EYEMAXX Real Estate

[SkyWalker]

Eyemaxx hat Veröffentlicht wofür die Mittel aus der Kapitalerhöhung verwendet werden sollen.

 

Zitat

Um schnell eine relevante Marktposition bei Mikroapartments und Studentenheimen zu sichern, hat EYEMAXX bereits konkrete Gespräche über eine Minderheitsbeteiligung an einem in diesem Bereich spezialisierten Unternehmen begonnen. Diese Verhandlungen betreffen neben der Übernahme einer Beteiligung auch den direkten Einstieg in attraktive Entwicklungsprojekte und könnten bei weiter erfolgreichem Verlauf in den kommenden Wochen ebenfalls zu einer unterschriftsreifen Vereinbarung führen.

 

Zitat

Die von EYEMAXX angestrebte und von der außerordentlichen Hauptversammlung vom 28. November 2017 noch zu genehmigenden Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Finanzierung dieser Beteiligung und der neuen Projekte in den Bereichen Mikroapartments, Studentenheime sowie Hotels.

 

[Schildkröte]

Eyemaxx will jetzt echt auch in Studentenwohnheime und Mikroapartments machen...? Hierzu verweise ich ganz einfach mal auf diesen Thread. 

[ImperatoM]

Am 23.10.2017 um 17:17 schrieb Schildkröte:

Eyemaxx will jetzt echt auch in Studentenwohnheime und Mikroapartments machen...? Hierzu verweise ich ganz einfach mal auf diesen Thread. 

 

Eyemaxx baut tendentiell alles, was eine hohe Rendite einbringt, scheint mir. Das Knowhow ist sicher vorhanden - wer Pflegeheime und Hotels bauen kann, kann auch Studentenbuden bauen. Erfahrungsgemäß hat Müller auch sehr gute Kontakte zu Folgeinvestoren, so dass ich mir wenig Sorgen mache, was Rendite und Nachfrage angeht.

 

Die ewigen Kapitalerhöhungen nerven allerdings tatsächlich. Ich versuche, mich im Kopf davon freizumachen, denn rein logisch betrachtet ist eine KE ja überhaupt nichts schlechtes sofern die Einnahmen sinnvoll investiert werden. Das zeigt auch de Entwicklung der letzten Jahre: zwar wurde man als Aktionär recht regelmäßig mit KEs "belastet", das hat aber dem EPS, dem Buchwert pro Aktie und auch dem Aktienkurs alles andere als schlechtgetan. Insofern sehe ich auch dieser KE positiv entgegen.

[Schildkröte]

vor 17 Minuten schrieb ImperatoM:

Eyemaxx baut tendentiell alles, was eine hohe Rendite einbringt, scheint mir. Das Knowhow ist sicher vorhanden - wer Pflegeheime und Hotels bauen kann, kann auch Studentenbuden bauen. Erfahrungsgemäß hat Müller auch sehr gute Kontakte zu Folgeinvestoren, so dass ich mir wenig Sorgen mache, was Rendite und Nachfrage angeht.

 

In dem verlinkten Thread habe ich ja einen längeren Beitrag geschrieben, warum ich Studentenwohnungen und Mikroapartments recht skeptisch gegenüberstehe. Auch von anderer Seite kommt ähnliche Kritik. Allerdings betrifft das ja vor allem die anschließende Nutzung bzw. Vermietung der Wohneinheiten durch den Eigentümer. Solange Eyemaxx genügend Aufträge zum Bau von Studentenwohnheimen und Mikroapartments erhält, sei es dem Unternehmen als Projektierer gegönnt. 

[Chulian]

Alles richtig gemacht haben in der Situation offensichtlich erstmal die, die bei unter 11€ (nach-)gekauft haben. Das ich nicht dazugehöre ärgert mich schon ein wenig.

