schlechtesten dran.

 

Im praktischen Einzelfall kann das auch wegen der ungewissen Zukunft allerdings anders aussehen. Hängt von vielen Parametern ab.

 

Du empfiehlst also nichts...Diese Theorie hat ja keinen praktischen Nutzen.

[StinkeBär]

In der Theorie ist der Mieter gegenüber dem Selbstnutzer(zahlt kein Mietausfallwagnis und Gewinnzulage) als auch gegenüber dem Vermieter(legt alles um + Gewinnmarge) am schlechtesten dran.

 

Im praktischen Einzelfall kann das auch wegen der ungewissen Zukunft allerdings anders aussehen. Hängt von vielen Parametern ab.

 

Du empfiehlst also nichts...Diese Theorie hat ja keinen praktischen Nutzen.

 

Es kommt bei Immobilien sehr auf den Einzelfall an. Alle Fallkonstellationen aufzuzeigen, wo eine Immobilie sind macht, ist mir zu mühsig. Es bedarf eines konkreten Fallbeispiels, was so nicht vorliegt.

 

Fakt ist - der Mieter zahlt bei einem funktionierenden Immobilienmarkt alles. Der Selbstnutzer spart die Gewinnzulage und das Mietausfallwagnis, der Vermieter kassiert diese Art Risikoprämie.

 

Eine eigene Immobilie ist Luxus, da geht es nicht nur um monetäre Aspekt, sondern auch im erheblichen Maße um nichtmonetäre Nutzensaspekt wie Lebensqualität. Eure Frauen werden euch schon die Exceltabellen noch im Laufe des Lebens um die Ohren hauen, und mal ehrlich, sollen die eigenen Kinder wirklich in Problembezirken aufwachsen, nur weil ihr so geldgierig seit und nur die Miete für nen Plattenbau bezahlen wollt? (bewusst überspitzt und provokant formuliert, um den Blick weg von den schlichten Zahlen zu lenken)

 

Die Rendite von einem Einfamilienhaus liegt oftmals unter der Inflationsrate und trotzdem werden sie gebaut. Und warum, fragt eure Frauen, die werden euch zu gegebener Zeit viele Argumete nennen, die materiell nicht zu fassen sind. Der Mensch ist nicht rational.

 

Es gibt aber auch viele Fallkonstellationen, wo eine Immobilie keinen Sinn macht, schon allein wegen der langfristigen örtlichen Gebundenheit.

 

Am sinnvollsten wäre wohl eine Art persönliche Nutzwertanalyse, welche man dann ins Verhältnis zu den Kosten setzt, um das persönliche Kosten-Nutzen-Verhältnis zu ermitteln.

 

Ein Unternehmen setzt bei einer Standortentscheidung auch solche Instrumente ein, warum also nicht auch privat, aber selbst die Gewichtung der Kriterien ist höchst subjektiv.

Den einen bedeutet Flexibilität viel mehr als einen anderen, der andere will schnell liquidieren können, der andere liebt das langfristige investieren und den monatlichen Cashflow.

 

Diese weitreichende Entscheidung sollte und kann wahrscheinlich nur jeder selber für sich treffen.

 

Ich bin prinzipiell ein Freund von einem schönen Einfamilienhaus mit Garten, Teich, Terasse/Balkon und Hundezwinger.

 

Und bei Immobilien sollte man nicht nur auf die Mietrendite (ähnlich der Dividendenrendite schauen), sondern auch die anderen wertbeeinflussenden Faktoren im Blick haben.

 

Daher ist Sachverstand, anders als bei Aktien, hier unbedingt erforderlich. Ich würde einen Immobilienkauf schon in die Kategorie bedeutende Lebensentscheidung ähnlich dem Kinder kriegen oder Wahl der Lebensgefährtin einordnen. (Zumindest für Leute die über keine großen Anlagesummen verfügen und sich nur wenige immobilien leisten können).

 

Fazit, genau überlegen, ob es für einen Sinn macht, pauschal lässt sich das schwer sagen, auch wenn die Antwort sehr unbefriedigend ist.

[John Silver]

Die Punkte von Stinkebär werden in dem Buch von Kommer "Kaufen oder mieten" (fast) alle behandelt.

 

(Meine Kritikpunkte / mein Kommentar zu "Kaufen oder mieten" steht hier; Beitrag #389 und #394)

 

https://www.wertpapier-forum.de/topic/28571-was-lest-ihr-zur-zeit/?do=findComment&comment=802630

 

Und natürlich in diesem Thread:

 

https://www.wertpapier-forum.de/topic/32613-gerd-kommer-kaufen-oder-mieten-wie-sie-fur-sich-die-richtige-entscheidung-treffen/?do=findComment&comment=594494

[35sebastian]

Immobilien als Renditeobjekt eignen sich nicht für normale Anleger.

Ein eigenes Haus ist aus Renditesicht absoluter Luxus. Aber es steigert ungemein die Lebensqualität. Man gönnt sich ja sonst nichts.

[Hermann]

Vielen Dank an alle für die interessanten uns spannend zu lesenden Anmerkungen.

Insbesondere John Silvers Verweis auf seine Kritik am Kommer-Buch war sehr aufschlußreich.

 

Ich nehme mal mit: Haus als Investition: möglicherweise profitabel; Haus als Lebensqualität: unbedingt (außer im Alter)

 

Grüße

H