Nieuwe Steen Investments NV Aandelen

[virenschleuder]

Schaut euch mal diesen Wert an - offensichtlich eine wenig bekannte Perle! Warum?

Investition in europäische Immobilien, insbesondere kleinere und mittlere Geschäfte die langfristig vermietet sind.

Gleichzeitig Erträge aus Kauf- und Verkaufsaktivitäten zu verzeichnen.

Der besondere Reiz: NSI hat für den Status eines REIT optiert, d.h. das Unterlehmen zahlt keine Gewerbesteuern weil es mehr als 90% (hier fast immer 100%) des Ertrages an die Aktionäre auschüttet (4 x pro Jahr ca. 29-30 cent = zum Beispiel 1,19 Euro für 2011)

bei einem Aktienpreis von derzeit unter 7.- Euro ist das eine erstaunliche Rendite von über 13%

Aktuelle Daten von der Homepage siehe hier: http://www.nsi.nl/en...ancial-calendar

Daten zur Aktie hier: Mein Link

Der Aufsichtsrat hat selbst vor nicht allzulanger Zeit als insider fast 12,2 Mio investiert (H.Habas = Hertzel Habas serving as Chairman of NSI's Supervisory Board) info siehe hier: http://www.trivano.c...si.438.insiders

Der Wert ist stark am wachsen und strebt volumen von bis zu 2,5 Mrd. euro an (derzeitiger Bestand etwa die Hälfte), ich frage mich allerdings trotzdem wie es zu dem Kursverfall kommen konnte .

[Karl Napf]

ComDirekt-Informer meint: Verschuldungsgrad 960% des 2013er-EBIT; Konsensschätzungen erwarten deutliche Umsatzrückgänge für 2013 und 2014 sowie einen Gewinnrückgang bis 2014 um 75% auf ein Niveau, das deutlich unter der aktuellen Riesen-Dividenden liegen würde (die allerdings aus dem Cashflow bezahlt werden könnte).

 

Der Kurs liegt deutlich unter dem Nettovermögen pro Aktie, aber das gilt für die deutsche Prime Office REIT (die heute in Börse Online besprochen wurde) ebenfalls.

[virenschleuder]

Was heißt das nun unter dem Gesichtspunkt der Dividende , ich meine wenn man berücksichtigt das man in etwa 8 jahren seine Investition zurück hat kann man doch einen kleinen Teil investieren . Woher bekommt eigentlich die Codi die Daten für die Schätzungen ich hab im Internet nicht viele Daten gefunden um mir ein Bild über den zukünftigen Geschäftsverlaufmachen zu können .

[Karl Napf]

Was heißt das nun unter dem Gesichtspunkt der Dividende , ich meine wenn man berücksichtigt das man in etwa 8 jahren seine Investition zurück hat kann man doch einen kleinen Teil investieren.

Wenn der Gewinn des Unternehmens niedriger ausfällt als die auszuschüttende Dividende, wie lange wird dann die Höhe der Dividende unverändert bleiben können? Und was wird in der Zwischenzeit mit dem Kurs der Aktie geschehen, wenn die Dividende aus der Substanz gezahlt wird statt aus dem Gewinn?

 

Grundsätzlich ist die Dividendenrendite ein vollkommen unbrauchbarer Indikator für eine Investition in eine Aktie. Schlimmer noch: Die Ausschüttung einer Dividende ist aktive Geldverbrennung. Denn der bereits versteuerte Unternehmensgewinn wird beim Empfänger der Dividende ja als Kapitalertrag ein zweites Mal versteuert - und danach womöglich in dieselbe Aktie wieder investiert (denn "die zahlt ja so hohe Dividenden").

 

Wäre dasselbe Geld stattdessen in den Rückkauf von Aktien investiert worden, dann wäre der Anteil der verbleibenden Aktionäre am Unternehmen proportional um denselben Betrag gestiegen, und dies vorerst unversteuert. Beim späteren Verkauf der Aktie würde dann natürlich der Kursgewinn versteuert werden müssen (zumindest für Anleger aus Ländern, bei denen es keine Spekulationsfrist gibt, nach welcher Kursgewinne steuerfrei sind! Bis 2009 galt dies auch für Deutschland! In den USA hängt der Steuersatz auch heute noch von der Haltedauer ab, während für Dividenden ab 2012 der normale Einkommensteuersatz gilt), aber bis dahin greift der Zinseszins-Effekt der Anlage, der bei einer sofortigen Besteuerung der Dividende wegfällt.