 

Bezüglich Studentenwohnheimen:

1. Kenne ich keine größere Unistadt in der momentan kein Mangel an guten Studentenwohnungen herscht.

2. Gehen die Geburtenzahlen zwar tendenziell zurück aber dafür studiert auch ein immer größerer Prozentsatz, insbesondere aus den Nicht-Akademikerhaushalten die im Schnitt eher über ein geringeres Einkommen. Diese wiederrum zieht es vermehrt in Studentenwohnheime.

3. Gerade bei den von dir angesprochenen Dorf-FHs ist der Bedarf an Studentenwohnheimen noch sehr groß. Beispiel aus der Stadt in der ich jetzt lebe: FH-Zweigstelle der nächst größeren Stadt (Einwohner: ~80k hier, ~330k dort; Studenten nur FH hier rasantes Wachstum innerhalb weniger Jahre auf 1600 Studenten, ~8000 Studenten mit leichtem Wachstum). Hier vor Ort gab es praktisch keine Studentenwohnheime, erst jetzt nach Jahren auf initative der Stadt wird zentral gebaut, um auch das studentische Leben zu fördern und die Stadt langfristig attraktiver zu machen.

 

=> Studentenwohnheime können wie alle Immobilienprojekte sehr profitabel sein, wenn man sie richtig umsetzt.

[ImperatoM]

vor 14 Minuten schrieb Chulian:

Beispiel aus der Stadt in der ich jetzt lebe: FH-Zweigstelle der nächst größeren Stadt (Einwohner: ~80k hier, ~330k dort; Studenten nur FH hier rasantes Wachstum innerhalb weniger Jahre auf 1600 Studenten, ~8000 Studenten mit leichtem Wachstum).

 

Klingt nach Minden und Bielefeld?

[ImperatoM]

Eyemaxx hat seine Jahreszahlen veröffentlicht. Erwartungsgemäß steigen Ebit und Jahresgewinn deutlich, das EPS schrumpft leicht (wegen der KE mittendrin).

Fürs laufende Jahr erwartet man "weitere deutliche Gewinnsteigerungen".

 

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-02/43032162-dgap-news-eyemaxx-real-estate-ag-eyemaxx-hat-dynamischen-wachstumskurs-auch-im-geschaeftsjahr-2016-2017-fortgesetzt-deutsch-016.htm

 

[ImperatoM]

Ich habe das aktuelle Tief genutzt, um meine Eyemaxx-Wandelanleihen gegen die Aktie zurückzutauschen. Nun bekomme ich zwar keine Zinsen mehr, dafür aber bald schon Dividende. Und außerdem müsste ich mit dem Wandler ja bald 11,89 für Aktien bezahlen, aktuell kann man damit verglichen zu 10% Rabatt kaufen. Und der Wandler wird sogar weiterhin über 100% gehandelt. Alles sprach also für den Tausch, und die Chance wollte ich mir nicht entgehenlassen.

 

Der Jahresbericht ist übrigens vorgestern erschienen.

 

[ImperatoM]

Sehr interessanter Interviewteil zu den häufig genutzten Forward-Sales:

 

financial.de: Wie will EYEMAXX die Anleihe denn in fünf Jahren zurückzahlen?

 

Dr. Michael Müller: Wir haben in den vergangenen Jahren zwei unserer Anleihen pünktlich zurückgezahlt und auch unsere Zinsen zahlen wir natürlich immer pünktlich. Nicht anders wird es bei der neuen Anleihe sein. Der Zeichner der Anleihe muss wissen, dass EYEMAXX neben allen anderen Refinanzierungsmöglichkeiten über eine sehr starke Innenfinanzierungskraft verfügen. Wir arbeiten sehr profitabel. Allein in den Jahren 2020 bis 2022 werden drei Großprojekte mit einem Gesamtvolumen von über 500 Millionen Euro abgeschlossen, also vor der Fälligkeit der neuen Anleihe. Damit generieren wir nicht nur Gewinne, sondern auch hohe Cashflows. Signifikante Projektteile haben wir schon im Rahmen von so genannten Forward Sales verkauft.

 

financial.de: Wie muss man sich einen Forward Sale mit Blick auf die Gewinn- und Verlustrechnung vorstellen?

 

Dr. Michael Müller: Bei einem Forward Sale vereinbaren wir bereits heute mit einem festen Käufer den Verkaufspreis. Wir haben damit eine perfekte Planungssicherheit. Der Kaufpreis fließt dann aber erst nach Übergabe der entsprechenden Immobilien und auch den Gewinn weisen wir dann erst aus. In unseren aktuellen Zahlen spielen diese Forward Sales also keine Rolle, aber wir und die Investoren haben damit eine hohe Visibilität für das, was kommen wird.

Quelle: http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-04/43595139-dgap-news-financial-de-neue-anleihe-der-eyemaxx-real-estate-ag-rendite-auf-solidem-fundament-deutsch-016.htm

 

Das bestätigt nochmal, dass Eyemaxx für die Zukunft schon hohe Gewinne sicher einplanen kann.

[DrFaustus]

Dr. Michael Müller: Bei einem Forward Sale vereinbaren wir bereits heute mit
einem festen Käufer den Verkaufspreis. Wir haben damit eine perfekte
Planungssicherheit. Der Kaufpreis fließt dann aber erst nach Übergabe der
entsprechenden Immobilien und auch den Gewinn weisen wir dann erst aus. In
unseren aktuellen Zahlen spielen diese Forward Sales also keine Rolle, aber
wir und die Investoren haben damit eine hohe Visibilität für das, was kommen
wird.

 

Das halte ich ehrlich gesagt für etwas fragwürdig. Wenn es keine Rücktrittsmöglichkeit für den Verkauf gibt, müsste man die zu zahlenden Kaufpreise eigentlich als Forderung und somit GuV wirksam einbuchen.

Vermutlich gibt es für den Käufer unter gewissen Umständen die Möglichkeit eines Rücktritts. Dann wäre die "perfekte Planungsmöglichkeit" aber trotzdem mit Risiken verbunden.

 

[ImperatoM]

vor 2 Stunden schrieb DrFaustus:

Das halte ich ehrlich gesagt für etwas fragwürdig. Wenn es keine Rücktrittsmöglichkeit für den Verkauf gibt, müsste man die zu zahlenden Kaufpreise eigentlich als Forderung und somit GuV wirksam einbuchen.

Vermutlich gibt es für den Käufer unter gewissen Umständen die Möglichkeit eines Rücktritts. Dann wäre die "perfekte Planungsmöglichkeit" aber trotzdem mit Risiken verbunden.

 

Klar: Alles steht unter der Bedingung, dass der Bau auch tatsächlich erfolgreich übergeben wird. Bisher hat Eyemaxx zwar jedes mal pünktlich geliefert, aber natürlich bleibt da ein Restrisiko - das man aber immerhin selbst in der Hand hat. Theoretisch könnte natürlich auch der Käufer zahlungsunfähig werden, so dass man einen neuen suchen muss. Solche Risiken gehören natürlich dazu, insofern ist "perfekt" (Müller) sicherlich übertrieben. Aber stark ist es trotzdem, insbesondere wenn man sieht, dass bisher nie etwas schiefging, die Risiken also wohl selten eintreten.

[DrFaustus]

Nun. Auch wenn ich so manche Ansicht von dir teile, wäre ich da vorsichtiger. Gerade ein Umfeld steigender Zinsen, wie es momentan nicht auszuschließen ist, macht dem Immobilienmarkt Probleme. Hochgehebelte Unternehmen trifft es da noch früher. (1000 Mio. EUR Pipeline vs. 50 Mio. EUR Eigenkapital ist für mich ein sehr hoher Hebel). Und wenn der Käufer plötzlich nicht mehr so liquide/solvent ist, wird der Bau dann ggf. auch nicht so einfach abgenommen wie in Zeiten nur steigender Immobilienpreise.