 

Der einzige, der sich zu Recht über die Ausschüttung hoher Dividenden an deutsche Anleger freuen darf, ist Wolfgang Schäuble.

 

Woher bekommt eigentlich die Codi die Daten für die Schätzungen.

Aktuell von denen hier. Das ist noch nicht lange so; früher hatte die ComDirekt mal eine andere Quelle für die Konsensschätzungen, der Name fällt mir aber gerade nicht ein.

[klein Gordon]

und trotzdem sind mir Unternehmen lieber, welche eine Dividende ausschütten, denn dann kann ICH bestimmten, was mit dem Ertrag gemacht wird. Weiters verzerren Aktienrückkaufprogramm sinnvolle Bewertungsmodelle für das Unternehmen, mit ewigen herumrechnen verwässerter/unverwässerter Anteil.

 

 

[Prospektständer]

Wenn ein Bewertungsmodell nicht in der Lage ist Aktienrückkaufprogramme adäquat zu berücksichtigen ist es imo auch nicht sinnvoll..

[Karl Napf]

und trotzdem sind mir Unternehmen lieber, welche eine Dividende ausschütten, denn dann kann ICH bestimmten, was mit dem Ertrag gemacht wird.

Wenn das Geld für Aktienrückkäufe verwendet wird, dann kannst Du doch ebenfalls bestimmen, was mit dem Geld gemacht wird: Du brauchst dann ja nur einen Teil der entsprechend gestiegenen Aktien zu verkaufen, um Deine eigene Dividende zu erzeugen. Du hättest dann aber auch die Möglichkeit, dieses Investment "thesaurierend" zu betreiben, ohne die "Zwischengewinne" besteuert zu bekommen.

[checker-finance]

Grundsätzlich ist die Dividendenrendite ein vollkommen unbrauchbarer Indikator für eine Investition in eine Aktie. Schlimmer noch: Die Ausschüttung einer Dividende ist aktive Geldverbrennung. Denn der bereits versteuerte Unternehmensgewinn wird beim Empfänger der Dividende ja als Kapitalertrag ein zweites Mal versteuert - und danach womöglich in dieselbe Aktie wieder investiert (denn "die zahlt ja so hohe Dividenden").

 

Wäre dasselbe Geld stattdessen in den Rückkauf von Aktien investiert worden, dann wäre der Anteil der verbleibenden Aktionäre am Unternehmen proportional um denselben Betrag gestiegen, und dies vorerst unversteuert. Beim späteren Verkauf der Aktie würde dann natürlich der Kursgewinn versteuert werden müssen (zumindest für Anleger aus Ländern, bei denen es keine Spekulationsfrist gibt, nach welcher Kursgewinne steuerfrei sind! Bis 2009 galt dies auch für Deutschland! In den USA hängt der Steuersatz auch heute noch von der Haltedauer ab, während für Dividenden ab 2012 der normale Einkommensteuersatz gilt), aber bis dahin greift der Zinseszins-Effekt der Anlage, der bei einer sofortigen Besteuerung der Dividende wegfällt.

 

In der Theorie ganz nett, aber trotzdem falsch. Bei einem Aktienrückkauf steigt zwar der prozentuale Anteil des Aktionärs an der Firma, aber dafür kann er sich nichts kaufen. Wenn der Kurs diesen gestiegenen Anteil nicht reflektiert, hat der Anleger vom Aktienrückkauf der Firma nicht mal einen Buchgewinn.

 

Zudem ist er mit dem Risiko belastet, dass der Rückkauf sich später als falsch heraus stellt. Bspw. Repsol hatte vor ca. 2 Jahren mal eigene Aktien zurück gekauft, und zwar zu damals marktgerechten Kursen von ca. 24 EUR. Dann kam anfang letztes Jahr die Enteignung der YPF-Anteile und der der Kurs hat einen entsprechenden Abschlag hinnehmen müssen. Hätte Repsol nicht zu 24 EUR Aktien zurückgekauft, sondern eine Sonderdividende ausgeschüttet, wäre das für die Aktionäre besser gewesen.