Was solche Kaufzusagen wert sind, wird man erst dann sehen wenn es zum Schwur kommt. Im aktuellen Marktumfeld bräuchte man sie nicht, weil:

1. Sie die Bilanzqualität nicht steigern (sollen?)

2. Die Preise ohnehin steigen. Also eine Kaufzusage heute zu 100 für Fertigstellung in einem Jahr könnte man evtl. in einem Jahr zu 105 an den Mann bringen. Der Käufer lässt sich beim Forward vermutlich die eingegangenen Risiken ebenso bezahlen (Verzug der Fertigstellung, Risiko einer Pleite des Projektentwicklers usw. usw.)

[kluk]

Hinzu kommt, dass wir hier von einem geplanten Umsatz reden, nicht von geplantem Gewinn. Ich halte eine bereits jetzt feste Preiszusage, mit all ihren oben genannten Problemen, eher für kritisch als für vorteilhaft.

 

Grundsätzlich zeigt es aber, dass EYEMAXX einen vorausschauenden Plan hat für die kommenden Jahre. Das geht so manchem Unternehmen ab.

[Schildkröte]

Was bei diesem Unternehmen meines Erachtens zu wenig beachtet wird ist, dass es sich um einen Immobilienprojektierer handelt. Dieser lebt von regelmäßigen Immobilienprojekten. Davon gibt es durch den Immobilienboom im Zuge der ultralockeren Geldpolitik der EZB nicht zu wenig. Noch. Jede Blase platzt irgendwann. Was macht Eyemaxx, wenn die Aufträge irgendwann zurückgehen? Im Immobilienbereich würde ich nur in Bestandsimmobilien investieren. 

[DrFaustus]

Sie halten schon auch Immobilien im Bestand. Ist nur die Frage was es mit der Ertragslage macht, wenn die Zinsen steigen und die Projekte ausbleiben?

Aber man findet für jede Branche ein worst-case-Szenario. Keine Aktie ist ohne Risiko.

Ob der Immobilienmarkt in Deutschland eine Blase ist, darüber gibt es sicherlich auch unterschiedliche Ansichten.

[Schildkröte]

vor 21 Stunden schrieb DrFaustus:

Sie halten schon auch Immobilien im Bestand. Ist nur die Frage was es mit der Ertragslage macht, wenn die Zinsen steigen und die Projekte ausbleiben?

Aber man findet für jede Branche ein worst-case-Szenario. Keine Aktie ist ohne Risiko.

Ob der Immobilienmarkt in Deutschland eine Blase ist, darüber gibt es sicherlich auch unterschiedliche Ansichten.

 

Die Frage ist, in welchem Verhältnis diese Bestandsimmobilien zum Börsenwert stehen. Des Weiteren ist es doch so, dass einige der Anleihen mit Immobilien zugunsten der Gläubiger besichert sind. Sollte es tatsächlich zum worst case kommen, bleibt also abzuwarten, wieviel für die Eigenkapitalgeber tatsächlich über bleibt, nachdem zunächst die Fremdkapitalgeber zu bedienen sind. 

[DrFaustus]

vor einer Stunde schrieb Schildkröte:

 

Die Frage ist, in welchem Verhältnis diese Bestandsimmobilien zum Börsenwert stehen. Des Weiteren ist es doch so, dass einige der Anleihen mit Immobilien zugunsten der Gläubiger besichert sind. Sollte es tatsächlich zum worst case kommen, bleibt also abzuwarten, wieviel für die Eigenkapitalgeber tatsächlich über bleibt, nachdem zunächst die Fremdkapitalgeber zu bedienen sind. 

Diesen Fall hast du so ziemlich bei jedem Unternehmen, das sich Fremdkapital besorgt.

Im worst case bist du als Aktionär so gut wie immer dein Geld los.

[ImperatoM]

Das laufende Geschäftsjahr dürfte nach der heutigen Adhoc (lest das ganze Interview unter den Highlights) äußerst erfolgreich werden. Wichtig wäre dann nur noch, dass die Verwässerungseffekte nicht wieder das EPS zu stark belasten. Das Kurspotential, das Müller bei 60 bis 100 Prozent sieht, beurteile ich ganz ähnlich - insbesondere wegen der Forward Sales und dem daher ziemlich gut planbaren Geschäft mit den Großprojekten, deren Konditionen hier ja ausdrücklich gelobt werden.

 

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-06/43986612-dgap-news-mainvestor-gmbh-eyemaxx-real-estate-ag-eyemaxx-erlebt-derzeit-das-beste-jahr-der-bisherigen-firmengeschichte-deutsch-016.htm

[Maciej]

Aus dem verlinkten Artikel:

Zitat

Halbjahresgewinn dürfte mehr als 50 Prozent über Vorjahr liegen und absolutes Rekordniveau erreichen

Trotzdem ist die Aktie auf Jahressicht ca. 35% gefallen, während sich der Sektor im Schnitt 15% nach oben entwickelt hat. Wenn die Angaben bei Ariva stimmen, dürfte die Verwässerung hier nur für etwa 10% der Verluste verantwortlich sein. In dem Zeitraum, wo dieses Rekordergebnis angefallen ist, hat sich der Abwärtstrend bei Eyemaxx sogar nochmal beschleunigt, während der Sektor bereits wieder auf ein neues Hoch gestiegen ist. Wie passt das zusammen?

[Schildkröte]

vor einer Stunde schrieb Maciej:

Wie passt das zusammen?

 

Nun, wie von Dir aufgezeigt, hätte der Kursruckgang fundamental nicht so hoch ausfallen dürfen. Aber bekanntlich wird an der Börse die Zukunft gehandelt. Eventuell preist der Markt bereits ein baldiges Ende des Immobilienboomes ein? Nicht vergessen, für Projektierer dürfte mangels Neubauprojekten die Rallye eher vorbei sein, während die Rallye für Bestandsimmobilien noch länger anhalten kann (solange die Zinsen noch niedrig sind oder/und die Eurokrise wieder in den Fokus gerät). Des Weiteren könnte Eyemaxx auch in Sippenhaft genommen worden sein, wenn man mal einen Blick auf die Wettbewerber wirft. 

[ImperatoM]

vor 15 Stunden schrieb Schildkröte:

bekanntlich wird an der Börse die Zukunft gehandelt. Eventuell preist der Markt bereits ein baldiges Ende des Immobilienboomes ein? Nicht vergessen, für Projektierer dürfte mangels Neubauprojekten die Rallye eher vorbei sein, während die Rallye für Bestandsimmobilien noch länger anhalten kann (solange die Zinsen noch niedrig sind oder/und die Eurokrise wieder in den Fokus gerät). Des Weiteren könnte Eyemaxx auch in Sippenhaft genommen worden sein, wenn man mal einen Blick auf die Wettbewerber wirft. 

 

Das Argument der Sippenhaft kann ich nachvollziehen, ebenso die Nachteile durch möglicherweise steigende Zinsen. Darüber hinaus ist die Anteilsverwässerungspolitik Eyemaxx' nicht sehr positiv für die Kursentwicklung.

 

In einem anderne Punkt möchte ich aber deutlich widersprechen:

Eyemaxx' Pipeline wächst in immenser Geschwindigkeit. Ein Ende des Booms ist umindest für Eyemaxx auch deshalb in weiter Ferne, weil viele langfristige Projekte laufen und ihre Verkaufspreise häufig bereits festgeschrieben wurden. Insbesondere im Segment Pflegeheime wird der Boom sogar erst noch kommen, hier hat Deutschland einen immensen Mangel angesichts der Demographie. Und abschließend möchte ich betonen, dass ein Projektierer und Errichter längst nicht so stark unter einem denkbaren Immo-Preisrückgang leidet wie ein Bestandshalter, da zwar auch seine Kosten in der Krise deutlich sinken (Baumaterial und qualifizierte Arbeiter gibt es aktuell nur zu Höchstpreisen) und er zudem nicht die fiesen (wei sehr hohen) Bestandsabschreibungen auf Immo-Werte erleidet wie ein Bestandhalter.