 

Die Dividende gibt den Aktionären einen Teil ihres Geldes zurück, ohne dass sie verkaufen müssen, während Aktienrückkäufe die Aktionäre zwingen, solange dabei zu bleiben, bis der Kurs auch den gestiegenen Anteil pro Aktie reflektiert. Wie man es als Geldverbrennung bezeichnen kann, dass eine Firma ihren Investoren einen Teil des Gelds zurückgibt, dass sie investiert haben, ist mir schleierhaft. Dahinter kann eigentlich nur die Denke stecken, die Firma gehöre nicht den Aktionären, sondern dem Management, anderen stakeholdern oder habe eine andere, über den sharehlder value hinaus gehende Existenzberechtigung.

[Karl Napf]

In der Theorie ganz nett, aber trotzdem falsch. Bei einem Aktienrückkauf steigt zwar der prozentuale Anteil des Aktionärs an der Firma, aber dafür kann er sich nichts kaufen. Wenn der Kurs diesen gestiegenen Anteil nicht reflektiert, hat der Anleger vom Aktienrückkauf der Firma nicht mal einen Buchgewinn.

Warum sollte der Kurs diesen gestiegenen Anteil nicht reflektieren? Schau Dir die Charts von IBM und Oracle an, die tun genau das, was ich von ihnen erwarte: Sie kaufen Jahr für Jahr massiv Aktien zurück, und der Kurs steigt, weil die Investoren ein relativ konstantes KGV einpreisen.

 

Zudem ist er mit dem Risiko belastet, dass der Rückkauf sich später als falsch heraus stellt. Bspw. Repsol hatte vor ca. 2 Jahren mal eigene Aktien zurück gekauft, und zwar zu damals marktgerechten Kursen von ca. 24 EUR. Dann kam anfang letztes Jahr die Enteignung der YPF-Anteile und der der Kurs hat einen entsprechenden Abschlag hinnehmen müssen. Hätte Repsol nicht zu 24 EUR Aktien zurückgekauft, sondern eine Sonderdividende ausgeschüttet, wäre das für die Aktionäre besser gewesen.

Dass es einzelne Gegenbeispiele gibt, widerlegt nicht die Idee an sich. Aktienrückkäufe sind im Schnitt weniger riskant als Firmenübernahmen, deshalb betrachte ich sie als die steuerschonende Variante der Dividende. Und was bei Repsol (langfristig) schiefgegangen ist, das ist ja gerade eine Firmenübernahme in Argentinien und nicht der Rückkauf an sich. Ein Aktienrückkauf statt dieser Investition in Argentinien wäre besser gewesen.

 

Wie man es als Geldverbrennung bezeichnen kann, dass eine Firma ihren Investoren einen Teil des Gelds zurückgibt, dass sie investiert haben, ist mir schleierhaft.

Nicht die Geldrückgabe ist die Geldverbrennung, sondern die vorgezogene Besteuerung der Erträge durch den Dividendenempfänger, die den Zinseszinseffekt kaputt macht (plus die Gebühren für die Wiederanlage der Dividenden, die bei Kleinanlegern auch ganz schön ins Gewicht fallen können). Dieselben Erträge hätten als Bestandteil des Firmenwertes weiterhin unversteuert an Wert zulegen können.

 

Mach Dir mal ein Spreadsheet und rechne es selbst durch; Du wirst staunen, wie sich dieser Effekt innerhalb von 10 Jahren aufschaukelt. Menschen können exponentielle Entwicklungen nur sehr schlecht schätzen - man muss es in Zahlen sehen, um es zu glauben.

[klein Gordon]

Wenn das Geld für Aktienrückkäufe verwendet wird, dann kannst Du doch ebenfalls bestimmen, was mit dem Geld gemacht wird: Du brauchst dann ja nur einen Teil der entsprechend gestiegenen Aktien zu verkaufen, um Deine eigene Dividende zu erzeugen. Du hättest dann aber auch die Möglichkeit, dieses Investment "thesaurierend" zu betreiben, ohne die "Zwischengewinne" besteuert zu bekommen.

 

Hängt ganz vom Land und den Regelungen ab. In Österreich (und vielen anderen Länderen) werden Kursgewinne direkt oder indirekt besteuert, somit sind Deine Annahmen nicht universell anwedbar.