 

 

[Schildkröte]

Ist es denn absehbar, dass Eyemaxx nicht mehr permanent die Anzahl seiner Aktien erhöht? Möglicherweise ist es sonst eines der Unternehmen, von denen man sich zwar durchaus Anleihen kaufen kann, aber nicht unbedingt Aktien. 

 

Es mag sein, dass Handwerker in einer Krise leichter zu haben sind als während eines Boomes und dem Auftraggeber auch beim Preis entgegenkommen. Nur wenn der Projektierer dann selbst weniger bzw. gar keine neuen Aufträge erhält, kann er sich davon ein Brot backen. Der Inhaber von Bestandsimmobilien hingegen freut sich (mit deutlich höherer Wahrscheinlichkeit) auch weiterhin über seine monatlichen Mieteinnahmen. Während einer Krise zu deutlich schlechteren Preisen wird er seine Buden wohl eher nicht verkloppen. 

 

Du gehst von einem weiter anhaltenden Boom bei Altenpflegeheimen aus, weil gegenwärtig die sog. Baby-Boomer in Rente gehen (Peak 1964)? Diese Branche boomt ja nun schon was länger. Als Skeptiker habe ich deshalb nach Belegen dafür gesucht, dass bei diesem Boom bald das Ende der Fahnenstange erreicht ist. Ist mir nicht gelungen. Verschiedene Quellen deuten vielmehr auf einen noch länger anhaltenden Boom hin. Meines Erachtens müsste der Boom spätestens dann enden, wenn die ab 1965 Geborenen in Rente gehen (die Aufträge zum Bau neuer Altenpflegeheime könnten bereits vorher zurückgehen). Als warnende Hinweise habe ich jedoch Artikel gefunden, wonach auch in diesem Bereich ein Mangel an Fachkräften herrscht. 

[ImperatoM]

vor 2 Minuten schrieb Schildkröte:

Ist es denn absehbar, dass Eyemaxx nicht permanent die Anzahl seiner Aktien erhöht?

Nein, daher benenne ich das ja eben auch als Problem.

 

vor 2 Minuten schrieb Schildkröte:

Möglicherweise ist es sonst eines der Unternehmen, von denen man sich zwar durchaus Anleihen kaufen kann, aber nicht unbedingt Aktien. 

Das schießt dann aber übers Ziel hinaus. Die Aktienkursentwicklung seit Gründung der Eyemaxx aus den Resten der Amicus (müsste so um 2011 gewesen sein) ist insgesamt sehr gut und deutlich besser als der der Anleihen samt Zinsen - trotz ständiger Kapitalerhöhungen und trotz regelmäßiger Hängephasen des Aktienkurses. Die KEs zu kritisieren schließt nicht aus, die Akite dennohc als preiswert und attraktiv einzustufen - ohne die KEs wäre es eben nur noch viel besser.

 

 

vor 2 Minuten schrieb Schildkröte:

Es mag sein, dass Handwerker in einer Krise leichter zu haben sind als während eines Boomes und dem Auftraggeber auch beim Preis entgegenkommen. Nur wenn der Projektierer dann selbst weniger bzw. gar keine neuen Aufträge erhält, kann er sich davon ein Brot backen. Der Inhaber von Bestandsimmobilien hingegen freut sich (mit deutlich höherer Wahrscheinlichkeit) auch weiterhin über seine monatlichen Mieteinnahmen. 

Du betrachtest jetzt die Cashflows, aber nicht die Gewinne / Verluste. Das Ebitda und der Cashflow bleibt bei Bestandshaltern natürlich unbelasteter, denn es sind ja gerade die Abschreibung, die zum Crash der Bestandshalter führen werden, wenn Immos an Wert verlieren. Das betrifft insbesondere solche Bestandshalter, die in den letzten Jahren ihre Bewertungsgewinne fröhlich in der Bilanz ausgewiesen haben (statt sie als stille Reserven zu betrachten, wo das möglich ist) und die damit ihre Aktienkurse deutlich gesteigert haben. Der Aktienboom der großen Vermietungsgesellschaften beruht zu einem großen Teil auf diesen Bewertungseffekten.

 

 

[Schildkröte]

Niemand kann Immobilienbesitzer dazu zwingen, ihre Immobilien zu einem ungünstigen Preis bzw. Zeitpunkt zu veräußern. Im übrigen werden gewerblich orientierte Immobilien nach dem Ertragswertverfahren bewertet, wofür im wesentlichen die Mieteinnahmen maßgeblich sind. 

[ImperatoM]

Am 11.6.2018 um 13:53 schrieb Schildkröte:

Niemand kann Immobilienbesitzer dazu zwingen, ihre Immobilien zu einem ungünstigen Preis bzw. Zeitpunkt zu veräußern.

Darauf kommt es für die GuV nicht an, wenn der Zeitwert der Immobilie jährlich aktualisiert wird. Auch Buchverluste sind Verluste, nur eben für den Cashflow nicht relevant (schrieb ich ja auch bereits).

 

 

Am 11.6.2018 um 13:53 schrieb Schildkröte:

Im übrigen werden gewerblich orientierte Immobilien nach dem Ertragswertverfahren bewertet, wofür im wesentlichen die Mieteinnahmen maßgeblich sind. 

 

Ich weiß nicht, ob das ertragswertverfahren fürs HGB relevant sein könnte, aber für den internationalen Bewertungsstandard IAS/IFRS ist es das nicht.
Hier gilt IAS 40:
"Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien [, worunter vermietete Immobilien nahc vorhergehender Definition ausdrücklich auch fallen,] sind nach IAS 40.20 bei ihrem erstmaligen Ansatz mit ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten zu bewerten. Dabei sind auch etwaige Transaktionskosten mit einzubeziehen. [...]
Für die Folgebewertung der Renditeimmobilien kann das Unternehmen nach IAS 40.30 entweder das Anschaffungskostenmodell oder das Modell des beizulegenden Zeitwertes anwenden."

 

Das von Ertragswertverfahren dagegen spielt für die international übliche Bewertung keine Rolle (aber auch hier hätte i.ü. ein steigender Zins wegen der Abzinsung hohe Buchverluste zufolge; bei einem langfristigen Zins von 0 dagegen wäre der Ertragswert sogar unendlich hoch).

Aber grau ist alle Theorie, schauen wir doch mal ganz konkret in den GB der Deutsche Wohnen 2017:
0,6 Mrd Eur des Ebit stammen aus dem Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung, weitere 0,05 Mrd aus Verkaufsgewinnen ggü. den Buchwerten. Die Bewertungsanpassungen (D.1) tragen dagegen 2,4 Mrd zum Ebit bei.

Fast 80% des Ebit besteht bei der Deutschen Wohnen 2017 also rein aus den positiven Neubewertungseffekten. Das ist sogar ein schlimmeres Ergebnis als ich selbst befürchtet hatt und zeigt doch, wie enorm die DW durch eine Preiskorrektur belastet würde.
Schon wenn nur die Neubewertungen 2017 rückbewertet werden müssten, würde die Gesellschaft einen Ebit-Verlust von 1,8 Mrd verkraftet müssen. Der ist zwar nicht cashflow-relevant und daher wird die DW daran nicht pleitegehen. Aber den Aktienkurs würde ein solcher Verlust doch zweifellos arg schreddern.

 

Daran sollte doch ziemlich deutlich werden, wieviel Risiko Immobestandshalter mit sich herumtragen können, oder? Anders sieht das nur aus, wenn sie den Bewertungsansatz der Anschaffungskosten wählen. Zumindest bislang habe ich aber noch keine Vermietungs-AG gefunden, bei der das der Fall ist.